Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело № 2-1886/2019 по иску Твердова Дениса Сергеевича к администрации г. Магнитогорска Челябинской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области» о постановке на кадастровый учет, признании права собственности на многоквартирный жилой дом блокированной застройки,

по встречному иску администрации г. Магнитогорска к Твердову Денису Сергеевичу о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и обязании его снести,

по кассационной жалобе Твердова Дениса Сергеевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 26 ноября 2019 года.

Заслушав доклад судьи Марченко А.А. об обстоятельствах дела и доводах кассационной жалобы, пояснения истца Твердова Д.С. и его представителя Дворецкого Е.Б., поддержавших доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

Твердов Д.С. обратился в суд с иском к администрации г. Магнитогорска о признании права собственности на многоквартирный жилой дом блокированной застройки и шесть квартир в его составе, расположенных по адресу: <данные изъяты> к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области» о постановке на кадастровый учет многоквартирного жилого дома блокированной застройки и шести квартир в его составе, расположенных по адресу: <данные изъяты>, а также внести в Единый государственный реестр недвижимости сведений о новых характерных точках контура объекта недвижимости.

В обоснование требований указано, что Твердов Д.С. по договорам купли-продажи от 29 июня 2018 года и 18 апреля 2019 года приобрел в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, степенью готовности 18%, площадью застройки 570,0 кв., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом блокированной застройки, и земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, находящиеся по адресу: <данные изъяты>. В период 2018 года Твердовым Д.С. за счет собственных средств произведена реконструкция принадлежащего ему объекта незавершенного строительством, в результате чего общая площадь здания изменилась и составила 1 115,3 кв.м, образовано здание – многоквартирный жилой дом блокированной застройки, расположенный по адресу: <данные изъяты> Реконструкция здания выполнена в границах земельного участка, принадлежащего Твердову Д.С. и размещенный объект соответствует правовому зонированию г. Магнитогорска.

Администрация г. Магнитогорска Челябинской области обратилась со встречными исковыми требованиями к Твердову Д.С. о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, обязании его снести, прекращении права собственности Твердова Д. С. на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом блокированной застройки площадью 1115,3 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: Челябинская область, <данные изъяты>.

В обосновании требований указано, что первоначальному владельцу земельного участка было выдано 05 августа 2008 года разрешение на строительство индивидуального жилого дома, расположенного по адресу <данные изъяты>. На основании заявления Кишояна С.В. 14 апреля 2017 года выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> с разрешенным видом использования – отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками, а также с указанной территориальной зоной Ж-4. В дальнейшем участок с кадастровым номером <данные изъяты> разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами <данные изъяты> под односемейные дома с прилегающими земельными участками. По просьбе Кишояна С.В. 04 июля 2018 года подготовлен градостроительный план на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, в котором содержаться сведения о незавершенном строительством объекте - многоквартирном жилом доме блокированной застройки, при этом допущена техническая ошибка относительно территориальной зоны с указанием – Ж-3. Исходя из того, что градостроительный регламент данного земельного участка был установлен в составе Правил землепользования и застройки, утвержденных решением Магнитогорского городского Собрания депутатов от 17 сентября 2008 года № 125, изменения в виды разрешенного использования земельного участка не вносились (территориальная зона Ж-4), допущенная техническая ошибка в части указания зоны Ж-3 была обнаружена и исправлена 18 июня 2019 года, путем внесения соответствующих изменений в градостроительный план земельного от 04 июля 2018 года, о чем был уведомлен заявитель. Администрация г. Магнитогорска Челябинской области полагает, что допущенная техническая ошибка в градостроительном плане от 04 июля 2018 года не повлекла принятия незаконного решения, в связи с тем, что на момент выдачи градостроительного плана с ошибочно указанной территориальной зоной объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом блокированной застройки уже существовал и был зарегистрирован, в то время как с заявлением о выдаче разрешения на его строительство никто не обращался. На земельных участках Кишояна С.В. и Твердова Д.С. с кадастровыми номерами <данные изъяты> фактически возведен единый объект капитального строительства – многоквартирный дом блокированной застройки, состоящий из 10 блок-секций. Объект незавершенного строительства приобретен Твердовым Д.С. 29 июня 2018 года, то есть до даты выдачи градостроительного плана земельного участка от 04 июля 2018 года.

Решением Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 21 августа 2019 года первоначальные исковые требования Твердова Д.С. удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требовании Администрации г. Магнитогорска Челябинской области отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 26 ноября 2019 года решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение. В удовлетворении исковых требований Твердова Д.С. отказано в полном объеме, встречные исковые требования Администрации г. Магнитогорска Челябинской области удовлетворены частично. На Твердова Д.С. возложена обязанность снести за свой счет самовольную постройку – жилой дом блокированной застройки с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1115,3 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: Челябинская область, <данные изъяты>, в течение шести месяцев с момента вынесения апелляционного определения.

В кассационной жалобе истец Твердов Д.С. по первоначальному иску просит об отмене апелляционного определения по мотивам нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Информация о рассмотрении дела была заблаговременно размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Согласно части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном статьями 379.6, 379.7, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Как установлено судом первой инстанции, 29 июня 2018 года между Твердовым Д.С. и Акопян Г.С. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Твердов Д.С. приобрел 2/5 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <данные изъяты>, степенью готовности 18%, площадью застройки 570,0 кв., проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом блокированной застройки, находящийся по адресу: <данные изъяты>.

29 июня 2018 года между Твердовым Д.С. и Кишоян С.В. заключен договор купли-продажи, согласно которому Твердов Д.С. купил земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1629,0 кв.м., находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск.

18 апреля 2019 года между Твердовым Д.С., Акопян Г.С. и Кишоян С.В. заключен договор купли-продажи, по условиям которого Твердов Д.С. купил 3/5 доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, степенью готовности 18%, проектируемое назначение: многоквартирный жилой дом блокированной застройки, общей площадью застройки 570 кв.м., находящийся по адресу: г. Магнитогорск, ул. Калмыкова, 32а, с кадастровым номером <данные изъяты>.

В период 2018 года Твердовым Д.С. за счет собственных средств была произведена реконструкция принадлежащего ему здания – объекта незавершенного строительством, и возведен многоквартирный жилой дом блокированной застройки, в результате чего общая площадь здания изменилась и составила 1 115,3 кв.м.

В соответствии с техническим заключением № ТЭ/Ф-19-02, выданным ООО НПО «Надежность», многоквартирный жилой дом блокированной застройки, состоящий из шести квартир, общей площадью помещений 1115,3 кв.м., находящийся на земельном участке общей площадью 1629+/-14 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты>, расположен в его границах.

В соответствии с заключением № 398/2019 эксперта ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» <данные изъяты> от 15 августа 2019 года возведенный Твердовым Д.С. объект капитального строительства частично соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам и соответствует пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам. Несущая способность балок чердачного перекрытия при условии отсутствия промежуточных опор не обеспечена, что не влияет на возможность эксплуатации. Объект капитального строительства не соответствует Правилам землепользования и застройки города Магнитогорска, утв. Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 17 сентября 2008 года № 125, в части вида разрешенного использования земельного участка, расположенного в территориальной зоне Ж-4, расстояния объекта недвижимости до границ соседних участков (1 м вместо 3 м), площади застройки земельного участка, при этом объект капитального строительства не угрожает жизни и здоровью граждан.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 263, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 1, 7, 40, 42, 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 35-40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, установив, что возведение спорного объекта произведено Твердовым Д.С. в границах земельного участка, который находится в его собственности, при его возведении существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не установлено, строение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, основания для признания спорного объекта незавершенного строительства самовольной постройкой отсутствуют, пришел к выводу об удовлетворении требований истца по первоначальному иску и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами не согласился, придя к выводу, что они сделаны с нарушением норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, и не соответствуют фактическим обстоятельствам.

Как установлено судом апелляционной инстанции, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Магнитогорска, утвержденными решением Магнитогорского городского Собрания депутатов Челябинской области от 17 сентября 2008 года № 125, земельный участок Твердова Д.С. находится в территориальной зоне Ж-4, к основным видам разрешенного использования в которой отнесены отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками. К условно разрешенным видам использования земельного участка отнесена блокированная жилая застройка, при этом разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется только в отношении объектов капитального строительства, построенных, начатых строительством, реконструируемых до вступления в силу указанного решения, то есть до 09 октября 2008 года.

05 августа 2008 года администрацией г. Магнитогорска Лыковой Г.Н. выдано разрешение на строительство № РС-0218-2008 индивидуального жилого дома общей площадью 570 кв.м, расположенного по адресу: <данные изъяты> срок действия разрешения был определен до 05 августа 2018 года.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на кадастровый учет 10 декабря 2011 года, однако в объеме фундамента по состоянию на 04 июля 2008 года он уже существовал, что подтверждается кадастровым паспортом от 04 июля 2008 года.

Проектом планировки территории, утвержденным постановлением администрации г. Магнитогорска Челябинской области от 17 февраля 2012 года (в ред. от 08 августа 2012 года), предусмотрено использование земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для ведения личного хозяйства.

Постановлениями главы города Магнитогорска Челябинской области от 06 июля 2018 года № 7668-п и от 15 августа 2018 года № 9757-п правопредшественнику Твердова Д.С. - Кишояну С.В. отказано в предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вида использования земельного участка (территориальная зона Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки) – блокированная жилая застройка, а также в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (уменьшение отступа до 0 метров от границы земельного участка. Доказательства обращения Твердова Д.С. в администрацию г. Магнитогорска Челябинской области за вышеуказанными разрешениями в деле отсутствуют.

Отменяя решение суда первой инстанции и частично удовлетворяя требования истца по встречному иску, судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда исходила из того, что объект капитального строительства возведен на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащем Твердову Д.С., к разрешенным видам использования которого не относятся блокированная жилая застройка и многоквартирные дома, данный объект не соответствует требованиям Правил землепользования и застройки, документы, разрешающие возведение многоквартирного жилого дома или жилого дома блокированной застройки на земельном участке истцом и его правопредшественниками по первоначальному иску не оформлялись, в связи с чем спорный объект недвижимости обладает всеми признаками самовольной постройки.

В число критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации входит возведение недвижимого имущества на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Федеральным законом от 03 августа 2018 года № 339-ФЗ изменена редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, в новой редакции указанной статьи закреплена презумпция защиты добросовестного создателя самовольного объекта: в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к самовольным постройкам: здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Между тем, суд апелляционной инстанции, принимая решение о сносе самовольно возведенного многоквартирного дома на земельном участке, не предоставленном для этих целей, принял во внимание, что о невозможности строительства на спорном земельном участке жилого дома блокированной застройки истцу Твердову Д.С. не могло быть не известно, поскольку в договоре купли-продажи от 29 июня 2018 года, на основании которого Твердов Д.С. приобрел 2/5 доли в праве собственности на земельный участок, было указано разрешенное использование земельного участка – отдельно стоящие односемейные дома с прилегающими земельными участками, вид разрешенного использования его был изменен в ЕГРН на блокированную жилую застройку и многоквартирные дома по заявлению самого Твердова Д.С. от 23 августа 2018 года в отсутствие документов, разрешающих использование земельного участка для строительства дома блокированной застройки, в градостроительном плане земельного участка, подготовленном по заявлению Кишояна С.В. от 12 апреля 2017 года, в отношении земельного участка, из которого в последующем образован земельный участок приобретенный Твердовым Д.С. также было указано на расположение земельного участка в территориальной зоне Ж-4, при этом сведений о наличии на земельном участке каких-либо строений не содержалось в то время как на учете незаверенный строительством многоквартирный дом находиться с 2010 года. Очевидно, что после раздела земельного участка вновь образованные участки не могли оказаться в территориальной зоне Ж-3 без внесения изменений в правила землепользования и застройки, которые в период с 2017 по 2019 годы не вносились.

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что спорная постройка является самовольной, ее создатели (первоначальные и сегодняшний правообладатель Твердов Д.С.) не могли не знать о действии ограничений в отношении принадлежащего им земельного участка, при наличии соответствующих сведений как в Правилах землепользования и застройки, в сведениях государственного реестра недвижимости, в градостроительных планах, выданных до 2018 года, так и в правоустанавливающих документах на земельный участок, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и правильно примененным нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Вопреки доводам кассационной жалобы о том, что согласно градостроительного плана земельного участка от 04 июля 2018 года, участок расположен в территориальной зоне Ж-3, уведомлений об ошибочности указания зоны Ж-3 администрацией г. Магнитогорска в адрес Твердова Д. С. не направлялось, суд апелляционной инстанции обосновано указал, что градостроительный план земельного участка не является документом, разрешающим строительство или реконструкцию объекта недвижимости на земельном участке и не порождает возникновение у Твердова Д.С. права на возведение в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:33:0316001:2349 жилого дома блокированной застройки, а сам факт наличие запрета на ведение такого строительства Твердову Д.С. был известен из совокупности иных документов относительно приобретенного им земельного участка и объекта незавершенного строительства, связи правомерно пришел к выводу, что наличие технической ошибке в градостроительном плане, утвержденном после приобретения незавершенного строительством объекта назначение которого не соответствовало виду использования участка, не имеет правового значения.

Не может являться основанием для отмены апелляционного постановления ссылка на то, что строительство спорного объекта начато до 17 сентября 2008 года, что свидетельствует о допустимости применения зоны, как условной учтенной, поскольку таких обстоятельств судом апелляционной инстанции не установлено, напротив, как установлено, Лыковой Г.Н. (первому владельцу и правопредшественнику Твердова Д. И.) 05 августа 2008 года было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома общей площадью 570 кв.м, постановлением главы города Магнитогорска Челябинской области от 06 июля 2018 года № 7668-п правопредшественнику истца Кишояну С.В. было отказано в предоставлении разрешения на осуществление условно разрешенного вида использования земельного участка (территориальная зона Ж-4, зона индивидуальной жилой застройки) – блокированная жилая застройка, данное решение на момент рассмотрения настоящего дела не оспорено, не отменено, а сведения о проектируемом назначении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты> «многоквартирный жилой дом блокированной застройки» внесены в ЕГРН только 07 мая 2018 года.

Доводы жалобы о том, что возведенная постройка является жилым домом блокированной застройки, вид разрешенного использования допускает строительство блокированного дома как условно разрешенный, существенных нарушений градостроительных норм и регламентов не допущено, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, что является допустимым для сохранения самовольной постройки, судебной коллегией отклоняется.

Суд апелляционной инстанции установив, что объект капитального строительства возведен Твердовым Д.С. на земельном участке, к разрешенным видам использования которого не относятся блокированная жилая застройка и многоквартирные дома, данный объект не соответствует требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, мер к получению документов, разрешающих возведение многоквартирного жилого дома или жилого дома блокированной застройки на земельном участке истцом по первоначальному иску не принималось, пришел к верному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за Твердовым Д. С. права собственности на спорный объект недвижимости.

Довод жалобы о том, что предлагаемый истцом по встречному иску способ защиты своего права в виде сноса строения явно неравнозначен нарушенному праву, признается несостоятельным.

Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика.

В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума № 10/22 суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Принимая во внимание, что администрация г. Магнитогорска Челябинской области не просила о возложении на Твердова Д.С. обязанности по приведению самовольной постройки в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, а сам Твердов Д.С. в суде апелляционной инстанции не выразил готовность реконструировать объект с целью приведения его в соответствие установленным требованиям, доказательств возможности приведения шести-квартирного дома блочного типа в соответствии с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории не представил, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования встречного иска о сносе самовольной постройки.

В целом, доводы кассационной жалобы повторяют правовую позицию заявителя жалобы, выраженную в судах нижестоящих инстанций, тщательно исследованную судами и нашедшую верное отражение и правильную оценку в судебных постановлениях, и сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой обстоятельств дела и представленных по делу доказательств, между тем, в силу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции правом оценки доказательств и установления обстоятельств, не наделен.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 26 ноября 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу Твердова Дениса Сергеевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи