Гражданский кодекс часть 1

по кассационной жалобе ФИО3 на решение Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17 декабря 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2021 г.

заслушав доклад судьи Бурматовой Г.Г., объяснения представителя истца ФИО4 по ордеру и по доверенности от 30 июня 2020 г., судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ФИО3 обратился в Приморский районный суд города Санкт- Петербурга с иском к ООО «ПЬЕР ФОШАР» об обязании освободить принадлежащее ему нежилое помещение площадью 130,3 кв. метра, расположенное по адресу: <адрес>.

Требования мотивированы тем, что договор аренды нежилого помещения, заключенный между сторонами 18 ноября 2017 г., прекратил свое действие 18 октября 2018 г.. Согласно условиям договора арендатор обязан письменно известить арендодателя не позднее 30 календарных дней до окончания срока действия договора о своем желании заключить договор на новый срок. Ответчик уведомления истцу не направил, помещение по акту возвращено не было. Истцом было предложено ответчику заключить договор на новый срок на новых условиях. Предложение о заключении договора на новый срок от 02 ноября 2018 г. не было реализовано, договор считается оконченным. Ответчику направлено письмо с просьбой освободить помещение и в срок не позднее 30 дней передать его по акту приема-передачи, оплатить арендную плату за все время пользования до момента передачи помещения по акту. Ответчику было направлено уведомление о расторжении договора аренды с требованием освободить помещение в течение трех месяцев. 14 марта 2019 г. ответчику направлено предписание об освобождении помещения, которое не было исполнено.

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 17 декабря 2019 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2021 г., в удовлетворении исковых требований ФИО3 отказано.

В кассационной жалобе истец ставит вопрос об отмене указанных судебных постановлений, как вынесенных с нарушением требований закона. Просит принять по делу новое решение, не передавая дело на новое рассмотрение.

Представитель истца доводы жалобы поддержал.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Заслушав участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18 ноября 2017 г., между ФИО3 - арендодатель 1, ФИО5 - арендодатель 2, с одной стороны, и ООО «ПЬЕР ФОШАР» арендатор, с другой стороны, был заключен договор аренды недвижимости (нежилого помещения), предметом договора является обязательство арендодателей передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение площадью 130,3 кв. метра, расположенное по адресу: <адрес>, а арендатор обязуется принять помещение и оплачивать арендодателю арендную плату (л.д.8-14).

Согласно пункту 2.1 договор аренды от 18 ноября 2017 г. был заключен на срок 11 месяцев.

Согласно пункта 1.4 договора помещение находится в долевой собственности арендодателей, право собственности зарегистрировано соответственно 05 сентября 2017 г. и 08 сентября 2017 г., данное обстоятельство подтверждено выпиской из ЕГРП от 08 сентября 2017 г., согласно которой собственником нежилого помещения <адрес>, площадью 130,3 кв. метров, является ФИО5 – 1/2 доля на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 24 августа 2017 г., право собственности зарегистрировано 08 сентября 2017 г., ФИО3 – 1/2 доля, право собственности зарегистрировано 05 сентября 2018 г. (л.д. 38-40).

Согласно пункта 2.3 договора по истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателей не позднее 30 календарных дней до окончания срока действия договора.

Согласно пункта 5.1 договора арендная плата устанавливается в размере 130 000 рублей за месяц: 65 000 рублей арендодателю 1, 65 000 рублей арендодателю 2.

После 18 октября 2018 г. ООО «Пьер Фошар» продолжило пользоваться спорным нежилым помещением, что сторонами в ходе разбирательства дела не оспаривалось.

В письме от 02 ноября 2018 г. истец обратился к ответчику с предложением о заключении договора аренды на новый срок и новых условиях, в частности установил размер арендной платы в сумме 230000 рублей в месяц.

Письмом от 10 ноября 2018 г. ответчик отказался от заключения договора аренды на новых условиях, указав на то, что договор аренды от 18 ноября 2017 г. был возобновлен по основаниям п. 2 ст. 621 ГК РФ, сославшись на согласие второго собственника помещения - ФИО5

Как следует из материалов дела, письмом от 04 ноября 2018 г. ответчик сообщил третьему лицу ФИО5 об отсутствии каких-либо возражений по вопросу пролонгации договора на прежних условиях.

05 ноября 2018 г. ФИО5 выразила согласие на возобновление договора аренды на прежних условиях. Указала, что необходимости в повышении арендной платы за арендуемое помещение не имеется, и предложение ФИО3 о пролонгации договора с изменением размера арендных платежей с ней не было согласовано.

06 декабря 2018 г. истец направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения, по истечении трех месяцев просит освободить помещение и передать его по акту (л.д.15).

15 марта 2019 г. истец направил ответчику предписание освободить нежилое помещение не позднее трех дней в связи с расторжением договора аренды (л.д. 16).

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, с которым согласился и вышестоящий суд, исходил из того, что собственник доли в праве на имущество вправе заключать договор аренды имущества, расторгать его или заявлять возражения относительно пролонгации договора аренды на новый срок только с согласия других собственников долей в праве на это имущество. Суд указал, что истец без согласия второго сособственника не вправе заявлять об отказе от заключения договора на новый срок, расторжении договора. Также указал, что истцом каких-либо возражений относительно получения арендной платы после окончания договора аренды (18 октября 2018 г.) не заявлялось.

Следовательно, собственник доли в праве на имущество вправе заключать договор аренды этого имущества, расторгать его или заявлять арендатору возражения относительно пролонгации договора аренды на новый срок только с согласия других собственников долей в праве на это имущество.

Сама по себе возможность получения дохода от использования здания, находящегося в долевой собственности, соразмерно своей доле в праве, не предоставляет право одному из собственников осуществлять единоличные распорядительные действия в отношении всего здания в целом.

Из материалов дела следует, что истцу ФИО3 не была выделена в натуре его доля в помещении, участником долевой собственности не было заключено соглашение о порядке пользования помещением, предусматривающим право одного из сособственников расторгать договор или заявлять арендатору возражения относительно продления договора на новый срок, кроме того судебная коллегия принимает во внимание, что второй сособственник ФИО5 выразила согласие на продление договора аренды на прежних условиях, таким образом, между собственниками нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> не было достигнуто соглашение по изменению условий договора аренды.

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу обстоятельствам, мотивированы, нарушений норм материального или процессуального права со стороны суда и судебной коллегии по доводам кассационной жалобы не усматривается.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как установлено частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (часть 2 статьи 610).

Судом верно указано, что после истечения срока действия договора стороны не заявили о его расторжении или прекращении, продолжили его исполнение (путем фактического пользования, внесения арендной платы и принятия ее), в связи с чем обоснованно признал договор возобновленным на неопределенный срок. Поскольку порядок отказа от договора, предусмотренный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодателем соблюден не был, суды пришли к верному выводу о сохранении арендных отношений между сторонами до настоящего времени.

Доводы жалобы о том, что арендные отношения прекращены в связи с истечением срока действия аренды и отсутствием уведомления арендатора о намерении продлить срок договора, несостоятельны.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (часть 3).

Ни в договоре аренды от 18 ноября 2017 г., ни в нормах, регулирующих арендные отношения, не указано что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Напротив, расторжение и прекращение договора должно было быть оформлено соглашением сторон, которого не заключено. При несогласовании сторонами автоматического прекращения обязательств по договору с истечением срока аренды, суд обоснованно применил часть 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие обращения арендатора с письменным заявлением о продлении срока договора (пункт 2.3 договора) не является препятствием для продления договора на неопределенный срок, которое предусмотрено специальной нормой закона.

Обоснованно судами учитывалось, в силу положений статей 245, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, что поскольку на стороне арендодателя при заключении договора выступило два сособственника нежилого помещения соответственно, и все изменения к договору должны исходить от всех участников долевой собственности

Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а представленные сторонами доказательства оценил по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Существенных нарушений процессуального закона, исходя из доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, судом также не допущено.

В частности, все доводы и доказательства, приводимые истцом в обоснование своей позиции по делу, были предметом оценки суда двух инстанций, обжалуемые судебные акты отвечают требованиям части 4 статьи 198, пункта 5 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть включают в себя ссылки на нормы права, регулирующие спорное правоотношение, установленные судом обстоятельства и мотивы, по которым суд отдал предпочтение одним доказательствам перед другими.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 379.7. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены вступившего в законную силу судебного постановления.

Руководствуясь статьями 379.6, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17 декабря 2019 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2021 г. оставить без изменения, а кассационную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий

судьи