Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу исполнительного директора некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее по тексту НО «ГЖФ при Президенте РТ») ФИО2 на решение Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 27 ноября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 31 января 2013 года по делу по иску ФИО3, ФИО4, действующих также в интересах несовершеннолетних ФИО5, ФИО3, к обществу с ограниченной ответственностью «Центр информационных ресурсов жилищно-коммунального хозяйства и строительства» муниципального образования «Лениногорский муниципальный район» (далее по тексту ООО «ЦИР ЖКХ»), обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищный сервис» (далее по тексту ООО «УК «Жилищный сервис»), НО «ГЖФ при Президенте РТ» о признании незаконными действий управляющей компании, выразившихся во взыскании оплаты по капитальному ремонту, и возмещении излишне уплаченных коммунальных платежей.

Заслушав доклад по делу судьи Верховного Суда Республики Татарстан А.Х. Валиуллина, выслушав объяснения представителя НО «ГЖФ при Президенте РТ» ФИО6 в поддержку доводов жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 и ФИО4, действующие также в интересах несовершеннолетних ФИО8, обратились к ООО «ЦИР ЖКХ», ООО «УК «Жилищный сервис», НО «ГЖФ при Президенте РТ» с иском о признании незаконными действий управляющей компании, выразившихся во взыскании оплаты по капитальному ремонту, и возмещении излишне уплаченных коммунальных платежей.

В обоснование указывалось, что 24 октября 2006 года истцы заключили с социально-ипотечным производственным кооперативом (далее по тексту СИПК) «Строим будущее», действующим от имени НО «ГЖФ при Президенте РТ», договор социальной ипотеки на квартиру <адрес> в доме <адрес> по улице <адрес> г. Лениногорска Республики Татарстан, по условиям которого переход права по оформлению квартиры в собственность осуществляется после внесения гражданином 100% «задатка» за жилое помещение. Начиная с 01 августа 2007 года ООО «УК «Жилищный сервис» в счетах-квитанциях на оплату коммунальных услуг выставляется отдельная графа платы на капитальный ремонт жилого дома, которую истцы оплачивали.

Жилое помещение истцам на праве собственности не принадлежит, они являются её нанимателями до полной уплаты стоимости квартиры по договору социальной ипотеки, в связи с чем истцы просили признать незаконными действия управляющей компании по взысканию оплаты за капитальный ремонт жилого дома, взыскать солидарно с ООО УК «Жилищный сервис» и НО «ГЖФ при Президенте РТ» уплаченные платежи по капитальному ремонту дома в сумме 15270 рублей 22 копейки.

Ответчики иск не признали.

Решением Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 27 ноября 2012 года, оставленным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 31 января 2013 года без изменения, иск удовлетворен частично. Взимание ООО «УК «Жилищный сервис» с истцов платы на капитальный ремонт жилого здания признано незаконным. На управляющую компанию возложена обязанность исключить из платы за коммунальные услуги расходы по капитальному ремонту жилого здания. С ООО «УК «Жилищный сервис» и НО «ГЖФ при Президенте РТ» в солидарном порядке взыскана в пользу истцов уплаченная за период с февраля 2009 года по июнь 2012 года сумма расходов по капитальному ремонту жилого здания в размере 15270 рублей 22 копеек, возмещены судебные расходы. В удовлетворении требований к ООО «ЦИР ЖКХ» отказано.

В кассационной жалобе, поступившей в Верховный Суд Республики Татарстан 26 апреля 2013 года, ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений и вынесении нового решения об отказе в иске.

Судьей Верховного Суда Республики Татарстан 30 апреля 2013 года для проверки доводов жалобы дело истребовано и 16 мая 2013 года оно поступило в Верховный Суд Республики Татарстан. Определением судьи от 30 мая 2013 года кассационная жалоба исполнительного директора НО «ГЖФ при Президенте РТ» с делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции Верховного Суда Республики Татарстан.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит решение районного суда и апелляционное определение подлежащими частичной отмене по следующим основаниям.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Из материалов дела следует, что 24 октября 2006 года семья В-вых заключила договор социальной ипотеки с СИПК «Строим будущее», действовавшим в интересах НО «ГЖФ при Президенте РТ», в отношении вышеуказанной квартиры, по условиям которого переход права собственности на квартиру осуществляется после внесения за неё 100% «задатка». При этом истцы вправе использовать выбранную «будущую собственную квартиру» до приобретения права собственности на нее при условии увеличения суммы «задатка», обеспечивающего приобретение «права использования» «неоплаченных квадратных метров».

Истцами стоимость квартиры не выплачена, право собственности на занимаемое жилое помещение за ними не зарегистрировано.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, а судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда, исходили из того, что истцы являются нанимателями занимаемого ими по договору социальной ипотеки жилого помещения, при этом в силу закона обязанность по несению расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется исключительно на собственников жилых помещений с момента возникновения права собственности на квартиру. При вынесении оспариваемых постановлений суды руководствовались положениями статей 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту ЖК РФ).

Вместе с тем, при вынесении постановлений судебные инстанции не учли, что НО «ГЖФ при Президенте РТ», являясь правообладателем жилого дома <адрес>, 06 октября 2009 года заключила с ООО «УК «Жилищный сервис» договор управления многоквартирными жилыми домами, в соответствии с которым управляющая компания приняла на себя обязательства, в том числе по осуществлению начислений, сбору, перерасчету платежей за жилищно-коммунальные услуги, капитальный ремонт домов, по расчетам с поставщиками коммунальных услуг. Из положения пункта 4.3 договора следует, что расходование денежных средств, собранных управляющей компанией с будущих собственников помещений на капитальный ремонт, без согласования с НО «ГЖФ при Президенте РТ» не допускается.

Таким образом, между НО «ГЖФ при Президенте РТ» и истцами, проживающими в квартире на основании договора социальной ипотеки, не возникли правоотношения по социальному найму жилого помещения, которое в силу закона может быть приватизировано. Следовательно, правоотношения между НО «ГЖФ при Президенте РТ», действующей посредством ООО «УК «Жилищный сервис», и истцами регулируются положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) о договоре коммерческого найма (глава 35 ГК РФ), а не нормами ЖК РФ, регулирующими отношения социального найма жилого помещения.

В соответствии со статьей 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Согласно статье 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения.

Истцы и СИПК «Строим будущее», действующее от имени НО «ГЖФ при Президенте РТ», в пункте 3.1.10 договора социальной ипотеки согласовали обязанность истцов вносить плату за коммунальные услуги используемой квартиры. Следовательно, приобретая квартиру по договору социальной ипотеки в доме, правообладателем которого является НО «ГЖФ при Президенте РТ», истцы согласились с предусмотренными данным договором условиями об оплате коммунальных услуг, в состав которых агентским договором, заключенным между владельцем жилого дома и управляющей компанией, включены расходы на капитальный ремонт жилого дома.

При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций о наличии оснований для удовлетворения требований иска в части признания незаконным взимание ООО «УК «Жилищный сервис» с истцов платы на капитальный ремонт жилого дома, возложения на ООО «УК «Жилищный сервис» обязанности исключить из платы за коммунальные услуги расходы по капитальному ремонту жилого здания, а также взыскания в солидарном порядке с ООО «УК «Жилищный сервис» и НО «ГЖФ при Президенте РТ» в пользу истцов уплаченной за период с февраля 2009 года по июнь 2012 года суммы расходов по капитальному ремонту жилого здания нельзя признать законным, поскольку такие выводы сделаны при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, а также основаны на неправильном применении норм материального права, повлиявших на исход дела. Без устранения указанных нарушений невозможны восстановление и защита нарушенных прав НО «ГЖФ при Президенте РТ», в связи с чем состоявшиеся по настоящему делу судебные акты в указанной части подлежат отмене.

Поскольку судебными инстанциями допущена ошибка в применении норм материального права, все обстоятельства по делу установлены полно, президиум, в силу пункта 5 части 1 статьи 390 ГПК РФ, считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять в указанной части новое судебное постановление, которым отказать истцам в удовлетворении требований к ООО «УК « Жилищный сервис» и НО «ГЖФ при Президенте РТ» о признании незаконными оспариваемых действий управляющей компании и возмещении расходов по оплате на капитальный ремонт жилого дома.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388 и 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Верховного Суда Республики Татарстан

ПОСТАНОВИЛ:

решение Лениногорского городского суда Республики Татарстан от 27 ноября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 31 января 2013 года по данному делу отменить в части признания незаконным взимание обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищный сервис» с ФИО3, ФИО4 платы за капитальный ремонт жилого здания; возложения на общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищный сервис» обязанности исключить из платы за коммунальные услуги, взимаемой с ФИО3, ФИО4, расходы по капитальному ремонту жилого здания; взыскания в солидарном порядке с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Жилищный сервис» и некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» в пользу ФИО3, ФИО4 уплаченной за период с февраля 2009 года по июнь 2012 года суммы расходов по капитальному ремонту жилого здания в размере 15270 рублей 22 копеек, расходов по составлению искового заявления в сумме 2000 рублей и в возврат госпошлины 610 рублей 81 копейки.

Принять в данной части новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В остальной части указанные судебные акты оставить в силе.

Председательствующий /подпись/ И.И. Гилазов

Копия верна.

Судья Верховного Суда

Республики Татарстан А.Х. Валиуллин