Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Южно-Сахалинска к ФИО1, ООО "Сахагрострой" о принудительном изъятии жилого помещения путем выкупа, прекращении права собственности

по кассационным жалобам Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Южно-Сахалинска и администрации города Южно-Сахалинска на решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 27 января 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 17 июня 2021 года.

Заслушав доклад судьи Власенко И.Г., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Администрация города Южно-Сахалинска обратилась в суд с иском об изъятии у ФИО1 жилого помещения путем выкупа и прекращении права собственности на жилое помещение.

В обоснование требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ООО «Труд-Сахалин» заключен договор № № о развитии застроенной территории, расположенной в границах города Южно-Сахалинска, северо-восточнее пересечения улицы <адрес>. ФИО1 является собственником квартиры № <адрес>, который признан аварийным и подлежащим сносу. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости имущества от ДД.ММ.ГГГГ № № рыночная стоимость жилого помещения составляет 3 895 000 руб, из которых: рыночная стоимость жилого помещения - 3 770 000 руб; убытки, причиняемые правообладателю жилого помещения - 125 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлено уведомление о принятии решения об изъятии жилого помещения, соглашение об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, копия отчета об оценке рыночной стоимости имущества. До настоящего времени ни подписанное соглашение, ни уведомления об отказе в подписании соглашения истцу не поступало.

Просил изъять путём выкупа за счет средств ООО «Сахагрострой» у ФИО1 принадлежащее ей на праве собственности жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с возмещением рыночной стоимости жилого помещения, включая убытки, причиненные изъятием в размере 3 895 000 руб, прекратить право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение.

Протокольным определением суда от 14 декабря 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска.

Представитель истца в судебном заседании поддержала исковые требования.

ФИО1 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении требований, пояснила, что имеет желание получить квартиру.

Представитель ООО "Сахагрострой" возражала против удовлетворения требований, пояснила, что договор застройки является действующим, обязательства по обеспечению граждан другими жилыми помещениями взамен снесенных домов сохраняют свою силу до ДД.ММ.ГГГГ года. От таких обязательств общество не уклоняется. Администрация не выполнила обязательства о предоставлении площадки для строительства.

Решением Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 27 января 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 17 июня 2021 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Южно-Сахалинска и администрация города Южно-Сахалинска просят отменить постановления судов первой и апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Стороны надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не подавали.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких оснований по настоящему делу не установлено.

Из материалов дела установлено, что ФИО1 является собственником квартиры № <адрес>. Основанием для регистрации права собственности явилось свидетельство о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № №, утверждено заключение межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № № о признании дома № <адрес> аварийным и подлежащим сносу, установлен срок отселения физических и юридических лиц до ДД.ММ.ГГГГ.

Постановлением администрации города Южно-Сахалинска от ДД.ММ.ГГГГ № №, земельный участок, на котором расположен, в том числе и многоквартирный дом № <адрес>, а также помещения в многоквартирных домах изъяты для муниципальных нужд. Из содержания указанного постановления следует, что изъятие у собственников земельного участка и объектов недвижимого имущества определяется соглашением о размере и порядке выплаты. Источником для компенсации изъятия и возмещения стоимости объектов определены средства бюджета ГО г. Южно-Сахалинск.

Постановлением Правительства Сахалинской области от 29 марта 2019 года №133 утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Сахалинской области в 2019-2025 годах», согласно которой многоквартирный жилой дом по адресу: город <адрес>, включен в региональную программу.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 направлен проект соглашения об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд и выкупе обьекта в сумме 3 895 000 руб, с чем собственник не согласился.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», исходил из того, что срок действия договора о развитии территории от 02 февраля 2011 года, а равно обязанность по обеспечению граждан жилыми помещениями, на дату рассмотрения дела не истекли, соответственно требование о выкупе жилого помещения за счет ООО «Сахагрострой» является необоснованным.

При проверке решения суд апелляционной инстанции, установил, что многоквартирный жилой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в связи с право выбора между выкупом либо предоставлением жилого помещения принадлежит собственнику жилого помещения.

Ссылка в кассационной жлобе на договорные обязательства выводам суда не противоречит.

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города <адрес> и ООО «<данные изъяты>» заключен договор № № «О развитии застроенной территории, расположенной в границах: города <адрес>, <данные изъяты> пересечений улицы <адрес>», по условиям которого ООО «<данные изъяты>» принял на себя обязательства в установленный срок своими силами и за свой счет или с привлечением других лиц осуществить развитие застроенной территории площадью 21 562,0 кв.м и выполнить обязательства, установленные настоящим договором, а Департамент обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств по договору (пункт 1.2).

Как следует из содержания договора от ДД.ММ.ГГГГ застройщик принял обязательства в срок, установленный Приложением № к настоящему договору создать либо приобрести, а так же передать безвозмездно в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения, необходимые для предоставления выселяемым гражданам (пункт 3.1.1), выплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения администрации <адрес> жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории (пункт 3.1.4)

Согласно Приложениям № и № к договору от ДД.ММ.ГГГГ в указанный перечень жилых помещений, расположенных на территории, определенной под развитие в городе Южно-Сахалинске, включена квартира № № в доме № № по улице <адрес>. Срок предоставления жилых помещений, как и выплата выкупной стоимости составляет 2,5 года с момента заключения договора.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами Договора от ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение о продлении условий договора - до ДД.ММ.ГГГГ.

На основании утвержденного определением Арбитражного суда Сахалинской области 06 июля 2017 года мирового соглашения к ООО «<данные изъяты>» перешли права и обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 3,1 Договора № от ДД.ММ.ГГГГ о развитии застроенной территории.

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение, согласно которому установлен срок выполнения обязательств, изложенных в пункте 3.1 (приобретение, передача в муниципальную собственность жилых помещений для расселения), - не более 24 месяцев момента заключения настоящего соглашения. Во всем остальном, что не предусмотрено условиями настоящего Соглашения стороны руководствуются договором от ДД.ММ.ГГГГ№.

Приведенный в кассационной жалобе довод о том, что срок исполнения застройщиком обязательств по предоставлению жилых помещений установлен до ДД.ММ.ГГГГ и общее продление договора по ДД.ММ.ГГГГ не имеет отношение к такому обязательству не опровергает выводы суда и обстоятельства дела, поскольку исходя из суждений истца срок обязательства по выкупу объекта недвижимости прекращен у застройщика по истечении 2,5 лет с даты заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ – ДД.ММ.ГГГГ, по истечении которого в ДД.ММ.ГГГГ году Администрация определила иной источник финансирования выкупа - городской бюджет.

Как следует из обстоятельств дела между сторонами договора имеются разночтения по срокам исполнениям обязательств, в то время, как в силу пункта 4 дополнительного Соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ, в случае возникновения противоречий между положениями настоящего дополнительного Соглашения и Договора № от ДД.ММ.ГГГГ применению подлежит данное дополнительное соглашение.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ. Реализация такого права зависит от соблюдения ряда условий, в т.ч. включения многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную программу переселения.

В случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются путем выкупа изымаемого жилого помещения.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года).

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Решения суда на которые имеется ссылка в кассационной жалобе не имеют преюдициального значения по отношению к настоящему спору, поскольку в указанных делах стороны не пришли к соглашению о цене выкупа, в то время как настоящее дело имеет отношение к реализации права, связанного с переселением из аварийного жилищного фонда.

Судом правомерно указано, что включение жилых помещений в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда является обстоятельством, расширяющим объем жилищных прав собственников помещений при переселении их из аварийного жилищного фонда по сравнению с положениями части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены либо изменения постановлений суда кассационная жалоба не содержит.

Судебная коллегия по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

о п р е д е л и л а:

решение Южно-Сахалинского городского суда Сахалинской области от 27 января 2021 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Сахалинского областного суда от 17 июня 2021 года оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента архитектуры и градостроительства администрации города Южно-Сахалинска и администрации города Южно-Сахалинска – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи