Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело № 2-23/2021 по иску ФИО1 к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «КамЭнергоСервис» о взыскании задолженности по договору займа, процентов, неустойки, об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «КамЭнергоСервис» к ФИО1 о признании недействительным договора ипотеки, признании права залога отсутствующим, погашения регистрационной записи об ипотеке,

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «КамЭнергоСервис» на решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 марта 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 18 октября 2021 г.

Заслушав доклад судьи Антошкиной А.А., объяснения представителей истца - ФИО3 (доверенность № от 20 июля 2020г., диплом о высшем юридическом образовании №), ФИО4 (доверенность № от 24 апреля 2019 г., диплом о высшем юридическом образовании №), ФИО5 (доверенность № от 13 марта 2018 г., диплом о высшем юридическом образовании №), поддержавших возражения на кассационную жалобу, просивших оставить судебные постановления без изменения, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском (измененным в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) к ФИО2, обществу с ограниченной ответственностью «КамЭнергоСервис» (далее - ООО «КамЭнергоСервис») с требованием о взыскании в солидарном порядке задолженности по договору займа №, заключённому 7 марта 2017 г. между истцом (кредитор) и ФИО2 (заемщик), с дополнительным соглашением от 7 марта 2017г., заключенному с поручителем ООО «КамЭнергоСервис», в размере суммы основного долга - 15 000 000 руб., процентов за пользование займом - 17 100 000 руб., неустойки - 2 000 000 руб., судебных расходов, и обращении взыскания на заложенное имущество на основании договора ипотеки от 7 марта 2017г., заключенному с ООО «КамЭнергоСергвис» (залогодатель): незавершенный строительством объект - административный бытовой корпус с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 24 444 000 руб.; склад с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 292 000 руб.; производственный корпус с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 1 537 600 руб.; незавершенный строительством объект - КПП с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 132 000 руб.; незавершенный строительством объект - здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 841 000 руб.; земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость в размере 13 743 200 руб.

ООО «КамЭнергоСервис» обратилось со встречным исковым заявлением, в котором просило признать недействительным договор об ипотеке от 7 марта 2017 г. и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) соответствующие записи об ипотеке в пользу залогодержателя, и применить последствия недействительности сделок в виде признания отсутствующим права залога.

Решением Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 марта 2021 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 18 октября 2021 г., удовлетворены исковые требования ФИО1

Взыскано солидарно с ФИО2, ООО «КамЭнергоСервис» в пользу ФИО1 задолженность по договору займа в размере 15 000 000 руб., проценты - 17 100 000 руб., неустойка - 2 000 000 руб., а также расходы по уплате судебной экспертизы - 112 600 руб., расходы по уплате государственной пошлины - 60 300 руб.

Обращено взыскание на заложенное имущество земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 28 448 000 руб.; на заложенное имущество с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 24 444 000 руб.; на заложенное имущество с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 1 537 600 руб.; на заложенное имущество с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 132 000 руб.; на заложенное имущество с кадастровым номером №, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 841 600 руб.; на заложенное имущество с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной стоимости в размере 1 297 600 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «КамЭнергоСервис» к ФИО1 о признании недействительным договора ипотеки, признании права залога отсутствующим, погашения регистрационной записи об ипотеке отказано.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечён временный управляющий ООО «КамЭнергоСервис» - ФИО6

В кассационной жалобе, поданной ООО «КамЭнергоСервис», ставиться вопрос об отмене судебных постановлений, как незаконных, в части обращения взыскания на вышеуказанное имущество, и в части отказа в удовлетворении встречных требований.

В представленных на кассационную жалобу возражениях, ФИО1 просит оставить судебных акты без изменения.

Информация о рассмотрении кассационной жалобы в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008г. № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» размещена на официальном сайте Шестого кассационного суда общей юрисдикции в сети Интернет (https//6kas.sudrf.ru/).

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в порядке, предусмотренном статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебных постановлений, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанции не допущены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 7 марта 2017г. между ФИО1 (кредитор) и ФИО2 (заемщик) был заключен договор займа №, по условиям которого последнему были представлены денежные средства в размере 15 000 000 руб. под 3% ежемесячно на срок до 7 марта 2020 г.

На основании дополнительного соглашения от 7 марта 2017г. к указанному договору займа исполнение обязательств заемщика обеспечено поручительством ООО «КамЭнергоСервис», которое обязалось солидарно отвечать за исполнение ФИО2 обязательств по договору займа, и залогом имущества.

7 марта 2017 г. между ООО «КамЭнергоСервис» (залогодатель) и ФИО1 (залогодержатель) был заключен договор ипотеки в обеспечение обязательств заемщика по указанному договору займа на следующее имущество: незавершенный строительством объект - административный бытовой корпус с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; незавершенный строительством объект - склад с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>; незавершенный строительством объект - производственный корпус с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; незавершенный строительством объект - КПП с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; право аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

15 марта 2017 г. в ЕГРН внесена запись об ипотеке на земельный участок в виде залога права аренды.

На основании заключенного между МКУ «Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республика Татарстан» и ООО «КамЭнергоСервис» договора купли-продажи земельного участка № от 25 сентября 2020 г. в ЕГРН 20 ноября 2020 г. внесена запись о переходе права собственности на земельный участок с кадастровым номером № к ООО «КамЭнергоСервис», обремененного ипотекой (запись № №).

Разрешая требования ФИО1, суд первой инстанции установив, что заёмщиком принятые на себя обязательства по договору займа не исполнены, нарушены размер и сроки внесения очередных платежей; проверив представленный кредитором расчёт задолженности и признав его правильным, руководствуясь положениями статей 348, 350, 352, 354, 361, 809-811 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчиков солидарно задолженность по договору займа в заявленном размере, не усмотрев оснований для снижения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая добровольное снижение истцом суммы неустойки предъявляемой к взысканию, длительность и характер нарушенного обязательства, и оснований для применения к указанным правоотношениям сторон положений пункта 5 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении размера процентов.

Удовлетворяя требования ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, определив его начальную продажную стоимость в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, признанной допустимым доказательством, суд исходил из того, что изменение вида права на земельный участок с учетом положений пункта 5 статьи 5 статьи 69 Федерального закона 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке), части 1 пункта 2 статьи 354 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет снятие ограничения (обременения) прав при сохранении залога на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, поскольку изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу части 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. При этом, судом принят во внимание о принцип единства судьбы земельного участка прочно связанных с ним объектов недвижимости, закреплённый в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении встречного требования ООО «КамЭнергоСервис» о признании договора ипотеки недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу нарушения требования действующего законодательства о запрете передачи в залог объекта недвижимости без предоставления в залог земельного участка, суд первой инстанции принял во внимание, что все объекты недвижимого имущества, указанные в оспариваемом договоре ипотеки, располагались на земельном участке, находящемся в аренде залогодателя.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, отклоняя как основанные на неверном толковании норм права доводы ООО «КамЭнергоСервис» об отсутствии оснований для обращения взыскания на земельный участок, ссылаясь на положения пункта 1 статьи 130, пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, пункта 1 статьи 5, статьи 69 Закона об ипотеке, указал, что изменение предмета залога с права аренды земельного участка на право собственности земельного участка в период действия договора об ипотеки не влечет прекращение залога и не является основанием для снятия ограничения (обременения).

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позицией в пункте 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке», реализация зданий, являющихся предметом ипотеки, при судебном обращении на них взыскания осуществляется посредством их продажи с торгов, может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции отметил, что в силу пункта 1 статьи 237, статьи 278 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 вправе предъявить самостоятельное требование об обращении взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника и определении начальной продажной цены земельного участка, на котором расположены заложенные объекты недвижимости.

Соглашаясь с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворения встречных исковых требований ООО «КамЭнергоСервис» о признании договора ипотеки недействительным и производных требований, суд апелляционной инстанции дополнил, что право аренды на земельный участок передавалось в залог как сопутствующий объект при ипотеке вышеназванных нежилых помещений, таким образом, договор ипотеке от 7 марта 2017 г. полностью соответствовал требованиям закона в части соблюдения условий о единстве юридической судьбы здания и сооружения с земельным участком.

Судебная коллегия законных оснований для отмены либо изменения судебных постановлений согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по доводам кассационной жалобы ООО ««КамЭнергоСервис» не находит, поскольку указываемые им доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального или процессуального права, о противоречии выводов судов установленным по делу обстоятельствам.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

При этом вопреки позиции подателя кассационной жалобы, изменение вида права на земельный участок не влечет снятие обременения прав аренды на земельный участок. Выкуп земельных участков должником в сентябре 2020г. и изменение статуса залогодателя с арендатора на собственника спорного земельного участка осуществлено после заключения договора ипотеки и не является основанием для ее прекращения.

Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не влечет прекращение залога. Обязанности внесения в договор ипотеки изменений, касающихся описания земельного участка, право аренды которого передано в залог, и регистрации этих изменений в целях сохранения силы договора действующим законодательством не установлено.

Выводы судов об обращении взыскания на объекты недвижимого имущества, являющихся предметами залога, одновременно с продажей принадлежащего залогодателю земельного участка на котором расположены указанные объекты, соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации указанной в пункте 17 пункте 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке».

Иные приводимые в кассационной жалобе доводы основаны на неверном толковании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, повторяют позицию заявителя в судах первой и апелляционной инстанций, в оспариваемых судебных актах указанным доводам дана правильная правовая оценка. Иное толкование автором кассационной жалобы положений законодательства, не свидетельствует о неправильном применении судами норм материального права.

Нарушений норм материального и (или) процессуального права, в том числе являющихся в силу части 4 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

При таких данных судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Набережночелнинского городского суда Республики Татарстан от 30 марта 2021 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 18 октября 2021 г. - оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КамЭнергоСервис» - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Постановление04.03.2022