Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Климовой О.С., судей Кумачевой И.А., Щегловой Е.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Подолог» к ФИО2 о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения (номер дела, присвоенный в суде первой инстанции, 2‑67/2020)

по кассационной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Подолог» на решение Басманного районного суда города Москвы от 22 января 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 сентября 2020 г.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции Щегловой Е.С., объяснения директора ООО «Подолог» ФИО8 и представителя истца по доверенности ФИО10, поддержавших доводы кассационной жалобы,

установила:

ООО «Подолог» обратилось с иском в суд к ФИО2 о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения.

Иск мотивирован тем, что между арендатором ООО «Подолог» и арендодателем ИП ФИО11 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное владение и пользование сроком до 22 апреля 2023 г. нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 118,28 кв.м.

В иске указано, что по договору купли-продажи от 5 февраля 2019 г. ИП ФИО11 продал ФИО2 указанное помещения. 11 февраля 2019 г. между ООО «Подолог», ИП ФИО11 и ФИО2 было заключено трехстороннее соглашение о замене стороны арендодателя в обязательстве к договору аренды.

В адрес истца от ответчика 18 февраля 2019 г. поступило уведомление о завершении срока аренды нежилого помещения, а 24 апреля 2019 г. – уведомление о завершении срока аренды либо о продлении срока аренды до 31 мая 2019 г.

ООО «Подолог» сообщило новому собственнику о сохранении своих прав долгосрочной аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ИП ФИО11 и внесло в пользу ФИО2 арендный платеж за период с 12 мая 2019 г. по 31 мая 2019 г.

Истец утверждал, что ответчик проигнорировал все полученные от него уведомления о явке на государственную регистрацию договора аренды от 23 апреля 2018 г., чем нарушил его права арендатора.

В этой связи, истец просил суд произвести государственную регистрацию договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия до 22 апреля 2023 г., в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, общей площадью 118,28 кв.м.

Решением Басманного районного суда города Москвы от 22 января 2020 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 сентября 2020 г., в удовлетворении исковых требований отказано в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Подолог», поступившей во Второй кассационный суд общей юрисдикции вместе с гражданским делом 25 января 2021 г., поставлен вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения и принятии по делу нового судебного решения об удовлетворении иска со ссылкой на неправильное применение судами норм материального права, нарушение норм процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела.

Заслушав представителей истца, проверив материалы дела в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных постановлений, предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Судами установлено, что что ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем ИП ФИО11 и ООО «Подолог» заключен договор аренды №, по которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0001029:4264, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> общей площадью 118,28 кв.м., принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Согласно пункту 7.1 этого договора он вступает в действие с ДД.ММ.ГГГГ и действует до 22 марта 2019 г.

Нежилое помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 24 апреля 2018 г.

Из дела также следует, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО11 продал ФИО2 указанное нежилое помещение.

В пункте 3.1.3.2 этого договора купли-продажи указано, что нежилое помещение приобретено с обременением правами аренды, незарегистрированными в ЕГРН, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 11 месяцев.

Сведения о государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение к ФИО2 внесены в ЕГРН 11 февраля 2019 г.

11 февраля 2019 года между ИП ФИО11, ООО «Подолог» и ФИО2 подписано трехстороннее дополнительное соглашение о замене стороны к договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым все права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме перешли от ИП ФИО11 к ФИО2

Из пункта 4 этого дополнительного соглашения следует, что новый арендодатель ФИО2 и арендатор ООО «Подолог» пришли к добровольному соглашению продлить срок действия договора с 23 марта 2019 г. до 11 мая 2019 г. Последним днем аренды стороны решили считать 11 мая 2019 г.Согласно договору доверительного управления недвижимым имуществом от 11 февраля 2019 г., заключенному между ФИО2 и ООО «Группа Бета», зарегистрированному в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, доверительный управляющий принял на себя права и обязанности по договору аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Подолог» и ООО «Группа Бета», действующим в интересах ФИО2, заключено соглашение о перемене лиц в обязательствах по договору аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ

Дополнительным соглашением № от 11 мая 2019 г. к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Группа Бета», действующее в интересах ФИО2, и ООО «Подолог» согласовали, что последним днем срока аренды является 31 мая 2019 г.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в силу статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, и считается для третьих лиц заключенным с момента такой регистрации. Судом также приняты во внимание разъяснения пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Основанием для отказа в удовлетворения иска послужили выводы районного суда о том, что в нарушение статьи 56 ГПК РФ ООО «Подолог» не представило допустимых, достоверных доказательств заключения между этим юридическим лицом и ИП ФИО11 договора аренды от 23 апреля 2018 г. в отношении спорного нежилого помещения, срок действия которого превышал бы один год и требовал бы государственной регистрации, равно как и доказательств наличия у нового собственника ФИО2 информации о заключении такого долгосрочного договора аренды в отношении нежилого помещения приобретенного им по договору купли-продажи от 5 февраля 2019 г., в котором прямо был указан иной срок действия договора аренды на 11 месяцев.

С такими выводами полностью согласился суд апелляционной инстанции, отказав в удовлетворении жалобы истца.

В кассационной жалобе истец оспаривал выводы судов как основанные на необъективной оценке представленных по делу доказательств, настаивал на доводах иска и апелляционной жалобы о том, что новому собственнику нежилого помещения ФИО1 было достоверно известно о договоре аренды спорного помещения, заключенном ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Подолог» и ИП ФИО11 сроком до 22 апреля 2023 г.

Эти доводы проверялись судами и подтверждения не нашли.

Обстоятельства заключения, изменения и исполнения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Подолог» и ИП ФИО11, в том числе срока его действия, смены стороны арендодателя в нем, были установлены судами при правильном применения статьи 431 ГК РФ на основании буквального толкования всех слов и выражений, содержащихся в указанном договоре аренды и дополнительных соглашениях к нему, а также в договоре купли-продажи нежилого помещения от 5 февраля 2019 г., в который было включено условие о сохранении прав арендодателя после перехода права собственности по договору аренды сроком на 11 месяцев.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для иного применения норм материального и процессуального права.

В целом доводы кассационной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда и апелляционного определения, так как сводятся к выражению несогласия заинтересованной стороны с оценкой представленных по делу доказательств.

Согласно части 3 статьи 390 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела. Дополнительные доказательства судом кассационной инстанции не принимаются.

Судами правильно определены юридически значимые обстоятельства по делу, верно распределена между сторонами обязанность доказывания, полно и всесторонне исследованы представленные сторонами доказательства, на их основании в решении сделаны мотивированные выводы.

По правилам статьи 98 ГПК РФ не подлежат взысканию с ответчика расходы истца по уплате государственной пошлины при подаче настоящей кассационной жалобы, в удовлетворении которой судом отказано.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Басманного районного суда города Москвы от 22 января 2020 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 сентября 2020 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Подолог» – без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи