Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев по кассационной жалобе ФИО1 дело по иску ФИО1 к ФИО2, в лице его законного представителя ФИО3, о регистрации сделки купли-продажи, признании права собственности на квартиру,

заслушав доклад судьи Пугиной Л.Н.,

объяснения ФИО4, полагавшего кассационную жалобу необоснованной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к несовершеннолетнему ФИО2, в лице его законного представителя ФИО3, о регистрации сделки купли-продажи, признании права собственности на квартиру.. , расположенную по адресу: <...> дом ….

В обоснование заявленных требований ссылался на то, что по договору купли-продажи от «…»…2011 года купил у своего отца ФИО5 спорную квартиру; расчет по договору произведен полностью, составлен акт приема-передачи квартиры. По условиям договора, его государственная регистрация и переход права собственности должны быть осуществлены до «…» марта 2012 года, однако, «…» февраля 2012 года ФИО5 погиб.

Из наследственного дела истцу стало известно о наличии завещания от «…»…2010 года, которым ФИО5 завещал квартиру внуку (сыну истца) - ФИО2, «…»…ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Законный представитель несовершеннолетнего ответчика ФИО3 иск не признала.

Решением Протвинского городского суда от 19 декабря 2012 года иск удовлетворен частично. Зарегистрирован переход права собственности к ФИО1 на спорную квартиру, в иске о признании права собственности отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 апреля 2013 года решение суда в части удовлетворения иска отменено, по делу постановлено новое решение об отказе в иске.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене постановления суда второй инстанции, как незаконного.

С учетом приведенных доводов определением судьи Московского областного суда Шиян Л.Н. от 21 августа 2013 года кассационная жалоба с делом передана на рассмотрение по существу в суд кассационной инстанции – президиум Московского областного суда.

Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, приходит к выводу, что такого характера существенное нарушение судом апелляционной инстанции было допущено и выразилось в следующем.

Судом установлено, что спорной является двухкомнатная квартира … в доме … по ул. … г. Протвино, принадлежавшая на праве собственности ФИО5

«…»…2011 года между ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после полной оплаты ее стоимости (… руб.) и передачи ему квартиры по акту приема-передачи. Продавец обязался зарегистрировать сделку до «…»марта 2012 года (п.п. 7 и 14 договора).

Согласно п. 4 названного договора, расчет между сторонами произведен полностью при его подписании, претензий друг к другу по расчету за имущество стороны не имели (л.д. 7-8). В день заключения сделки сторонами был подписан передаточный акт (л.д.9), в котором также отражены обстоятельства полной оплаты покупателем продавцу стоимости приобретенной квартиры в соответствии с условиями договора и отсутствия взаимных претензий по существу сделки.

«…» февраля 2012 года ФИО5 погиб, по данному факту возбуждено уголовное дело.

При жизни продавца регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности к покупателю ФИО1 не произведена, в органы, осуществляющие государственную регистрацию, стороны не обращались.

Также судом установлено, что «…»…2010 года нотариусом удостоверено завещание, которым ФИО5 завещал названную выше квартиру своему внуку ФИО2

С заявлением о принятии наследства к имуществу умершего ФИО5 к нотариусу обратились истец ФИО1 (по закону) и ФИО3, действующая в интересах несовершеннолетнего сына ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, (по завещанию).

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия исходила из того, что поскольку договор купли-продажи квартиры в установленном законом порядке не зарегистрирован, то сделка не может считаться заключенной и, следовательно, не может быть осуществлен переход права собственности на нее к покупателю. Доказательств, свидетельствующих об уклонении продавца при жизни от регистрации договора, а равно доказательств об уклонении его наследника от исполнения сделки, истцом не представлено.

Руководствуясь положениями ст. 556 ГК РФ, судебная коллегия пришла к выводу, что подписание акта приема-передачи не свидетельствует об исполнении сделки и договор купли-продажи спорной квартиры нельзя считать заключенным, учитывая, что фактически истец во владение квартирой не вступил, ключей от нее не имел, расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг не нес.

Между тем выводы судебной коллегии нельзя признать верными.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации сделки купли-продажи в установленном порядке, относится смерть продавца.

Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суд первой инстанции установил, что между ФИО1 и ФИО5 достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорной квартиры от «…»…2011 года. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; квартира передана во владение покупателя передаточным актом от «…»…2011 года. Претензий друг к другу по сделке стороны не имели и подтвердили оплату стоимости квартиры в полной сумме.

Ни одна из сторон договора от его государственной регистрации не уклонялась. Государственная регистрация сделки в оговоренный договором срок (до «…» марта 2012 года) не состоялась по причине смерти продавца до истечения согласованного срока регистрации.

Представлявшая интересы ответчика его мать ФИО3 не ставила под сомнение подлинность договора купли-продажи, не оспаривала ни его легитимность, ни принадлежность подписи на нем ФИО5 (л.д.221).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Приведенные положения судом апелляционной инстанции оставлены без внимания.

Судебная коллегия не учла, что покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества, при исполнении всех условий договора сторонами, вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.

Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество.

После смерти ФИО5, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанную квартиру, обязанности по договору купли-продажи спорной квартиры перешли к его наследнику по завещанию -внуку ФИО2, обратившемуся за выдачей соответствующего свидетельства о праве на наследство к нотариусу.

Отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия оставила без внимания, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не свидетельствует об отсутствии права собственности на это имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Истцом заявлено требование о признании права собственности на квартиру по договору купли-продажи, а в силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости обуславливает государственную регистрацию перехода права на это имущество.

Допущенные судебной коллегией нарушения норм материального права являются существенными, повлияли на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов ФИО1, в связи с чем апелляционное определение не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене, а дело направлению на новое апелляционное рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 17 апреля 2013 года отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий С.В. Соловьев