Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, кассационную жалобу ФИО1 на решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 28 мая 2021 года, апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 27 сентября 2021 года по гражданскому делу № 2-108/2021 по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, по встречному исковому заявлению ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению «Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан» об изменении арендной платы,

Заслушав доклад судьи Рипка А.С., объяснения представителя ФИО1 ФИО2, действующей на основании доверенности от 18.09.2020, в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных о месте и времени проведения судебного заседания, проверив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

МКУ «Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан» (далее - МКУ «ПИЗС Высокогорского района») обратилось с иском к ФИО1 с взыскании задолженности по арендной плате.

Исковые требования мотивированны тем, что 18 декабря 2017 года между МКУ «ПИЗО Высокогорского района» и ответчиком заключен договор аренды земельного участка на аукционе №24-071-3442. Во исполнение договора арендодателем арендатору был передан объект аренды: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 799 кв.м., категория земельного участка - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата исчисляется с 23 января 2018 года. В случае прекращения аренды (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю плата принимается на день поступления заявления.

В соответствии с пунктом 3.2. договора размер ежегодной арендной платы определен в размере, равном начальной цене предмета аукциона и составляет 3 920 000 рублей. Перечисленный арендатором задаток для участия в аукционе зачисляется в счет арендной платы. Размер суммы задатка составляет 175 000 рублей. Оставшаяся сумма арендной платы по договору составляет 3 745 000 рублей.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно равными долями по 1/12 от размера ежегодной арендной платы, указанного в пункте 3.2 договора аренды, не позднее 15 числа каждого числа текущего месяца на специальный счет, указанный в пункте 3.3.

В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа на каждый день просрочки.

19 ноября 2018 года ФИО1 было подано заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность в соответствии со статьей 39.20 Земельного Кодекса Российской Федерации.

29 ноября 2018 года между МКУ «ПИЗО Высокогорского района» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной собственности, занимаемого собственником объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 6.2 данного договора купли-продажи с момента подписания сторонами настоящего договора договор аренды земельного участка на аукционе от 18 февраля 2017 года считается расторгнутым.

Ответчик в течение длительного времени - 11 месяцев подряд не вносил арендную плату за предоставленный ему земельный участок, чем существенно нарушил условия договора аренды и права арендодателя на получение арендных платежей в полном объеме и в установленные сроки.

6 апреля 2020 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости погасить задолженность по арендной плате, ответа на данную претензию до сих пор не поступало.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, МКУ «ПИЗО Высокогорского района» просило взыскать с ФИО1 арендную плату за пользование земельным участком по договору аренды №24-071-3442 от 18 декабря 2017 года в размере 3 418 333 рублей, неустойку (пени) за каждый день просрочки за не уплаченную арендную плату в размере 2 738 085 рублей.

ФИО1 предъявил встречный иск к МКУ «ПИЗО Высокогорского района» об изменении арендной платы.

Встречные исковые требования мотивировал тем, что по результатам открытого аукциона, проведенного исполнительным комитетом Высокогорского муниципального района Республики Татарстан от 4 декабря 2017 года, он признан победителем аукциона на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 799 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> категория - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, вид права – аренда – 20 лет, с ценой 3 920 000 рублей. В соответствии с информационным сообщением о проведении открытого аукциона выставленный на торги земельный участок (лот №13) относится к категории - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, вид права - аренда 20 лет. При этом о наличии каких-либо ограничений (обременений) в отношении земельного участка сообщено не было.

Заключенный между ним и МКУ «ПИЗО Высокогорского района» по результатам аукциона договор аренды земельного участка от 18 декабря 2017 года также не содержит сведений об обременении земельного участка. Более того, в пункте 1.5 договора арендодатель гарантирует, что предмет договора не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых арендодатель не мог не знать.

На указанном земельном участке им возведен 1-этажный жилой дом с кадастровым номером № площадью 32.3 кв.м, впоследствии он намеревался произвести постройку пристроек к дому с целью приведения его до полноценного комфортного жилья для своей семьи, построить на земельном участке гараж, баню и иные хозяйственные постройки.

Между тем согласно заключения кадастрового инженера в южной части границ земельного участка № расположена асфальтированной дорога (<адрес>), площадь наложения дороги на границы участка составляет 61.35 кв.м.

На его обращение в исполнительный комитет Высокогорского сельского поселения Высокогорского муниципального района Республики Татарстан ему разъяснено, что внутрипоселковая автомобильная дорога с асфальтовым покрытием по <адрес> была проложена значительно раньше, чем произошло образование данного земельного участка. Согласно действующих Правил землепользования и застройки Высокогорского сельского поселения для зон индивидуальной жилой застройки (Ж1) применяются следующие параметры строительства по минимальному отступу от границ земельных участков - для сторон участка, выходящих к улично-дорожной сети – 3 м.

Указывая, что переданный в аренду земельный участок имеет существенные ограничения прав, препятствующие его использованию которые не были оговорены ни при проведении торгов, ни при заключении договора аренды, ФИО1 просил изменить размер арендной плата по договору аренды земельного участка на аукционе №24-071-3442 от 18 декабря 2017 года, установив с даты заключения договора и до моменты расторжения договора 26 ноября 2018 года арендную плату в пункте 3.2 договора в размере 216 000 рублей в год.

Решением Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 28 мая 2021 года исковые требования Муниципального казенного учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан» к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, удовлетворены частично. С ФИО1 в пользу Муниципального казенного учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан» взысканы не уплаченная арендная плата за пользование земельным участком по договору аренды №24-071-3442 от 18 декабря 2017 года в размере 3 418 333 рублей, неустойка (пени) за не уплаченную арендную плату за пользование земельным участком по договору аренды №24-071-3442 от 18 декабря 2017 года в размере 550000 рублей, итого задолженность в размере 3968333 рублей. С ФИО1 в доход бюджета города Нижнекамска Республики Татарстан взыскана государственная пошлина в размере 28041 рублей 66 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Муниципальному казенному учреждению «Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан» об изменении арендной платы отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 27 сентября 2021 года решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 28 мая 2021 года оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене судебных постановлений.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, судебная коллегия находит кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Согласно части первой статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 18 декабря 2017 года между МКУ «ПИЗО Высокогорского района» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на аукционе №24-071-3442. Во исполнение договора арендодателем арендатору передан объект аренды: земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 799 кв.м., категория земельного участка земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается актом приема-передачи объекта аренды, подписанным обеими сторонами 23 января 2018 года.

В соответствии с пунктом 3.2. договора размер ежегодной арендной платы определен в размере, равном начальной цене предмета аукциона, и составляет 3 920 000. рублей.

ФИО1 перечислен задаток для участия в аукционе в размере 175 000 рублей, который зачислен в счет арендной платы. Оставшаяся сумма арендной платы по договору составляет 3 745 000 рублей.

29 ноября 2018 года между МКУ «ПИЗО Высокогорского района» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной, собственности, занимаемого собственником объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 6.2 данного договора купли-продажи с момента подписания сторонами настоящего договора договор аренды земельного участка на аукционе от 18 февраля 2017 года №24-071-3442 расторгнут.

Установив, что у ФИО1 имеется задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка за 11 месяцев, суд первой инстанции с учетом вышеуказанных условий договора взыскал с ответчика задолженность в сумме 3 418 333 рубля и неустойку в размере 550 000 рублей.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 об изменении размера арендной платы, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что условия договора аренды земельного участка являются определенными еще на этапе публикации извещения о проведении аукциона и не подлежат изменению на последующих этапах аукциона. Кроме того, на момент проведения аукциона ФИО1 был ознакомлен со всеми условиями его проведения, а также с проектом договора аренды земельного участка и выразил добровольное согласие на участие в аукционе на заявленных условиях.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания не согласится с выводами судов первой и апелляционной инстанций по доводам кассационной жалобы, поскольку они основаны на правильном применении норм права, выводы, сделанные судами, соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В силу пункта 16 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок (часть 17 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Доказательств понуждения к заключению договора аренды на невыгодных для арендатора условиях, ФИО1 не представлено.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Материалами дела подтверждается, что договор аренды, включающий в себя пункт о размере арендной платы, заключен по результатам торгов.

Принимая во внимание публичный характер торгов, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что фактически размер арендной платы сформирован в рамках конкурентной процедуры по итогам проведенного аукциона. Цена, указанная в сообщении о проведении аукциона, имеет значение лишь для установления начальной цены предмета аукциона.

Изменение договора, заключенного на торгах в части установленного размера арендной платы, нарушает принципы открытости, прозрачности, а также приводит к нарушению публичны интересов. Изменение размера арендной платы направлено по существу в обход закона, не соответствует существу публичных торгов и обеспечивает создание для ФИО1 более выгодных условий исполнения договорного обязательства.

Доказательств оспаривания результатов проведенных торгов по продаже права аренды спорного земельного участка и признания торгов недействительными в материалы дела не представлено.

Приняв участие в аукционе, подписав договор аренды в качестве победителя аукциона, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ссылка заявителя жалобы на то, что договор аренды земельного участка заключен с нарушениями действующего законодательства, отклоняется судом кассационной инстанции.

На основании пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Таким образом, торги являются оспоримой сделкой, а споры о признании их недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Между тем доказательств оспаривания результатов проведенных торгов по продаже права аренды спорного земельного участка и признания торгов недействительными в материалы дела истцом по встречному иску не представлено.

Поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:16:080324:742 заключенный по результатам открытого аукциона в судебном порядке недействительным не признан, то суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались его условиями при рассмотрении настоящего спора и удовлетворили требования первоначального истца о взыскании долга и неустойки.

Суды первой и апелляционной инстанций рассмотрели и обоснованно отклонили доводы истца по встречному иску относительно неправомерности начисления истцом арендной платы в размере, определенном по результатам аукциона.

Кроме того, суды правомерно приняли во внимание следующее.

Обращаясь в суд с иском об изменении размера арендной платы ФИО1 ссылался на невозможность использования земельного участка в полном объеме в связи с имеющимися ограничениями ввиду прохождения по южной части границ земельного участка № асфальтированной дороги с площадью наложения дороги на границы участка 61,35 кв.м.

После заключения договора аренды ФИО1 возвел на земельном участке индивидуальный жилой дом, общей площадью 32,3 кв.м, зарегистрировал право собственности на жилой дом, после чего оформил право собственности на земельный участок и впоследствии реализовал его.

До реализации вышеуказанных полномочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком с требованием о расторжении договора аренды со ссылкой на невозможность использования земельного участка по назначению ФИО1 не обращался.

Доводы заявителя кассационной жалобы о несогласии с выводами судов не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда. Несогласие заявителя с выводами суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, не свидетельствуют о наличии в принятом судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства, или допущенной судебной ошибке.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов. По существу, заявитель кассационной жалобы выражает несогласие с той оценкой, которую дали суды имеющимся в деле доказательствам, и просит иначе оценить их, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (статья 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды первой и апелляционной инстанции правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с окончанием кассационного производства определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 25 января 2022 года о приостановлении исполнения обжалованных судебных актов подлежит отмене в силу части 3 статьи 379.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Нижнекамского городского суда Республики Татарстан от 28 мая 2021 года, апелляционное определение Верховного Суда Республики Татарстан от 27 сентября 2021 года по гражданскому делу № 2-108/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения судебных актов, произведенное определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 25 января 2022 года.

Председательствующий О.И.Серебрякова

Судьи А.С.Рипка

ФИО3

Постановление11.03.2022