Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело №2-842/2020 по иску Прокурора Чернушинского района к Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа, ФИО1 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Чернушинского районного суда Пермского края от 10 ноября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 24 февраля 2021 года.

Заслушав доклад судьи Сапрыкиной Н.И. о принятых по делу судебных актах, доводах кассационной жалобы, пояснения прокурора Ботева В.Ю., указавшего на необоснованность доводов кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Чернушинского района обратился в суд с иском к Управлению имущественных отношений администрации Чернушинского городского округа, ФИО1, с учетом уточнения требований о признании договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 20 июня 2017 года № 61 17, заключенного между Комитетом по управлению имуществом администрации Чернушинского городского поселения и ФИО1, недействительным; применении последствий ничтожной сделки, взыскании с ФИО1 в пользу муниципального образования "Чернушинский городской округ" денежных средств в размере 996 641 руб. 68 коп.

Исковые требования мотивированы тем, в результате проведенной прокуратурой Чернушинского района проверки Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения, выявлена незаконная сделка по продаже Комитетом земельного участка ФИО1 на основании п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 Земельногокодекса Российской Федерации, на основании которой в собственность ФИО1 передан земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 3018 кв.м., с разрешенным использованием «под склады», расположенный по адресу: <данные изъяты>, относящийся к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Указанный земельный участок ранее был предоставлен ФИО1 на основании договора аренды земельного участка от 11 марта 2014 года № 65-03/14, заключенного по результатам аукциона с Комитетом. На данном участке ФИО1 построил объект недвижимости - 1-этажное нежилое здание склад, площадью 28,3 кв.м, (кадастровый номер <данные изъяты>), зарегистрировав на него 06 июня 2017 года право собственности. В связи с нахождением на арендуемом земельном участке объекта недвижимости -склада, находящегося в собственности ФИО1, ответчик 08 июня 2017 года обратился в Комитет с заявлением предоставлении земельного участка в собственность. На основании ст. 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации заключен спорный договор купли- продажи земельного участка по выкупной цене 332 213 руб. 90 коп., которая определена на основании п. 5.1 ст. 1 Закона Пермского края от 07 октября 2011 года № 837-ПК «О порядках определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Пермского края или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, а также размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных и земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», в размере 25% от кадастровой стоимости земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка составляла 1 328 855 руб. 58 коп. 21 июня 2017 года ФИО1 оплачена выкупная цена земельного участка в размере 332 213 руб. 90 коп. Право собственности на земельный участок за ФИО1 зарегистрировано 26 июня 2017 года в ЕГРН. Вместе с тем, в силу п.- 1 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган - Комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения обязан был принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. ФИО1 предоставлен в собственность земельный участок площадью 3 018 кв.м., на котором расположен объект недвижимости (здание склада) площадью 28,3 кв.м. При этом в документах по отчуждению из государственной собственности указанного земельного участка отсутствуют обоснования необходимости предоставления ФИО1 участка в 106 раз превышающего площадь расположенного на нем здания. Кроме того, при проведении 10 февраля 2020 года осмотра земельного участка с выездом на место, установлено, что часть предоставленного участка порядка 2 989 кв.м, для здания склада не используется (фактически пустует), в связи с чем, оснований для его предоставления целиком в собственность без торгов, по льготной выкупной цене у Комитета по управлению имуществом и землепользованию администрации Чернушинского городского поселения не имелось. Расположение здания склада площадью 28,3 кв.м, на земельном участке площадью 3 018 кв.м, свидетельствуют о явной несоразмерности площади участка размещенному на нем объекту. На ФИО1 лежало бремя доказывания необходимости использования земельного участка площадью 3 018 кв.м, для эксплуатации объекта недвижимости. Однако, такие доказательства отсутствуют. То обстоятельство, что изначально ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью 3 018 кв.м, не может являться основанием и подтверждением необходимости использования такого участка для здания площадью 28,3 кв.м. ФИО1 обладал правом выкупа в упрощенном порядке по льготной цене только соответствующей части земельного участка и исключительно в размере занятом зданием в 28,3 кв.м, и необходимом для его использования. Так как стороны не приняли меры по формированию земельного участка по площади соразмерной зданию в 28,3 кв.м, и необходимой для его использования, оснований для заключения договора купли-продажи земельного участка от 20 июня 2017 года № 61-17 у ответчиков не имелось. Учитывая очевидную несоразмерность площадей отчужденного из неразграниченной собственности земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, из указанного земельного участка мог быть сформирован самостоятельный объект недвижимости и реализован с торгов в соответствии с требованиями п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, в случае его продажи на аукционе цена такого земельного участка была бы определена по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона - рыночной, определенной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровой стоимости (п. 1 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации), то есть в условиях конкуренции по цене, превышающей выкупную.

Нарушение норм федерального законодательства при заключении указанного договора купли-продажи земельного участка повлекло существенное нарушение интересов муниципального образования «Чернушинский городской округ». Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Договор купли-продажи земельного участка подлежит признанию недействительным, как нарушающий установленный законом запрет, баланс общественных отношений и принцип равноправия участников аукциона, а также права лиц, потенциально претендующих на заключение договора купли-продажи земельного участка на торгах. После приобретения права собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 03 апреля 2018 года продал его ФИО2 за 1 000 000 руб. Право собственности на указанный земельный участок ФИО2 зарегистрировал в ЕГРН 05 апреля 2018 года. 12 ноября 2019 года земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> снят с кадастрового учета в связи с тем, что ФИО2 образовал новый земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> площадью 4 816 кв.м., с разрешенным использование «под склады», путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты> и <данные изъяты>.Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> С.В.ЮБ. продал ФИО2, который является добросовестным покупателем, земельный участок в настоящее время прекратил свое существование в результате его объединения с другим земельным участком, то необходимо применить последствия недействительности договора в силу ч. 2 ст. 167, п. 1 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 39.4, п. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. С ФИО1 в пользу муниципального образования «Чернушинский городской округ» следует взыскать 996 641 руб. 68 коп. с учетом ранее внесенной им выкупной цены участка.

Решением Чернушинского районного суда от 10 ноября 2020 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 24 февраля 2021 года, исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> от 20 июня 2017 года № <данные изъяты>, заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Чернушинского городского поселения и ФИО1 Применены последствия недействительности сделки, с ФИО1 в пользу муниципального образования «Чернушинский городской округ» в лице администрации Чернушинского городского округа взыскано 828883 руб. 55 коп. С ФИО1 взыскана государственная пошлина в размере 11488,84 руб.

В кассационной жалобе ФИО1 просит об отмене судебных актов. В обоснование жалобы указывает, что из буквального толкования ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не следует, что собственник здания имеет право на выкуп земельного участка только в размере необходимом для эксплуатации здания. Действующее земельное законодательство не содержит норм, прямо связывающих возможность выкупа земельного участка без проведения торгов, с площадью здания, находящегося на этом участке, не определяет процедуру и механизм, при помощи которых покупатель земельного участка должен предоставить обоснование размера площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, в связи с чем ссылки суда на злоупотребление правом со стороны покупателя в данном случае необоснованны. Несоответствие площади испрашиваемого земельного участка площади необходимой для использования здания не попадает под перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка. Участок был сформирован, поставлен на кадастровый учет, предоставлен в аренду для размещения склада, законность предоставления участка в аренду никем не оспаривалась. Ни в исковом заявлении, ни в судебных актах не указано каким образом Комитету при разрешении вопроса о предоставлении ФИО1 участка следовало сформировать из представленного в аренду уже сформированного участка, два новых участка и один из которых предоставить ФИО1 в собственность. Договор купли-продажи исполнен сторонами, претензий при его заключении не имелось, в связи с чем утверждать о нарушении балана интересов собственника участка и собственника здания не следует. Судами не учтено намерение ФИО1 при выкупе участка возвести на нем завод про производству пеноблоков. Нельзя считать обоснованной позицию суда относительно того, что арендатор, построивший на участке лишь часть запланированных построек, не имеет право на выкуп земельного участка, пока не завершит строительство целиком, либо имеет право на выкуп только части земельного участка, занятого уже построенным, к моменту обращения с заявлением о выкупе, строением, поскольку указанное приведет к нарушению баланса интересов собственника земельного участка и застройщика, не позволяя последнему осуществить запланированное, и вынужденному, до завершения строительства всего комплекса зданий, уплачивать арендную плату. Отмечает, что при вынесении решения суд исходил из кадастровой стоимости земельного участка, хотя за основу должна приниматься его рыночная стоимость, которая с момента его продажи увеличилась, что подтверждается справкой, выполненной ООО «Компромисс».

Иные, участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, надлежащим образом и своевременно извещены о месте и времени судебного разбирательства. Кроме того, информация о слушании по настоящему делу размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции. Ходатайств об отложении судебного разбирательства от неявившихся участников не поступило, в связи с чем, судебная коллегия, в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 5 ст. 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие иных участников процесса.

Согласно ст.379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность и обоснованность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 379.5, 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Судами установлено и следует из материалов дела, что ФИО1 являлся арендатором земельного участка из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: под склады, с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 3018 кв. м, расположенного по адресу: <данные изъяты> в г. Чернушка Пермского края, договор аренды земельного участка по результатам торгов был заключен 11 марта 2014 года на срок по 04 февраля 2019 года.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> поставлен на государственный кадастровый учет 12 сентября 2013 года, кадастровая стоимость земельного участка в размере 1328855 руб. 58 коп. определена 12 сентября 2013 года, и подлежала применению с 01 января 2014 года.

Постановлением администрации Чернушинского городского поселения от 19 июня 2017 года № 585 принято решение о предоставлении ФИО1 в собственность за плату из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, с видом разрешенного использования «под склады» в собственность без проведения торгов в порядке ст. 39.1, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между администрацией и ФИО1 20 июня 2017 года заключен договор №<данные изъяты> купли-продажи земельного участка по цене 25% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 332213 руб. 90 коп.

Основанием к принятию решения о передаче ответчику в собственность спорного земельного участка послужило заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка в собственность за плату в порядке ст. 39.1, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации от 08 июня 2017 года и представленная выписка о регистрации права на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом участке.

На указанном земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> ФИО1 построил одноэтажное нежилое здание склада площадью 28, 3 кв.м., год завершения строительства 2017, с кадастровым номером <данные изъяты>, на которое 06 июня 2017 года за ним было зарегистрировано право собственности, что подтверждается сведениями из Единого государственного реестра недвижимого имущества.

03 апреля 2018 года ФИО1 продал ФИО2 земельный участок <данные изъяты> за 1000 000 руб., переход права зарегистрирован в ЕГРН 05 апреля 2018 года.

Земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> снят с кадастрового учета 12 ноября 2019 года в связи с объединением его с земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>, в результате чего образован новый обьект - земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 4816 кв.м.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь п.п. 1,2 ст. 166, п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ст. 11, 15, ст. 35, ст. 39.20, пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.4, ч. 12 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 5.1 ст. 1 Закона Пермского края от 07 октября 2011 года № 837-ПК «Об установлении порядка определения цены и порядка оплаты земельных участков, находящихся в собственности Пермского края, или государственная собственность на которые не разграничена, собственниками зданий, строений, расположенных на этих земельных участках», исходил из того, что предоставление в собственность ФИО1 земельного участка площадью 3018 кв. м. многократно превышает площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, соответствующее решение принято в обход процедуры проведения торгов, и пришел к выводу о том, что на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи спорного земельного участка отсутствовали обстоятельства, которые в силу ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации влекут передачу органом местного самоуправления в собственность ФИО1 спорного земельного участка площадью 3018 кв.м., в связи с чем, удовлетворил заявленные прокурором требования.

При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что необходимая площадь земельного участка для эксплуатации объекта недвижимости составляет 508 кв.м. Учитывая изложенное, определяя подлежащую к взысканию стоимость площади земельного участка предоставленного ответчику, сверх площади необходимой для эксплуатации расположенного на нем склада, суд исходил из кадастровой стоимости земельного участка на момент предоставления его ФИО1 в собственность, определив стоимость одного квадратного метра в размере 440 руб. 31 коп.

Проверяя законность вынесенного решения, суд апелляционной инстанции с данными выводами согласился.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит выводы судов основанными на правильном применении норм материального права.

Приведенные в кассационной жалобе доводы о том, что действующее земельное законодательство не ограничивает право собственника здания на выкуп земельного участка только в размере необходимом для эксплуатации здания, не могут быть приняты во внимание.

Конституция Российской Федерации (ч.3 ст. 36) устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп.5 п. 1 ст. 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (п. 1 ст. 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Рассматривая вопрос о приобретении собственником объекта недвижимости, земельного участка, на котором расположен этот объект (здание, строение, сооружение), необходимо исследовать вопрос о соразмерности объекта недвижимости площади испрашиваемого земельного участка.

В данном случае, суды первой и апелляционной инстанции установив, что площадь предоставленного в собственность ответчику земельного участка, многократно превышает площадь участка необходимого для эксплуатации расположенного на нем объекта, пришли к обоснованному выводу о том, что на момент совершения оспариваемой сделки купли-продажи спорного земельного участка отсутствовали обстоятельства, которые в силу ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации влекут передачу органом местного самоуправления в собственность ФИО1 спорного земельного участка площадью 3018 кв.м.

Таким образом, доводы кассатора в данной части основаны лишь на несогласии с выводами судов, так как из совокупности указанных ими правовых норм следует обратное.

Довод кассационной жалобы о том, что отсутствуют основания для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренные статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, является несостоятельным, поскольку из анализа вышеприведенных норм права следует, что предоставление земельного участка в собственность должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания.

Представление же земельного участка площадью 3018 кв.м. в аренду ответчику не свидетельствует о том, что земельный участок в указанной площади подлежит передаче и в собственность ФИО1 В этой связи, то обстоятельство, что законность предоставления участка в аренду никем не оспаривалась, правового значения для рассматриваемого спора не имеет.

Доводы кассатора об отсутствии указаний в иске и судебных актах на механизм предоставления земельного участка в площади, необходимой для использования расположенного на нем объекта, об исполнении сторонами оспариваемого договора купли-продажи, как и ссылки на намерение ФИО1 при выкупе участка возвести на нем завод про производству пеноблоков, выводы судов о ничтожности сделки по отчуждению ФИО1 земельного участка не опровергают.

Приведенное в жалобе несогласие с выводами суда относительно того, что земельный участок без проведения торгов предоставляется не для строительства в будущем, а для эксплуатации существующего на момент отчуждения объекта, основаны на неверном толковании ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем не может быть принято во внимание.

Доводы же кассатора о том, что при определении суммы, подлежащей к взысканию с ответчика, суду следовало исходить из рыночной стоимости земельного участка являлись предметом тщательной проверки суда апелляционной инстанции, получили надлежащую оценку, не соглашаться с которой, судебная коллегия оснований не усматривает.

Таким образом, приведенные в кассационной жалобе доводы не содержат фактов, которые не были проверены и не учеты судами при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебных актов по существу, влияли на обоснованность и законность судебных актов, либо опровергали выводы судов.

Руководствуясь ст.ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Чернушинского районного суда Пермского края от 10 ноября 2020 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 24 февраля 2021 года оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи