Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело № 2-13/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью «Зауральская Нива» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, <данные изъяты>, Акуловой Галине Ивановне, Зайкову Андрею Николаевичу, Зайковой Наталье Витальевне, Матвееву Владимиру Алексеевичу, Фоминых Владимиру Ивановичу, Фоминых Татьяне Александровне, Власову Аркадию Арамовичу, Власовой Светлане Владимировне, Акуловой Валентине Анатольевне, Крамшенковой Людмиле Николаевне, Соколову Андрею Вадимовичу, Первых Анне Николаевне, Скосаревой Зое Мефодьевне, Курбатову Михаилу Андреевичу, Курбатовой Любови Ивановне, Вежеевой Розе Игнатьевне, Рязановой Марии Ивановне, Петровой Галине Кузьмовне, Зайкову Сергею Алексеевичу, Шишкову Александру Петровичу, Абрамовских Владимиру Викторовичу, Зайкову Юрию Александровичу, Шишковой Валентине Алексеевне о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, возложении на Управление Росреестра по Курганской области обязанности восстановить запись об обременении земельного участка, по иску третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования Неустроева Геннадия Ивановича, Дидиговой Татьяны Закировны, Головизина Владимира Викторовича, Качаевой Зои Николаевны, Арчуговой Татьяны Петровны, Шалгина Сергея Васильевича, Затирахиной Валентины Антоновны, Рудик Валентины Григорьевны, Дербеневой Натальи Владимировны, Ежовой Нины Васильевны, Ивановой Светланы Ивановны, Лукьянова Михаила Ивановича, Молотковой Татьяны Константиновны, Арчуговой Ирины Ивановны к Управлению Росреестра по Курганской области, Акулову Виталию Васильевичу, Акуловой Галине Ивановне, Зайкову Андрею Николаевичу, Зайковой Наталье Витальевне, Матвееву Владимиру Алексеевичу, Фоминых Владимиру Ивановичу, Фоминых Татьяне Александровне, Власову Аркадию Арамовичу, Власовой Светлане Владимировне, Акуловой Валентине Анатольевне, Крамшенковой Людмиле Николаевне, Соколову Андрею Вадимовичу, Первых Анне Николаевне, Скосаревой Зое Мефодьевне, Курбатову Михаилу Андреевичу, Курбатовой Любови Ивановне, Вежеевой Розе Игнатьевне, Рязановой Марии Ивановне, Петровой Галине Кузьмовне, Зайкову Сергею Алексеевичу, Шишкову Александру Петровичу, Абрамовских Владимиру Викторовичу, Зайкову Юрию Александровичу, Шишковой Валентине Алексеевне о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, возложении на Управление Росреестра по Курганской области обязанности восстановить запись об обременении земельного участка,

по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Зауральская Нива» на решение Щучанского районного суда Курганской области от 16.09.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 16.02.2021.

Заслушав доклад судьи Седьмого кассационного суда общей юрисдикции Храмцовой О.Н., выслушав объяснения представителя истца ООО «Зауральская Нива» - по доверенности Черноиванову М.Г., поддержавшую доводы кассационной жалобы, представителя ответчиков Скосаревой З.М., Фоминых В.И., Зайковой Н.В., Петровой Г.К., Крамшенковой Л.Н., третьего лица Дербеневой Н.В. – по доверенностям Останина Р.В., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

ООО «Зауральская Нива» обратилось в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – Управление Росреестра по Курганской области), <данные изъяты>, Акуловой Г.И., Зайкову А.Н., Зайковой Н.В., Матвееву В.А., Фоминых В.И., Фоминых Т.А., Власову А.А., Власовой С.В., Акуловой В.А., Крамшенковой Л.Н., Соколову А.В., Первых А.Н., Скосаревой З.М., Курбатову М.А., Курбатовой Л.И., Вежеевой Р.И., Рязановой М.И., Петровой Г.К., Зайкову С.А., Шишкову А.П., Абрамовских В.В., Зайкову Ю.А., Шишковой В.А. о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, возложении на Управление Росреестра по Курганской области обязанности восстановить запись об обременении земельного участка.

В обоснование иска указано, что 26.06.2008 между истцом и собственниками земельного участка, в лице <данные изъяты>., действующего на основании доверенности, был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя (сельскохозяйственного назначения) сроком на 10 лет, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Курганской области 25.07.2008 в ЕГРН внесена запись. В 2018 году по истечении срока договора аренды намерений со стороны арендодателя о расторжении договора не поступало, в связи с чем договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий 10-летний срок. Однако 01.07.2019 истцу стало известно, что обременение земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в настоящий момент не зарегистрировано. Управлением было принято решение о прекращении аренды на основании заявления о государственной регистрации прекращения ограничения права и обременения объекта недвижимости аренды и уведомления о расторжении договора. Ссылался на то, что лица, подписавшие уведомление о расторжении договора аренды от 26.06.2008, на момент подписания уведомления и подачи в Росреестр заявления о прекращении обременения земельного участка, не обладали правами на земельный участок (кроме Вежеевой Р.И.), в связи с переходом прав на земельный участок в 2017 году. В доверенностях представителя <данные изъяты>., подавшего заявление в Росреестр о снятии обременения с земельного участка, отсутствовали на это полномочия (в доверенностях указан другой земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>). Кроме того, общее собрание участников долевой собственности о распоряжении земельным участком путем расторжения договора аренды не проводилось и соответствующее решение собственниками земельного участка не принималось. Уведомление о расторжении договора аренды к арендатору не поступало, следовательно, договор аренды земельного участка от 26.06.2008 пролонгирован и продолжает действовать. Полагает, что обращение ответчиков в Росреестр с заявлением о государственной регистрации права о прекращении ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости аренды и снятие Управлением обременения с земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> нарушает права арендатора земельного участка ООО «Зауральская Нива».

Просило суд признать недействительным расторжение договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.06.2008, обязать Управление Росреестра по Курганской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) запись об обременении в виде аренды в отношении арендатора ООО «Зауральская Нива» земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 884,4 га, расположенного по адресу: Курганская область, Щучанский район, в границах бывшего ТОО «Зайковское», кадастровый номер <данные изъяты>.

Третьи лица Неустроев Г.И., Дидигова Т.З., Головизин В.В., Качаева З.Н., Арчугова Т.П., Шалгин С.В., Затирахина В.А., Рудик В.Г., Дербенева Н.В., Иванова С.И., Ежова Н.В., Лукьянов М.И., Молоткова Т.К., Арчугова И.И. обратились в суд с самостоятельным иском к Управлению Росреестра по Курганской области, <данные изъяты>, Акуловой Г.И., Зайкову А.Н., Зайковой Н.В., Матвееву В.А., Фоминых В.И., Фоминых Т.А., Власову А.А., Власовой С.В., Акуловой В.А., Крамшенковой Л.Н., Соколову А.В., Первых А.Н., Скосаревой З.М., Курбатову М.А., Курбатовой Л.И., Вежеевой Р.И., Рязановой М.И., Петровой Г.К., Зайкову С.А., Шишкову А.П., Абрамовских В.В., Зайкову Ю.А., Шишковой В.А. о признании недействительным расторжения договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя, возложении на Управление Росреестра по Курганской области обязанности восстановить запись об обременении земельного участка. В обоснование указали доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении ООО «Зауральская Нива».

Определением Щучанского районного суда Курганской области от 12.02.2020 производство по гражданскому делу по иску ООО «Зауральская Нива» к <данные изъяты> прекращено в связи со смертью.

Решением Щучанского районного суда Курганской области от 16.09.2020, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 16.02.2021, в удовлетворении исковых требований ООО «Зауральская Нива», в удовлетворении исковых требований Неустроеву Г.И., Дидиговой Т.З., Головизину В.В., Качаевой З.Н., Арчуговой Т.П., Шалгину С.В., Затирахиной В.А., Рудик В.Г., Дербеневой Н.В., Ивановой С.И., Ежовой Н.В., Лукьянову М.И., Молотковой Т.К., Арчуговой И.И. отказано.

В кассационной жалобе заявитель ООО «Зауральская Нива» просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

В возражениях на кассационную жалобу Управление Росреестра по Курганской области считает судебные акты законными, кассационную жалобу ООО «Зауральская Нива» - не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Информация о рассмотрении дела заблаговременно была размещена на официальном сайте Седьмого кассационного суда общей юрисдикции, в связи с чем на основании статей 167, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на жалобу, выслушав объяснения представителей сторон, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить судебные акты как постановленные с нарушением норм материального и существенным нарушением норм процессуального права.

Судами установлено, что 26.06.2008 между ООО «Зауральская Нива» (арендатор) и собственниками земельного участка в лице <данные изъяты>., действующего на основании доверенности (арендодателями), был заключен договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя (сельскохозяйственного назначения) сроком на 10 лет.

Согласно указанному договору арендодатели передали в аренду ООО «Зауральская Нива» земельный участок сельскохозяйственного назначения, общей площадью 884 га, с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: в границах бывшего ТОО «Зайковское» Щучанского района Курганской области, для сельскохозяйственного использования. Договор аренды заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области.

Согласно пункту 2 договора аренды, если за 10 (десять) рабочих дней до истечения срока настоящего договора ни одна из сторон не заявит о своем намерении расторгнуть договор или заключить новый договор на существенно иных условиях, договор автоматически продлевается (пролонгируется) на следующий 10-летний срок.

Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Курганской области 25.07.2008.

29.07.2017 из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> осуществлен выдел в счет земельных долей <данные изъяты>., Акуловой Г.И., Зайкова А.Н., Зайковой Н.В., Матвеева В.А., Шишкова И.А., Фоминых В.И., Фоминых Т.А., Власова А.А., Власовой С.В., Акулова В.А., Крамшенковой Л.Н., Соколова А.В., Первых А.Н., Скосаревой З.М., Курбатова М.А., Курбатовой Л.И., Вежеевой Р.И., Рязановой М.И., Петровой Г.К., Зайкова С.А., Шишкова А.П., Абрамовских В.В., Зайкова Ю.А. земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 343,2 га на основании соглашения № 76 от 14.09.2017.

Одновременно с осуществлением государственной регистрации вещных прав на вновь образованный земельный участок была осуществлена государственная регистрация обременений прав, возникших из договора аренды от 26.06.2008.

25.02.2018 <данные изъяты>., Акулова Г.И., Зайков А.Н., Зайкова Н.В., Матвеев В.А., Фоминых В.И., Фоминых Т.А., Власов А.А., Власова С.В., Акулова В.А., Крамшенкова Л.Н., Соколов А.В., Первых А.Н., Скосарева З.М., Курбатов М.А., Курбатова Л.И., Вежеева Р.И., Рязанова М.И., Петрова Г.К., Зайков С.А., Шишков А.П., Абрамовских В.В., Шишкова В.А., Зайков Ю.А. обратились в ООО «Зауральская Нива» с уведомлением о прекращении договора аренды от 26.06.2008 в связи с истечением срока его действия.

Данное уведомление о расторжении договора аренды вручено ООО «Зауральская Нива» 02.07.2018.

18.07.2018 <данные изъяты>., Акулова Г.И., Зайков А.Н., Зайкова Н.В., Матвеев В.А., Фоминых В.И., Фоминых Т.А., Власов А.А., Власова С.В., Акулова В.А., Крамшенкова Л.Н., Соколов А.В., Первых А.Н., Скосарева З.М., Курбатов М.А., Курбатова Л.И., Вежеева Р.И., Рязанова М.И., Петрова Г.К., Зайков С.А., Шишков А.П., Абрамовских В.В., Шишкова В.А., Зайков Ю.А. обратились в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением о прекращении договора аренды земельного участка от 26.06.2008, предоставив уведомление о расторжении договора аренды от 25.06.2018 и уведомление о его вручении ООО «Зауральская Нива».

26.07.2018 на основании представленных документов была внесена запись в ЕГРН о прекращении права аренды.

Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, ООО «Зауральская Нива» и третьи лица Неустроев Г.И., Дидигова Т.З., Головизин В.В., Качаева З.Н., Арчугова Т.П., Шалгин С.В., Затирахина В.А., Рудик В.Г., Дербенева Н.В., Иванова С.И., Ежова Н.В., Лукьянов М.И., Молоткова Т.К., Арчугова И.И. просили признать недействительным расторжение договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 26.06.2008, возложить на Управление Росреестра по Курганской области обязанность восстановить в ЕГРН запись об обременении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в виде аренды в отношении арендатора ООО «Зауральская Нива», указывая на то, что спорный договор аренды продолжает действовать, поскольку ООО «Зауральская Нива» не получало уведомление о расторжении договора, решение общего собрания участников долевой собственности по вопросу расторжения, прекращения аренды спорного земельного участка отсутствовало.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, установив, что собственники земельного участка надлежащим образом уведомили ООО «Зауральская Нива» о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.06.2008 за 10 рабочих дней до истечения срока его действия, направив соответствующее уведомление от 25.06.2018, которое вручено арендатору 02.07.2018, пришел к выводу об отсутствии нарушений прав истца и третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, связанного с расторжением договора аренды.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, в соответствии с полномочиями, предусмотренными статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оставил решение суда без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает, что выводы судов нельзя признать законными ввиду следующего.

В соответствии со статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пунктам 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционном определении должны быть указаны мотивы, по которым суд пришел к своим выводам, и ссылка на законы, которыми суд руководствовался.

На основании части 1 статьи 46 Земельного кодекс Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Между тем, при применении положений об одностороннем расторжении договора аренды по инициативе арендодателя судами не учтено, что на основании части 1 статьи 14 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

К компетенции общего собрания отнесено принятие решений об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (подпункт 7 части 3 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

В нарушение положений части 1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» судами не учтено, что расторжение договора аренды является одной из форм распоряжения земельным участком, в связи с чем, учитывая, что спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения находится в общей долевой собственности более пяти лиц, для его расторжения по инициативе арендодателя необходимо соответствующее решение общего собрания.

Суды, признавая правомерным расторжение договора аренды от 26.06.2008 по инициативе арендодателя в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, не приняли во внимание, что регистрационные действия по прекращению в ЕГРН записи об обременении права аренды произведены по заявлению лиц, являвшихся собственниками земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (выделенного 29.07.2017 из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>).

Отмечая, что ответчики, являясь собственниками земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, являлись арендодателями по действующему на тот период времени договору аренды и на момент окончания срока его действия фактически выразили предусмотренные статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 договора аренды возражения относительно продолжения использования земельного участка по истечении срока аренды, суд апелляционной инстанции не проверил обоснованность действий Управления Росрестра по Курганской области в части прекращения аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (при том, что истцом выдел земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> и снятие обременения (аренды) в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> не оспаривались, указывалось на отсутствие у ответчиков полномочий по прекращению аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>).

Судами данные юридически значимые обстоятельства не устанавливались, в нарушение части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации проигнорированы доводы иска о необоснованности прекращения Управлением Росреестра по Курганской области обременения в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

Принимая во внимание предмет и основание требований о восстановлении в ЕГРН записи об обременении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в виде аренды, поскольку договор аренды от 26.06.2008 заключен со множественностью лиц на стороне арендодателя, в силу статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации собственники долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, являющиеся арендодателями, подлежали привлечению в качестве соответчиков, так как в случае удовлетворения иска принадлежащие им права на земельный участок будут обременены правами истца.

Однако судом первой инстанции в качестве соответчиков привлечены только лица, подписавшие уведомление о расторжение договора от 25.02.2018, собственники земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> в качестве соответчиков не привлечены, что свидетельствует о существенном нарушении норм процессуального права.

Допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены состоявшихся судебных постановлений.

С учетом изложенного судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь статьями 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

решение Щучанского районного суда Курганской области от 16.09.2020 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Курганского областного суда от 16.02.2021 отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи