Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Крымское», в лице исполняющего обязанности генерального директора Караджа С.В., к Кириллову Николаю Григорьевичу, Колмогоровой Нине Николаевне, Родионовой Валентине Васильевне, Писаренко Людмиле Николаевне, Мелейчук Анне Савельевне, Стратулат Андрею Феодосьевичу, Снежкову Борису Александровичу, Смиркиной Марии Федоровне, Саидалиевой Фатимат Гамидовне, Снежковой Ирине Евгеньевне, Писаренко Николаю Андреевичу, Саидалиеву Абдулбасиру Камиловичу, Колмогорову Сергею Петровичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя на основании преимущественного права покупки на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 627 587 кв.м. от Кириллова Николая Григорьевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Крымское», признании недействительным зарегистрированного права на указанный земельный участок Кириллова Николая Григорьевича и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в лице Семикаракорского отдела, произвести регистрацию права собственности на указанный земельный участок за Обществом с ограниченной ответственностью «Крымское»,

переданное в суд надзорной инстанции на основании определения судьи Ростовского областного суда Титухова М.Б. от 17 ноября 2011 года, вынесенного по надзорной жалобе ООО «Крымское», в лице представителя Иванцова В.Ф., действующего на основании доверенности от 1 февраля 2011 года, на решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20 декабря 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 марта 2011 года,

по докладу судьи Ростовского областного суда Титухова М.Б.,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Крымское», в лице исполняющего обязанности генерального директора Караджа С.В., обратилось в суд с требованиями о переводе на себя прав и обязанностей покупателя на основании преимущественного права покупки на земельный участок с Кириллова Николая Григорьевича, приобретшего его по договору купли-продажи от 3 февраля 2010 года у Колмогоровой Нины Николаевны, Родионовой Валентины Васильевны, Писаренко Людмилы Николаевны, Мелейчук Анны Савельевны, Стратулат Андрея Феодосьевича, Снежкова Бориса Александровича, Смиркиной Марии Федоровны, Саидалиевой Фатимат Гамидовны, Снежковой Ирины Евгеньевны, Писаренко Николая Андреевича, Саидалиева Абдулбасира Камиловича, Колмогорова Сергея Петровича, о признании недействительным зарегистрированного права собственности Кириллова Николая Григорьевича на спорный земельный участок, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в лице Семикаракорского отдела, произвести регистрацию права собственности на указанный земельный участок за истцом, ссылаясь на то, что ООО «Крымское» по договору аренды частей обособленных земельных участков при множественности лиц со стороны арендодателей от 26 января 2005 года являлось владельцем и пользователем единого землепользования с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 12 770550,14 кв.м., расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Договор аренды был заключен сроком на 5 лет, и зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

23 октября 2009 года собственники земельных долей земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в аренде ООО «Крымское», получили согласие арендатора на проведение межевых работ и выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения расположенных по адресу Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположенного в границах участка, имеющего кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В результате проведения межевых работ из земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, наряду с иными земельными участками, был выделен спорный земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Собственники выделенного земельного участка в одностороннем порядке известили руководителя ООО «Крымское» об истечении срока действия договора аренды от 26 января 2005 года и о прекращении действия данного договора с 26 января 2010 года, а также об отказе от возобновления арендных отношений и пролонгации данного договора аренды.

Право общей долевой собственности на образованный земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН было зарегистрировано 25 декабря 2009 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Колмогоровой Н.Н., Родионовой В.В., Писаренко Л.Н., Мелейчук А.С., Стратулат А.Ф., Снежковым Б.А., Смиркиной М.Ф., Саидалиевой Ф.Г., Снежковой И.Е., Писаренко Н.А., Саидалиевым А.К., Колмогоровым С.П.

Впоследствии сособственники спорного земельного участка, имеющего кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, продали указанный объект недвижимого имущества Кириллову Н.Г., чье право индивидуальной собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ними 2 марта 2010 года.

Обосновывая свои исковые требования, ООО «Крымское» указывало на то, что при продаже земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН было нарушено право арендатора на преимущественную покупку земельного участка, предусмотренное п.7 и п. 10 договора аренды от 26 января 2005 года, а также подпунктом 4 части 3 статьи 1 Федерального закона Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20 декабря 2010 года отказано в удовлетворении исковых требований ООО «Крымское» в полном объеме.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 марта 2011 года решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20 декабря 2010 года оставлено без изменения, кассационная жалоба ООО «Крымское» - без удовлетворения.

В надзорной жалобе, поступившей в Ростовский областной суд 8 сентября 2011 года, ООО «Крымское», в лице представителя Иванцова В.Ф., ставит вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, с принятием нового решения, которым следует удовлетворить исковые требования заявителя в полном объеме.

Заявитель в надзорной жалобе указывает на то, что судом ошибочно применены нормы материального права, а именно, Федерального закона Российской Федерации «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в силу которого ООО «Крымское» обладало преимущественным правом выкупить спорный земельный участок, используемый арендатором в сельскохозяйственной деятельности.

Допустил суд, по мнению представителя заявителя, нарушения и норм процессуального права, ограничив возможность юридического лица представлять дополнительные доказательства по делу.

