Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков

по кассационной жалобе АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав доклад судьи ФИО2, объяснения представителей АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» ФИО7 и ФИО8, представителя ФИО1 – ФИО9,

судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

у с т а н о в и л а:

АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором с учетом уточнений требований в ходе рассмотрения дела просила расторгнуть заключенный между сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№, взыскать сумму уплаченного задатка в двукратном размере 261014000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 30996306,38 руб. и убытки в размере 50286455,94 руб.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи №, согласно условиям которого ответчик обязался передать истцу недвижимое имущество, не обремененное залогом и правами третьих лиц, не находящееся под арестом, а истец обязался заплатить за указанное имущество 20000000 долларов США. Во исполнение обязательств по оплате имущества истец произвел оплату задатка в размере 2000000 долларов США. Право собственности истца на недвижимое имущество было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, вместе с тем по акту приема-передачи оно передано не было. Впоследствии истцу стало известно, что спорное имущество обременено правами третьих лиц и уже после заключения указанного договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ в отношении него был введен запрет на совершение сделок, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ наложен арест и до настоящего времени имущество находится под арестом. Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о невозможности исполнения ответчиком своих обязательств по договору купли-продажи. Кроме того, по условиям договора купли-продажи ответчик обязался передать истцу, в числе прочего, имущества жилые дома площадью 72 кв.м. каждый, однако таких домов на земельном участке не имеется. Указанные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении договора другой стороной, что является основанием для расторжения договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ истец в адрес ответчика направил уведомление о расторжении договора и возврате денежных средств, а также уплате в соответствии с пунктом 2.6 договора двойной суммы задатка, однако данные требования были оставлены ответчиком без ответа. Кроме того, за период с момента покупки недвижимого имущества истец понес убытки, связанные с расходами по содержанию имущества в размере 50286455,94 руб.

Решением Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» удовлетворены частично, постановлено расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 261014000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 26055857,08 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Симоновского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отменено, по делу постановлено новое решение, которым в удовлетворении иска АО Корпорации «Нечерноземагропромстрой» отказано.

В кассационной жалобе представитель АО Корпорации «Нечерноземагропромстрой» ФИО6 просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ как незаконного.

В судебном заседании судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции представители АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» ФИО7 и ФИО8 доводы жалобы поддержали в полном объеме, представитель ФИО1 – ФИО9 возражал против удовлетворения жалобы.

ФИО1, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, в судебное заседание не явился, для представления своих интересов направил представителя, на основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании был объявлен перерыв с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемых судебных постановлениях, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность судебного постановления, принятого судом апелляционной инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, ДД.ММ.ГГГГ между АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» (покупатель) и ФИО1 (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №.

В соответствии с условиями договора продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и обязался оплатить следующее недвижимое имущество:

- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью 8930 кв. м. (участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>А;

- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью 8930 кв.м. (участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>Б;

- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью 8918 кв.м. (участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>В;

- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью 8930 кв.м. (участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>Б;

- земельный участок (кадастровый (или условный) №), общей площадью 8930 кв.м. (участок №), разрешенное использование: под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли населенных пунктов, находящийся по адресу: <адрес>А;

- жилой дом, назначение: жилое, количество этажей: 1 этаж, общей площадью 72 кв. м. (<адрес>), кадастровый (или условный) №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0001017:1001, находящийся по адресу: <адрес>А;

- жилой дом, назначение: жилое, количество этажей: 1 этаж, общей площадью 72 кв. м. (<адрес>), кадастровый (или условный) №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 77:05:0001017:1008, находящийся по адресу: <адрес>А.

Согласно пунктам 1.3, 1.4 договора продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора недвижимое имущество не продано, не заложено, в аренде, под арестом (запрещением) не состоит, обязательствами не обременено, права на него не переуступлены, является свободным от любых правовых притязаний третьих лиц. Продавец гарантирует, что в объектах недвижимости жилого назначения, а именно <адрес>, никто не зарегистрирован и не проживает.

В силу пункта 2.1 договора общая сумма настоящего договора составляет сумму, эквивалентную 20000000 долларов США, в т.ч. НДС. Оплата осуществляется в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты.

Пунктами 2.5, 2.6 договора стороны установили, что покупатель уплачивает продавцу задаток в размере суммы эквивалентной 1000000 долларов США в качестве обеспечения исполнения обязанностей по настоящему договору. Оплата осуществляется в рублях по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты суммы задатка. Оплата производится в день подачи документов на государственную регистрацию настоящего договора и перехода прав собственности на недвижимое имущество в пользу покупателя. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты цены недвижимого имущества.

Если за неисполнение настоящего договора ответственен покупатель, задаток остается у продавца. Если за неисполнение настоящего договора ответственен продавец, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка. При этом стороны определили, что неисполнением настоящего договора признается неисполнение как полностью, так и в части любого из условий договора, в результате чего стороны не могут достичь предусмотренных договоренностей.

В соответствии с пунктом 3.1 договора продавец обязан в 5-дневный срок с даты регистрации настоящего договора и перехода прав собственности на недвижимое имущество передать покупателю недвижимое имущество по акту приема-передачи, подписываемому обеими сторонами.

Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему договору стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

В случае, если после перехода к покупателю прав собственности на недвижимое имущество, определенное настоящим договором, к покупателю будут предъявлены требования, заявленные в судебном порядке об истребовании всего приобретенного им недвижимого имущества или его части, возникшие до момента перехода прав собственности, а также если станет известно о наличии какого-либо обременения недвижимого имущества, существующего до момента перехода прав собственности на покупателя, продавец в течение трех дней с даты уведомления его об этом покупателем, обязан возвратить последнему все полученное по настоящему договору. Также в этом случае дополнительно применяются положения о задатке, предусмотренные пунктом 2.6. настоящего договора.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение № к договору купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым полный расчет по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№ осуществляется покупателем в течение 10-ти рабочих дней с момента передачи продавцом покупателю недвижимого имущества свободным от любых правовых притязаний третьих лиц, но не ранее, чем после снятия с указанного недвижимого имущества всех обременений, а также разрешения связанных с указанным недвижимым имуществом судебных споров в установленном порядке. Покупатель в дополнение к задатку, указанному в пункте 2.5 договора купли-продажи недвижимого имущества уплачивает продавцу задаток в сумме, эквивалентной 1000000 долларов США в качестве обеспечения исполнения обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества. Оплата осуществляется в рублях по курсу Банка России на день оплаты суммы задатка. Оплата производится в течение 5-ти рабочих дней с даты подписания данного дополнительного соглашения. Сумма задатка засчитывается в счет оплаты цены недвижимого имущества.

Истцом в счет исполнения обязательств по оплате имущества произведена оплата задатка в размере 2000000 долларов США, что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 33160500 руб. и платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ№ на сумму 32267600 руб.

Право собственности АО «Корпорация «Нечерноземагропромстрой» на недвижимое имущество было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. На момент указанной регистрации аресты и иные ограничения в отношении спорного недвижимого имущества отсутствовали.

После государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного имущества был введен запрет на совершение сделок, а ДД.ММ.ГГГГ - наложен арест и на момент рассмотрения дела судом апелляционной инстанции имущество находилось под арестом.

Разрешая возникший спор, суд первой инстанции, установив, что ответчиком спорное недвижимое имущество по актам приема-передачи фактически передано не было, жилых домов № и №, являющихся предметом договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№, на земельных участках фактически не имеется, до момента разрешения спора спорное имущество находится под арестом, пришел к выводу о том, что со стороны ответчика имеет место нарушение условий пунктов 1.3, 1.4, 3.1 спорного договора, что является основанием для расторжения указанного договора применительно к правилам статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 261014000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 26055857,08 руб.

Вместе с тем при новом рассмотрении дела судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда с указанными выводами суда первой инстанции не согласилась.

Так, принимая во внимание, что государственная регистрация перехода права собственности к истцу состоялась ДД.ММ.ГГГГ, дальнейшее несение истцом расходов по содержанию указанного имущества, факт заключения между сторонами дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, изменившего условия договора купли-продажи недвижимого имущества с учетом наличия правопритязаний со стороны третьих лиц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что имела место фактическая передача спорного имущества ответчиком и его принятие во владение истцом, что свидетельствует о необоснованности выводов суда о нарушении ответчиком пунктов 1.3, 1.4 спорного договора.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком не были переданы два жилых дома, сославшись на состоявшуюся ДД.ММ.ГГГГ регистрацию перехода права собственности на них за истцом, наличие у этих домов кадастровых номеров и заключение между сторонами дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ без оговорки об отсутствии спорных домов на земельных участках.

Ссылаясь на вышеизложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у суда первой инстанции оснований для удовлетворения иска в связи с отсутствием с учетом условий дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, которым стороны договорились об окончательном исполнении своих обязанностей и расчетов после разрешения споров с третьими лицами в отношении предмета договора, допущенных со стороны ответчика нарушений договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ№.

Оснований для отмены апелляционного определения суда, исходя из доводов кассационной инстанции, не имеется.

Ссылка ответчика на наличие до заключения спорного договора купли-продажи недвижимого имущества спора в Арбитражном суде <адрес> по иску ООО «Барс» и ФИО10 к Глэшер Сервисез ЛТД об истребовании из чужого незаконного владения спорного имущества на правильность выводов суда апелляционной инстанции о надлежащем исполнении со стороны истца спорного договора в части передачи недвижимого имущества свободным от обременений не влияет.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, запрет на осуществление сделок со спорным имуществом и арест в отношении него имели место уже после заключения соответствующего договора и фактической передачи указанного имущества истцу.

Кроме того, сторона истца, узнав о наличии обременений в отношении спорного имущества, не воспользовалась предусмотренным пунктом 4.2 договора правом отказаться от него, а, наоборот, заключила дополнительное соглашение к указанному договору, устанавливающее условие исполнения обязательств по договору уже с учетом имеющихся правопритязаний третьих лиц относительно предмета договора.

В таком случае у суда не имелось оснований полагать, что ответчик не исполнил предусмотренные пунктами 1.3, 1.4 договора обязательства по передаче имущества, свободного от правопритязаний иных лиц, не обремененного обязательствами.

Помимо этого судом апелляционной инстанции было обоснованно обращено внимание на неоднократную смену собственника у спорного имущества, что должно было быть известно покупателю при заключении сделки с учетом открытости сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Ссылка заявителя жалобы на то, что АО «Корпорация «Нечерноземагропромстрой» имеет в настоящее время право на расторжение договора в связи с передачей истцом обремененного имущества, является ошибочной, поскольку дополнительным соглашением к указанному договору первоначальные условия договора были изменены. Покупатель, как было указано ранее, зная о наличии правопритязаний третьих лиц относительно спорного имущества, подтвердил существование спорного договора путем редакции его условий дополнительным соглашением с учетом указанного обстоятельства.

Доводы жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения в Арбитражном суде <адрес> иска ООО «Барс» судебной коллегией не принимаются, поскольку они опровергаются материалами гражданского дела, из которых следует, что указанное ходатайство было разрешено судом в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и со ссылкой на то, что признание договора купли-продажи ничтожным также повлечет отсутствие оснований для расторжения указанного договора, взыскания денежных средств и задатка. Основания для самостоятельной оценки судом обстоятельств ничтожности сделок со спорным имуществом с учетом того, что указанный вопрос уже является предметом рассмотрения арбитражного суда, а также заявленных истцом требований, у суда апелляционной инстанции отсутствовали.

Нарушений норм материального или процессуального права, указанных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении настоящего спора судом допущено не было, в связи с чем оснований для отмены апелляционного определения в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу АО Корпорация «Нечерноземагропромстрой» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи