Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 54RS0005-01-2019-004955-60 по иску мэрии г. Новосибирска к Лопатину Сергею Геннадьевичу об изъятии объекта незавершенного строительства

по кассационной жалобе представителя Лопатина С.Г. – Шильникова Р.В. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 25 февраля 2021 г.

Заслушав доклад судьи Восьмого кассационного суда общей юрисдикции Благодатских Г.В., судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к Лопатину С.Г. об изъятии объекта незавершенного строительства.

Исковые требования мотивированы тем, что между мэрией г. Новосибирска и Лопатиным С.Г. 29 августа 2016 г. заключен договор аренды земельного участка № на три года до 28 августа 2019 г., прошедший в установленном порядке процедуру государственной регистрации. Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № по <адрес>, площадью 7 339 кв.м, для завершения строительства незавершенного строительством объекта степенью готовности 31%.

Согласно договору, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. В настоящее время договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия. Возможность продления договора аренды законодательством РФ не предусмотрена.

Истец просил изъять у Лопатина С.Г. объект незавершенного строительства с кадастровым №, степенью готовности 31%, расположенный по <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 27 августа 2020 г. исковые требования Мэрии г. Новосибирска удовлетворены.

Постановлено изъять у Лопатина С.Г. объект незавершенного строительства с кадастровым №, степенью готовности 31%, расположенный по <адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость объекта в размере 15 030 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 25 февраля 2021 г. решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 27 августа 2020 г. в части установления начальной продажной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым №, степенью готовности 31% расположенного по <адрес>, в размере 15 030 000 рублей отменено. В остальной части решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 27 августа 2020 г. оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель Лопатина С.Г. – Шильников Р.В. ставит вопрос об апелляционного определения в связи с нарушением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, не применением закона, подлежащего применению. Кассатор указывает, что в силу пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подлежащему применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, продажная цена имущества реализуемого на публичных торгах должна быть определена только судом.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительности причин неявки суду не сообщили, в связи с чем, руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного постановления.

В соответствии с частью 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Статья 379.6 ГПК РФ предусматривает, что кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного постановления, в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Суд кассационной инстанции таких нарушений при принятии обжалуемого судебного постановления не усматривает, рассмотрение произведено в пределах доводов кассационной жалобы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании заявления Лопатина С.Г. между мэрией г. Новосибирска и Лопатиным С.Г. был заключен договор аренды от 29 августа 2016 г., согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по <адрес>, площадью 7339 кв.м (п. 1.1), разрешенное использование: для строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа (п. 1.3), земельный участок передается арендатору для завершения строительства многоэтажной автостоянки закрытого типа (п. 1.4).

Срок действия договора с 29 августа 2016 г. по 28 августа 2019 г. На момент обращения в суд с иском срок договора аренды истек.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположен незавершенный строительством объект со степенью его готовности 31 %, право собственности на который 30 мая 2016 г. зарегистрировано за Лопатиным С.Г. и который в период действия договора аренды так и не приступил к достройке объекта.

Разрешая спор, суд первой инстанции с учетом реализации ответчиком права на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства, учитывая, что в установленный договором срок ответчик строительство объекта недвижимости не закончил, руководствуясь ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о наличии оснований для изъятия спорного объекта путем продажи с публичных торгов. При этом, удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку принудительное изъятие объекта незавершенного строительства возможно на основании решения суда только путем продажи с публичных торгов, то указанное решение в обязательном порядке должно содержать начальную цену продажи данного объекта, определяемую на основании оценки его рыночной стоимости, в связи с чем определил начальную продажную стоимость объекта на основании заключения судебной экспертизы.

С выводами суда первой инстанции о наличии оснований для изъятия объекта незавершенного строительства согласилась судебная коллегия суда апелляционной инстанции. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отмене решения суда в части установления стоимости начальной выкупной цены спорного объекта незавершенного строительства, поскольку данных требований истцом заявлено не было, а также в связи с отсутствием у суда обязанности по самостоятельному определению начальной продажной цены имущества.

Судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции соглашается с обоснованностью выводов суда апелляционной инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству, подробно аргументированы в оспариваемом судебном акте.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с 01 марта 2015 г. в соответствии с Федеральным законом № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила вышеуказанной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, суды обеих инстанций, установив, что на земельном участке, являвшемся предметом аренды, расположен объект незавершенного строительства, возведенный Лопатиным С.Г. со степенью готовности 31%, при этом объект не эксплуатируется, к сетям инженерно-технического обеспечения не подключен, верно пришли к выводу о наличии оснований для изъятия данного объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 г. № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами (пункт 3 указанных Правил).

В подпункте «з» пункта 7 названных Правил установлено, что начальная цена предмета аукциона определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Исходя из заявленных истцом требований об изъятии у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, учитывая положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и Правил, равно как и иные положения закона, не содержащие положения о том, что начальная продажная цена имущества должна определяться судом одновременно с принятием решения об изъятии объекта незавершенного строительства, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что проведение оценки рыночной стоимости объекта производится после вынесения судом решения об изъятии объекта незавершенного строительства органом, обеспечивающим организацию проведения публичных торгов, в связи с чем отменил решение суда в части установления начальной продажной цены спорного объекта недвижимости, подлежащего изъятию.

Доводы кассатора об обратном, а также о применении по аналогии положений Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основаны на неверном толковании норм материального права.

Суждения суда апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, проверенными и оцененными судом, и не противоречат нормам материального права, регулирующим спорное правоотношение.

Нарушений либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 379.7 ГПК РФ, судом апелляционной инстанций при рассмотрении дела не допущено.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Восьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Новосибирского областного суда от 25 февраля 2021 г. оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Лопатина С.Г. – Шильникова Р.В. без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи