Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании по кассационной жалобе ФИО6 на решение Калининского районного суда Тверской области от 12.12.2016 и на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 06.04.2017 гражданское дело по иску ФИО6 к администрации МО «Черногубовское сельское поселение» Калининского района Тверской области о регистрации перехода прав на основании договора купли-продажи (купчая) земельного участка и жилого дома

заслушав доклад судьи Тверского областного суда Никитушкиной И.Н., президиум Тверского областного суда

установил:

решением Калининского районного суда Тверской области от 12.12.2016, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 06.04.2017, ФИО6 в удовлетворении иска отказано.

07.09.2017 ФИО6 обратилась в Тверской областной суд с кассационной жалобой на состоявшиеся по делу судебные акты, в которой просит об их отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В поданной жалобе кассатор, ссылаясь на обстоятельства дела, утверждает о нарушении судом норм материального права, указывая, что договор купли-продажи от 19.11.1998 был нотариально удостоверен, ее право собственности зарегистрировано в соответствии с действовавшим на момент заключения сделки порядком и до настоящего времени никем не оспаривается.

Для проверки доводов кассационной жалобы дело 15.09.2017 истребовано в Тверской областной суд, куда поступило 27.09.2017.

Определением судьи Тверского областного суда Никитушкиной И.Н. от 13.10.2017 жалоба ФИО6 передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиума Тверского областного суда.

В судебное заседание представители ответчика и третьего лица, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела, не явились, о причинах неявки президиум не уведомили, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем президиум счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. ФИО6 представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие с участием ее представителя Сафарян О.В.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя ФИО6 – адвоката Сафарян О.В., президиум Тверского областного суда пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как следует из материалов дела, 19.11.1998 между ФИО1, от имени которой на основании нотариально удостоверенной доверенности действовал ФИО2, и ФИО6 был заключен договор купли-продажи земельного участка, на основании которого ФИО6 приобрела земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 947 кв.м, кадастровый номер №, с размещенными на нем объектами недвижимости – одноэтажным кирпичным жилым домом, общей полезной площадью 86,1 кв.м., в том числе жилой площадью 52,2 кв.м, с хозпостройками.

Согласно пункту 1.2 договора отчуждаемый земельный участок принадлежит ФИО1 на праве собственности на основании свидетельства на право собственности на землю № 71, выданного Черногубовским сельским Советом Калининского района Тверской области от 10.10.1992 на основании решения Черногубовского сельского Совета Калининского района Тверской области № 5 от 10.10.1992, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.11.1998 за № согласно свидетельству о государственной регистрации права серии №, выданному Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Калининского района Тверской области 18.11.1998.

Принадлежность ФИО1 объектов недвижимости (жилого дома с надворными постройками) подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону, выданным Первой Калининской ГНК 27.05.1989 по реестру №, (дубликат выдан Центральной ГНК 13.11.1998 по реестру №), зарегистрированным в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.11.1998 за № согласно свидетельству о государственной регистрации права серии №, выданному МУП БТИ Калининского района 19.11.1998, что подтверждается справкой МУП БТИ Калининского района Тверской области № 6528 от 19.11.1998.

Расчет между сторонами произведен до подписания договора, претензий по расчетам стороны не имеют (пункт 2.2 договора).

Договор купли-продажи удостоверен 19.11.1998 нотариусом Калининского нотариального округа Тверской области ФИО3, зарегистрирован в реестре за №.

В тот же день сторонами был подписан передаточный акт, согласно которому ФИО6 приняла вышеуказанный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимости в собственность.

Согласно записи акта о смерти ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умерла ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 152).

Наследственное дело после смерти ФИО1 не заводилось (л.д. 168).

Из кадастровой выписки о земельном участке филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области от 24.02.2014 № следует, что правообладателем земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, является ФИО6 (л.д. 19).

Согласно полученной по запросу суда справке ГУП «Тверское областное БТИ» от 26.10.2016 право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО6 (л.д. 149).

Сообщениями от 30.12.2015 № и № ФИО6 отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес> по мотиву того, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка от 19.11.1998, представленный в качестве правоустанавливающего документа, не содержит отметки о регистрации в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Иных документов, подтверждающих наличие или возникновение права собственности на данный объект недвижимого имущества, на государственную регистрацию не представлено. По данным ЕГРП право собственности продавца (ФИО1) на объекты недвижимости не зарегистрировано (л.д. 59-60, 93-94).

Решением Калининского районного суда г. Твери от 31.07.2014 исковые требования ФИО6 к администрации МО Тверской области «Калининский район», администрации МО «Черногубовское сельское поселение» Калининского района Тверской области, ФИО1 о признании права собственности на земельный участок оставлены без удовлетворения. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из отсутствия в материалах дела правоустанавливающих документов, подтверждающих право ФИО1 на продажу спорного земельного участка.

Обращаясь в суд с данным иском, ФИО6 просила принять решение о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 19.11.1998, указав, что она не может произвести регистрацию своего права в ЕГРП в отсутствие ФИО1, о месте нахождения которой ей неизвестно, ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи нотариус проверил принадлежность продавцу отчуждаемого имущества.

В силу пункта 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона, которая в соответствии с пунктом 1 статьи 16 указанного закона осуществляется на основании заявления правообладателя.

Учитывая, что ФИО1 умерла ДД.ММ.ГГГГ, такая регистрация в настоящее время невозможна.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, указав, что при отсутствии у ФИО1 наследников отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности может быть обжалован в суд по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Не соглашаясь с таким суждением, судебная коллегия пришла к выводу о том, что обжалование действий государственного регистратора возможно в случае отказа в регистрации перехода права собственности в связи с отсутствием заявления продавца. В данном случае отказ в регистрации перехода права собственности, мотивированный непредставлением доказательств наличия права собственности продавца на спорные объекты недвижимого имущества, свидетельствует о наличии спора о праве, который не может быть разрешен путем предъявления иска о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Между тем, этот вывод судебной коллегии постановлен без учета положений части 5 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Из материалов дела следует, что подлинность нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 19.11.1998 ответчик сомнению не подвергал, равно как и право собственности ФИО6 на указанное выше недвижимое имущество.

Кроме того, данный вывод суда апелляционной инстанции нельзя признать основанным на законе и фактических обстоятельствах дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с пунктом 7 Порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 30.05.1993 № 503, право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.

Право собственности покупателя на землю регистрируется местной администрацией, при этом документ, удостоверяющий право собственности продавца на участок, утрачивает силу или в него вносятся необходимые изменения, а покупателю участка выдается документ, удостоверяющий право собственности на купленный участок.

Судебной коллегией не учтено, что согласно пункту 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей», свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.1992 № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Постановлением Губернатора Тверской области от 13.11.1998 № 778 до создания учреждения юстиции Тверской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тверской области контроль за соблюдением правил введения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним был возложен на Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Тверской области, государственное предприятие «Тверьоблинвентаризация».

Свидетельство о государственной регистрации права ФИО1 на земельный участок в <адрес> выдано 18.11.1998 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Калининского района, а свидетельство о государственной регистрации права на жилой дом по тому же адресу – 19.11.1998 МУП «Бюро технической инвентаризации Калининского района», то есть уполномоченными на то органами.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона (до 31.01.1998), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца (пункт 62 указанного постановления Пленума).

В связи с изложенным вывод о невозможности защиты прав ФИО6 путем предъявления иска о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество противоречит приведенным положениям закона.

Допущенные при рассмотрении дела нарушения норм материального и процессуального права следует признать существенными, повлиявшими на исход дела и подлежащими устранению путем отмены обжалуемых судебных актов с направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Тверского областного суда

постановил:

решение Калининского районного суда Тверской области от 12.12.2016 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 06.04.2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Калининский районный суд Тверской области.

Председательствующий А.Ю. Карташов