Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя истца на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 25 февраля 2019 г. по делу по иску ФИО1 к ФИО2 о признании права общей долевой собственности на земельный участок и выделе из него доли.

Заслушав доклад судьи Александровой Р.С., выслушав объяснения представителя истца ФИО3, представителя ответчика ФИО4, представителя 3 лица АО «Россельхозбанк» ФИО5, президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия),

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском к ФИО2, мотивируя тем, что в настоящее время ответчик является собственником земельного участка с кадастровым № ..., общей площадью ***кв.м., расположенного по адресу: ........... На данном земельном участке расположены два нежилых здания, собственником которых также являлась ФИО2 Ранее, на основании договора купли-продажи от 18 декабря 2013 г. ФИО2 продала ООО «********» здание с кадастровым № ... по адресу: .........., а также земельный участок под ним. ООО «********» право собственности на земельный участок не зарегистрировало. На основании договора купли-продажи от 14 октября 2016 г. по результатам электронных торгов в рамках процедуры банкротства ООО «********» истец приобрел нежилое здание с кадастровым № ... расположенное по адресу: ........... Данное здание расположено на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ФИО2, при этом участок обременен ипотекой в пользу АО «Россельхозбанк». ФИО1 считает, что приобретая нежилое здание по договору купли-продажи имущества на торгах, он приобрел и право на земельный участок, необходимый для его использования. При этом ссылался на то, что доля в праве собственности на земельный участок возникает у покупателя нежилого здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на это здание независимо от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. Истец, с уточнением исковых требований, просил признать за ним право долевой собственности в размере *** доли на земельный участок с кадастровым № ... по адресу: .........., общей площадью *** кв.м., разрешенное использование - под магазин, выделить его долю в натуре путем образования земельного участка общей площадью ***кв.м., с номером обозначения № ... на межевом плане от 06 декабря 2018 г., с обозначением характерных точек границ Н5, Н6, Н7, Н8, Н5, при этом часть земельного участка с условным № ... - под сервитут, площадью ***кв.м. с обозначением характерных точек границ Т1, Т2, Н5,Н6, Т1.

Решением Якутского городского суда РС(Я) от 21 декабря 2018 г. исковые требования истца были удовлетворены частично. Постановлено признать право общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве ***), ФИО1 (доля в праве ***) в отношении земельного участка с кадастровым № ..., площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ...........

Постановлено осуществить выдел доли ФИО1 из земельного участка с кадастровым № ..., площадью *** кв.м., расположенного по адресу: .........., путем образования земельного участка площадью *** кв.м., обозначенного в приобщенном к материалам дела межевом плане от 06 декабря 2018 г., подготовленном кадастровым инженером ООО «********», как № ..., за исключением из него территории, обозначенной в названном межевом плане как № ..., площадью ***кв.м. (координаты поворотных точек Н2 (Н5), Н6, Т1, Т2), согласно координатам поворотных точек, обозначенных в данном межевом плане Т1, Т2, Н8 (НЗ), Н7.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС(Я) от 25 февраля 2019 г. решение суда отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В кассационной жалобе представитель истца ФИО3 просит отменить апелляционное определение, поскольку выводы суда об отсутствии права собственности ООО «********» на земельный участок основаны на неправильном применении положений статьи 131, пункта 2 статьи 223, пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Выводы суда о ничтожности договора купли-продажи на торгах от 14 октября 2016 г. ввиду отсутствия условий о передаче земельного участка основано на неправильном толковании норм пункта 5 части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 552,554 ГК РФ.

Кассационная жалоба поступила в Верховный Суд РС(Я) 24 апреля 2019 г., запросом судьи Верховного Суда РС(Я) от 14 мая 2019 г. дело истребовано из Якутского городского суда РС(Я) и поступило в Верховный Суд РС(Я) 03 июня 2019 г.

Определением судьи Верховного Суда РС(Я) Александровой Р.С. от 05 июля 2019 г. кассационная жалоба заявителей вместе с делом передана на рассмотрение президиума Верховного Суда РС (Я).

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, доводы представителя ответчика и представителя 3-го лица, президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия) находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, поскольку имеются основания для отмены в кассационном порядке обжалуемого судебного постановления.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции были допущены такого характера существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем.

Из обстоятельств дела следует, что ответчик ФИО2 ранее по договору купли-продажи дачи и земельного участка от 05 июля 2010 г. являлась собственником земельного участка с кадастровым № ... общей площадью *** кв.м, по адресу .......... (т.1 л.д.128).

После раздела земельных участков в мае 2013 г., были вновь образованы 2 земельных участка: площадью *** кв.м., под магазин с кадастровым № ... и с той же площадью с кадастровым № ... (т.1 л.д.113-133).

За ФИО2 21 мая 2013 г. было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым № ..., общей площадью ***кв.м., расположенного по адресу: .......... (т.1 л.д.35). На указанном земельном участке имелось принадлежащее ФИО2 на праве собственности нежилое здание с кадастровым № ....

декабря 2013 г. на основании договора купли-продажи нежилого здания ФИО2 продала ООО «********» объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым № ... по адресу: .......... (п. 1.1.1 договора). В соответствии с п. 1.3 договора одновременно с передачей права собственности на объект продавец (ФИО2) передала покупателю (ООО «********») право собственности на земельный участок под ним (т. 1 л.д. 13-15).

При этом ООО «********» не зарегистрировало переход права собственности на приобретенные здание и земельный участок, в связи с чем, ФИО2 обратилась в суд к ООО «********» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание.

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС(Я) от 04 июня 2014 г. иск ФИО2 к ООО «********» о понуждении покупателя к государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание с кадастровым № ... по адресу: .......... по договору купли-продажи от 18 декабря 2013 г. был удовлетворен, постановлено зарегистрировать переход права собственности на нежилое помещение с кадастровым № ... по адресу: .......... по договору купли-продажи нежилого здания от 18 декабря 2013 г. между указанными лицами (т.1 л.д.27-30).

декабря 2013 г. между ООО «********» и «Россельхозбанком» был заключен кредитный договор, согласно которому Банк выдал ООО «********» кредитные средства в размере .......... руб. на срок до 25 декабря 2018 г., указанное имущество в виде земельного участка и строения по указанному адресу было заложено путем заключения договора ипотеки с ФИО2

В связи с неисполнением со стороны ООО «********» обязательства по кредитному договору о возврате кредитных средств, ОАО «Россельхозбанк» обратился в суд о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество.

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС(Я) от 16 мая 2014 г. было постановлено взыскать с ООО «********» и поручителя ФИО6 в пользу ОАО «Россельхозбанка» сумму долга в размере .......... руб. и обратить взыскание на заложенное имущество в виде нежилого помещения площадью *** кв.м., нежилого помещения площадью *** кв.м., и земельный участок площадью *** кв.м. Начальная продажная цена заложенного имущества на торгах установлена: на нежилое здание в размере .......... руб.; на сооружение - .......... руб.; на земельный участк - .......... руб. (т. 1 л.д. 164-167).

В порядке исполнения этого решения суда были произведены торги перечисленного в решении суда имущества.

По результатам торгов, 14 октября 2016 г. между конкурсным управляющим ООО «********» и истцом ФИО1 был заключен договор купли-продажи на нежилое здание общей площадью *** кв.м., по адресу .......... с кадастровым № ... (т.1 л.д.9).

Право собственности на указанное строение зарегистрировано за истцом 25 ноября 2016 г. (т.1 л.д.8).

Частично удовлетворяя исковые требования истца, суд первой инстанции исходил из того, что право собственности на спорный земельный участок возникло у ООО «********» с момента государственной регистрации перехода права собственности к нему на нежилое здание. При этом суд руководствовался положениями пункта 1 статьи ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 18 декабря 2013 г.), пункта 1 статьи 552 ГК РФ, согласно которым при переходе права собственности на здание, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник; по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что договор купли-продажи имущества на торгах от 14 октября 2016 г. ввиду отсутствия в нем условия о передаче земельного участка является ничтожным, у ООО «********» отсутствует зарегистрированное право собственности на земельный участок, в связи с этим выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований истца, не основаны на законе.

Эти выводы суда апелляционной инстанции основаны на неправильном применении и толковании норм материального права по следующим основаниям.

Выводы суда апелляционной инстанции о неправильном применении судом первой инстанции положений пункта 1 статьи 36 ЗК РФ (в редакции до 23 июня 2014 г.) являются обоснованными, поскольку эта норма в период ее действия регулировала иные правоотношения, связанные с исключительным правом на приватизацию земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в то время как по данному делу земельный участок находился в собственности у иного лица.

Однако, отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции в нарушение требований статьи 327 ГПК РФ не указал по каким основаниям выводы суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований со ссылкой на положения пункта 1 статьи 552 ГК РФ, части 1 статьи 35 ЗК РФ не основаны на законе.

Как следует из заявленных истцом требований, его требования о признании права общей долевой собственности на земельный участок были основаны, в том числе, и на положениях статьи 552 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Положениями пунктов 2 и 3 указанной нормы урегулированы порядок и правовые последствия приобретения права собственности на земельный участок при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности и в случае, если этот земельный участок не принадлежит покупателю на праве собственности.

Отменяя решение суда и признавая договор купли-продажи между ООО «********» и истцом ничтожной сделкой, суд апелляционной инстанции исходил из того, что земельный участок не принадлежал ООО «********», поскольку за ним не было зарегистрировано право собственности на земельный участок, он остался зарегистрированным за ФИО2 Её воля на отчуждение земельного участка отсутствовала и предметом договора купли-продажи недвижимости на торгах спорный земельный участок не являлся.

Между тем, эти выводы суда апелляционной инстанции сделаны без учета того, что ФИО2 являлась собственником земельного участка до 18 декабря 2013 г. Согласно договору купли - продажи нежилого здания от 18 декабря 2013 г. ФИО2 продала ООО «********» объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым № ... по адресу: .......... (п. 1.1.1 договора).

В соответствии с п. 1.3 договора одновременно с передачей права собственности на объект продавец (ФИО2) передала покупателю (ООО «********») право собственности на земельный участок под ним (т. 1 л.д. 13-15).

Однако ООО ********» не зарегистрировало переход права собственности на приобретенные здание и земельный участок, в связи с чем, ФИО2 обратилась в суд к ООО «********» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на нежилое здание.

Это решение суда было исполнено и 01 октября 2015 г. за ООО «********» зарегистрировано право собственности на нежилое здание (т. 1 л.д.9). Таким образом, на момент продажи нежилого здания с торгов, земельный участок под этим зданием принадлежал ООО «********» на праве собственности в силу закона.

Выводы суда апелляционной инстанции о ничтожности договора купли-продажи нежилого здания с торгов от 14 октября 2016 г., заключенного между ФИО1 и ООО «********», по тем основаниям, что отчуждение здания без соответствующего земельного участка противоречит требованиям закона, а также нарушает права собственника земельного участка ФИО2, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку по договору от 18 декабря 2013 г. ФИО2 продала ООО «********» не только нежилое здание, но и земельный участок под ним, что следует из содержания этого договора купли-продажи.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС(Я) от 05 декабря 2014 г. было отказано в удовлетворении иска ООО «********» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от 18 декабря 2013 г.

Вступившим в законную силу решением Якутского городского суда РС(Я) от 27 февраля 2015 г. было отказано в удовлетворении иска ООО «********» к ФИО2 о признании договора купли-продажи от 18 декабря 2013 г. незаключенным, взыскании неосновательного обогащения и убытков. Таким образом, сделка купли-продажи от 18 декабря 2013 г. между ФИО2 и ООО «********» по решению суда признана заключенной и соответствующей закону.

Частично удовлетворяя исковые требования ФИО1 о признании за ним права собственности на земельный участок, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 23 июня 2014 г.) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

При таких обстоятельствах, доводы кассационной жалобы о том, что при продаже в декабре 2013 г. нежилого здания ФИО2, которой на праве собственности принадлежали как нежилое здание, так и земельный участок, ООО «********» в связи с переходом права собственности на нежилое здание приобрело право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, и в связи с этим истец ФИО1 приобрел право собственности на соответствующую часть земельного участка, являются обоснованными.

Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции об отказе в иске противоречат правовому принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), свидетельствуют о неправильном применении норм материального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможны восстановление и защита прав и интересов истца, а также защита охраняемых законом публичных интересов, что является основанием для отмены состоявшегося судебного постановления и направления дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, пунктом 2 части 1 статьи 390 ГПК РФ, президиум Верховного Суда РС (Я)

П О С Т А Н О В И Л :

кассационную жалобу представителя истца по доверенности ФИО3 - удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РС (Я) от 25 февраля 2019 г. по данному делу отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Л.Е. Летучих