Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств видеоконференц-связи гражданское дело №2-280/2021 (УИД №24RS0013-01-2020-002169-30) по исковому заявлению Администрации пос. Кедровый Красноярского края к ФИО1 о расторжении договора аренды, признании дополнительного соглашения ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании согласования ничтожной сделкой, возложении обязанности освободить нежилое здание, взыскании судебных расходов, по встречному исковому заявлению ФИО1 к администрации пос. Кедровый Красноярского края о взыскании стоимости капитального ремонта,

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 12 ноября 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 2 февраля 2022 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Умысковой Н.Г., выслушав ФИО1, его представителя Гора М.В., поддержавших доводы кассационной жалобы,

судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции,

установила:

администрация пос. Кедровый обратилась в суд с иском к ФИО1 (далее – ФИО1) о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1; обязании его освободить нежилое здание в недельный срок с момента вступления решения суда в законную силу; в случае отказа, предоставить истцу право осуществить демонтаж незаконно возведенных конструкций; взыскании с ФИО1 почтовых расходов в сумме 277, 61 руб.; о признании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным, применении последствий недействительности сделки; признании согласования Ф.А.М. локальной сметы № от ДД.ММ.ГГГГ на проведение капитального ремонта на сумму 2 796 747 руб., противоречащим действующему законодательству и квалифицировании как ничтожную сделку.

ФИО1 обратился со встречным иском к администрации пос. Кедровый Красноярского края о взыскании стоимости капитального ремонта в сумме 2 796 747 руб., указав, что нежилое здание теплицы, в отношении которого сторонами заключен договор аренды возведено в 1975 году. В период эксплуатации здания капитальный ремонт арендодателем не производился. ДД.ММ.ГГГГ сторонами к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение, в силу пункта 3 которого, арендатор может производить улучшения арендованного нежилого здания без согласия арендодателя. При этом, все отделимые и неотделимые улучшения нежилого здания переходят в собственность муниципального образования пос. Кедровый, при условии возмещения затрат арендатора на улучшение здания. Смета на капитальный ремонт теплицы на сумму 2796747 руб. была согласована главой пос. Кедровый Ф.А.М.

Решением Емельяновского районного суда Красноярского края от 12 ноября 2021 г. исковые требования администрации пос. Кедровый Красноярского края удовлетворены частично.

Расторгнут договор аренды недвижимого имущества с победителем аукциона на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности поселка Кедровый, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией пос. Кедровый и ФИО1, предметом которого является нежилое здание, кадастровый №, целевое назначение – для выращивания сельскохозяйственных культур, расположенное по адресу: <адрес>.

Признано недействительным дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное ДД.ММ.ГГГГ между администрацией пос. Кедровый и ФИО1

ФИО1 обязали освободить вышеуказанное нежилое здание в течение десяти дней, со дня вступления решения суда в законную силу.

С ФИО1 в пользу администрации пос. Кедровый Красноярского края взысканы судебные расходы в сумме 2 77,61 руб.

В остальной части заявленных исковых требований администрации пос. Кедровый Красноярского края отказано.

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 2 февраля 2022 г. решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 12 ноября 2021 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1- без удовлетворения.

В кассационной жалобе ФИО1 просит отменить обжалуемые судебные постановления. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Выражает несогласие с выводами судов об отказе ему в удовлетворении встречного искового требования о взыскании стоимости капитального ремонта. Ссылаясь на положения статьи 8 Закона об оценочной стоимости при заключении договоров аренды в отношении муниципального имущества, согласно которым является обязательным проведение оценки для определения стоимости такого объекта, указывает на то, что подписание и исполнение договора аренды от 11.07.2016г. произведено без оценки имущества. Исполнение данного договора стало невозможным без заключения спорного дополнительного соглашения, а заявленные ФИО1 исковые требования о взыскании стоимости капитального ремонта необходимо расценить как требования, вытекающие из неосновательного обогащения. Учитывая, что арендованное помещение находилось в состоянии, требующем капитального ремонта, без проведение которого эксплуатация его стала невозможным, условия соглашения о том, что арендатор может производить улучшения арендованного имущества, при этом все отделимые и неотделимые улучшения переходят в собственность муниципального образования п. Кедровый, при условии возмещения затрат Арендатора на улучшение здания Арендодателем, считает, не может рассматриваться как нарушение закона и не является соглашением, обеспечивающим ответчику ФИО1 более выгодные условия пользования муниципальным имуществом по сравнению с условиями, сформированными в аукционной документации.

Считает, что заключение спорного дополнительного соглашения не изменяет существенные условия договора, поскольку размер арендной платы не был изменен. Полагает, что согласно п. 1.7 ст. 23 Устава, глава администрации имеет право заключать от имени администрации поселка договоры и соглашения, в связи с чем вывод апелляционной инстанции о том, что наличие на смете работ отметки о ее согласовании Ф.А.М., как главой п. Кедровый, не имеет правового значения и не является доказательством законности действий сторон, является несостоятельным.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемых судебных постановлений.

Кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (часть 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения судами не допущены.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией пос. Кедровый в лице Главы администрации пос. Кедровый Ф.А.М., действующего на основании Устава и от имени муниципального образования пос. Кедровый и ФИО1, являющимся победителем открытого аукциона по лоту № на право заключения договора аренды имущества, находящегося в муниципальной собственности пос. Кедровый, заключен договор аренды нежилого здания, площадью 168,7 кв.м., с кадастровым №, по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.3 договора аренды, срок аренды установлен на 25 лет, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Стоимость аренды нежилого здания определена в размере 1985 руб. в месяц, в том числе, НДС в размере 302, 80 руб., оплата производится до 10 числа текущего месяца с перечислением арендодателю 100% месячной арендной платы, копии платежных документов предоставляются арендодателю до 20 числа текущего месяца для осуществления контроля внесения арендной платы.

В силу п. 2.2.9 договора, арендатор обязан, по истечении срока действия договора, а также при досрочном его прекращении безвозмездно передать арендодателю все произведенные в арендованном нежилом здании улучшения.

Арендатор может производить улучшения арендованного нежилого здания только с согласия арендодателя. При этом все отделимые и неотделимые улучшения арендованного нежилого здания переходят в собственность муниципального образования пос. Кедровый и компенсации арендатору после расторжения договора или истечения срока действия договора аренды не подлежат ( п.2.3).

Пунктом 2.4.3. договора аренды предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке при наличии задолженности по арендной I плате более чем за 2 месяца.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией пос. Кедровый в лице Главы пос. Кедровый Ф.А.М., действующего на основании Устава, и ФИО1 заключено дополнительное соглашение б/н от ДД.ММ.ГГГГ, которым изменен пункт 1.1. договора аренды, указано целевое назначение здания - для эксплуатации нежилого здания; исключен пункт 2.2.9 договора аренды, предусматривающий обязанность арендатора передать арендодателю все произведенные в арендованном нежилом здании улучшения; пункт 2.3 договора аренды изложен в следующей редакции: арендатор может производить улучшения арендованного нежилого здания без согласия арендодателя. При этом, все отделимые и неотделимые улучшения арендованного нежилого здания переходят в собственность муниципального образования пос. Кедровый, при условии возмещения затрат арендатора на улучшение здания арендодателем.

Судом первой инстанции также установлено и ответчиком не оспаривалось, что обязательства по внесению арендных платежей ФИО1 должным образом не исполнялись, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной платы составляет 41 685, 67 руб., что отражено в актах сверки, расчете задолженности.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия, задолженность по арендной плате ответчиком в добровольном порядке погашена не была.

Разрешая первоначальные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 166, 168, 181, 309, 606, 614, 619, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федерального закона "О защите конкуренции", оценивая установленные по делу обстоятельства, исходя из доказанности факта неисполнения ответчиком должным образом принятых на себя обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы, что по условиям договора аренды дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора аренды, возражений против чего ответчик не имел, пришел к выводу о наличии правовых оснований к расторжению заключенного между сторонами договора аренды, с возложением на ФИО1 обязанности освободить нежилое здание.

Разрешая встречный иск ФИО2, требования администрации п. Кедровый в остальной части, суд не нашел законных оснований к удовлетворению требований ФИО2, признав недействительным заключенное им ДД.ММ.ГГГГ с администрацией п. Кедровый дополнительное соглашение к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что оснований не согласиться с данным выводом судов по доводам кассационной жалобы не имеется.

В силу статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п.2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонту, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с положениями статьи 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

При рассмотрении заявленных требований, судебные инстанции применив вышеуказанные положения законодательства, правильно указали на то, что наличие согласия арендодателя помещения на улучшение либо изменение состояния имущества имеет юридическое значение и подлежит доказыванию, а при недоказанности согласования - факт наличия улучшений имущества, увеличивающий его стоимость, правового значения не имеет.

Судебной коллегией отклоняются доводы кассатора о том, что исполнение договора аренды стало невозможным без заключения спорного дополнительного соглашения, поскольку имущество требовало капитального ремонта, без проведение которого эксплуатация его стала невозможным, как несостоятельные, направленные на несогласие с выводами судов по обстоятельствам дела. Как верно указал суд апелляционной инстанции, приняв имущество в пользование по договору аренды ФИО1 согласился с его условиями, в том числе состоянием арендуемого имущества. Достаточных и достоверных доказательств нуждаемости здания в капитальном ремонте на момент передачи его по договору аренды не представлено. После заключения договора аренды нежилого здания ФИО1 в администрацию пос. Кедровый с заявлениями о необходимости проведения капитального ремонта в арендуемом им нежилом здании не обращался. Действия ФИО1 по проведению работ в объекте, который он при заключении договора намеревался долгосрочно использовать с целью извлечения прибыли были направлены исключительно на получение в результате использования арендованного имущества соответствующего экономического интереса. Фактически работы по ремонту, их объем, перечень, стоимость, целесообразность их выполнения определялись ФИО1 без согласия арендодателя.

Ссылка кассатора на правомочность Ф.А.М., как главы п. Кедровый на заключение от имени администрации поселка договоров и соглашений, необоснованна.

Судебные инстанции правомерно сослались на то, что проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" от 26.07.2006 № 135-ФЗ, перечень видов имущества, в отношении которого заключение этих договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (ч.5 ст. 17.1 названного Закона). Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 №67 утверждены Правила, согласно п.98 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса, с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе и в конкурсной документации. В соответствии с п.п. 16 п. 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. Оценив информационную карту аукциона на заключение спорного договора аренды, суды пришли к обоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение от 01.08.2019 к договору аренды, изменяющие условия договора аренды в части эксплуатации нежилого здания, при условии возмещения затрат арендатора на улучшение здания арендодателем, по сути устанавливающее иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, было заключено в нарушение закона, является ничтожным, при этом наличие на смете работ отметки о ее согласовании Ф.А.М., как главой п. Кедровый, не имеет правового значения, не является доказательством законности действий сторон.

Выводы судов судебной коллегией признаются соответствующими установленным фактическим обстоятельствам настоящего спора, постановлены при правильном применении норм материального и процессуального права на основе полного, всестороннего исследования и оценки имеющихся в материалах дела доказательств.

Эти выводы мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами и оснований для признания их незаконными не установлено.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций, и по мотивам, подробно изложенным в судебных постановлениях, правильно признаны необоснованными. Направлены на переоценку собранных по делу доказательств. Гражданским процессуальным законодательством правом оценки доказательств наделен суд первой и апелляционной инстанции. В полномочия суда кассационной инстанции оценка доказательств не входит.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 379.7 ГПК РФ являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, кассационным судом не установлено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 12 ноября 2021 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 2 февраля 2022 г. в обжалуемой части оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий В.Н. Бойко

Судьи Н.Г. Умыскова

Н.П. Ветрова