Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи гражданское дело по иску ФИО6 к ООО УК «Владинвестгрупп» о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества договором участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, убытков, штрафа, компенсации морального вреда

по кассационной жалобе ФИО7

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 10 июля 2020 года.

Заслушав доклад судьи Соловьевой О.В., выслушав пояснения представителя ФИО1 – ФИО2, поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратилась в суд с названным иском, указав, что 12 августа 2016 года она заключила с ответчиком предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого ответчик обязался в дальнейшем заключить с ней договор купли-продажи и продать ей квартиру общей площадью 62,59 кв.м, жилой площадью 32,89 кв.м, в многоквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке по строительному адресу: <адрес> По условиям договора после оформления регистрации права собственности ответчика на квартиру стороны обязуются в срок не позднее 1 квартала 2018 года заключить основной договор. Во исполнение условий договора она перечислила ответчику гарантийный обеспечительный платеж в сумме 3 191 660 рублей в размере стоимости квартиры. Ответчик свои обязательства в установленный договором срок не выполнил. 6 июля 2018 года в адрес ответчика направлена претензия с требованием заключить договор купли-продажи недвижимого имущества и уплатить неустойку за несвоевременное исполнение обязательств. 9 июля 2018 года ответчик направил ей дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору об изменении сроков сдачи дома в связи с вхождением республики Крым в состав Российской Федерации, подписать соглашение она отказалась. 26 июля 2018 года при осмотре объекта недвижимости, выявлены недостатки, которые ответчик обязался устранить. 12 августа 2018 года ей были переданы ключи от квартиры, но в установленный договором срок основной договор подписан не был. При этом полагала, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Ввиду невыполнения ответчиком договорных обязательств, она вынуждена была нести расходы по оплате арендованной квартиры в размере 350 000 рублей.

С учетом уточненных исковых требований ФИО1 просила признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества № договором участия в долевом строительстве, взыскать с ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» неустойку за нарушение срока, предусмотренного договором, за период с 1 апреля 2018 года по 7 июля 2019 года в размере 755 785,09 рублей, убытки в размере 275 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, штраф в размере 50% от присужденной суммы.

Решением Петропавловск-Камчатского городского суда от 30 сентября 2019 года исковые требования удовлетворены частично. Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, заключенный между ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп», действующим в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Первый Крымский» и ФИО1, признан договором участия в долевом строительстве. С ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп», доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Первый Крымский» в пользу ФИО1 взыскана неустойка за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства за период с 1 апреля 2018 года по 7 июля 2019 года в размере 738 869,29 рублей, убытки в размере 43 548,39 рублей, компенсация морального вреда в размере 20 000 рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 401 208,84 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 20 000 рублей, а всего взыскано 1 223 626,52 рублей, а также государственная пошлина в доход бюджета Петропавловск-Камчатского городского округа в размере 11 624 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 10 июля 2020 года, по результатам рассмотрения дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, решение суда первой инстанции отменено и по делу вынесено новое решение об отказе в иске.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение суда первой инстанции.

В возражениях на кассационную жалобу ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» просит апелляционное определение оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Стороны в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, о причинах неявки не сообщили. Интересы ФИО1 представляла ФИО2 В соответствии с частью 5 статьи 379.5 ГПК РФ, неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лиц, участвующих в деле, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, выслушав представителя истца, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии правовых оснований для отмены апелляционного определения по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения норм материального права допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Из материалов дела следует, что 12 августа 2016 года между ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» - доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Первый Крымский», и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества №, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем после окончания строительства многоквартирного жилого дома и оформления права собственности ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» на квартиру в соответствии с условиями инвестиционного договора на строительство многоквартирного жилого дома б/н от 2 февраля 2015 года, заключенного между последним и заказчиком строительства ООО «Лотос-97», но не позднее 1 квартала 2018 года, договор купли-продажи квартиры, в котором ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» будет выступать продавцом, а ФИО1 - покупателем. Квартира определена в пункте 1.1 предварительного договора: <адрес>

В пункте 1.2. определены плановый срок окончания строительства жилого дома 2 квартал 2017 года, плановый срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 3 квартал 2017 года.

В пункте 2.1 договора сторонами согласована договорная стоимость продажи недвижимого имущества по основному договору 3 191 660 рублей. Предусмотрен пересчет стоимости квартиры при увеличении (уменьшении) ее проектной площади в результате обмеров органов технической инвентаризации.

Во исполнение условий договора ФИО1 перечислила ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» гарантийный обеспечительный платеж в размере 3 191 660 рублей, который впоследствии может быть зачтен как оплата по основному договору купли-продажи недвижимого имущества путем подписания сторонами дополнительного соглашения о зачете взаимных однородных требований.

ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» в установленный договором срок основной договор с ФИО1 не заключило, квартиру ей не передало.

6 июля 2018 года ФИО1 обратилась к ответчику с претензией с требованием заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества и уплатить неустойку за несвоевременное исполнение обязательств, направив ее посредством почтовой связи. Конверт с претензией возвращен отправителю с отметкой об истечении срока хранения.

9 июля 2018 года ответчик направил ФИО1 дополнительное соглашение № 1 к предварительному договору об изменении срока сдачи дома на 2 квартал 2018 года, срока ввода дома в эксплуатацию на 3 квартал 2018 года, в связи с вхождением Республики Крым в состав Российской Федерации, от подписания которого ФИО1 отказалась.

29 августа 2018 года службой государственного строительного надзора Республики Крым выдана декларация о готовности объекта, расположенного по адресу: <адрес> к эксплуатации.

28 января 2019 года ответчик направил истцу сообщение о завершении строительства жилого дома и необходимости произвести доплату в сумме 83 740 рублей. Также ФИО1 была уведомлена, что основной договор купли-продажи недвижимого имущества будет заключен в порядке, предусмотренном предварительным договором после регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФН «Первый Крымский» на указанную квартиру.

Право собственности владельцев инвестиционных паев ЗПИФН «Первый Крымский» зарегистрировано в ЕГРН 3 апреля 2019 года.

Соглашение о доплате денежных средств по предварительному договору подписано между сторонами 26 апреля 2019 года, в этот же день ФИО1 произведена доплата.

Основной договор купли-продажи заключен сторонами 8 июля 2019 года и оформлен акт приема-передачи.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции, руководствуясь частью 1 статьи 420, статьей 421, 454 ГК РФ, статьями 6, 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установив факт привлечения ответчиком денежных средств истца с целью создания на основе другой сделки, заключенной с третьим лицом ООО «Лотос-97» недвижимого имущества и передаче его истцу в обусловленный в договоре срок, с учетом содержащихся в предварительном договоре купли-продажи условий (характеристик квартиры, цены, срока и порядка ее оплаты, срок окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию), пришел к выводу, что фактически между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве и спорные правоотношения регулируются Федеральным законом от 20 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Установив факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по заключению основного договора, суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, убытков за аренду квартиры истцом, компенсации морального вреда, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и расходов на оплату юридических услуг.

Рассматривая спор по правилам суда первой инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска ФИО1, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что воля сторон при заключении спорного договора была направлена на приобретение истцом в будущем жилого помещения – квартиры, а не финансирование средств в его строительство и им предусмотрено, что подписание основного договора будет осуществлено сторонами после оформления и регистрации права собственности ответчика на недвижимое имущество. Предмет предварительного договора и срок заключения основного договора установлены. Применив к спорным правоотношениям положения статьи 429 ГК РФ о предварительном договоре, суд второй инстанции пришел к выводу, что заключенный между сторонами предварительный договор не является договором долевого участия в строительстве. Судом отмечено, что предварительный договор участия в долевом строительстве между сторонами не заключался, а условия заключенного предварительного договора купли-продажи не содержат всех условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ. Кроме того, ООО «Управляющая компания «Владинвестгрупп» застройщиком не является, действует от собственного имени в качестве доверительного управляющего Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости «Первый Крымский», не имеет опыт участия в строительстве многоквартирных домов, в связи с чем исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Судебная коллегия суда кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В пункте 1 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года, разъяснено, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 27 Закона об участии в долевом строительстве действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Исходя из совокупности приведенных выше положений Закона об участии в долевом строительстве, данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Как следует из материалов дела, правоотношения между истцом и ответчиком возникли в результате заключения предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной в момент его заключения в строящемся многоквартирном жилом доме, при этом истцом по предварительному договору купли-продажи были внесены денежные средства в размере полной стоимости квартиры, указанные денежные средства привлечены для строительства жилого дома. При этом ответчик действовал, как застройщик, уведомив истца о переносе срока сдачи объекта, что не учтено судом апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что заключенная между сторонами сделка, поименованная как предварительный договор купли-продажи квартиры, с учетом сложившихся отношений фактически представляет собой договор участия в долевом строительстве и его заключение состоялось 12 августа 2016 года, вывод суда апелляционной инстанции о том, что Федеральный закон № 214-ФЗ не распространяется на отношения, возникшие между истцом и ответчиком, ошибочен.

При таких обстоятельствах судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции находит допущенные нарушения норм права существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ФИО1

В связи с этим, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 10 июля 2020 года подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 10 июля 2020 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи