Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя местной Администрации городского и районного поселений Терского Муниципального района Кольченко В.В. (доверенности: от 22.06.2010г. и №2 от 17.10.2008г.), представителя Шомахова В.М. – Гедуева М.Х. (доверенность от 10.06.2010г., реестровый №2/2273),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Шомахова Валентина Матхановича к Муниципальному учреждению «Администрация Терского муниципального района КБР», Муниципальному учреждению «Администрация городского поселения Терек Терского муниципального района КБР», Шидукову Тузему Мухарбиевичу, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кабардино-Балкарской Республике о признании недействительными зарегистрированных прав, аукционов, сделок и признании действий незаконными, переданное для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции определением судьи Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики Бабугоевой Л.М. по надзорным жалобам Администрации Терского муниципального района КБР и Шидукова Тузема Мухарбиевича на решение Терского районного суда Кабврдино-Балкарской республики от 08 июля 2010 года и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04 августа 2010 года,

УСТАНОВИЛ:

на основании протокола №28 о результатах аукциона по продаже имущества от 28.05.1999г., договора купли-продажи №73 от 01.06.1999г., акта приема - передачи от 01.07.1999г. Фонд имущества Кабардино-Балкарской Республики продал имущественный комплекс государственного сельскохозяйственного предприятия «Каббалкшелк» (далее ООО «Каббалкшелк»»), расположенный на земельном участке площадью 0,34 га в (210) Обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (далее ООО «Альфа») за 65310 рублей ( л.д.9-11).

По договору купли-продажи от 15.02.2000г. указанное имущество ООО «Альфа» продало за 120000 руб. Обществу с ограниченной ответственностью «Континентстройсервис» ( далее ООО «Континентстройсервис») и передало имущество покупателю по акту от 10 мая 2000 года (л.д.14-15).

По акту приема-передачи от 09.07.2006г. имущественный комплекс, приобретенный ООО «Континентстройсервис» по договору купли-продажи от 15.02.2000г., был передан, как указано в акте, единственному учредителю указанного общества Шомахову В.М. в связи с ликвидацией общества (л.д.29).

Постановлением Главы Администрации городского поселения Терек №232 от 29.10.2008г. указанный земельный участок, по мотиву отсутствия заезда к нему со стороны ул. Гагарина, был переименован (разделен) на земельные участки по ул. Панагова, 157-а, 157-6, 157-в (л.д.25).

После постановки этих участков на кадастровый учёт с присвоением им кадастровых номеров 07:06:1800017:105, 07:06:1800017:105, 07:06:1800017:107 и государственной регистрации права собственности на них за МУ «Администрация городского поселения Терек Терского муниципального района КБР» указанная Администрация выставила их на аукцион, по результатам которого по договорам купли – продажи от 26.06.2009г., 21.04.2009г., 21.04.2009г., продала их Шидукову Т.М. Право собственности последнего на участки зарегистрировано в УФРС по КБР, с выдачей ему свидетельств государственной регистрации права 07-АВ №067135 от 07.09.2009г. и 07-АВ №№052985, 052986 от 29.05.2009г. ( л.д.27-28, 116, 138, 139).

Вступившим в законную силу решением Терского районного суда КБР от 19.08.2009г. удовлетворено исковое заявление Шомахова В.М. о возложении на УФРС по КБР обязанности зарегистрировать переход права собственности к нему на строения, расположенные по ул. Гагарина, 210 в г. Тереке на основании договора купли-продажи № 2 от 15.02.2000г. (л.д.17-19). На основании данного судебного решения УФРС по КБР зарегистрировало право собственности Шомахова В.М. на объект незавершённого строительства, площадью застройки 39,7 кв.м., расположенный по адресу: КБР, Терский район, г. Терек, ул. Гагарина, 210, выдав свидетельство о государственной регистрации права 07-АВ №073352 от 21.12.2009г.(л.д.20).

Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства и, указывая, что в силу действующего гражданского законодательства с переходом к нему права собственности на указанный имущественный комплекс к нему перешли на тех же условиях и в том же объёме права на земельный участок, на котором он расположен, в связи с чем земельный участок не мог быть зарегистрирован на праве собственности за МУ «Администрация городского поселения Терек Терского муниципального района КБР», не мог быть разделен на три самостоятельных участка и продан Шидукову Т.М., в мае 2010 года Шомахов В.М. обратился в суд к органу местного самоуправления, МУ «Администрация Терского муниципального района КБР», Шидукову Т.М. и Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР с иском о признании недействительными государственной регистрации права собственности МУ «Администрация городского поселения Терек Терского муниципального района КБР» на указанные земельные участки, аукционов по их продаже, договоров купли-продажи, по которым они были приобретены Шидуковым Т.М., государственной регистрации права собственности последнего на них, а также просил признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР по постановке названных участков на кадастровый учёт.

В судебном заседании представитель истца Шомахова В.М. - Гедуев М.Х. иск поддержал в полном объеме по мотивам, указанным в иске и пояснил, что Шомахов В.М. имеет исключительное право на приватизацию спорного земельного участка, реализации которого препятствуют действия ответчиков.

Представитель ответчика - Администрации Терского муниципального района Кольченко В.В. представил возражения на иск, в которых исковые требования не признал, ссылаясь на то, что право бессрочного пользования спорным земельным участком имелось только у ГСП «Каббалкшелк». ООО «Континентстройсервис» и ООО «Альфа» не производили регистрацию своего права на спорный земельный участок, в связи с чем не приобрели это право и не могли совершать сделки по отчуждению данного имущества. Все принятые решения о передаче земельного участка ничтожны и недействительны с момента принятия таких решений. Право собственности Шомахова В.М. на строения, расположенные на спорном земельном участке, возникло только с момента его регистрации 21.12.2009г. и только с этого момента на его стороне возникло право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой этим зданием и необходимой для его использования на тех же условиях и в том объёме, как у прежнего его собственника.

Представитель ответчика Шидукова Т.М. - Солтыс Л.А., не признав заявленного иска, указала в судебном заседании, что правоустанавливающих документов на спорный земельный участок у ГСП «Каббалкшёлк» не имелось, что правообладатели не зарегистрировали свои права на земельный участок, на котором был расположен имущественный комплекс данного предприятия.

Представитель ответчика - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР Балкаров М. А., не признав заявленного иска, в судебном заседании указал, что регистрация за МУ «Администрация городского поселения Терек Терского муниципального района КБР» и, впоследствии, переход права собственности на них к Шидукову Т.М., их постановка на кадастровый учет произведены на законных основаниях, поскольку на тот момент у них имелись все необходимые для этого документы.

Представитель ответчика - МУ «Администрация городского поселения Терек Терского муниципального района КБР», будучи надлежащим образом извещённым о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, не сообщив сведений об уважительности причин неявки, в связи с чем, настоящее дело было рассмотрено в его отсутствие.

Решением Терского районного суда от 08.07.2010г., оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда КБР от 04.08.2010г. заявленный Шомаховым В.М. иск удовлетворён в полном объёме.

На судебные постановления поданы надзорные жалобы Шидуковым Т.М. и МУ «Администрацией Терского муниципального района», в которых ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции и определения кассационной инстанции по мотиву их незаконности и необоснованности.

Жалобы объединены в одно производство.

В надзорной жалобе МУ «Администрация Терского муниципального района» указано на несоответствие выводов суда, о приобретении Шомаховым В.М. права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с момента перехода к нему прав собственности на имущественный комплекс - с 2000 года, ссылаясь на отсутствие доказательств наличия у правопреемников: ГСП «Каббалкшелк», ООО «Альфа», ООО «Континентстройсервис» права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

По мнению автора жалобы, решение суда противоречит положениям статьи 25 Земельного кодекса РФ, установившей обязательность государственной регистрации права на земельные участки.

В надзорной жалобе Шидукова Т.М. указано на противоречия выводов судов по делу положениям статьи 35 Земельного кодекса РФ и статьи 551 Гражданского кодекса РФ, предусматривающим обязательность государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю и, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Поскольку ООО «Альфа» и ООО «Континентстройсервис» не приобрели и не зарегистрировали своих прав не только на земельный участок, но и на имущественный комплекс, расположенный на этом участке, указано в жалобе, факт исполнения договора купли-продажи строений сторонами этих сделок, не изменяет отношений с третьими лицами - в данном случае с собственником земельных участков. Необоснованна, считает автор жалобы, и ссылка суда кассационной инстанции на акт установления границ земельного участка, как на доказательство, подтверждающее факт существования у ГСП «Каббалкшелк» права на спорный земельный участок, поскольку акт установления границ является техническим, но не правоустанавливающим и не правоподтверждающим документом.

В жалобе указано, что продажа земельных участков Шидукову Т.М. до регистрации права собственности Шомахова В.М. на объект недвижимости, а также действия ответчиков по разделу, продаже с торгов, регистрации права собственности на земельный участок за другими собственниками не нарушали прав истца. Кроме того, в жалобе указано, что суд не установил на каком из трех проданных Шидукову Т.М. участков расположена недвижимость площадью 39,7 кв.м, зарегистрированная за Шомаховым В.М. и не мотивировал необходимость 2960 кв.м. земли для пользования этой недвижимостью.

21 сентября 2010 года дело истребовано в Верховный суд Кабардино-Балкарской Республики и определением судьи от 15 октября 2010 года передано с жалобами для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики Кудрявцевой Ж.В., заслушав объяснения представителя Администраций, поддержавшего жалобу, представителя Шомахова В.М., полагавшего состоявшиеся по делу судебные постановления законными и обоснованными, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Президиум находит надзорные жалобы подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Настоящее дело рассмотрено с подобными нарушениями.

Суд первой инстанции признал иск Шомахова В.М. подлежащим удовлетворению, ссылаясь на то, что в силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ к нему, как к приобретателю права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, перешло право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний владелец - ГСП «Каббалкшелк», за которым, как указано в решении суда, земля была закреплена на праве постоянного бессрочного пользования. Факт нахождения земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования ГСП «Каббалкшелк», по мнению суда, подтверждался актом установления границ земельного участка этого предприятия, составленного заместителем председателя Терского райкомзема (л.д.12) и копией письма генерального директора ГСП «Каббалкшелк» на имя главы администрации г. Терек от 01.07.1999 года, в котором сообщается о продаже имущественного комплекса на земельном участке площадью 0,34 га ООО «Альфа» и предлагается закрепить право пользования этим участком за покупателем (л.д.13).

Между тем, акт установления границ, будучи техническим документом, направленным на межевание границ земельного участка, не является правоустанавливающим документом, акт не содержит сведений о правовом статусе участка. Не усматриваются эти обстоятельства и из вышеуказанного письма генерального директора ГСП «Каббалкшелк» на имя главы администрации г. Терек от 01.07.1999 года ( л.д.12-13).

Статьей 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, в том числе, земельные участки и сделок с ними.

Вместе с тем в статье 6 данного Закона говорится о том, что возникшие до 31 января 1998 г. права на недвижимое имущество, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, если они были оформлены в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. В частности, государственная регистрация прав и сделок в отношении земельных участков тогда входила в компетенцию Комитета по управлению земельными ресурсами и землеустройству.

Документ, подтверждающий владение ГСП «Каббалкшелк» земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования, соответствующий требованиям пункта 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по делу не представлен.

В целях восполнения данного пробела кассационная инстанция указала в определении, что в соответствии с ранее действовавшим земельным законодательством, в том числе (ст. 44 ЗК РСФСР, принятого 01.07.1970г., и ст. 69 ЗК РСФСР, принятого 25.04.1991г.) государственные сельскохозяйственные предприятия могли получать земельные участки только на праве бессрочного (постоянного) пользования.

Таким образом, выводы судов по настоящему делу о том, что ГСП «Каббалкшелк» земля предоставлялась на праве бессрочного (постоянного) пользования основаны на предположениях и сделаны без соблюдения принципа непосредственности исследования представленных доказательств ( ч. 1 ст. 67, ч. 1 ст. 157 ГПК РФ). Между тем, в силу части 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Выводы о переходе к Шомахову В.М. права ГСП «Каббалкшелк» на бессрочное (постоянное) пользование спорным земельным участком сделаны не только без достоверного установления наличия у ГСП «Каббалкшелк» такого права, но и без учета того, что Шомахов В.М. не является непосредственным правопреемником данного предприятия и он не заключал с ним сделку по приобретению имущества. Недвижимость, находящаяся на спорном земельном участке, передана ему в 2006 году в связи с ликвидацией ООО «Континентстройсервис». Его права по отношению к данному имуществу производны от прав, принадлежавших этому обществу. Выводы о переходе к ООО «Альфа», а затем к ООО «Континентстройсервис» вместе с правом собственности на строения, права бессрочного пользования земельным участком сделаны в отсутствие достоверных доказательств возникновения у этих обществ права не только на землю, но и на расположенные на ней объекты недвижимости.

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Доказательств государственной регистрации права собственности ООО «Альфа», а затем ООО «Континентстройсервис» на недвижимость, расположенную на спорном земельном участке, в деле нет.

Суд не дал этим обстоятельствам оценки, как и тому, что по договору купли продажи от 01 июня 1999 года и акту передачи от 1 июля 1999 года имущественный комплекс, приобретенный ООО «Альфа» состоял из приемного навеса, складского помещения, здания конторы, помещения для гаража (л.д. 11), а Шомахову В.М. после ликвидации ООО «Континентстройсервис» в 2006 году передан только один объект недвижимости, незавершенный строительством, площадью 39,7 кв.м., причем право собственности на этот объект Шомаховым В.М. зарегистрировано только 21 декабря 2009 года уже после расформирования спорного земельного участка в три самостоятельных участка и продажи их Шидукову Т.М. с государственной регистрацией его права собственности.

Доводы кассационной коллегии о том, что у Шомахова В.М. возникло право собственности на эту недвижимость (строения) до государственной регистрации этого права мотивированы обязательностью для суда в силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом, в данном случае - решением Терского районного суда КБР от 19.08.2009года (мотивировочная часть): «об осуществлении Шомаховым В.М. своих прав собственника имущественного комплекса с 2000года» и тем, что ответчики не оспорили эти обстоятельства в ходе судебного разбирательства по настоящему делу.

Между тем протоколы судебных заседаний по делу свидетельствуют об оспаривании ответчиками возникновения права собственности у Шомахова В.М. на имущественный комплекс (л.д. 87-89, 150-154). Кроме того, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу частей 2, 3 статьи 61 ГПК РФ или частей 2, 3 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащимся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы (пункт 4).

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные постановления нельзя признать законными и обоснованными. Неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильное применение и толкование норм материального права повлекло постановление незаконного решения, а кассационная инстанция не устранила эти нарушения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики

ПОСТАНОВИЛ:

решение Терского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 08 июля 2010 года и определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Кабардино-Балкарской Республики от 04 августа 2010 года отменить, дело по иску Шомахова Валентина Матхановича к Муниципальному учреждению «Администрация Терского муниципального района КБР», Муниципальному учреждению «Администрация городского поселения Терек Терского муниципального района КБР», Шидукову Тузему Мухарбиевичу, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР о признании недействительными зарегистрированных прав, аукционов, сделок и признании действий незаконными, направить дело на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий Ю. Х. Маиров