Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Чапаева-2» (ООО «Чапаева-2») о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Красногвардейского районного суда Республики Крым от 18 мая 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 15 августа 2023 года.

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., выслушав участника процесса, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском и просил возложить на ООО «Чапаева-2» обязанность заключить дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в редакции, изложенной в абзаце 2 просительной части искового заявления.

Заявленные требования истец обосновывал тем, что является собственником земельного участка площадью 195 878 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> ранее принадлежащий ФИО7, с которым ООО «Чапаева-2» был заключён договор аренды земельного участка сроком действия на 30 лет.

С момента заключения договора в 2017 года размер арендной платы не изменялся и является значительно заниженным, а от его изменения на договорной основе ответчик отказался.

Решением Красногвардейского районного суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ФИО1, ссылаясь на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений с вынесением по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ФИО1 – ФИО8 поддержала доводы кассационной жалобы, просила отменить оспариваемые судебные постановления.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание кассационного суда не явились.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав участника процесса, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Согласно статье 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Указанных оснований по результатам изучения доводов кассационной жалобы по материалам дела не установлено.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (арендодателем) и ООО «Чапаева-2» (арендатор) заключён Договор № аренды земельного участка площадью 195 878 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (далее - Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

Арендная плата за пользование земельным участком после вступления в силу договора и передачи земельного участка в натуре производится в денежном выражении один раз в год (до 01 декабря каждого календарного года) в размере 13 300 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

Сумма арендной платы ежегодно пересматривается арендатором путём корректировки размера арендной платы за предыдущий год на индекс инфляции за текущий год, устанавливаемый органом статистики в Республике Крым, (пункт 2.2 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

Размер арендной платы может быть изменён письменным двухсторонним дополнительным соглашением сторон в следующих случаях:

- изменение условий хозяйствования, предусмотренных договором;

- ухудшение состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора;

- в других случаях, предусмотренных законом (пункт 2.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

Договор заключён сроком на 30 лет (пункт 8.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование вышеуказанный земельный участок.

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключён договор купли-продажи земельного участка площадью 195 878 кв.м с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> (далее - Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно пункту 1.1.5 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сторонами оговорено, что с ДД.ММ.ГГГГ сроком на 30 лет в отношении вышеуказанного земельного участка на основании Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде аренды в пользу ООО «Чапаева-2».

Право собственности ФИО1 на приобретённый по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 направил в ООО «Чапаева-2» уведомление, в котором указал, что он, как собственник земельного участка с кадастровым номером №, считает установленный Договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы за пользование земельным участком заниженным.

ООО «Крымская экспертиза» проведена независимая оценка рыночной стоимости указанного объекта недвижимого имущества, размер которой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составил 78 381,56 руб.

ФИО1 уведомил ООО «Чапаева-2» о необходимости перезаключения договора аренды в связи со сменой собственника и установлении арендной платы в размере 78 381,56 руб. без учёта НДС, согласно отчёту ООО «Крымская экспертиза».

В целях заключения договора аренды просил ООО «Чапаева-2» направить в его адрес проект договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером №, в котором определить арендную плату за пользование данным земельным участком в размере 78 381,56 руб.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Чапаева-2» направлен в адрес ФИО1 ответ об отказе в перезаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, обоснованный тем, что смена собственника данного объекта на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не является основанием для изменения или расторжения ранее заключённого Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

В адрес ФИО1 направлен в трёх экземплярах проект дополнительного соглашения о внесении изменений в Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с изменением собственника (арендодателя) земельного участка с кадастровым номером 90:05:140801:11.

ДД.ММ.ГГГГФИО1 уведомил ООО «Чапаева-2» о невозможности рассмотрения предложения о заключении дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку направленный в его адрес проект дополнительного соглашения не подписано со стороны арендатора.

ООО «Чапаева-2» в письме от ДД.ММ.ГГГГ указало, что направленное ФИО1 дополнительное соглашение по своей сути является офертой, для которой в соответствии с пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуется подписи оферента, поскольку возможно достоверно установить направившее её лицо.

ООО «Чапаева-2» также указало, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу само по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, в т.ч. о сроке действия договора и размере арендной платы, за исключением изменения в договоре сведений, касающихся наименования и реквизитов арендодателя.

Указав на то, что обязанность уведомления о смене собственника лежит на арендодателе, который несёт риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий, ООО «Чапаева-2» вновь направило в адрес ФИО1 проект дополнительного соглашения к договору аренды, предложив ответчику представить документы, подтверждающие переход права собственности, и подписать дополнительное соглашение.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГФИО1 направил в адрес ООО «Чапаева-2» письмо с просьбой рассмотреть и подписать дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, приложив подписанное им дополнительное соглашение.

Направленное ответчику дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ содержит в себе информацию о внесении изменений в Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, касающиеся сведений о собственнике земельного участка; размере арендной платы, выплачиваемой один раз в год в размере 78 381,56 руб.; пересмотре размера арендной платы с учётом индекса инфляции; исключении права арендатора строительства прудов и иных закрытых водоёмов; проведении арендатором ежегодного агрохимического анализа почвы, мероприятий, восстанавливающих её плодородие; ежегодном извещении арендодателя о перечне сельскохозяйственных культур, планируемых к производству на арендуемых участках в ближайшие три года; об основаниях изменения условий договора и его досрочного прекращения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствовался пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка площадью 195 878 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>ФИО1 (покупатель) располагал сведениями об обременении приобретаемого объекта недвижимого имущества договором аренды от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 30 лет, от заключения договора купли-продажи не отказался, а инфляционные процессы, рост ставок арендной платы и изменение экономической ситуации не могут относиться к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть при покупке земельного участка.

С выводами суда первой и апелляционной инстанции судебная коллегия кассационного суда согласна ввиду следующего.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

По смыслу приведенных норм закона изменение условий договора аренды в судебном порядке возможно в том случае, если одной из сторон договора допущено нарушение установленного законом или договором порядка изменения соответствующих условий договора аренды.

Однако недостижение такого соглашения по вопросу об изменении условий договора не является основанием для их изменения по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ в судебном порядке по требованию одной из сторон, если между сторонами не заключено, в том числе и конклюдентными действиями, соответствующее соглашение о возможности передачи спора по изменению договора на рассмотрение суда.

Учитывая вышеуказанные нормы гражданского законодательства, судом сделан верный вывод о том, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.

Таким образом с момента регистрации права собственности ФИО1 приобрёл право на получение арендной платы за пользование ООО «Чапаева-2» земельным участком площадью 195 878 кв.м с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, <адрес>

В ходе рассмотрения гражданского дела стороной истца не представлено доказательств, подтверждающих наличие одновременно всех условий, указанных в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, для изменения договора.

Учитывая также условия договора, оснований для внесения изменений у суда также не имелось, так как данные положения договором не предусмотрены.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований, так как доказательств, подтверждающих доводы истца суду представлено не было, законных оснований для удовлетворения требования истца также не имеется.

Разрешение вопросов доказывания и оценки доказательств отнесено к компетенции судов, рассматривающих дело по правилам для суда первой инстанции, и не охватывается основаниями для кассационного пересмотра судебных актов.

Приведенные в кассационной жалобе доводы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций, являлись предметом проверки и оценки судебных инстанций, которые правомерно отвергнуты как несостоятельные, с приведением мотивированных выводов, основанных на правильном применении норм материального и процессуального права.

Поскольку нижестоящими судебными инстанциями не допущено существенных нарушений норм материального или процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, обжалуемые судебные постановления отмене либо изменению не подлежат.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногвардейского районного суда Республики Крым от 18 мая 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 15 августа 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий: В.Ю. Брянский

Судьи М.А. Раптанова

Е.В. Самойлова