Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании суда кассационной инстанции гражданское дело иску кредитного потребительского кооператива «Первый Дальневосточный» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании суммы долга по договору займа и по встречному иску ФИО1 и ФИО2 к кредитному потребительскому кооперативу «Первый Дальневосточный» о признании пунктов договора целевого потребительского займа недействительными и их отмене, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору займа с изменением размера ежемесячного платежа, переданное определением судьи суда ЕАО Коневой О.А. от 06.02.2018 в суд кассационной инстанции для рассмотрения по существу, по кассационной жалобе кредитного потребительского кооператива «Первый Дальневосточный» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 04.08.2017, которым постановлено:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 11 мая 2017 года отменить в части обращения взыскания на заложенное имущество.

В этой части принять новое решение, которым исковые требования кредитного потребительского кооператива «Первый Дальневосточный» об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее ФИО2 и ФИО1 - жилое помещение - комнату в коммунальной квартире, расположенную по адресу: ЕАО, <...>, путём его реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 000 000 рублей оставить без удовлетворения.

В остальной части решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 11 мая 2017 года оставить без изменения.

Изложить седьмой абзац резолютивной части решения в следующей редакции:

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу кредитного потребительского кооператива «Первый Дальневосточный» расходы по оплате государственной пошлины в размере 439 рублей, по 219 рублей 50 копеек с каждого.

Изложить восьмой абзац резолютивной части решения в следующей редакции:

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 078 рублей 22 копейки, по 539 рублей 11 копеек с каждого.

Девятый абзац резолютивной части решения исключить.

Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания:

Взыскать с кредитного потребительского кооператива «Первый Дальневосточный» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Заслушав доклад судьи Мудрой Н.Г., пояснения представителя истца КПК «Первый Дальневосточный» ФИО5, ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО2, президиум

УСТАНОВИЛ:

Кредитный потребительский кооператив «Первый Дальневосточный» (далее по тексту - КПК «Первый Дальневосточный», кооператив) обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о взыскании денежных средств по договору займа, судебных расходов и обращении взыскания на предмет ипотеки.

Требования мотивировал тем, что 12.02.2014 между КПК «Первый Дальневосточный» и ФИО1, ФИО2 заключен договор займа № <...> на приобретение комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: ЕАО, <...>, с ипотекой в силу закона.Согласно условиям договора ответчикам предоставлен заём в размере 1 000 000 рублей сроком до 31.01.2029, под 16,5 % годовых, начисляемых на остаток суммы долга исходя из фактического срока пользования займом. В целях обеспечения исполнения ответчиками своих обязательств КПК «Первый Дальневосточный» 12.02.2014 заключил с ФИО3, ФИО4 договоры поручительства. В соответствии с п. 3.4 договора займа, комната в коммунальной квартире считается находящейся в залоге у кооператива с момента регистрации договора купли-продажи комнаты и права собственности покупателя (заёмщика).

КПК «Первый Дальневосточный» выполнил свои обязательства, а созаёмщики и поручители условия договора займа не выполняют, основной долг и проценты по нему не погашают.

Истец просил суд, с учётом уточненных исковых требований, взыскать с ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в солидарном порядке задолженность по договору займа в размере 553 318 рублей 37 копеек, проценты за пользование займом, начисленные до 31.12.2016 включительно, в размере 136 145 рублей 34 копеек, неустойку (пени) за неисполнение обязательств в размере 45 800 рублей, всего 735 263 рубля 71 копейку; обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, расположенное по адресу: ЕАО, <...>, путем его реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 1 000 000 рублей; взыскать с ответчиков проценты за пользование займом по ставке 16,5 % годовых от суммы основного долга 553 318 рублей 37 копеек, подлежащие начислению с 01.01.2017 по день фактического погашения основного долга; взыскать с ФИО1, ФИО2 сумму долга по уплате членских взносов в размере 43 907 рублей 22 копеек (по 21 953 рубля 61 копейки с каждого); взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 10 991 рубля 71 копейки.

Определением суда от 28.03.2017 к производству приняты встречные исковые требования ФИО1, ФИО2 о признании пунктов договора целевого потребительского займа недействительными и их отмене, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору займа с изменением размера ежемесячного платежа.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что пункты 2.3, 2.8, 3.6 договора займа не соответствуют действующему законодательству. Так, условие о том, что заимодавец в одностороннем порядке имеет право изменять проценты за пользование займом (п. 2.3) ставит заемщиков в крайне невыгодные условия исполнения договора займа. Условиями пункта 2.8 договора займа предусмотрено начислять проценты на проценты при ненадлежащем его исполнении. Считали, что суммирование начисленных процентов и основного долга по займу, и начисление на них новых процентов существенно нарушают права заемщиков. Пунктом 3.6 договора займа предусмотрены условия взыскания убытков, причиненных кооперативу не исполнением или ненадлежащим исполнением заемщиками своих обязательств. С данными условиями согласиться не могут, поскольку взыскивать взносы на будущее время неправильно.

Решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 11.05.2017 требования КПК «Первый Дальневосточный» удовлетворены. С ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу КПК «Первый Дальневосточный» взыскана задолженность по договору займа от 12.02.2014 в размере 735 263 рубля 71 копейка (553 318 рублей 37 копеек - основная сумма долга, неустойка в размере 45 800 рублей, проценты за пользование займом в размере 136 145 рублей 34 копеек, начисленные до 31.12.2016 включительно) и проценты за пользование займом, подлежащие начислению на сумму основного в размере 553 318 рублей 37 копеек по ставке 16,5% годовых, за период с 01.01.2017 по день фактического погашения основного долга.

Обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ФИО2, ФИО1 - жилое помещение, расположенное по адресу: ЕАО, <...>, общей площадью 30.5 кв. м, кадастровый номер <...>, путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены 1 000 000 рублей.

С ФИО1, ФИО2 в пользу КПК «Первый Дальневосточный» взыскана задолженность по уплате членских взносов по 21 953 рубля 61 копейки с каждого.

С ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в пользу КПК «Первый Дальневосточный» в равных долях взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины по 2 638 рублей 16 копеек с каждого. Также с ФИО1 в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 439 рублей, в доход местного бюджета в размере 439 рублей 14 копеек. С ФИО2 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 878 рублей 14 копеек.

Встречные исковые требования ФИО1, ФИО2 к КПК «Первый Дальневосточный» о признании пунктов договора целевого потребительского займа недействительными и их отмене, возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к договору займа с изменением размера ежемесячного платежа оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО от 04.08.2017 решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 11.05.2017 в части обращения взыскания на заложенное имущество отменено, в указанной части вынесено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В остальной части решение суда оставлено без изменения. С учётом уплаченной КПК «Первый Дальневосточный» при подаче иска государственной пошлины и удовлетворённых исковых требований абзацы 7 и 8 резолютивной части решения изложены в иной редакции, с ФИО1, ФИО2 в пользу истца взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере по 219 рублей 50 копеек с каждого, также с ФИО1, ФИО2 в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере по 539 рублей 11 копеек с каждого. Абзац 9 из резолютивной части решения исключён. С КПК «Первый Дальневосточный» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 000 рублей.

Не согласившись с апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО от 04.08.2017, истец КПК «Первый Дальневосточный» подал кассационную жалобу, в которой просил изменить судебное постановление суда апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога.

Со ссылкой на ст. 50, ч. 1 ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 348, п. 1 ст. 349 ГК РФ истец указал на правомерность заявленных требований об обращении взыскания на предмет залога. Полагал, что поскольку сумма займа в размере 1 000 000 рублей соответствует стоимости комнаты в коммунальной квартире, являющейся предметом ипотеки, суд апелляционной инстанции пришёл к неверному выводу о том, что стоимость залогового имущества сторонами не определена и не согласована. Ответчики не были лишены права при несогласии со стоимостью заложенного имущества поставить в суде вопрос об определении рыночной стоимости квартиры, но они данным правом не воспользовались.

По запросу судьи суда Еврейской автономной области от 15.12.2017 дело истребовано из Биробиджанского районного суда ЕАО. В суд Еврейской автономной области дело поступило 20.12.2017. Определением судьи суда ЕАО от 06.02.2018 кассационная жалоба с делом передана в суд кассационной инстанции - президиум суда ЕАО для рассмотрения по существу.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца КПК «Первый Дальневосточный» ФИО5 кассационную жалобу поддержал.

Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 согласились с кассационной жалобой КПК «Первый Дальневосточный».

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения лиц, участвующих в суде кассационной инстанции, президиум суда Еврейской автономной области приходит к следующему.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум суда ЕАО находит, что при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции допущены нарушения норм материального права, которые могут быть отнесены к нарушениям, предусмотренным статьёй 387 ГПК РФ.

Судами установлено, что 12.02.2014 между КПК «Первый Дальневосточный» и ФИО1, ФИО2 заключен договор целевого потребительского займа № <...> на приобретение комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: ЕАО, <...>. Согласно договору КПК «Первый Дальневосточный» предоставил заём в размере 1 000 000 рублей на срок до 31.01.2029 под 16,5 % годовых с условием ежемесячного возврата суммы займа и процентов по нему. КПК «Первый Дальневосточный» свои обязательства по договору займа выполнил, перечислив 13.02.2014 ФИО1 1 000 000 рублей.

В п. 3.4 договора займа, со ссылкой на статьи 11, 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), включено условие о том, что возврат основного долга по займу, процентов за пользование займом, других обязательных платежей и иных расходов обеспечивается, в том числе договором купли-продажи квартиры, который покупатели (созаемщики) обязаны заключить с продавцом в течение пяти дней после заключения настоящего договора. Квартира считается находящейся в залоге у займодавца с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и права собственности заёмщика на данную квартиру.

12.02.2014 между ФИО1, ФИО2 (покупателями) и ФИО6 (продавцом) заключен договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: ЕАО, <...>. Стоимость жилого помещения определена сторонами в 1 000 000 рублей. По условиям данного договора комната в коммунальной квартире приобретается за счёт заёмных средств, предоставляемых КПК «Первый Дальневосточный», и находится в залоге у заимодавца в силу закона с момента государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.

27.03.2014 ФИО1, ФИО2 зарегистрировали право общей долевой собственности по 1/2 доли в праве на указанную комнату в коммунальной квартире. Ограничение (обременение) права ответчиков на квартиру в виде ипотеки в силу закона в пользу КПК «Первый Дальневосточный» подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права № <...> и № <...> от 27.03.2014.

Разрешая спор, суд первой инстанции, принимая во внимание неисполнение должниками обязательств по возврату займа, удовлетворил исковые требования истца в части обращения взыскания на предмет залога - комнату в коммунальной квартире, расположенной по адресу: ЕАО, <...>.

Проверяя законность решения суда в апелляционном порядке, судебная коллегия не согласилась с данным выводом суда первой инстанции.

Отменяя решение суда в части обращении взыскания на заложенное имущество и отказывая в удовлетворении требований в этой части, суд апелляционной инстанции, ссылаясь на положения п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 339 ГК РФ, а также п. 1, 3 ст. 9 Закона об ипотеке, с учетом разъяснений, данных в п. 43 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришёл к выводу о том, что договор залога квартиры не заключён, поскольку сторонами договора не достигнуто какого-либо соглашения об оценке предмета залога, являющегося существенным условием для заключения договора залога недвижимости.

Вместе с тем с таким выводом согласиться нельзя, поскольку он основан на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 334.1 ГК РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Пунктом 1 ст. 77 Закона об ипотеке установлено, что жилое помещение, приобретённое либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Залог недвижимости (ипотека) в силу закона возникает с момента государственной регистрации ипотеки (ч. 2 ст. 11 Закона об ипотеке).

В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.

Таким образом, поскольку спорная комната в коммунальной квартире стоимостью в 1 000 000 рублей приобретена ответчиками ФИО1, ФИО2 полностью за счёт средств целевого займа, полученных в КПК «Первый Дальневосточный», и одновременно с регистрацией права собственности на данную комнату была зарегистрирована ипотека в пользу займодавца, то в данном случае возникновение залога основано на законе.

В связи с тем, что залог недвижимости (ипотека) возник в силу закона независимо от воли сторон, необходимость в заключении отдельного договора залога жилого помещения между покупателями ФИО1, ФИО2 и банком в этом случае отсутствовала.

Ввиду отсутствия договора залога указание суда апелляционной инстанции на его незаключённость со ссылкой на отсутствие существенного условия об оценке предмета залога, является неправомерным.

Как следует из п.п. 1.1, 1.4 и 3.4 договора займа, сумма займа передаётся созаёмщикам ФИО1, ФИО2 в размере 1 000 000 рублей на приобретение комнаты в коммунальной квартире, расположенной по адресу: ЕАО, <...>, возврат денежных средств по договору займа обеспечивается договором купли-продажи указанного жилого помещения.

В самом договоре купли-продажи от 12.02.2014 также имеется условие о приобретении квартиры ФИО1, ФИО2 за счёт заёмных средств, предоставляемых КПК «Первый Дальневосточный» по договору целевого потребительского займа, в размере 1 000 000 рублей, которая считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи (п.п. 2.1, 2.2, 3.1).

Таким образом, залоговая стоимость объекта недвижимости - комнаты в коммунальной квартире определена соглашением сторон в размере 1 000 000 рублей.

Согласно п. 2 ст. 77 Закона об ипотеке к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

В связи с чем правовой режим залога жилых помещений, возникающего в силу закона, совпадает с правовым режимом залога недвижимого имущества, возникающего в силу договора. Юридическая сила обоих залогов одинаковая, и к ним применяются одни и те же нормы о залоге недвижимости, что не было учтено судом апелляционной инстанции.

Положения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотрены главой IX Закона об ипотеке (ст. 50 - 55.2).

Согласно п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Законом об ипотеке, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены статьёй 54 названного Федерального закона. В частности, по смыслу подп. 4 п. 2 данной статьи, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нём начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная

продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Согласно п. 1, 2 ст. 78 Закона об ипотеке обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путём продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, из содержания указанных положений в их взаимосвязи следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того на какие цели предоставлен заем (кредит)), так и по ипотеке в силу закона.

В силу п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных ст. 54.1 настоящего Федерального закона.

Учитывая, что доказательств, свидетельствующих о надлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства по договору целевого потребительского займа от 12.02.2014 и исключающих обращение взыскания на предмет залога, в материалах дела не содержится, оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество у суда апелляционной инстанций не имелось.

При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда ЕАО в части отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, в связи с чем оно подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению без изменения.

Вместе с тем, с учётом уплаченной КПК «Первый Дальневосточный» при подаче иска государственной пошлины, удовлетворённых исковых требований, а также того, что государственная пошлина подлежит взысканию с ответчиков в долевом порядке, президиум суда ЕАО считает необходимым абзацы 7 и 8 резолютивной части решения изложить в иной редакции, взыскав с ФИО1, ФИО2 в пользу КПК «Первый Дальневосточный» расходы по оплате государственной пошлины в размере 439 рублей, по 219 рублей 50 копеек с каждого, а также в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 078 рублей 22 копейки, по 539 рублей 11 копеек с каждого. Абзац 9 из резолютивной части решения исключить.

Кроме того, в соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ФИО1, ФИО2 в пользу КПК «Первый Дальневосточный» государственная пошлина в размере 3000 рублей, уплаченная при подаче кассационной жалобы, по 1 500 рублей с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 387, 390 ГПК РФ, президиум суда Еврейской автономной области

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу кредитного потребительского кооператива «Первый Дальневосточный» на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 04.08.2017 удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 04.08.2017 в части отказа в удовлетворении исковых требований кредитного потребительского кооператива «Первый Дальневосточный» к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на предмет ипотеки отменить.

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 11.05.2017 оставить без изменения, изложив абзацы 7,8 резолютивной части решения в иной редакции:

Девятый абзац резолютивной части решения исключить.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу КПК «Первый Дальневосточный» судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы в размере 3 000 рублей, по 1 500 рублей с каждого.

Председательствующий В.В. Старецкий