Гражданский кодекс часть 1

по кассационной жалобе адвоката Черновалюк М.З., представляющей по доверенности интересы ответчика ФИО1, рассмотрел гражданское дело по иску Окружной администрации г. Якутска к ФИО1, ФИО2 об оспаривании сделки купли- продажи и применении последствий недействительности сделки, встречному иску ФИО1 к Окружной администрации г. Якутска о понуждении к заключению договора купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Данилова А.Р., Президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия)

установил:

Окружная администрация города Якутска обратилась в суд с иском о признании недействительным, заключенного 14 июня 2013 г. между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 договора купли-продажи земельного участка общей площадью .......... кв. м., с кадастровым номером № ... и индивидуального жилого дома общей площадью .......... кв. м. адресу: .........., и применении последствий в виде возврата земельного участка в муниципальную собственность.

В обосновании исковых требований указано, что ранее заключенный между Окружной администрацией города Якутска и ФИО2 договор купли-продажи спорного земельного участка, был признан недействительным решением суда. В силу статей 167, 168 Гражданского кодекса РФ у ФИО2 не было права на его отчуждение, а ФИО1 не является добросовестным приобретателем, поскольку указанным решением суда установлено, что она знала об отсутствии объекта недвижимости - жилого дома, который приобрела по договору.

Ответчик ФИО1 заявила встречный иск о понуждении Окружной администрации города Якутска к заключению договора купли-продажи спорного земельного участка, указывая, что на спорном земельном участке расположен жилой дом, принадлежащий ей на праве собственности, поэтому, в силу статьи 36 Земельного кодекса РФ у нее имеется право на приобретение спорного земельного участка в собственность.

Решением Якутского городского суда Республика Саха (Якутия) от 27 октября 2014 г. в удовлетворении иска Окружной администрации города Якутска к ФИО1, ФИО2 об оспаривании сделки купли- продажи и применении последствий недействительности сделки - отказано.

Встречное исковое заявление ФИО1 к Окружной администрации города Якутска о понуждении к заключению договора купли-продажи - оставлено без рассмотрения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 19 января 2015 г. решение суда первой инстанции отменено и принято новое решение, которым исковые требования Окружной администрации города Якутска к ФИО1, ФИО2 - удовлетворены.

Судебная коллегия признала недействительным договор купли-продажи от 14 июня 2013 г. на земельный участок с кадастровым номером № ... и расположенный на нем жилой дом общей площадью .......... кв. м., с кадастровым номером № ..., расположенные по адресу: .........., заключенный между ФИО2 и ФИО1; обязал ФИО1 передать спорный земельный участок Окружной администрации г. Якутска; взыскала с ФИО2 в пользу ФИО1 все полученное по сделке в размере .......... рублей.

В кассационной жалобе, поступившей в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) 17 июня 2015 г., адвокат Черновалюк М.З., представляющая интересы ответчика ФИО1, ставит вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии, считая его незаконным и необоснованным.

По запросу судьи от 29 июня 2015 г. истребованное дело поступило в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) 03 июля 2015 г. и определением судьи Верховного Суда Республики Саха (Якутия) Николаева И.И. от 03 августа 2015 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Проверив материалы дела по доводам, изложенным в жалобе, суд кассационной инстанции находит, что имеются предусмотренные статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 19 января 2015 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции по настоящему делу.

Из представленных документов следует, что предметом спора по данному делу является сделка по заключению 14 июня 2013 г. между ФИО2 и ФИО1 Jl.Б. договора купли-продажи земельного участка общей площадью 591 кв. м., с кадастровым номером № ... и индивидуального жилого дома общей площадью .......... кв. м. адресу: ...........

Рассматривая и разрешая возникший правовой спор, суд первой инстанции отказал в иске, исходя из доводов, что оспариваемый договор купли-продажи соответствует требованиям действующего гражданского законодательства о порядке заключения, форме и условиях договора купли-продажи недвижимого имущества, прошел государственную регистрацию, в ходе которой Управлением Росреестра по Республике Саха (Якутия) была проведена правовая экспертиза документов, проверка законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов, установлено отсутствие противоречий между заявляемыми права и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверена действительность поданных заявителем документов, а также установлено отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Доказательств обратного истец в нарушение правил статьи 56 ГПК РФ не представил.

В связи с тем, что на момент совершения сделки по договору купли- продажи спорного земельного участка какие-либо ограничения или обременения по нему отсутствовали, суд первой инстанции признал покупателя ФИО1 добросовестным приобретателем и установил, что к ней не может быть применен правовой механизм, установленный пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ (последствия недействительности сделки).

На спорном земельном участке с кадастровым номером № ... имеется жилой дом и ему присвоен кадастровый номер № ..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 июля 2014 г. сделана запись регистрации № ....

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение о признании недействительным договора купли-продажи от 14 июня 2013 г. на спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом, заключенный между ФИО2 и ФИО1, применив последствия недействительности сделки, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в апелляционном определении от 19 января 2015 г. свои выводы обосновала вступившим в законную силу решением Якутского городского суда от 22 ноября 2013 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 03 февраля 2014 г., которым по делу по иску Окружной администрации города Якутска к ФИО2 суд признал недействительным договор № ... купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: .........., заключенный 19 июня 2012 г. между Окружной администрацией и ФИО2

Вместе с тем, судебное постановление суда апелляционной инстанции вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения.

Ссылаясь на состоявшееся ранее решение суда, суд апелляционной инстанции исходил из того, что обстоятельства, установленные этим решением, имеют преюдициальное значение для разрешения спора, возникшего по данному делу.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Между тем, ссылаясь только на преюдициальность решения ранее рассмотренного дела, которым рассматривался спор по одному объекту недвижимости - земельному участку, судебная коллегия необоснованно переложила в настоящем рассматриваемом деле силу преюдициальности ранее вынесенного решения суда на правовой спор по сделке другого объекта недвижимости - жилого дома.

Окружная администрация города Якутска не являлась стороной по договору купли-продажи жилого дома от 14 июня 2013 г., в связи с чем правила, содержащиеся в статье 167 Гражданского кодекса РФ (общие положения о последствиях недействительности сделки), в данном случае по сделке купли-продажи жилого дома не могут быть применены.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

В обоснование своих выводов о применении к ответчику ФИО1 положений статьи 302 Гражданского кодекса РФ (истребование имущества от недобросовестного приобретателя) судебная коллегия, помимо доводов о преюдициальности ранее вынесенного судебного постановления, привела также новые доказательства, добытые в судебном заседании суда апелляционной инстанции - пояснения Черновалюк М.З., представляющей интересы ответчика ФИО1, о наличии в момент заключения спорных договоров на земельном участке вместо ранних построек только фундамента от старого дома.

Принятие нового доказательства судом апелляционной инстанции в нарушение части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ не оформлено путем вынесения определения, что не может быть признано допустимым доказательством (ст.60 ГПК РФ).

Другие дополнительные доказательства обстоятельств, на которые стороны ссылаются как на основания своих требований и возражений, суду апелляционной инстанции не были представлены. При этом в нарушение пункта 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия не привела в апелляционном определении мотивы, по которым пришла к своим выводам о несогласии с доводами и выводами суда первой инстанции, которые были сделаны на основе исследований и оценки представленных в материалах дела доказательств.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Как видно из материалов дела, выводы суда первой инстанции об отказе в иске основаны на следующих исследованных в судебном заседании доказательствах.

Судом установлено, что деревянный жилой дом, 1993 года постройки, общей площадью .......... кв.м, по адресу: .........., ФИО2 приобрела по договору купли-продажи от 20 сентября 2002 г. от Общества с ограниченной ответственностью «********» (л.д.99-100).

По распоряжению .......... города Якутска Т. от 30 августа 2006 г. № ... Департамент имущественных отношений мэрии города Якутска в лице ..........К. по договору от 30 августа 2006 г. передал ФИО2 в аренду земельный участок из земель поселений под кадастровым номером № ..., находящийся по адресу: .........., площадью .......... кв.м, под индивидуальный жилой дом (л.д.71, 79-81).

По распоряжению .......... города Якутска П. от 28 мая 2012 г. № ... Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска в лице ..........М. по договору купли-продажи от 19 июня 2012 г. передал в собственность ФИО2 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № ..., находящийся по адресу: .........., для использования под индивидуальный жилой дом (л.д.45-51).

По договору купли-продажи от 14 июня 2013 г. ФИО2 через А. (по доверенности) произвела отчуждение земельного участка и жилого дома по указанному выше адресу ФИО1 (л.д.34-38).

Все приведенные выше сделки, в том числе и право собственности ФИО2 на земельный участок, зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 11-14).

Согласно статье 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. В ч. 1 п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ также говорится, что лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно абзацу 2 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ в случае возникновения спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных Государственного реестра, (в данном случае орган местного самоуправления, предоставивший в аренду земельный участок, затем - в собственность) не вправе ссылаться на соответствующие данные о недостоверности.

При изложенных обстоятельствах, установленных на основании исследованных полно и всесторонне в судебном заседании доказательств, оцененных с соблюдением статей 12 и 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции со ссылкой на положения статей 301 и 302 Гражданского кодекса РФ пришел к обоснованному выводу о том, что на момент заключения ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи 14 июня 2013 г. какие-либо ограничения или обременения на спорном земельном участке отсутствовали, в связи с чем к покупателю спорного земельного участка не могут быть применены правовые последствия пункта 2 статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

Тем более, решение суда, на которое суд апелляционной инстанции ссылается как на судебный акт, имеющий преюдициальную силу (решение Якутского городского суда от 22 ноября 2013 г.), был постановлен позже - после совершения оспариваемых сделок 14 июня 2013 г.

Статьей 302 Гражданского кодекса РФ установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

По смыслу приведенной правовой нормы, у добросовестного приобретателя собственник вправе изъять имущество только в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Как разъяснено в пункте 39 1 Установления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

В данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, спорный земельный участок выбыл из обладания по воле собственника - по гражданско- правовому договору, одной из сторон которой выступил орган местного самоуправления.

В связи с этим суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что права лица, считающего себя законным правообладателем указанного имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна путем подачи виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.

Содержащиеся в статье 167 Гражданского кодекса РФ общие положения о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, - по их конституционно-правовому смыслу в нормативном единстве со статьями 166 и 302 Гражданского кодекса РФ - не могут распространяться на добросовестного приобретателя, если это непосредственно не оговорено законом (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан ФИО3, ФИО4, 3. ФИО5, ФИО6 и ФИО7»).

Кроме того, согласно кадастровому паспорту здания от 06 июня 2014 года № ..., следует, что на спорном земельном участке имеется двухэтажный жилой дом, общей площадью .......... кв. м., ему присвоен кадастровый номер № ..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 июля 2014 г. сделана запись регистрации № .... Доказательств обратного истцом в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено.

Из мотивировочной части апелляционного определения следует, что суд второй инстанции в нарушение требований пункта 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса РФ не привел мотивы, опровергающие приведенные выше судом первой инстанции доводы о добросовестности приобретения спорного земельного участка, на основе которых суд пришел к выводу об отказе в иске Окружной администрации города Якутска, а также отсутствует ссылка на законы, на основании которых может быть прекращено право собственности ответчика ФИО1 на имущество - возведенный ею жилой дом.

Из документов, представленных стороной ответчика, следует, что старый жилой дом на момент отчуждения от ФИО2 к ФИО1 не был снят с технического учета и после его сноса на месте старого фундамента ФИО1 возведен жилой дом на отведенном для строительства участке. Дом (как объект права) введен в гражданский оборот в соответствии с нормой ст. 219 Гражданского кодекса РФ и потому к нему не могут быть предъявлены претензии по признакам самовольной постройки (ст. 222 Гражданского кодекса РФ).

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается. В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ принудительное отчуждение недвижимого имущества производится в связи с изъятием участка (статья 239).

Спорный земельный участок относится к землям поселений с целевым назначением под индивидуальное жилое строительство. Статья 239 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли. В данном случае спорный земельный участок для государственных или муниципальных нужд не изымается, а обстоятельства для суждения о ненадлежащем использовании земли добросовестным приобретателем ФИО1 отсутствуют, поскольку оно используется ответчиком по целевому назначению - под индивидуальное жилое строительство.

Допущенные судом нарушения норм процессуального права (части 1 ст. 327.1, пункта 6 части 2 ст. 329 ГПК РФ) не могут быть признаны формальными, поскольку они в последующем привели к нарушению и неправильному применению норм материального права, которые регулируют возникшие правоотношения. Эти нарушения повлияли на исход дела, законно и обоснованно разрешенного судом первой инстанции, и без их устранения невозможно восстановление и защита нарушенных прав ответчика ФИО1 (ст. 387 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Верховного Суда Республики Саха (Якутия)

постановил:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 19 января 2015 г. по данному делу отменить и оставить в силе решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 27 октября 2014 г.

..........

Председатель Верховного Суда

Республики Саха (Якутия) ФИО8