Гражданский кодекс часть 1

с участием прокурора восьмого отдела (кассационного) (с дислокацией в г. Кемерово) апелляционно-кассационного управления Главного гражданско-судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №38RS0035-01-2021-000231-76 по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения, выселении

по кассационным жалобам ФИО2 и представителя ФИО3 – ФИО5 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 24 декабря 2021 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Гордиенко А.Л.,

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора найма жилого помещения, выселении.

Требования мотивировал тем, что он является собственником спорного жилого помещения, в котором зарегистрированы: ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р. Регистрация граждан произведена на основании договора № найма жилого помещения, заключенного между АООТ «Иркутсклесстрой» и ФИО3, по условиям которого наймодатель предоставил ФИО3 на правах найма во временное пользование с 1 января 1997 г. по 31 декабря 1997 г. комнату № жилой площадью 35 кв.м в общежитии по <адрес>.

В адрес нанимателя направлялись уведомления об освобождении жилого помещения, требования в добровольном порядке до настоящего времени ответчиками не исполнено.

Истец просил суд расторгнуть договор найма жилого помещения, расположенного по <адрес>, заключенный между ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО3; выселить ФИО3, ФИО4 из жилого помещения, расположенного по <адрес>.

Решением Октябрьского районного суда города Иркутска от 6 августа 2021 г. исковые требования ФИО2 удовлетворены, суд признал расторгнутым договор № найма жилого помещения в общежитии от 26 декабря 1996 г. по <адрес> между закрытым акционерным обществом «Иркутсклесстрой» и ФИО3 Выселил ФИО3, ФИО4 из указанного жилого помещения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 24 декабря 2021 г. указанное решение отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене апелляционного определения как принятого с нарушением норм материального и процессуального права.

В кассационной жалобе представитель ФИО3 – ФИО5 ставит вопрос об исключении из мотивировочной части апелляционного определения выводов относительно применения к спорным правоотношениям норм Гражданского, а не Жилищного кодекса Российской Федерации, о признании договора найма договором коммерческого найма, о неприменении к спорным правоотношениям положений статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и суждения об отсутствии у истца обязанности предоставить другое жилое помещение.

Прокуратурой Иркутской области на кассационную жалобу принесены возражения.

Прокурор восьмого отдела (кассационного) (с дислокацией в г. Кемерово) апелляционно-кассационного управления Главного гражданско-судебного управления Генеральной прокуратуры Российской Федерации ФИО1 полагал, что обжалуемое апелляционное определение отмене не подлежит.

Лица, участвующие в деле, в суд кассационной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. От представителя ФИО3 – ФИО5 поступило письменное ходатайство об отложении рассмотрения дела, однако судебная коллегия полагает, что данное ходатайство не подлежит удовлетворению, поскольку неявка сторон не препятствует рассмотрению дела. Ходатайства сторон об организации видеоконференц-связи разрешены в установленном законом порядке.

На основании изложенного, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив обжалуемое судебное постановление в пределах доводов кассационных жалоб в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

По настоящему делу таких нарушений судом апелляционной инстанции не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, что здание общежития, расположенного по <адрес>, принадлежало на праве собственности ЗАО «Иркутсклесстрой» на основании плана приватизации, утвержденного распоряжением ГКГИ от 29 сентября 1993 г., право собственности было зарегистрировано в департаменте Иркутской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 марта 2001 г.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 3 сентября 2019 г. по делу № А19-525/2019 ЗАО «Иркутсклесстрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство с применением правил, предусмотренных параграфом 7 гл. IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», конкурсным управляющим утвержден ФИО6

В рамках процедуры банкротства конкурсным управляющим ФИО6 осуществлялась продажа включенного в конкурсную массу имущества, в том числе вышеуказанного здания общежития (протокол торгов № от 5 октября 2020 г.).

22 октября 2020 г. между ЗАО «Иркутсклесстрой» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор № купли-продажи имущества ЗАО «Иркутсклесстрой», по условиям которого продавец передал, а покупатель принял в собственность земельные участки, нежилые и жилые помещения, в частности, жилое помещение <адрес>.

Право собственности на жилое помещение по <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем Управлением Росреестра по Иркутской области в ЕГРН внесена запись регистрации № от 14 декабря 2020 г.

Ответчик ФИО3 был трудоустроен в АООТ «Иркутсклесстрой» (впоследствии ЗАО «Иркутсклесстрой») в период с 25 августа 1995 г. по 29 декабря 2006 г. и с 3 апреля 2007 г. по 27 ноября 2015 г.

В связи с трудовыми отношениями, 26 декабря 1996 г. между АООТ «Иркутсклесстрой» (наймодатель) и ФИО3 (наниматель) заключен договор № найма жилого помещения в общежитии по <адрес>, согласно которому наймодатель предоставил, а наниматель принял во временное пользование с 1 января 1997 г. по 31 декабря 1997 г. жилое помещение (комнату) № жилой площадью 35 кв.м, в общежитии по <адрес> (п.1 договора).

Согласно разделу 2 договора наниматель обязался своевременно вносить арендную плату (квартирную плату) и платежи за коммунальные услуги в установленных размерах. При выезде из жилого помещения на другое место жительства освободить и сдать наймодателю помещение по акту в исправном состоянии.

В разделе 3 договора стороны предусмотрели, что договор подлежит расторжению, а ФИО3 выселению без предоставления другого жилого помещения: если наниматель не вносит арендную плату (квартирную плату и коммунальные платежи) в течение 3-х месяцев подряд; если наниматель нарушает правила проживания в общежитии; в случае увольнения нанимателя по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления.

Договор заключен на срок до 31 декабря 1997 г. и считается ежегодно продленным, если за месяц до окончания срока не последует заявления одной из сторон об отказе от настоящего договора или его пересмотра.

С данными условиями договора ФИО3 был ознакомлен и согласен, что подтверждено его подписью на договоре.

Согласно поквартирной карточке, выданной ООО «Южное управление ЖКС» от 29 октября 2020 г., по <адрес> зарегистрированы: ФИО3 (наниматель) ДД.ММ.ГГГГ.р., ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ г.р. (дочь).

Судом также было установлено, что ФИО3 и члены его семьи были вселены в частный жилищный фонд, принадлежащий коммерческой организации, а не в муниципальное или государственное жилье, с ФИО3 был заключен договор коммерческого найма с ЗАО «Иркутсклесстрой», а не договор социального найма, о чем ему было достоверно известно.

Договор № найма жилого помещения в общежитии по <адрес> от 26 декабря 1996 г., с учетом положений ст.684 Гражданского кодекса Российской Федерации, неоднократно был продлен на тех же условиях и на тот же срок, вплоть до 31 декабря 2020 г.

Право собственности ФИО2 (истца по настоящему делу) на данное жилое помещение возникло на законных основаниях и не оспорено в установленном законом порядке.

15 октября 2020 конкурсным управляющим ФИО6, действующим в деле о банкротстве ЗАО «Иркутсклесстрой», в адрес нанимателя ФИО3 было направлено уведомление об отказе от продления договора найма (о прекращении договора коммерческого найма) в связи предстоящей сменой собственника и принятым решением не сдавать жилое помещение, в наем. Также в уведомлении содержалось требование освободить жилое помещение и передать его представителю наймодателя в течение одного месяца с момента получения уведомления. Уведомление об одностороннем отказе от договора коммерческого найма вручено адресату - ФИО3, 16 ноября 2020 г., о чем свидетельствует отчет об отслеживании отправления, размещенного на официальном сайте «Почта России».

В дальнейшем, 17 декабря 2020 г. ФИО2, как новый собственник спорного жилого помещения, направил в адрес ФИО3 и членов его семьи повторное уведомление об отказе от договора коммерческого найма с требованием освободить занимаемое помещение в срок до 31 декабря 2020 г.

Ответчиками уведомления оставлены без исполнения, жилое помещение не освобождено и не возвращено собственнику.

Удовлетворяя исковые требования ФИО2, суд первой инстанции исходил из того, что договором найма предусмотрено право одной из сторон отказаться от договора, конкурсный управляющий ЗАО «Иркутсклесстрой» ФИО6 указанным правом воспользовался, направив ответчикам уведомление от 15 октября 2020 г., односторонний отказ наймодателя от договора найма, выраженный в указанном уведомлении соответствует установленному законом порядку отказа от договора, ФИО2, как новый собственник помещения, уведомлением от 17 декабря 2020 г. лишь подтвердил намерение прекратить исполнение договора найма, последующим письмом от 17 декабря 2020 г. он уведомил ответчиков об установлении стоимости за фактическое пользование жилым помещением в размере 17000 рублей ежемесячно, а письмом от 20 мая 2021 г. ФИО2 в качестве урегулирования спора предложил ответчикам добровольно освободить жилое помещение, в связи с чем пришел к выводу, что договор № найма жилого помещения в общении по <адрес> от 26 декабря 1996 г. между ЗАО «Иркутсклесстрой» и ФИО3 считается расторгнутым - с 16 ноября 2020 г.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе ФИО2 в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия надлежащих доказательств направления наймодателем в лице ФИО2 в установленный законом срок уведомления об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Указал, что решение наймодателя ЗАО «Иркутсклесстрой» не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем новым собственником ФИО2 фактически не был принято, в адрес ответчиков им направлено уведомление об изменении условий договора найма (с 14 декабря 2020 г. стоимость найма устанавливается в размере 17 000 руб. в месяц без учета коммунальных платежей) с нарушением установленного законом срока с повышением арендной платы до истечения срока договора найма. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что наймодатель не выполнил обязанности, установленной абз. 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, а наймодатель не отказался от продления договора, договор считается продленным на прежних условиях и на тот же срок, то есть до 31 декабря 2021 г., в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований ФИО2 не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы суда апелляционной инстанции отвечают требованиям законодательства, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Статья 40 Конституции Российской Федерации закрепляет, что никто не может быть произвольно лишен жилища.

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Одностороннее прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

Доводы кассационной жалобы ФИО2 относительно соблюдения порядка для одностороннего отказа от договора найма, продленного на неопределенный срок, об отсутствии законных оснований для сохранения за ответчиками права пользования спорной квартирой, суд кассационной инстанции находит несостоятельными.

По смыслу статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. Юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника не сдавать в течение одного года жилое помещение в наем. Данное решение собственника не должно быть произвольным, то есть выселение только ради выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а исключительно при наличии существенных оснований к выселению.

Материалами дела подтверждается, что срок действия договора найма, заключенного с ответчиком на 1 год – с 1 января по 31 декабря 1997 г., неоднократно продлялся. На момент возникновения спора, между сторонами действовал договор, заключенный до 31 декабря 2020 г.

В установленный законом срок, до 1 октября 2005 г. наймодатель не направлял нанимателю какое-либо обращение об отказе от продления договора.

Уведомление наймодателя в лице конкурсного управляющего ЗАО «Иркутсклесстрой» ФИО6 об отказе от продления договора в связи с предстоящей сменой собственника и решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение, получено ФИО3 16 ноября 2020 г., т.е. с нарушением установленного законом трехмесячного срока.

Направленное 18 декабря 2020 г. в адрес ответчиков требование об отказе от продления договора и об освобождении спорного жилого помещения, вопреки доводам кассатора, о соблюдении ФИО2 установленного порядка не свидетельствует, поскольку в указанном уведомлении наймодатель указывает, что стоимость найма с 14 декабря 2020 г. устанавливается в 17 000 руб. в месяц без учета коммунальных платежей.

Таким образом, новым собственником жилого помещения ФИО2 решение не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем фактически не принято, а принято решение об изменении условий договора найма – о повышении размера ежемесячной платы, в связи с чем, договор был продлен на тех же условиях, на тот же срок.

Установив, что материалы дела не содержат доказательств надлежащего исполнения как предыдущим, так и новым собственником указанной обязанности, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания расторгнутым договора № найма жилого помещения в общежитии от 26 декабря 1996 г., а также выселении ФИО3 и ФИО4 из спорного жилого помещения.

Указание ФИО2 в кассационной жалобе на неоднократное нарушение нанимателем условий договора найма по своевременному внесению платы за жилое помещение, выводы суда апелляционной инстанции не опровергает.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просил признать расторгнутым договора найма жилого помещения, ссылаясь на односторонний отказ от продления договора найма. Требований о расторжении договора найма из-за невнесения нанимателем платы за жилое помещение истец не заявлял.

Доводы кассационной жалобы представителя ФИО3 – ФИО5 о том, что судом апелляционной инстанции неверно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения, суд должен был руководствоваться нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции находит несостоятельными.

Материалами дела подтверждается, что жилое помещение было предоставлено ответчикам предприятием в 1996 г., уже после включения спорного жилого помещения в уставной капитал АО «Иркутсклесстрой». Ответчики вселились в спорную квартиру по договору коммерческого найма на определенный срок, в период нахождения предприятия в частной собственности, в частный жилищный фонд, в связи с чем между ответчиками и ЗАО «Иркутсклесстрой» сложились не жилищные, а гражданско-правовые правоотношения по пользованию жилым помещением на условиях коммерческого найма, регулируемые главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка представителя ФИО3 – ФИО5 на преюдициальное значение решения Октябрьского районного суда г.Иркутска от 6 сентября 2018 г., выводы суда апелляционной инстанции не опровергает.

Из содержания решения Октябрьского районного суда г.Иркутска от 6 сентября 2018 г. по гражданскому делу №2-2297/2018 следует, что ЗАО «Иркутсклесстрой» обратилось в суд с иском к ФИО3 и ФИО4 о признании утратившими право пользования и выселении из спорного жилого помещения в связи с прекращением ФИО3 трудовых отношений с ЗАО «Иркутсклесстрой».

Учитывая, что в рамках настоящего спора предметом иска ФИО2 к ответчикам является расторжение договора найма и выселение их из занимаемого жилого помещения, в связи с односторонним отказом наймодателя от продления договора найма (по п.5.4 договора), обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда от 6 сентября 2018 г. по гражданскому делу №2-2297/2018 преюдициальными не являются.

Сам по себе факт того, что спорное жилое помещение находится в общежитии, выводы суда апелляционной инстанции не опровергает, поскольку нормы Жилищного кодекса Российской Федерации применяются только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.

Нарушения требований статей 56, 59, 60, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при оценке судом апелляционной инстанции доказательств допущено не было; всем доказательствам дана оценка.

Доводы кассационных жалоб были тщательно исследованы судом апелляционной инстанции и нашли верное отражение и правильную оценку в обжалуемом судебном постановлении.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены апелляционного определения по доводам кассационных жалоб.

Руководствуясь статьёй 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда от 24 декабря 2021 г. оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО2 и представителя ФИО3 – ФИО5 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: