Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел гражданское дело № 2-13193/2017 по иску общества с ограниченной ответственностью «Оптовая база «Третий разъезд» к Чемесову ЕА о взыскании задолженности по договору аренды

по кассационной жалобе Чемесова ЕА

на решение мирового судьи судебного участка № 90 в Куйбышевском судебном районе в городе Омске от 28 сентября 2017 года, апелляционное определение Куйбышевского районного суда г. Омска от 23 ноября 2017 года

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Магденко И.Ю., президиум

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Оптовая база «Третий разъезд» (далее ООО «Оптовая база «Третий разъезд») предъявило мировому судье иск, в котором просило взыскать с Чемесова Е.А. задолженность по договорам аренды за <...> - 39 628 рублей и неустойку 8 321 рубль 88 копеек.

В судебном заседании представитель истца Минибаева Е.А. исковые требования поддержала.

Ответчик Чемесов Е.А. иск не признал, в судебном заседании пояснял, что арендную плату за указанные месяцы не вносил, так как в арендуемых помещениях протекала крыша, что делало невозможным их использование по назначению, а арендодатель не выполнял свою обязанность по капитальному ремонту, именно поэтому он вынужден был освободить арендуемые помещения.

Решением мирового судьи судебного участка № 90 в Куйбышевском судебном районе в городе Омске от 28 сентября 2017 года с Чемесова Е.А. в пользу ООО «Оптовая база «Третий разъезд» взысканы задолженность по договорам аренды в размере 39 628 рублей, неустойка за период с <...> – 5 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины 1 538 рублей 84 копейки.

Апелляционным определением Куйбышевского районного суда г. Омска от 23 ноября 2017 года указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика – без удовлетворения.

В кассационной жалобе, поступившей в Омский областной суд 9 апреля 2018 года, ответчик просит отменить данные судебные постановления, указывая, что основанием для расторжения договоров аренды с его стороны явилось длительное неисполнение арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта кровли здания, о невозможности использования арендуемых помещений по назначению в связи с протеканием крыши он неоднократно уведомлял арендодателя, начиная с <...>, о чем представил в материалы дела соответствующие заявления, которые судом не были приняты во внимание.

По результатам изучения указанных доводов кассационной жалобы по материалам истребованного гражданского дела определением судьи Омского областного суда Магденко И.Ю. от 29 мая 2018 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Омского областного суда.

Представитель истца в судебное заседание президиума не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем президиум, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса РФ, считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав пояснения ответчика Чемесова Е.А., проверив материалы дела, обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, президиум Омского областного суда находит жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены обжалуемого апелляционного определения в кассационном порядке.

В соответствии с положениями статьи 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

По настоящему делу такого рода существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены, что выразилось в следующем.

Судом первой инстанции установлено, что Чемесов Е.А. в период с <...> по <...> был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с основным видом деятельности «торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах».

<...> между ООО «Оптовая база «Третий разъезд» и Чемесовым Е.А. были заключены договоры аренды нежилых помещений общей площадью <...>, для хранения и реализации товарно-материальных ценностей.

Срок действия данных договоров предусмотрен с <...>, из пункта 5.2. договоров следует, что если не менее чем за 10 дней до даты истечения срока действия договоров ни одна из сторон не заявила в письменной форме о желании расторгнуть договор, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (пункты 1.4., 5.2. договоров).

Размер арендной платы (с учетом дополнительных соглашений от <...>) был определен как 3 108 рублей и 16 706 рублей в месяц соответственно по каждому помещению.

В силу пункта 2.3. договоров арендатор оплачивает арендную плату за первый месяц аренды авансовым платежом в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора, последующая оплата арендной платы производится арендатором авансовыми платежами за каждый полный месяц аренды (оплачиваемый период) помещения не позднее 25 числя месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, путем перечисления на расчетный счет арендодателя или внесения наличных средств в кассу арендодателя, либо иным способом, согласованным сторонами.

Пунктом 4.2. договоров стороны предусмотрели, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,5 % от суммы, оплата которой просрочена, за каждый день просрочки по день фактической уплаты.

По передаточным актам от <...> указанные помещения приняты арендатором Чемесовым Е.А. от арендодателя ООО «Оптовая база «Третий разъезд» и использовались им по назначению.

Исходя из установленных обстоятельств и поскольку с <...> Чемесов Е.А. свое обязательство по внесению арендной платы не исполняет, что он не отрицал в судебном заседании, мировой судья пришел к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за <...> в размере 39 628 рублей, а также предусмотренная договором неустойка за нарушение сроков внесения платы за период с <...> с учетом снижения по правилам статьи 333 Гражданского кодекса РФ в размере 5 000 рублей.

Возражения ответчика о невозможности использования помещения в спорный период суд счел не заслуживающими внимания, указав, что с заявлением о расторжении договоров аренды он обратился только <...>, выехал из занимаемых помещений, не поставив в известность арендодателя и не передав помещения по акту приема-передачи.

Районный суд, рассматривая дело по апелляционной жалобе ответчика, с постановленным решением мирового судьи согласился, при этом исходил из того, что в соответствии с пунктом 3.2.9. договоров арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения не менее чем за 21 день, в случае досрочного освобождения помещения арендная плата оплачивается за полный месяц, и поскольку заявление о расторжении договоров аренды было подано Чемесовым Е.А. <...>, а соответственно договоры могли быть расторгнуты <...>, то арендная плата за <...> подлежит взысканию в полном объеме, с учетом того, что об уменьшении арендной платы в связи с ухудшением состояния арендуемого имущества не по его вине Чемесов А.Е. в представленном заявлении не заявлял.

Данные выводы основаны на неверном применении норм материального и процессуального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ).

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 кодекса).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 кодекса).

По правилам пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в том числе, потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно статье 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки.

Таким образом, из вышеприведенных положений гражданского законодательства следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, поэтому арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если он по вине арендодателя был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Как следует из материалов дела, возражая против предъявленного иска, Чемесов Е.А. пояснял, что истец просит взыскать арендную плату за период, когда он уже не использовал арендуемые помещения в связи с протеканием кровли, на его неоднократные просьбы устранить недостатки и уменьшить арендную плату арендодатель не реагировал, что вынудило его покинуть арендуемые помещения.

В обоснование своих возражений ответчиком представлены в материалы дела заявления на имя директора ООО «Оптовая база «Третий разъезд» от <...>, <...>, <...>, <...> и <...>, в которых он указывал на протекания кровли и просил об уменьшении арендной платы в связи с невозможностью осуществления торговли в помещениях, а в последнем - о расторжении договоров аренды.

Представитель истца не оспаривала факт обращения ответчика с указанными заявлениями и необходимость проведения капитального ремонта кровли, который был осуществлен арендодателем в <...>.

Применительно к вышеприведенным нормам материального права с учетом того, что согласно пункту 3.1.2. договоров аренды, заключенных сторонами, производить капитальный ремонт помещения обязан арендодатель, к юридически значимым фактам по настоящему спору надлежало отнести следующее: ухудшилось ли состояние арендуемого ответчиком имущества в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, имели ли место обращения арендатора к арендодателю по вопросу ненадлежащего состояния арендуемого недвижимого имущества, в том числе с требованием об уменьшении арендной платы, предпринимались ли арендодателем незамедлительно какие-либо действия по устранению недостатков имущества, либо по замене имущества, была ли арендодателем своевременно выполнена обязанность по осуществлению капитального ремонта, использовалось ли ответчиком имущество по целевому назначению в период, за который истец требует внесения арендной платы.

Однако данные обстоятельства не были включены судом в круг юридически значимых и не нашли отражения в мотивировочной части судебных постановлений.

Представителя истца в судебном заседании поясняла, что арендодатель в письме от <...> предлагал Чемесову Е.А. занять помещения другого склада.

В то же время Чемесов Е.А. отрицал факт такого предложения и получения соответствующего письма от ООО «Оптовая база «Третий разъезд».

Свидетель Оникиенко В.Н., директор ООО «Оптовая база «Третий разъезд», показал, что Чемесову Е.А. устно предлагалось переехать в другое помещение, при этом пояснял, что работает в организации с <...>.

Несмотря на противоречия в данных доказательствах, суд посчитал доказанным выполнение арендодателем обязанности по замене предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

В силу статьи 195 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права.

По правилам частей 1 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

При рассмотрении настоящего спора судебными инстанциями не были выполнены требования статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, в соответствии с которой суд должен дать оценку относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В настоящем деле выводы об удовлетворении иска суды основывали лишь на доказательствах, представленных истцом, какой-либо правовой оценки доказательства со стороны ответчика не получили.

Таким образом, судебные инстанции в нарушение положений статей 195, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ не привели мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Более того судом не учтено, что по правилам пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора), в этом случае договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Поскольку положения статьи 620 Гражданского кодекса РФ предоставляют арендатору право в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды в случае невыполнения арендодателем своей обязанности по осуществления капитального ремонта переданного в аренду имущества, а заявление ответчика о расторжении договора аренды по этому основанию было получено истцом <...>, то требование истца о взыскании арендной платы после указанной даты (по прекращенному договору) не могло быть признано правомерным.

В данной связи президиум находит, что указанные выше нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможно восстановление прав и законных интересов ответчика.

Таким образом, апелляционное определение подлежит отмене с направлением гражданского дела на новое апелляционное рассмотрение, в ходе которого суду следует учесть изложенное и вынести судебное постановление, отвечающее вышеприведенным требованиям материального и процессуального закона.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционное определение Куйбышевского районного суда г. Омска от 23 ноября 2017 года отменить, дело направить в суд апелляционной инстанции на новое апелляционное рассмотрение.

Председательствующий (подпись) Е.С.Светенко

Копия верна

Судья Омского областного суда И.Ю.Магденко