Гражданский кодекс часть 1

СудьяСостав судебной коллегии	Кирилюк З.Л.Усова Е.Н. (докладчик)Шукенова М.А., Климова В.В.	Дело № 44-Г-а26/2018

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ПРЕЗИДИУМА ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

г. Омск 12 марта 2018 года

Президиум Омского областного суда в составе:

председательствующего Светенко Е.С.,

членов президиума Холодовой М.П., Масленкиной С.Ю., Гаркуши Н.Н.,

при секретаре Шихалевой С.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконными действий государственного органа, по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от <...>.

Заслушав доклад судьи Омского областного суда Емельяновой Е.В., президиум Омского областного суда

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в С. с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее Управление) о признании незаконными действий государственного органа, в обоснование указав, что <...> между ним и ЗАО «Алмазинвест» был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <...> на основании протокола о результатах проведения открытых торгов по лоту № <...> (публичное предложение № <...>) от <...>. <...> он направил в Управление документы на государственную регистрацию права собственности на указанный земельный участок, в удовлетворении которого ответом Управления от <...> отказано в связи с тем, что по сведениям ЕГРП в отношении указанного земельного участка <...> внесена запись о регистрации ипотеки в силу закона, которой обременено право собственности ЗАО «Алмазинвест» участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного дома, расположенного по адресу: <...> Также в отказе указано, что договор купли-продажи от <...> не содержит соответствующих записей о наличии зарегистрированных обременений на указанный земельный участок, хотя по сведениям ЕГРП строительство указанного жилого дома, осуществлялось на двух земельных участках: кадастровый № <...> и № <...>

Административный истец полагал данный отказ незаконным, поскольку нормы ФЗ от <...> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» содержат специальные правила и условия реализации имущества банкрота предусматривающие, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном ФЗ от <...> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» приводит к прекращению права залога. Данные нормы имеют приоритетный характер перед положениями Федерального закона от <...> № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем земельный участок с кадастровым номером № <...>, по его мнению, не обременен ипотекой и является свободным от прав третьих лиц. Определением Арбитражного ФИО2 области от <...> права застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу <...>, степенью готовности <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № <...>, переданы ЖСК «<...>», следовательно, подтвержден факт расположения указанного дома именно на земельном участке с кадастровым номером № <...>

Просил признать незаконным отказ Управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок, обязать административного ответчика осуществить государственную регистрацию за ним права на земельный участок; взыскать с административного ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Решением Первомайского районного суда г.Омска от <...> административное исковое заявление ФИО1 удовлетворено, признан незаконным отказ Управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью <...>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки, расположенный по адресу: <...> за ФИО1; на Управление возложена обязанность осуществить соответствующую государственную регистрацию права собственности; с Управления взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Принимая решение об удовлетворении иска, районный суд исходил из того, что состоявшиеся торги по продаже земельного участка с кадастровым номером № <...> и договор купли-продажи спорного участка, заключенный по результатам их проведения, в установленном законом порядке не оспорены и недействительными не признаны, продажа заложенного имущества повлекла прекращение права залога в отношении спорного имущества, а значит и обременения, которые в силу закона вытекают из залога также прекратились, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, признав отказ Управления в государственной регистрации права собственности на земельный участок незаконным.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от <...> решение Первомайского районного суда г. Омска от <...> отменено, в удовлетворении иска ФИО1 отказано. Руководствуясь п. 4 ч. 1 ст. 352 ГК РФ, ст. 2, 16, п. 1,2 ст. 17, абз.3 п.1 ст.13, ст. 20, п. 3 ст. 25.1 Федерального закона от <...> № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 1 ст. 126, п. 1 ст. 201.4, абз. 6 п. 3 статьи 201.10, п. 14 ст. 201.10 ФЗ от <...> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ч. 1 ст. 13, ч. 8.1 ст. 13 ФЗ от <...> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», п. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ, установив, что строительство объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу <...> осуществлялось на двух земельных участках с кадастровыми номерами № <...>, при этом передача прав застройщика ЖСК «<...>» на земельные участки осуществлены без межевания, приняв во внимание, что на момент рассмотрения заявления о регистрации за ЖСК <...> право аренды переданного им земельного участка с кадастровым номером № <...> не было зарегистрировано, а в удовлетворении иска конкурсного управляющего к ЖСК о возложении обязанности совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, а также права аренды земельного участка отказано, в то же время в отношении земельного участка общей площадью <...> с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <...> зарегистрировано обременение в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, судебная коллегия пришла к выводу о несоблюдении при продаже спорного земельного участка норм предусмотренных параграфом 7 главы 9 ФЗ от <...> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Кроме того, поскольку у регистрирующего органа отсутствовала информация о соблюдении прав участников долевого строительства при заключении договора купли-продажи земельного участка, судебная коллегия указала о том, что отказ в его регистрации основан на законе.

В кассационной жалобе, поступившей в Омский областной суд <...> (отправлена почтой <...>) ФИО1, не согласившись с апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от <...>, ставит вопрос о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании президиума Омского областного суда со ссылкой на законность решения С. первой инстанции, в части его выводов о том, что продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном ФЗ от <...> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», приводит к прекращению права залога.

На основании запроса судьи от <...> гражданское дело № <...> было истребовано, поступило в Омский областной суд <...>.

Определением судьи Омского областного суда Емельяновой Е.В. от <...> кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Омского областного суда.

Представители ЖСК «<...>» в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела не просили.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав ФИО1, участвующего в деле посредством видеоконференцсвязи и поддержавшего доводы жалобы, представителя Управления –ФИО3, согласившуюся с апелляционным определением, президиум Омского областного суда находит подлежащим отмене обжалуемое апелляционное определение по следующим основаниям.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 328 КАС РФ).

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

В соответствии со ст. 218 ч. 1 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, наделенного отдельными государственными или иными публичными полномочиями, если полагает, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Согласно ст. 4,16,17,20 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего в период спорных отношений, государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; а также не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Наложение новых арестов на имущество должника и иных ограничений распоряжения имуществом должника не допускается.

В силу ст. 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2).

Указанное также следует из постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (пункт 12).

Согласно ч. 1,14,15 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного пунктом 4 статьи 201.4 настоящего Федерального закона, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований о передаче жилых помещений.

Во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Таким образом, участники долевого строительства - контрагенты общества-банкрота реализуют свои права путем обращения в арбитражный суд с заявлениями о включении соответствующих требований в реестр требований кредиторов должника-застройщика в рамках дела о банкротстве общества.

Статья 201.14 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» прямо предусматривает возможность реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды).

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного С. от <...> в отношении ЗАО «Алмазинвест» введена процедура наблюдения сроком на 4 месяца.

Определением Арбитражного суда Омской области от <...> применены при банкротстве ЗАО «Алмазинвест» правила параграфа 7 Главы 9 ФЗ от <...> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Омской области от <...> ЗАО «Алмазинвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Сообщение об открытии в отношении должника конкурсного производства опубликовано в официальном печатном издании – газете «Коммерсантъ» № <...> от <...>.

<...> конкурсным управляющим ЗАО «Алмазинвест» утверждена ФИО4.

Из дела также следует, что ЗАО «Алмазинвест» на праве собственности принадлежал земельный участок общей площадью <...> с кадастровым номером № <...> расположенный по адресу: <...>, право собственности на данный участок возникло у ЗАО «Алмазинвест» <...> на основании договора купли-продажи от <...> (л.д.5-7 т.1).

Определением Арбитражного суда Омской области от <...> утверждено предложение конкурсного управляющего о порядке, сроках и условиях продажи имущества ЗАО «Алмазинвест» в рамках конкурсного производства, открытого на основании решения Арбитражного суда Омской области от <...>, согласно которому кредиторы приняли решение об установлении начальной цены продажи имущества, в том числе в отношении спорного земельного участка, по начальной цене <...>. Судебным актом определено, что торги по продаже имущества проводятся в форме аукциона по реализации имущества должника, в порядке предусмотренном Федеральным законом от <...> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (л.д.66-75 т.1).

С. также установлено, что по информации Департамента архитектуры Администрации г.Омска ЗАО «Алмазинвест» <...> и <...> соответственно было выдано разрешение на строительство Микрорайона «<...>» в виде комплекса жилых домов с подземным паркингом <...> на земельных участках с кадастровым номером № <...> площадью <...> и с кадастровым номером № <...> площадью <...>; а также строительство комплекса жилых домов по адресу: <...> на земельных участках с кадастровым номером № <...> площадью <...> и кадастровым номером № <...> площадью <...>

Определением Арбитражного ФИО2 области от <...> удовлетворено заявление конкурсного управляющего ЗАО «Алмазинвест» - о передаче ЖСК «<...>» прав застройщика на объект незавершённого строительства: <...> степенью готовности <...>, кадастровый № <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № <...> и права аренды данного земельного участка; а также о передаче ЖСК «<...>, <...> прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу <...> степенью готовности <...> кадастровый № <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № <...> и права аренды данного земельного участка.

<...> по результатам торгов с ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, принадлежащего ЗАО «Алмазинвест», площадью <...>, с кадастровым номером № <...> расположенного по адресу: <...>, подписан акт приема-передачи. Земельный участок приобретен по цене <...>. В договоре указано, что строений на участке нет.

<...> ЗАО «Алмазинвест», в лице конкурсного управляющего Гладкой У.В. и ФИО1 обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок.

При обращении в Управление ЗАО «Алмазинвест» в лице конкурсного управляющего Гладкой У.В. и ФИО1, последним был приложен пакет документов, в том числе, договор купли-продажи № <...> от <...>, акт приема передачи, позднее: объявление о проведении первых торгов, объявление о проведении повторных торгов, сообщение о результатах первых торгов, протокол об определении участников торгов, определение Арбитражного ФИО2 области от <...> по делу № <...>, письмо, в котором ФИО1 просил снять обременение с земельного участка, копия паспорта.

Согласно сведений Управления (л.д.1-98 т.2 выписка ЕГРП) <...> в отношении данного земельного участка с кадастровым номером № <...> внесены сведения об обременениях в виде ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства –Хепри Файненс Лимитед и ООО «Новый центр», объектами недвижимости являются как квартиры так и нежилые помещения в виде машиномест, расположенные по адресу: <...>

Согласно определению Арбитражного Суда от <...>, оставленным без изменения определением Восьмого Арбитражного Суда от <...>, конкурсное производство в отношении ЗАО «Алмазинвест» завершено, внесена запись в ЕГРЮЛ об исключении записи в отношении данного юридического лица. При этом арбитражными С. отклонены доводы кредитора –ООО «Новый центр» о преждевременности завершения процедуры банкротства, поскольку в деле о банкротстве не завершены все мероприятия конкурсного производства- а именно не осуществлены действия, направленные на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты незавершенного строительства и права аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, переданные ЖСК на основании определения С. от <...>.

Ввиду того, что в отношении данного земельного участка имеется актуальная запись о регистрации ипотеки в силу закона, которой обременено право собственности ЗАО «Алмазинвест» участниками долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <...>, кроме того, строительство данного жилого дома, осуществлялось на двух земельных участках - кадастровые номера № <...> однако земельный участок с кадастровым номером № <...> реализован с торгов путем проведения аукциона в виде самостоятельного лота, Управление отказало в государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции сделал вывод о том, что продажа заложенного имущества с торгов в рамках процедуры банкротства повлекла прекращение права залога, в связи с чем удовлетворил требования административного иска.

Отменяя решение суда, суд апелляционной инстанции указал, что поскольку имеются сведения об обременении участка договорами долевого участия, то отказ Управления основан на законе.

Вместе с тем, С. как первой, так и апелляционной инстанции в ходе рассмотрения дела не дана оценка тому обстоятельству, что согласно данных Департамента архитектуры администрации г.Омска строительство многоквартирного дома <...> должно было вестись на двух земельных участках с кадастровым номером № <...> площадью <...> и с кадастровым номером № <...> площадью <...> При передаче прав застройщика ЖСК «<...> арбитражным С. в определении от <...> указано о передаче права аренды ЖСК только в отношении участка с кадастровым номером № <...> площадью <...>

Делая выводы о нарушении прав участников долевого строительства и законности отказа Управления в регистрации права собственности, факты расположения многоквартирного дома по <...> на участке, приобретенном на торгах ФИО1, не выяснялись и на обсуждение сторон не ставились.

В судебном заседании президиума областного суда истец ФИО1 пояснил, что при приобретении спорного земельного участка он его фактически не осматривал, поскольку территориально находится в другом городе, представитель продавца направлял ему фотографии земельного участка, который имел фактические границы.

В соответствии со ст. 176 КАС РФ решение С. должно быть законным и обоснованным.

При таких обстоятельствах выводы судебной коллегии о законности отказа Управления в регистрации права собственности за истцом на спорный земельный участок на основании договора купли-продажи от 14.07.2016, со ссылкой на нарушение прав участников долевого строительства, при том, что данный договор купли-продажи недействительным не признан и заключен на основании определения Арбитражного Суда Омской области от 27.02.2015, Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в рамках реализации имущества должника, являются преждевременными.

Допущенные нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены постановления суда апелляционной инстанции.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 329 КАС РФ суд кассационной инстанции вправе отменить судебный акт суда первой, апелляционной или кассационной инстанции полностью либо в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд в ином составе судей.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, истребовать сведения о межевании земельных участков с кадастровым номером № <...> площадью <...> и с кадастровым номером № <...> площадью <...>., установить по проектной документации многоквартирного дома место его расположения на данных земельных участках, дать надлежащую правовую оценку этим фактическим обстоятельствам применительно к основаниям отказа Управления в регистрации права собственности от <...> и разрешить требования ФИО1 в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и подлежащими применению нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст.ст. 324, 329,330 КАС РФ, президиум Омского областного суда

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Омского областного суда от 07.06.2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции в ином составе судей.

Председательствующий Е.С. Светенко

Копия верна

Судья Омского областного суда Е.В. Емельянова

СудьяСостав судебной коллегии	ФИО5 ФИО6 (докладчик)Шукенова М.А., Климова В.В.	Дело № 44-Г-а26/2018

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ПРЕЗИДИУМА ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

Резолютивная часть

г. Омск 12 марта 2018 года

Президиум Омского областного суда в составе:

председательствующего Светенко Е.С.,

членов президиума Холодовой М.П., Масленкиной С.Ю., Гаркуши Н.Н.,

при секретаре Шихалевой С.В.,

Руководствуясь ст.ст. 324, 329,330 КАС РФ, президиум Омского областного суда

ПОСТАНОВИЛ:

Председательствующий Е.С. Светенко

СудьяСостав судебной коллегии	ФИО5 ФИО6 (докладчик)Шукенова М.А., Климова В.В.	Дело № 44-Г-а26/2018

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ПРЕЗИДИУМА ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

Резолютивная часть

г. Омск 12 марта 2018 года

Президиум Омского областного суда в составе:

председательствующего Светенко Е.С.,

членов президиума Холодовой М.П., Масленкиной С.Ю., Храменок М.Г, Гаркуши Н.Н.,

при секретаре Шихалевой С.В.,

Руководствуясь ст.ст. 324, 329,330 КАС РФ, президиум Омского областного суда

ПОСТАНОВИЛ:

Председательствующий Е.С. Светенко