Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело по иску Н. к К., К-ну о признании сделок предварительной купли-продажи, аренды, купли-продажи земельной доли в праве общей собственности на земельный участок недействительными, признании недействительными результатов межевания, свидетельств о государственной регистрации права по надзорной жалобе К-на на решение Омского районного суда Омской области от 10 августа 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 07 октября 2009 года,

заслушав доклад судьи Омского областного суда Масленкиной С.Ю., выслушав пояснения представителя К-на Д., К., поддержавших доводы надзорной жалобы, возражения Н., ее представителя Б., третьих лиц О., П.,

у с т а н о в и л:

Н. обратилась в суд с иском к К. и К-ну о признании сделок предварительной купли-продажи, аренды, купли-продажи земельной доли в праве общей собственности на земельный участок недействительными, признании недействительными результатов межевания, свидетельств о государственной регистрации права. Указала, что, выдавая К. доверенность, не понимала ее действительное содержание, полагала, что передает спорную долю в аренду. Деньги в сумме 20 000 руб. получила при подписании доверенности. Позже узнала, что земельную долю можно было продать по более высокой цене. Договоры в части отчуждения принадлежащей ей земельной доли недействительные, так как они были заключены в ее отсутствие, она их не подписывала.

Просила признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельной доли № 3 от 06.12.2007 г. в части, применить последствия недействительности ничтожной сделки, признать недействительным предварительный договор купли-продажи принадлежащей Н. на праве собственности земельной доли в праве общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения, расположенные на землях Магистральной сельской администрации района Омской области (земли бывшего АОЗТ «О»), площадью 2,2 га; признать недействительным договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, заключенный 22.10.2007 г. между собственниками земельных долей в лице К. и главой крестьянского (фермерского) хозяйства К-ном, в части передачи в аренду принадлежащей истице земельной доли, недействительными результаты межевания и размежевания земельного участка.

В судебном заседании истица и ее представитель заявленные требования поддержали.

Ответчик К. иск не признал. Пояснил, что оснований для признания договоров недействительными не имеется; сделки с земельным участком совершал в рамках в соответствии с предоставленными ему доверенностью полномочиями. При оформлении доверенности Н. говорила, что хочет продать свою земельную долю, деньги истица получила.

Представитель К-на Д., иск не признал. Пояснил, что Н. хотела продать земельную долю. При заключении предварительного договора купли-продажи истице были переданы деньги в сумме 20 000 руб. – стоимость продаваемой в будущем земельной доли. После получения денег Н. отдала свидетельство о праве собственности на землю. К-н имел право покупать земельные доли, так как он был участников долевой собственности на этот земельный участок. У других собственников он купил земельные доли еще раньше.

Третье лицо Т., представитель третьих лиц О., П., К-в Ю.П., с иском согласились.

Дело рассмотрено в отсутствии третьих лиц, УФРС по Омской области, Министерства имущественных отношений по Омской области, ЗАО «И», администрации Магистрального сельского поселения Омского района, администрации муниципального района Омской области.

Решением Омского районного суда Омской области от 10 августа 2009 года исковые требования Н. удовлетворены частично.

Признаны недействительными предварительный договор купли-продажи земельной доли от 14 марта 2007 года, заключенный между К-ном и Н.; договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей от 22 марта 2007 года в части передачи в аренду земельной доли размером 1/10, принадлежащей Н.; договор купли-продажи земельных долей от 06 декабря 2007 года между собственниками земельных долей в лице представителя К. и К-ном в части продажи принадлежащей Н. 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок; и запись о государственной регистрации права собственности К-на от 15 января 2008 года, свидетельство о государственной регистрации права в части приобретения права собственности на принадлежащую Н. 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный на землях Магистрального сельского поселения Омского района Омской области.

В остальной части иска отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 07 октября 2009 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе, поступившей 07 декабря 2009 года, заявитель К-н просит отменить состоявшиеся судебные постановления, ссылаясь на допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права.

Запросом судьи Омского областного суда Масленкиной С.Ю. от 30 декабря 2009 года дело истребовано и 19 января 2010 года поступило в Омский областной суд.

Определением судьи Омского областного суда Масленкиной С.Ю. от 26 февраля 2010 года дело передано для рассмотрения по существу в президиум Омского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и определения судьи о передаче надзорной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции, президиум полагает, что состоявшиеся судебные постановления подлежат отмене в части удовлетворения исковых требований Н. с вынесением нового решения об отказе Н. полностью в удовлетворении иска.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения судом при вынесении решения были допущены.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований Н. о признании недействительными предварительного договора и основного договора купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок, суд указал, что данные сделки совершены с нарушением установленного ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» права преимущественной покупки субъекта Российской Федерации или в установленных законом случаях субъекта Российской Федерации, муниципального образования при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, следовательно, являются ничтожными.

Кроме того, суд сослался на отсутствие на момент заключения предварительного договора объекта сделки, так как земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет после выдачи Н. доверенности и подписания предварительного договора.

С указанными выводами согласился суд кассационной инстанции, оставивший решение районного суда без изменения.

Между тем, с данными выводами согласиться нельзя, так как они основаны на неправильном применении материального закона.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В статье 8 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст.ст.18,19 Закона Омской области от 08.02.2006г. № 731-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Омской области» закреплено право преимущественной покупки субъекта Российской Федерации, муниципального образования при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Омская область в лице Министерства имущественных отношений Омской области и муниципальное образование Омский район Омской области в лице администрации Омского района Омской области были привлечены к участию в деле о применении последствий недействительности ничтожной сделки в качестве третьих лиц на стороне истца. Однако указанные лица о нарушении своих прав преимущественной покупки при отчуждении доли в праве общей долевой собственности не заявляли.

Согласно ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В связи с тем, что уведомленные надлежащим образом уполномоченный орган субъекта и муниципальное образование требований о преимущественном праве покупки спорного земельного участка не заявляли, правовых оснований для признания сделки ничтожной и применения последствий недействительности сделки купли-продажи земельного участка по иску Н., выступающей продавцом по сделке, не имеется.

Ошибочным является также вывод суда о том, что основанием для признания предварительного договора недействительным является отсутствие объекта сделки на момент совершения предварительного договора, как постановленный на основании неправильного применения материального закона.

Материалами дела установлено, что Н. являлась собственником земельной доли площадью 2, 2 га на земельный участок с кадастровым номером 55:20:00 0000:0096, расположенным на территории сельского поселения О района Омской области, на землях бывшего АОЗТ «О». Коллективно-совместная собственность на земельный участок с кадастровым номером 55:20:00 0000:0096 была прекращена на основании решения собрания участников долевой собственности на земельный участок от 11.03.2006 г.

14.03.2007г. Н. выдала нотариально удостоверенную доверенность на имя К. с правом оформления межевого дела, формирования земельного участка, выдела земельного участка в счет доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, постановки на кадастровый учет, оформления права собственности, осуществлять иные права, предусмотренные Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и другими законодательными актами РФ, связанные с выполнением данного поручения, с правом регистрации права собственности на выделенный земельный участок и получения свидетельства о государственной регистрации права, с правом заключения и регистрации договоров аренды земельного участка, с правом получения арендной платы; на представление ее интересов на общих собраниях участников долевой собственности по всем вопросам повестки дня, с правом голоса, обсуждения, участия в прениях; на распоряжение принадлежащей ей по праву собственности земельной долей в праве общей собственности из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе правом продать за цену и на условиях по его усмотрению вышеуказанную долю, подписания договоров купли-продажи, передаточных актов, получения причитающихся денежных средств и регистрации перехода права в органах Федеральной регистрационной службы.

Доверенность содержит указание на то, что она выражает все намерения сторон, содержание и последствия оформления им понятны.

В день выдачи доверенности Н. подписала с К-ном предварительный договор купли-продажи земельной доли, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи указанной земельной доли. При этом, Н. лично либо через представителя обязалась выполнить комплекс землеустроительных работ, в том числе межевание, постановку на государственный кадастровый учет и оформление в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, право собственности на указанную в предварительном договоре земельную долю, заключить с К-ом договор купли-продажи земельной доли общей площадью 2, 2 га, а К-н обязался в момент подписания предварительного договора передать истице денежные средства в сумме 20 000 руб., нести расходы, связанные с проведением комплекса землеустроительных работ, а также с уплатой земельного налога.

На основании выданной доверенности К. в течение 2007 года произвел объединение земельной доли истицы с земельными долями третьих лиц, выдел в натуре земельного участка, его межевание, регистрация права собственности в УФРС по Омской области, передачу в аренду, а затем продажу указанных земельных долей.

После выделения земельных долей в натуре истицей и третьими лицами из земельного участка с кадастровым номером № 55:20:000000:0096 был образован земельный участок с кадастровым номером 55:20:11 06 01:01 24 общей площадью 220 000 кв.м. с разрешенным использованием ведение сельского хозяйства, расположенный: Омская область, О район, сельское поселение 0,5 км западнее пос. М, при этом истице и третьим лицам принадлежали по 1/10 доле в праве собственности на указанный земельный участок.

Согласно договору купли-продажи земельных долей от 06.12.2007 г. К., действующий от имени и в интересах Н. и других сособственников продал К-ну принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на вновь образованный земельный участок, стоимостью 20 000 каждая. Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Назначение объекта не изменено – земли сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пунктом 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предварительный договор в силу вышеприведенной нормы права не влечет за собой права и обязанности сторон, предусмотренные договором купли-продажи; обязательства, вытекающие из него, имеют исключительно неденежный характер - стороны обязуются в будущем вступить друг с другом в гражданско-правовые отношения. Следовательно, предварительный договор не порождает каких-либо имущественных обязательств у сторон.

Из материалов дела следует, что по условиям заключенного между Н. и К-ном предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи земельной доли площадью 2,2 га, принадлежащей Н. согласно свидетельству о праве собственности на землю на праве коллективно-совместной собственности.

Как указывалось выше, выданная Н. ответчику К. доверенность содержала соответствующие полномочия, которые наделяли доверенное лицо правом совершения определенных действий по межеванию, формированию отдельного земельного участка и отчуждению, принадлежащей истице доли в общей собственности на земельный участок.

В данном случае в доверенности явно просматривается воля собственника Н. на отчуждение принадлежащего ей имущества, и разрешение на совершение определенных действий, которые могли возникнуть как до совершения сделки по продаже вновь созданного земельного участка, так и после его формирования и регистрации.

Кроме того, сторонами впоследствии был заключен основной договор купли-продажи, и истица не отрицала, что желала продать долю на земельный участок и получила 20 000 руб. за долю.

Обращаясь в суд с иском, Н. указала, что отчуждение принадлежащей ей доли произошло по заниженной цене. В 2008 году она узнала, что земельную долю можно продать по более высокой цене.

По договору купли-продажи земельных долей от 06.12.2007 г., К., действуя от имени Н., продал принадлежащую ей земельную долю в праве общей собственности К-ну за 20 000 рублей.

В доверенности от 14.03.2007г. истица наделила К. правом продажи земельной доли в праве общей собственности за цену и на условиях по его усмотрению.

Согласно заключению о вероятной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости площадью 2,2 га, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, до проведения работ по межеванию, формированию земельного участка, выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности по состоянию на 30.03.2007 г. составляла 23 100 руб.

Доказательств, подтверждающих, что стоимость земельного участка на момент заключения договора купли-продажи в действительности превышала цену, указанную в договоре, ни истица Н., ни ее представитель суду не представили.

При таких обстоятельствах с учетом предусмотренного доверенностью права доверенного лица на продажу имущества за цену и на условиях по его усмотрению определенная в договоре стоимость земельной доли не свидетельствует о том, что отчуждение принадлежащей Н. земельной доли произошло по заниженной цене.

Поскольку допущенные при рассмотрении настоящего спора судом первой и кассационной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, привели к неправильному рассмотрению спора, то решение районного суда и кассационное определение не могут быть признаны законными и в силу ст. 387 ГПК РФ подлежат отмене.

Учитывая, что после отмены судебных постановлений не требуется установление новых обстоятельств дела, то в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 390 ГПК РФ имеются основания к принятию нового решения об отказе Н. в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум

п о с т а н о в и л:

решение Омского районного суда Омской области от 10 августа 2009 года и кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 07 октября 2009 года в части удовлетворения иска Н. о признании недействительными предварительного договора купли-продажи, договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателей, договора купли-продажи земельных долей, записи о государственной регистрации права собственности К-на и свидетельство о государственной регистрации права в части приобретения права собственности на принадлежащую Н. 1/10 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный на землях М сельского поселения О района Омской области отменить.

В указанной части принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Н. к К., К-ну о признании сделок предварительной купли-продажи, аренды, купли-продажи земельной доли в праве общей собственности на земельный участок недействительными.

В остальной части состоявшиеся судебные постановления оставить без изменения.

Председательствующий

президиума В.А. Ярковой