Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы прокурора Центрального района, ФИО1 и др. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 15 октября 2012 года, которым суд

постановил:

Заявление Прокурора Центрального района г. Калининграда о признании незаконными разрешений на строительство №, ГП - №, ГП - №, Заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 о признании незаконным изменения ООО «ИСК «МИР» вида разрешенного использования земельного участка на вид «под строительство многоквартирных жилых домов с подземной автостоянкой, признании незаконным и отмене государственного кадрового учета, проведенного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид «под строительство многоквартирных жилых домов с подземной автостоянкой, признании незаконным и отмене разрешений на строительство №, ГП - №, ГП - № от 10 ноября 2011 г оставить без удовлетворения.

Отменить меры обеспечения, принятые определением суда в виде запрета ООО «ИСК МИР» совершать действия, связанные с реализацией разрешений на строительство №, ГП - №, ГП - №.

Заслушав доклад судьи Бояровой И.К., объяснения помощника прокурора Центрального района Горшкова М.А., объяснения ФИО16, его представителя и представителя Б. - ФИО22, поддержавших доводы своих жалоб, возражения представителя администрации городского округа Руденко Е.В., представителя ООО «ИСК «Мир» - ФИО23, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО24, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 обратились в суд с иском к ООО «Инвестиционно-Строительная Компания «Мир», администрации городского округа «Город Калининград», Комитету архитектуры и строительства администрации ГО «Город Калининград», ФГБУ «ФКП Росррестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области, 3-е лицо Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Правительства Калининградской области о признании незаконным изменения ООО «ИСК «МИР» вида разрешенного использования земельного участка на вид «под строительство многоквартирных жилых домов с подземной автостоянкой», признании незаконным и отмене государственного кадастрового учета, проведенного филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид «под строительство многоквартирных жилых домов с подземной автостоянкой», признании незаконным и отмене разрешений на строительство №, №, № от 10 ноября 2011г., указывая, что в здании бывшего детского сада, расположенного в г. Калининграде, <адрес> более 10 лет располагался учебный корпус К. Земельный участок под этим заданием площадью <данные изъяты> кв.м находился в аренде у К. с разрешенным использованием «для реконструкции существующего здания детского сада под учебный корпус». Впоследствии собственником здания стало ООО «ИК «Мир», земельный участок городской администрацией был предан названному ООО в собственность, при этом разрешенное использование земельного участка осталось неизменным. Как в марте 2012 г. стало известно истцам из ответа главы администрации, что постановлением мэра города Калининграда № от 16.04.2007 г. ООО «ИК «Мир» разрешено разработать проект строительства многоквартирных жилых домов со сносом здания бывшего детского сада и расположенных на земельном участке построек. Между тем, как полагали истцы, это разрешение вынесено в противоречие с Генеральным планом города, утвержденным решением городского Совета от 22 февраля 2006 г., поскольку в соответствии с названным Генеральным планом участок земли «для реконструкции существующего здания детского сада под учебный корпус» расположен в зоне застройки существующими индивидуальными жилыми домами. На карте градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа «город Калининград», утвержденных решение окружного Совета земельный участок ООО «ИК «Мир» расположен в зоне малоэтажной застройки исторических районов (индекс ЖИ), которая предполагает застройку низкой плотности, предельная этажность застройки - 3 этажа с мансардой. По карте объектов культурного наследия названных Правил земельный участок расположен в зоне «Районы городских вилл» - «А.» ( РЗ-3.3), в которой разрешается выборочное новое строительство зданиями, близкими к историческому типу застройки, высота новых зданий - не выше средней по кварталу.

Как стало известно истцам, проектная документация на строительство многоквартирных домов со встроенными подземными гаражами согласована главным архитектором города 30 декабря 2007 г. Земельный участок с новым разрешенным использованием «под строительство многоквартирных жилых домов с подземной автостоянкой» был поставлен на кадастровый учет 29.09.2011 г., т.е. после введения в действие Правил землепользования и застройки, в связи с чем изменение вида разрешенного использования произведено незаконно, поскольку этот вид разрешенного использования противоречит установленному градостроительному регламенту территории застройки.

Кроме того, изменение разрешенного вида использования земельного участка при отсутствии утвержденных правил застройки допускается после проведения публичных слушаний. Однако, такие слушания по указанному выше вопросу не проводились. Таким образом, были нарушены права граждан на участие в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия. Полагали, что ООО «ИСК «Мир» осуществил изменение вида разрешенного использования недвижимости (земельного участка) с нарушением условия обязательного соблюдения законодательства (публичных слушаний по вопросу изменения разрешенного использования земельного участка не проведено).

Проектная документация ООО «ИСК «Мир» не соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка. Она разработана до введения в действие Правил землепользования и застройки, однако в силу ст. 5 Правил со дня вступления в их силу документация по планировке территории, утвержденная в установленном порядке до введения в действие

Правил, действует в части, не противоречащей им. Правила не распространяются только на правоотношения по предоставлению участков для целей строительства, реконструкции объектов капитального строительства, возникшие до введения их в действие. Однако земельный участок для строительства ответчику ООО «ИСК «Мир» не предоставлялся, он был в собственности. При получении разрешения на строительство ответчиком использовались документы для предоставления в администрацию, а именно акт выбора земельного участка, согласование места размещения земельного участка для строительства уже утратившие силу. Разрешения на строительство выданы на основании ГПЗУ от 27.10.2011 г. где также регламентирована этажность - не выше 3-х этажей. Между тем, оспариваемые истцами разрешения на строительство №, №, № от 10 ноября 2011г. выданы на строительство 3-х 6-ти этажных многоквартирных жилых домов, что не соответствует ни генеральному плану, ни требованиям градостроительного плана земельного участка, ни градостроительному регламенту.

Прокурор Центрального района г. Калининграда также обратился в суд с иском о признании незаконными разрешений на строительство многоквартирных жилых домов по адресу <адрес> №, №, № от 10 ноября 2011г., указывая, что ООО «ИСК «Мир» принадлежит на праве собственности здание по <адрес>, а также земельный участок с кадастровым номером №. Постановлением мэра г. Калининграда от 16.04.2007 г. № утвержден акт выбора земельного участка от 20.04.2006 г., ООО «ИСК «Мир» разрешено разработать проект строительства многоквартирных жилых домов с подземной автостоянкой со сносом двухэтажного здания бывшего детского сада с верандами, овощехранилищем и сараем по <адрес>. Для разработки проектной документации на строительство ООО «ИСК «Мир» 25.09.2007 г. также выдан градостроительный план земельного участка №. ООО «ИСК «Мир» с привлечением сторонних специализированных организаций был разработан проект строительства трех многоквартирных жилых домов. 25.08.2008 года ГУ КО «Центр проектных экспертиз» на указанный проект выдано положительное заключение государственной экспертизы. 27.10.2011 г. ООО «ИСК «Мир» взамен ГПЗУ от 25.09.2007 г. выдан градостроительный план земельного участка №. По заявлению и предоставлению необходимой документации администрацией городского округа «Город Калининград» выданы оспариваемые разрешения на строительство. Вместе с тем, как указывал прокурор, проектная документация, на реализацию которой выдано разрешение на строительство, противоречит Генеральному плану г. Калининграда от 22.02.2006 г. №69 - земельный участок расположен в зоне застройке индивидуальными жилыми домами, а также «Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калининград», от 29.06.2009 г. №146 - земельный участок расположен в зоне малоэтажной застройки исторических районов (индекс ЖИ). Кроме того, разрешение на строительство 3-х 6-ти этажных жилых домов не соответствует градостроительному плану земельного участка, выданному комитетом архитектуры 27.10.2011 г. На основании изложенного в целях защиты интересов государства и неопределенного круга лиц прокурор просил суд признать разрешения на строительство №, №, № от 10 ноября 2011г. незаконными.

Указанные выше исковые требования объединены судом в одно производство.

Судом вынесено изложенное выше решение.

В апелляционных жалобах прокурор, ФИО1 и др. просят решение отменить, полагая, что судом дана неверная оценка установленным по делу обстоятельствам и неверно применен материальный закон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим отмене в части отказа судом в удовлетворении требований прокурора и истцов о признании незаконными и отмене разрешений на строительство. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

В соответствии с п.2 ст.7 Земельного Кодекса РФ и ч.4 ст.37 Градостроительного Кодекса РФ правообладатель земельного участка выбирает любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований. При этом, виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые являются составной частью правил землепользования и застройки территорий (ст. 30 ГрК РФ).

В том случае, если не приняты правила землепользования и застройки изменения разрешенного вида пользования производится в порядке, установленном ст. 4 Закона о введении в действие Градостроительного Кодекса РФ. В силу требований данной нормы решение об изменении разрешенного вида пользования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Судом установлено, что 23.03.2006 г. было зарегистрировано право собственности ООО «Инвестиционно - Строительная Компания «Мир» на двухэтажное здание бывшего детского сада с овощехранилищем и сараем общей площадью <данные изъяты> м2 по <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права от 28.03.2008 №) и на земельный участок под указанные объекты недвижимости (свидетельство о государственной регистрации права от 28 марта 2008г. №). Вид разрешенного использования на указанный земельный участок площадью <данные изъяты> м (земли поселений) с кадастровым номером № установлен « для реконструкции существующего детского сада под учебный корпус».

Как следует из материалов дела, 20 апреля 2006 г. мэрией города Калининграда «ИСК «Мир» был оформлен акт выбора земельного участка для строительства, а 16 апреля 2007 г. постановлением Мэра г. Калининграда № акт выбора земельного участка для строительства многоквартирных жилых домов с подземной автостоянкой был утвержден. В соответствии с п.3 постановления № указанное постановление являлось основанием для последующего изменения вида разрешенного использования. При этом, по смыслу положений ч.ч.3-10 ст. 39 ГрК РФ такое изменение вида разрешенного пользования возможно только по результатам проведения публичных слушаний; на основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования комиссия по землепользованию и застройке осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на изменение вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в предоставлении такого разрешения. На основании указанных рекомендаций глава местной администрации в течении 3-х дней принимает решение об изменении вида разрешенного использования или об отказе в изменении вида разрешенного использования.

Между тем, такого решения - об изменении вида разрешенного использования земельного участка, принадлежащего «ИСК «Мир» с « для реконструкции существующего детского сада под учебный корпус» на « под строительство многоквартирных домов с подземными автостоянками» главой города Калининграда не принималось. Что же касается постановления мэра г. Калининграда №, то оно являлось основанием для последующего изменения вида разрешенного использования при условии соблюдения указанной выше процедуры, но не решением об изменении одного вида разрешенного использования на другой. В этой связи, все обстоятельства связанные с актом выбора земельного участка и постановления мэра г. Калининграда об его утверждении, а также обстоятельства, связанные с проведением публичных слушаний по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка «ИСК «Мир», вне зависимости от того был нарушен порядок их проведения или нет, судебной коллегией во внимание не принимаются, учитывая что процедура изменения разрешенного вида пользования земельного участка «ИСК «Мир», предусмотренная п.п. 3-10 ст. 39 ГрК РФ и ст. 4 Закона о введении в действие Градостроительного Кодекса, завершена не была и как таковое изменение вида разрешенного использования указанного земельного участка произведено не было.

Как следует из материалов дела, вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка был разрешен строительной компанией в упрощенном, предусмотренном ч.4 ст. 37 Гр.К РФ, порядке, путем подачи заявления в ФГУ «Земельная кадастровая палата» о проведении государственного кадастрового учета изменений в части вида разрешенного использования земельного участка с КН № с « для реконструкции существующего детского сада под учебный корпус» на « под строительство многоквартирных домов с подземными автостоянками».

Как видно из материалов дела, решением ФБУ «Кадастровая палата» по Калининградской области № от 29.09.2011 г. был проведен государственный кадастровый учет изменений земельного участка с указанным кадастровым номером в части сведений о разрешенном использовании. Согласно кадастровой выписке о земельном участке, имеющейся в материалах дела, с 29.09.2011 г. земельный участок «ИСК «Мир» состоит на кадастровом учете с разрешенным использованием « под строительство многоквартирных домов с подземными автостоянками».

Такой упрощенный порядок изменения разрешенного использования стал возможным в виду того, что Решением Окружного совета депутатов города Калининграда № 149 от 29.07.2009 г. были утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Калининград, которыми установлены границы территориальных зон, правовой режим их использования -градостроительный регламент, определены основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков применительно к каждой территориальной зоне.

Согласно карте градостроительного зонирования Правил земельный участок ответчика по <адрес> расположен в границах территориальной зоны «зона малоэтажной застройки исторических районов». В соответствии с градостроительным регламентом зоны малоэтажной застройки исторических районов, данная зона предназначена для застройки низкой плотности преимущественно малоэтажными жилыми домами. В качестве основного вида разрешенного использования предусмотрено и размещение в пределах данной территориальной зоны учреждений образования. В этой связи и вид разрешенного использования « для реконструкции существующего детского сада под учебный корпус», и - « под строительство многоквартирных домов с подземными автостоянками» относятся к основным видам разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом. Учитывая изложенного, собственник земельного участка вправе был самостоятельно произвести замену одного основного вида разрешенного использования принадлежащего ему земельного участка на другой основной вид разрешенного использования, путем внесения соответствующих изменений в данные кадастрового учета.

Как следует из материалов дела, указанные изменения были произведены с соблюдением требований ст. 22 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и в пределах полномочий органа кадастрового учет. Учитывая изложенное, суд по существу правильно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения требований истцов о признании незаконными изменений ООО «ИСК «МИР» вида разрешенного использования земельного участка на вид «под строительство многоквартирных жилых домов с подземной автостоянкой». В этой части судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и оснований для его отмены не усматривает.

Вместе с тем, судебная коллегия находит ошибочным решение суда в части отказа в удовлетворении заявления прокурора и искового заявления ФИО1 и др. о признании незаконными разрешений на строительство.

Из материалов дела видно, что согласно выданным 11 ноября 2011 г. комитетом архитектуры и строительства администрации городского округа разрешениям на строительство ООО «ИСК «Мир» разрешено строительство трех шестиэтажных многоквартирных жилых домов с подземными автостоянками. При этом такое строительство должно осуществляться на принадлежащем ответчику земельном участке с разрешенным использованием «под строительство многоквартирных жилых домов с подземной автостоянкой», на который согласно Правилам землепользования и застройки распространяется градостроительный регламент, установленный для зоны малоэтажной застройки исторических районов. В соответствии с указанным регламентом данная зона предназначена для застройки низкой плотности преимущественно малоэтажными жилыми домами в исторических районах. В части параметров разрешенного строительства - предельная этажность зоны малоэтажной застройки исторических районов - 3 этажа с мансардой. Установленные градостроительные регламенты действуют в пределах территориальной зоны и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки, иные объекты недвижимости независимо от форм собственности.

В соответствии с ч.1 ст. 51 ГрК РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории ( в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Материалами дела установлено, что 27 октября 2011 г. ООО «ИСК «Мир» был выдан ГПЗУ №, согласно которому предельная этажность застройки зоны малоэтажной застройки - 3 этажа с мансардой; приложением к ГПЗУ изменение предельной этажности застройки не предусмотрено. Таким образом, проектируемое строительство должно соответствовать условиям, изложенным в ГПЗУ, в том числе и по параметрам, т.е. проектируемые дома должны быть не выше 3-х этажей с мансардой. Между тем, согласно представленной ответчиком проектной документации, им предполагается осуществление строительства 3-х 6-ти этажных домов. При таких обстоятельствах, проектная документация на строительство трех 6-ти этажных жилых домов на земельном участке в зоне с особыми условиями использования территории (малоэтажной застройки исторических районов) не соответствовала требованиям градостроительного плана земельного участка и установленному в отношении него градостроительному регламенту, в связи с чем отсутствовали условия, предусмотренные ч.1 ст. 51 ГрК РФ, для выдачи разрешений на осуществление такого строительства.

Судебная коллегия не может признать обоснованными приведенные судом доводы относительно законности выданных разрешений на строительство ранее действовавшему Генеральному план земельного участка.

Действительно, впервые ГПЗУ, устанавливающий требования для проектирования предстоящего строительства применительно к земельному участку ответчика, был выдан последнему 24 сентября 2007 г. ( №). При этом на момент его выдачи, уже действовал Генеральный план г. Калининграда, утвержденный решением Городского совета депутатов №69 от 22.02.2006 г. Согласно карте градостроительного зонирования Генерального плана, земельный участок ответчика с КН № расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности - индекс зоны - Р-3.3 - Районы городских вилл - «А.». Данные о режиме градостроительной деятельности в зоне Р-3.3 были отражены в ГПЗУ от 24 сентября 2007 г. В частности, указанный режим предполагал запрет на многоэтажное и многоквартирное строительство, разрешалось выборочное новое строительство зданиями, близкими к историческому типу застройки, высота зданий не выше средней по кварталу. При этом, доводы ответчика о том, что спроектированные им 6-ти этажные жилые дома соответствуют средней высоте по кварталу являются несостоятельными и не должны были приниматься судом во внимание. Из содержания заключения государственной экспертизы не следует, что эти вопросы - этажность и высота зданий проверялись главгосэкспертизой на предмет соответствия ГПЗУ. Что же касается справки проектной организации, на которую сослался суд, то изложенные в ней сведения («высота существующих зданий в районе проектирования находится в пределах 16-22 метров), являются предположительными, в справке отсутствует указание на какой-либо официальный источник информации либо проведенные исследования. Кроме того, в справке приводятся данные о высоте зданий в районе проектирования, тогда как согласно требованиям к проектированию, предусмотренным ГПЗУ от 24 сентября 2007 г., этажность проектируемых зданий не должна быть выше средней по всему кварталу Р-3.3.

Таким образом, разработанная строительной компанией проектная документация на строительство на земельном участке, расположенном в зоне с особыми условиями использования территории (Р.-3.3), многоквартирных 6-ти этажных жилых домов противоречила и ранее выданному ответчику Генеральному плану земельного участка (№ от 24 сентября 2007 г.), и установленным в нем требованиям по проектированию, что само по себе свидетельствовало об отсутствии оснований для выдачи разрешений на строительство. К тому же ГПЗУ от 25.09.2007 г. утратил силу, в связи с чем в качестве основания для выдачи разрешений на строительство комитетом по архитектуре и строительству мог рассматриваться только один документ - ГПЗУ от 27.10.2011 г.. Соответственно проектная документация на предполагаемое строительство должна была отвечать заявленным в указанном ГПЗУ параметрам разрешенного строительства.

Поскольку, как уже указывалось выше представленная ООО «ИСК «Мир» проектная документация не соответствовала требованиям ГПЗУ, Комитетом архитектуры и строительства городской администрации разрешения на строительство выданы неправомерно, в нарушение требований ст. 51 ГрК РФ, в связи с чем подлежат признанию незаконными.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает необходимым решение суда в части отказа в удовлетворении требований прокурора Центрального района, ФИО1 и др. отменить, вынести новое решение о признании незаконными выданные ООО «ССК «Мир» 10 ноября 2011 г. разрешения на строительство №, ГП - №, ГП - №.

Кроме того, судебная коллегия считает необходимым исключить из мотивировочной части решения все выводы и суждения суда относительно нарушения при принятии Правил землепользования и застройки установленного федеральным законодательством порядка установления зон охраны объектов культурного наследия. Вдаваясь в оценку этих вопросов, суд вышел за рамки предъявленных истцами требования. Правила землепользования и застройки являются нормативным актом, вопросы проверки на соответствие этого нормативного акта требованиям действующего законодательства должны разрешаться судом в порядке предусмотренном главой 24 ГПК РФ, при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением. Как видно из материалов дела, никто из участников процесса с заявлением о проверке законности нормативного акта не обращался. Давать оценку его законности по собственной инициативе суд был не вправе.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 15 октября 2012 г. в части отказа в удовлетворении требований прокурора Центрального района, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 о признании незаконными и отмене разрешений на строительство отменить, вынести в этой части новое решение которым указанные требования удовлетворить, признать незаконными и отменить, выданные ООО «ИСК «Мир» разрешения на строительство №, №, № от 10 ноября 2011г. Из мотивировочной части решения исключить все выводы и суждения суда относительно нарушения при принятии Правил землепользования и застройки порядка установления зон охраны объектов культурного наследия.

В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: