Постановление № 44-Г-2/18 от 11.01.2018 Тюменского областного суда (Тюменская область)

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ПРЕЗИДИУМА ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

город Тюмень «11»января 2018 года

Президиум Тюменского областного суда в составе:

рассмотрел кассационную жалобу представителя ФИО6 – ФИО7, действующего на основании нотариальной доверенности от <.......> года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 03 апреля 2017 года и истребованное по данной жалобе гражданское дело <.......> по иску ФИО6 к администрации г.Тобольска о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, взыскании излишне уплаченной арендной платы, переданные для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции на основании определения судьи Тюменского областного суда Чесноковой А.В. от 14 декабря 2017 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Чесноковой А.В., президиум Тюменского областного суда

у с т а н о в и л:

ФИО6 обратилась в суд с иском к администрации г.Тобольска о признании недействительным положения пункта договора аренды земельного участка, взыскании излишне перечисленной арендной платы.

Требования мотивированы тем, что на основании договора аренды от 28 декабря 2015 года истцу предоставлен земельный участок по адресу: <.......> для индивидуального жилищного строительства. На указанном земельном участке был построен жилой дом, на который зарегистрировано право собственности ФИО6 03 октября 2016 года между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи данного земельного участка, договор аренды от 28 декабря 2015 года расторгнут. В связи с досрочным расторжением договора аренды и выкупом земельного участка в собственность, истец обратилась в администрацию г.Тобольска с заявлением о возврате арендной платы за октябрь, ноябрь, декабрь 2016 года. Ответчиком в возврате арендной платы было отказано со ссылкой на п.4.2 договора аренды, согласно которому арендная плата не подлежит возврату при досрочном расторжении договора аренды. Истец с учетом уточненных исковых требований просит признать недействительным п.4.2 договора аренды земельного участка от 28 декабря 2015 года в части запрета на возврат излишне уплаченной арендной платы за первый год при расторжении договора, взыскать излишне перечисленную арендную плату в размере 92 750 рублей.

В судебное заседание в суд первой инстанции истец ФИО6 не явилась при надлежащем извещении, её представитель ФИО8, действующая на основании нотариальной доверенности от <.......>, на иске настаивала.

Представитель ответчика администрации г.Тобольска ФИО9, действующая на основании доверенности от <.......>, в судебном заседании в суде первой инстанции с исковыми требованиями не согласилась по основаниям, изложенным в отзыве.

Решением Тобольского городского суда Тюменской области от 26 января 2017 года постановлено:

«Признать недействительным положение п.4.2 договора аренды земельного участка <.......> от 28 декабря 2015 года заключенного между администрацией г.Тобольска и ФИО6, в части запрета на возврат излишне уплаченной арендной платы при расторжении договора.

Взыскать с администрации г.Тобольска в пользу ФИО6 излишне перечисленную арендную плату в размере 92 750 рублей, судебные расходы - 3 283 рубля, всего 96 033 (девяносто шесть тысяч тридцать три) рубля».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 03 апреля 2017 года постановлено:

«решение Тобольского городского суда Тюменской области от 26 января 2017 года в части взыскания с администрации г. Тобольска в пользу ФИО6 излишне перечисленную арендную плату в размере 92 750 рублей, судебных расходов 3 283 рублей изменить, снизить размер взысканных сумм соответственно до 61 833 рублей и 2054 рублей 96 копеек.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Администрации г. Тобольска удовлетворить частично».

В кассационной жалобе ФИО6 просит отменить апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В связи с поступлением в суд кассационной инстанции Тюменского областного суда кассационной жалобы заявителя 11 октября 2017 года судьёй Тюменского областного суда гражданское дело <.......> по иску ФИО6 к администрации г.Тобольска о признании недействительным пункта договора аренды земельного участка, взыскании излишне уплаченной арендной платы, было истребовано в Тюменский областной суд и определением судьи кассационная жалоба ФИО6 с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – в президиум областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и определения судьи областного суда о возбуждении кассационного производства, президиум Тюменского областного суда считает, что принятое по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 03 апреля 2017 года - следует отменить, решение Тобольского городского суда Тюменской области от 26 января 2017 года - оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО10 – удовлетворить.

В соответствии со ст.387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В кассационной жалобе ФИО6 выражает несогласие с постановленным по делу апелляционным определением. Указывает, что поскольку право собственности ФИО6 на земельный участок зарегистрировано 10 октября 2016 года, а не 08 ноября 2016 года, как указали суды, то арендная плата подлежала взысканию за октябрь, ноябрь и декабрь 2016 года.

Президиум Тюменского областного суда находит изложенные доводы кассационной жалобы заслуживающими внимания, поскольку нашли свое подтверждение материалами дела и свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права.

Так, согласно пункту 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли, как установлено пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 28 декабря 2015 года между ФИО6 и Администрацией г. Тобольска заключен договор аренды <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, разрешенное использование участка: для индивидуального жилищного строительства (л.д. 14-16).

Согласно п.4.1 данного договора ежегодный размер арендной платы за пользование земельным участком составляет <.......> 000 рублей.

Пунктом 4.2 договора определен порядок внесения арендной платы. Цена за право на заключение договора аренды (ежегодный размер арендной платы за пользование земельным участком) перечисляется за первый год единовременным платежом в течение десяти дней со дня заключения договора аренды и не подлежит возврату при досрочном расторжении договора аренды.

ФИО6 внесла арендную плату в сумме <.......> 000 рублей, что подтверждается имеющимися в материалах дела копиями чек-ордера от <.......>.2015г. и <.......>.2015г. (л.д.54, 40)

Выпиской Управления Росреестра по Тюменской области подтверждается, что право собственности ФИО6 на индивидуальный жилой дом № <.......>, расположенный на земельном участке по адресу: <.......>, зарегистрировано 21 сентября 2016 года (л.д. 18).

Соглашением о расторжении договора аренды земельного участка от 03 октября 2016 договор аренды <.......> земельного участка с кадастровым номером <.......> от 28 декабря 2015, расположенного по адресу: <.......><.......> площадью <.......> кв.м., для индивидуального жилищного строительства, расторгнут.

03 октября 2016 года между ФИО10 и Администрацией г. Тобольска Тюменской области заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <.......>, кадастровый номер <.......> (л.д.21-23).

Регистрация права собственности на спорный земельный участок за ФИО6 произведена 10.10.2016г., что подтверждается выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.10.2016 года (л.д. 39).

Из сообщения администрации г.Тобольска от 07 ноября 2016 следует, что ФИО6 в возврате излишне уплаченной арендной платы было отказано со ссылкой на п.4.2. договора аренды, по условиям которого единовременный платеж за первый год возврату не подлежит (л.д 49).

Суды первой и апелляционной инстанций, исходя из того, что законом предусмотрена плата за использование земли в виде земельного налога или арендной платы, что исключает взыскание одновременно то и другое, пришли к верному выводу о том, что п.4.2 договора аренды в части указания на запрет возврата излишне уплаченной арендной платы при досрочном расторжении договора является незаконным. Кроме того, нижестоящие суды обоснованно указали о том, что истец, являясь арендатором земельного участка, обязана была оплачивать арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.

При этом суды, ошибочно сослались на то, что регистрация права собственности на спорный земельный участок за ФИО6 произведена 08 ноября 2016 года. Между тем, как указано выше, регистрация права собственности истца на земельный участок <.......> площадью <.......> кв.м. по адресу <.......>, с кадастровым номером <.......> была произведена 10 октября 2016 года, а 08 ноября 2016 года за ФИО6 была произведена регистрация права собственности на земельный участок, расположенный по адресу <.......> с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м. (л.д. 38)

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендную плату за пользование имуществом обязан вносить арендатор, который согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, является стороной договора аренды.

Из положения п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п.1 ст. 407 ГК РФ) Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Таким образом, право собственности на приобретенное по договору купли-продажи арендуемое имущество возникает у арендатора-покупателя в момент его заключения. С этого момента покупатель владеет арендованным имуществом на основании договора купли-продажи, а не аренды. В связи с этим с момента заключения договора купли-продажи он не обязан уплачивать арендную плату.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции и судебная коллегия правомерно пришел к выводу, что поскольку законом предусмотрена плата за использование земли в виде земельного налога или арендной платы, что исключает взыскание одновременно то и другое, то п. 4.2. договора аренды в части указания на запрет возврата излишне уплаченной арендной платы при досрочном расторжении договора является незаконным.

Однако, судебная коллегия при рассмотрении настоящего гражданского дела допустила нарушение норм материального парва.

При предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Тюменской области, собственности Российской Федерации, полномочия в отношении которых переданы органам государственной власти Тюменской области в установленном федеральным законодательством порядке; земельных участков, полномочия в отношении которых отнесены к полномочиям органов государственной власти Тюменской области в соответствии с частями 2 - 4 статьи 1 Закона Тюменской области от 26.12.2014 N 125 "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления Тюменской области и органами государственной власти Тюменской области и о внесении изменений в статью 14 Закона Тюменской области "О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области" (далее - земельные участки) применяется Положение об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, утверждённого Постановлением Правительства Тюменской области от 09 июля 2007 года № 148-п.

Действие настоящего Положения распространяется на договоры аренды земельных участков, заключенные по результатам торгов, в части пунктов 8.1, 8.2, 10 - 12, 14 - 20, 25 - 28, 34, 34.2, 41 настоящего Положения, а в части пунктов 6 - 6.5 настоящего Положения также на отношения, связанные с определением размера ежегодной арендной платы, если предметом аукциона является размер первого арендного платежа (п.3).

Так, согласно пунктам 10,11 данного Положения (в редакции от 22.09.2015г.) исчисление размера арендной платы в отношении земельного участка (доли) производится с учетом количества полных месяцев, в течение которых арендатор использовал земельный участок (долю).

Исчисление размера арендной платы производится при возникновении (прекращении) у арендатора права на земельный участок (долю), изменении размеров коэффициентов, определенных приложениями N 1 - 3 к настоящему Положению, а также в случаях, предусмотренных пунктом 12 настоящего Положения.

Размер арендной платы подлежит изменению по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждена кадастровая стоимость земельного участка, на основании проведенной государственной кадастровой оценки земель.

Если:

а) возникновение прав (изменение коэффициентов) произошло:

до 15-го числа месяца включительно - за полный месяц принимается месяц возникновения прав;

после 15-го числа месяца - за полный месяц принимается месяц, следующий за месяцем возникновения прав;

б) прекращение прав (изменение коэффициентов) произошло:

до 15-го числа соответствующего месяца включительно - за полный месяц принимается месяц, предшествующий месяцу прекращения прав;

после 15-го числа месяца - за полный месяц принимается месяц прекращения прав (п.11).

Таким образом, исходя из анализа указанных в п.11 Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, утверждённого Постановлением Правительства Тюменской области от 09 июля 2007 года № 148-п норм, идет речь о возникновении права аренды и его прекращении.

С учетом изложенного, президиум Тюменского областного суда считает, что поскольку право собственности на земельный участок <.......> площадью <.......> кв.м. по адресу <.......> с кадастровым номером <.......> возникло до 15-го октября 2016 года, а именно 10 октября 2016 года, то взыскание с администрации г. Тобольска арендной платы судом первой инстанции за октябрь, ноябрь, декабрь 2016 года является правильным, а выводы судебной коллегии о необходимости снижения арендной платы, исключении платежа за октябрь 2016 года, основаны на неправильно установленных обстоятельствах дела и неправильном толковании норм материального права – п.11 Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, утверждённого Постановлением Правительства Тюменской области от 09 июля 2007 года № 148-п.

В связи с тем, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов ФИО6, то президиум Тюменского областного суда считает, что в силу п. 4 ч.1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 03 апреля 2017 года - следует отменить, решение Тобольского городского суда г. Тюмени от 26 января 2017 года - оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО10 – удовлетворить.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 388, п. 4 ч.1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Тюменского областного суда

п о с т а н о в и л:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 03 апреля 2017 года - отменить, решение Тобольского городского суда г. Тюмени от 26 января 2017 года - оставить без изменения.

Председательствующий: (подпись) ФИО1

Копия верна:

Судья Тюменского областного суда А.В. Чеснокова