Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело по иску ФИО1 к ФИО2, АК СБ РФ в лице Северского отделения № 1868, ФИО3 о признании права о признании договора купли-продажи здания заключенным, признании права собственности на здание магазина, освобождении здания магазина от запрета (ареста), наложенного постановлением судебного пристава- исполнителя Северского РОССП от 14 августа 2009 года, отмене обеспечения иска по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 на здание магазина, возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности на здание магазина, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Корныльевой И.Г. от 27 марта 2012 года по кассационной жалобе представителя АК СБ РФ в лице Северского отделения № 1868, поступившей 03 февраля 2012 года, на определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 06 декабря 2011 года,

заслушав доклад судьи Корныльевой И.Г., учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения, президиум

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, АК СБ РФ в лице Северского отделения № 1868, ФИО3 о признании договора купли-продажи здания заключенным, признании права собственности на здание магазина, освобождении здания магазина от запрета (ареста), наложенного постановлением судебного пристава- исполнителя Северского РОССП от 14 августа 2009 года, отмене обеспечения иска по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 на здание магазина, возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности на здание магазина.

В обоснование заявленного иска истец указал, что **.**.**** между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи здания магазина № 50, площадью 68,1 кв. м, литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, АДРЕС.

Предварительный договор купли-продажи подписан представителями сторон, действующих на основании нотариально удостоверенных доверенностей.

В соответствии с п. 7 предварительного договора купли-продажи от **.**.**** продавец передаёт объект недвижимости в момент подписания данного договора, который является так же передаточным актом недвижимого имущества.

Расчет между сторонами был произведен до подписания договора, о чем ФИО2 была дана расписка от **.**.**** о получении ФИО1 денежных средств в размере 990 000 рублей за приобретаемое покупателем имущество, а также продавцом было дано обязательство в течение 2-х месяцев предоставить документацию, необходимую для регистрации в регистрирующем органе права собственности.

Однако в указанный срок документы, необходимые для регистрации сделки в регистрационной службе продавцом покупателю предоставлены не были.

В регистрационную службу для регистрации сделки стороны обратились только 10 февраля 2010 года, но при сдаче документов были уведомлены о наложенном аресте на указанное имущество.

В службе судебных приставов было получено постановление о запрете распоряжения имуществом от 14 августа 2009 года.

При заключении сторонами договора купли-продажи от **.**.**** были определены и исполнены в момент заключения все существенные условия договора: в том числе определен объект купли-продажи, установлена цена и осуществлена оплата за приобретаемый объект, установлена обязанность продавца передать объект недвижимости покупателю, которая исполнена продавцом до заключения соглашения о купле-продаже недвижимого имущества и т.д.

Решением Северского районного суда от 17 октября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06 декабря 2011 года решение суда отменено.

По делу вынесено новое решение о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1

Договор купли-продажи строения литер А, площадью 68,1 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Краснодарский край, АДРЕС, совершенный между ФИО1 и ФИО2, признан заключенным.

За ФИО1 признано право собственности на строение литер А, площадью 68,1 кв. м, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, АДРЕС.

В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе представитель АК СБ РФ в лице Северского отделения № 1868 просит определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06 декабря 2011 года отменить, оставив без изменения решение Северского районного суда от 17 октября 2011 года, в жалобе указывает на существенное нарушение судом норм материального права.

07 февраля 2012 года дело истребовано в Краснодарский краевой суд.

06 марта 2012 года дело поступило в Краснодарский краевой суд.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, президиум находит, что жалоба подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Из материалов дела видно, что **.**.**** между ФИО1 и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи здания магазина № 50, площадью 68,1 кв. м, литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, АДРЕС.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с условиями указанного предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до **.**.**** (пункты 1,2). Продавец также обязался за этот период подготовить документы, необходимые для госрегистрации перехода права собственности на здание (пункт 8).

Однако основной договор купли - продажи между ФИО1 и ФИО2 заключен не был и в период до **.**.**** стороны не направляли друг другу требования о заключении основного договора, в связи с чем в силу ч. 7 ст. 429 ГК РФ обязательства из предварительного договора от **.**.**** прекратились с 04 апреля 2009 года.

Из материалов дела следует, что на данный объект судом накладывались аресты в качестве обеспечительных мер по искам ОАО «Сбербанк России», ФИО3 о взыскании задолженностей с ФИО2

С 2010 года в отношении ФИО2 ведется сводное исполнительное производство о взыскании с ФИО2 задолженности более 7 млн. руб., что подтверждено справкой судебного пристава- исполнителя. Указанный выше объект недвижимости – здание магазина является единственное имущество ФИО2, на которое реально может быть обращено взыскание.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда исходила из того, что предварительный договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2 03 февраля 2009 года содержит все существенные условия сделки, которая фактически исполнена.

Согласно ч. 1 и ч. 2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В кассационной жалобе представитель АК СБ РФ в лице Северского отделения № 1868 указывает, что ФИО1 и ФИО2 **.**.**** заключили предварительный договор купли-продажи здания магазина, данная сделка не прошла государственную регистрацию и в соответствии с ч. 7 ст. 429 ГК РФ обязательства из предварительного договора от **.**.**** прекратились с 04 апреля 2009 года, поскольку до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, ни одна из сторон не направляла другой стороне предложение заключить основной договор. Апелляционная инстанция не учла, что никаких препятствий у сторон для заключения основного договора и его государственной регистрации не было.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В кассационной жалобе представитель АК СБ РФ в лице Северского отделения № 1868 ссылается на то, что в соответствии с ст. 429 ГК РФ правовая природа предварительного договора определена как намерение сторон заключить в будущем основной договор.

Суд, изложив в решении ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора, не принял во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в нарушение волеизъявления сторон, определивших договор как предварительный, признал его основным договором купли-продажи здания магазина.

При этом суд ошибочно указал, что моментом заключения основного договора является подписание сторонами предварительного договора.

Кроме того, в деле отсутствуют доказательства уклонения ФИО2 от заключения основного договора в срок, установленный предварительным договором.

Данные обстоятельства не были учтены судом при рассмотрении дела, однако они имеют существенное значение для правильного разрешения возникшего спора.

Учитывая, что при рассмотрении дела судом допущено существенное нарушение норм материального и процессуального права, определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 06 декабря 2011 года следует отменить, оставив без изменения решение Северского районного суда от 17 октября 2011 года, поскольку судом правильно установлены фактические обстоятельства по делу.

Руководствуясь ст. ст. 388, 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить.

Определение судебной коллегии по гражданским делам краевого суда от 06 декабря 2011 года по делу по иску ФИО1 к ФИО2, АК СБ РФ в лице Северского отделения № 1868, ФИО3 о признании договора купли-продажи здания заключенным, признании права собственности на здание магазина, освобождении здания магазина от запрета (ареста), наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя Северского РОССП от 14 августа 2009 года, отмене обеспечения иска по исковому заявлению ФИО3 к ФИО2 на здание магазина, возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать переход права собственности на здание магазина отменить, оставив без изменения решение Северского районного суда от 17 октября 2011 года.

Председательствующий А.Д. Чернов