В то же время выводы судебных инстанций о невозможности удовлетворения исковых требований ООО «Крымское» не основаны на фактических обстоятельствах дела, поскольку арендные отношения между сторонами не прекращены, и на спорном земельном участке расположено имущество заявителя, в виде многолетних насаждений (виноградника).

Дело истребовано определением судьи Ростовского областного суда 7 октября 2011 года. Поступило настоящее гражданское дело в суд надзорной инстанции 24 октября 2011 года.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы надзорной жалобы, выслушав объяснения Иванцова В.Ф., действующего на основании доверенности от 1 февраля 2011 года в интересах ООО «Крымское», Шмыткова В.А., действующего на основании доверенности от 30 ноября 2011 года в интересах Кириллова Н.Г., Куницыной М.В., действующей на основании доверенности от 31 декабря 2010 года в интересах Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, президиум считает, что обжалуемые ООО «Крымское», в лице представителя Иванцова В.Ф., действующего на основании доверенности от 1 февраля 2011 года, судебные постановления, а именно, решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20 декабря 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 марта 2011 года, подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о переводе прав и обязанностей покупателя на основании преимущественного права покупки на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 627 587 кв.м. от Кириллова Н.Г. к ООО «Крымское», признании недействительным зарегистрированного права на указанный земельный участок Кириллова Н.Г. и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в лице Семикаракорского отдела, произвести регистрацию права собственности на указанный земельный участок за ООО «Крымское», суд первой инстанции исходил из следующего.

Заявляя указанные требования, истцом, ООО «Крымское», фактически поставлен вопрос о продолжении арендных отношений на образованный земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 627 587 кв.м., принадлежащей по праву общей собственности сперва Колмогоровой Н.Н., Родионовой В.В., Писаренко Л.Н., Мелейчук А.С., Стратулат А.Ф., Снежкову Б.А., Смиркиной М.Ф., Саидалиевой Ф.Г., Снежковой И.Е., Писаренко Н.А., Саидалиеву А.К., Колмогорову С.П., а с марта 2010 года - Кириллову Н.Г.

Исходя из сохранения арендных отношений на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, и обременения спорного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН правом аренды в пользу арендатора, расположения на земельном участке многолетних насаждений, принадлежащих по праву собственности ООО «Крымское», истец настаивал на нарушении его права преимущественной покупки указанного участка при заключении договора купли-продажи от 3 февраля 2010 года.

Однако, как указал суд первой инстанции, образование спорного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН произошло при наличии соответствующего согласия арендатора, ООО «Крымское».

По мнению суда, в силу прямого указания закона, а именно, законоположений, содержащихся в пункте 4 статьи 11.8. Земельного кодекса Российской Федерации, арендные правоотношения на образованный земельный участок прекратились.

А многолетние насаждения, принадлежащие ООО «Крымское» по праву собственности, и расположенные на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в силу действующей редакции статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, недвижимым имуществом, дающим право на первоочередное приобретение спорного земельного участка, не являются.

Поэтому, как указал суд первой инстанции в решении от 20 декабря 2010 года, оснований для перевода прав и обязанностей покупателя на основании преимущественного права покупки на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 627 587 кв.м. от Кириллова Н.Г. к ООО «Крымское», признании недействительным зарегистрированного права на указанный земельный участок Кириллова Н.Г. и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в лице Семикаракорского отдела, произвести регистрацию права собственности на указанный земельный участок за ООО «Крымское» не имеется.

Однако подобные выводы суда первой инстанции основаны на неправильном применении норм материального права, является незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, суд, ссылаясь на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15 июля 2010 года, вступившее в законную силу, пришел к выводу о том, что постановка на государственный кадастровый учет и государственная регистрация права общей долевой собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и площадью 627 587 кв.м. произведены в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Указал суд, ссылаясь на преюдициальное значение обстоятельств, установленных Арбитражным судом Ростовской области, и на то, что с момента государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН действие договора аренды в отношении данного участка прекратилось.

Оценивая обстоятельства, установленные Арбитражным судом Ростовской области в ходе рассмотрения исковых требований ООО «Крымское» о признании незаконными решения и действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенные в Семикаракорском районе Ростовской области, судом общей юрисдикции допущено ошибочное правоприменение положений, содержащихся в статье 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, Арбитражным судом Ростовской области, в рамках дела № А53-9962/10, рассматривались исключительно исковые требования ООО «Крымское» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Требования о прекращении арендных отношений на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в Арбитражный суд Ростовской области не заявлялись, они не исследовались судом в соответствии с положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы Арбитражного суда Ростовской области, изложенные в решении от 15 июля 2010 года, на преюдициальности которых настаивал Семикаракорский районный суд Ростовской области, о прекращении аренды на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, не являются установленными.

Тем более, что вышестоящим судом, Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом, в постановлении от 4 октября 2010 года, принятым по результатам рассмотрения апелляционной жалобы ООО «Крымское», обращено внимание на то, что сама по себе постановка земельных участков на государственный кадастровый учет не влечет изменения предмета договора аренды.

В соответствии с согласием ООО «Крымское» от 23 октября 2009 года, арендатор не возражал против проведения межевых работ и выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Согласие же на прекращение существующих арендных отношений заявитель не давал.

В то же время образование нового земельного участка, путем выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не влечет за собой автоматического прекращения существования исходного земельного участка, и как следствие, «уничтожения» предмета аренды.

При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок) (пункт первый статьи 11.5. Земельного кодекса Российской Федерации).

Исходя из указной нормы права, исходный земельный участок, являющийся предметом договора аренды, не прекратил своего существования как объект недвижимого имущества и гражданского оборота, он сохранился в измененных границах.

Подобная трансформация земельного участка, находящегося в аренде, и из которого произошел выдел вновьобразованных участков, дает право арендатору либо на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков (пункт 4 статьи 11.8. Земельного кодекса Российской Федерации).

Из данной нормы права не следует безусловное прекращение существующего договора аренды земельного участка в случае выдела из него в натуре земельных долей арендодателей.

Указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение соответствующих изменений в ранее заключенный договор аренды предполагает действие первоначального договора аренды, в том числе, и в отношении выделенных земельных участков (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арендатор наделен правом выбора соответствующих действий, предусмотренных пунктом 4 статьи 11.8. Земельного кодекса Российской Федерации.

До тех пор, пока арендатор не воспользовался правами, предусмотренными вышеуказанной статьей земельного законодательства, существующие арендные отношения продолжают свое действие.

Норма пункта 4 статьи 11.8. Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.

Не дана судом должная оценка и тому обстоятельству, что предметом аренды является земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН а спорный земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно кадастровой выписке о земельном участке (л.д.96 т. 1), имел предыдущий номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, то есть не установлена юридическая взаимосвязь между земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Необоснованно указал суд при решении вопроса об отсутствии у ООО «Крымское» права преимущественной покупки спорного земельного участка и на то, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие заявителю по праву собственности.

Признавая тот факт, что ООО «Крымское» является собственником многолетних насаждений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, который был продан Кириллову Н.Г., суд исходит из того, что указанное имущество не является недвижимым, вследствие внесения соответствующих изменений в статью 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем подобные выводы суда являются несостоятельным в виду следующего.

Так, к недвижимым вещам относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (пункт первый статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), коим бесспорно являются и многолетние насаждения.

Право собственности на многолетние насаждения (виноградники), как на недвижимое имущество, зарегистрировано за ООО «Крымское» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Фактически признавая многолетние насаждения, принадлежащие по праву собственности заявителю, движимым имуществом, суд не только разрешил вопрос, не входящий в предмет заявленных исковых требований, но и применил акт гражданского законодательства (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации в действующей редакции) к правоотношениям, возникшим до введения его в действие, вопреки положениям статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При вынесении решения вышеизложенные обстоятельства суд не учел, а судебная коллегия оставила их без внимания, в нарушение требований статей 347, 366 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не дав соответствующей оценки доводам кассационной жалобы ООО «Крымское».

Допущенное судебными инстанциями нарушение норм материального права является существенным, повлиявшим на исход дела.

Поэтому судебные постановления, а именно, решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20 декабря 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 марта 2011 года подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку принятие нового судебного постановления не представляется возможным ввиду отсутствия в материалах дела доказательств юридической взаимосвязи между земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящимся в аренде у заявителя на момент образования спорного земельного участка, и земельным участком с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, из которого спорный земельный участок был образован.

При новом рассмотрении исковых требований ООО «Крымское», суду, в соответствии с положениями статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, следует определить факт наличия или прекращения арендных отношений на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а также использования земельного участка в сельскохозяйственной деятельности заявителем в силу нахождения на нем виноградника.

Указанные обстоятельства являются юридически значимыми, и в силу части второй статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежащими вынесению на обсуждение сторон.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20 декабря 2010 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 14 марта 2011 года по гражданскому делу по иску Общества с ограниченной ответственностью «Крымское», в лице исполняющего обязанности генерального директора Караджа С.В., к Кириллову Николаю Григорьевичу, Колмогоровой Нине Николаевне, Родионовой Валентине Васильевне, Писаренко Людмиле Николаевне, Мелейчук Анне Савельевне, Стратулат Андрею Феодосьевичу, Снежкову Борису Александровичу, Смиркиной Марии Федоровне, Саидалиевой Фатимат Гамидовне, Снежковой Ирине Евгеньевне, Писаренко Николаю Андреевичу, Саидалиеву Абдулбасиру Камиловичу, Колмогорову Сергею Петровичу, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о переводе прав и обязанностей покупателя на основании преимущественного права покупки на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 627 587 кв.м. от Кириллова Николая Григорьевича к Обществу с ограниченной ответственностью «Крымское», признании недействительным зарегистрированного права на указанный земельный участок Кириллова Николая Григорьевича и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, в лице Семикаракорского отдела, произвести регистрацию права собственности на указанный земельный участок за Обществом с ограниченной ответственностью «Крымское», - отменить, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий