Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по иску Б.Д., Б.Б., Г. к Территориальному управлению «Росимущество» по Республике Калмыкия, обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт М», Б.О., Б. о признании торгов по продаже недвижимого арестованного имущества недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании недвижимого имущества и погашении записи о регистрации права собственности в ЕГРП, переданное в Президиум Верховного Суда Республики Калмыкия определением судьи Сангаджиевой Б.Т. от 15 февраля 2016 года по кассационной жалобе истцов на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 августа 2015 года.

Заслушав доклад судьи Сангаджиевой Б.Т. об обстоятельствах дела, объяснения представителя истцов Б.Х., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения представителя Территориального управления «Росимущество» по Республике Калмыкия Т., представителя Б. - Х., представителя Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Калмыкия М., Президиум

у с т а н о в и л:

Б.Д. обратилась в суд с иском к ООО «Стандарт М» о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, мотивируя следующим. Решением Элистинского городского суда РК от 12 мая 2011 г., оставленным без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК от 16 июня 2011 г., отказано в удовлетворении иска О. к Г., Б.Д. и Б.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, находящуюся по адресу:г. Элиста, ** микр., д. **, кв. **. Этим же решением встречные исковые требования Г., Б.Б. и Б.Д. о признании договора об ипотеке недействительным и о прекращении регистрационной записи удовлетворены. Постановлением Президиума Верховного Суда РК от19 ноября 2011 г.решения судов первой и второй инстанций отменены, исковые требования О. к Г., Б.Д. и Б.Б. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований о признании договора об ипотеке недействительным и о прекращении регистрационной записи, отказано. Обращено взыскание на квартиру, принадлежащую на праве общей долевой собственности Г., Б.Д. и Б.Б. по 1/3 доли,расположенную по адресу:г. Элиста, ** микр., д. **, кв. **. В июле 2014 г.ей стало известно о том, что постановлением судебного пристава-исполнителя от 25 июля 2013 г.в отношении должника Г. квартира передана на торги. Постановления в отношении иных должников не выносились, то есть в нарушение принятого судебного решения квартира была передана на реализацию как единый объект недвижимости, без указания доли должников. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16 октября 2013 г.была снижена цена имущества, переданного на реализацию на 15%. ООО «Нептун» после получения распоряжения судебного пристава-исполнителя опубликовало в СМИ извещение о проведении 4 декабря 2013 г. первичных торгов по реализации квартиры. Торги были признаны не состоявшимися ввиду отсутствия заявок.1 апреля 2014 г. ТУ «Росимущество» по РК поручило ООО «Стандарт М» реализовать квартиру на вторичных торгах. Указанное юридическое лицо в нарушение сроков, предусмотренных Законом об ипотеке, 5 апреля 2014 г. опубликовало извещение о реализации спорной квартиры на торгах 7 мая 2014 г.В указанной публикации квартира заявлена единым лотом, без обозначения долей. 7 мая 2014 г.были проведены вторичные торги по реализации квартиры. Всего три доли в праве общей долевой собственности на квартиру реализованы на общую сумму*** руб., то есть по*** руб.за долю. Считает, что данная цена не соответствует настоящей рыночной стоимости недвижимого имущества, которая составляет*** руб. Полагает, что неполучение копий решений, выносимых в рамках исполнительного производства, нарушило ее права на обжалование проведенной оценки. Кроме того, имущество передано на реализацию фактически в октябре 2013 года, однако продано было лишь 7 мая 2014 г., спустя 7 месяцев. На основании изложенного, Б.Д. просила суд признать недействительными торги от 7 мая 2014 г. по продаже арестованного имущества, расположенного по адресу:г. Элиста, ** микр., д. **, кв. **. Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Элиста, ** микр., д. **, кв. **, заключенный 13 мая 2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в РК в лице генерального директора ООО «Стандарт М»Н.. и Б.О.

28 января 2015 г. в Элистинский городской суд РК поступило исковое заявление Б.Б. и Г. к ООО «Стандарт М» о признании торгов недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, в котором по тем же основаниям новыми истцами ответчику предъявлены аналогичные требования.

Определением Элистинского городского суда РК от 30 января 2015 г. вышеуказанные гражданские дела объединены в одно производство с присвоением единого номера.

27 февраля 2015 г. Б.Д., Б.Б., Г. уточнили заявленные исковые требования, дополнительно привлекли в качестве ответчиков по объединённому гражданскому делу ТУ «Росимущество» по РК,Б., Б.О. Кроме заявленных ранее требований просили истребовать от приобретателя по договору купли-продажи от 10 июля 2014 г.Б.и возвратить в общую долевую собственность Г., Б.Д., Б.Б. квартиру, расположенную по адресу:г. Элиста, ** микр., д. **, кв. **.Также просили суд погасить записи в ЕГРП о регистрации права Б.на указанную квартиру. Пояснили, чтоБ.О. по договору купли-продажи продала Б. спорную квартиру. Полагают, что при приобретении квартирыБ. знал о судебных спорах в отношении недвижимого имущества.

8 апреля 2015 г.истцы вновь уточнили заявленные исковые требования, дополнительно привлекли в качестве ответчика Б. и исключили из числа ответчиковБ. Просили суд признать торги от 07 мая 2014 г. недействительными по продаже арестованного имущества, расположенного по адресу: г. Элиста, ** микр., д. **, кв. **; признать договор купли-продажи квартиры, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия в лице генерального директора ООО «Стандарт М»Н. и Б.О. от13 мая 2014 г. недействительным; истребовать от приобретателя по договору купли-продажи от29 января 2015 г.Б. и возвратить спорную квартиру в общую долевую собственность Г., Б.Д., Б.Б.; погасить запись в ЕГРП о регистрации права Б. на спорную квартиру и регистрации ограничения (обременения) права – ипотеки в силу закона от 4 марта 2015 г.

Решением Элистинского городского суда РК от 12 мая 2015 г. исковые требованияБ.Д.,Б.Б.,Г. к ТУ «Росимущество» по РК, ООО «Стандарт М»,Б.О.,Б.о признании торгов по продаже недвижимого арестованного имущества недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании недвижимого имущества и погашении записи о регистрации права собственности в ЕГРП удовлетворены. Признаны недействительными торги от7 мая 2014 г.по продаже арестованного имущества. Признан недействительным договор от13 мая 2014 г.купли-продажи квартиры, расположенной по адресу:г. Элиста, ** микр., д. **, кв. **, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Калмыкия в лице генерального директораН. иБ.О. Истребована от приобретателя по договору купли-продажи от29 января 2015 г. Б. и возвращена в общую долевую собственностьГ., Б.Д., Б.Б. квартира, расположенная по адресу:г. Элиста, ** микр., д. **, кв. **. Погашена запись№*** от4 марта 2015 г.в Едином государственной реестре прав, о регистрации права Б.на квартиру, расположенную по адресу: г. Элиста, ** микр., д. **, кв. **, и запись регистрации ограничения (обременения) права – ипотека в силу закона№*** от4 марта 2015 г.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 августа 2015 года решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 12 мая 2015 года отменено. В удовлетворении исковых требований Б.Д., Б.Б., Г. к Территориальному управлению «Росимущество» по Республике Калмыкия, Обществу с ограниченной ответственностью «Стандарт М», Б.О., Б. о признании торгов по продаже недвижимого арестованного имущества недействительными, признании договора купли-продажи квартиры недействительным, истребовании недвижимого имущества и погашении записи о регистрации права собственности в ЕГРП отказано.

11 декабря 2015 года в Верховный Суд Республики Калмыкия поступила кассационная жалоба истцов, в которой поставлен вопрос об отмене апелляционного определения и оставлении в силе решения суда первой инстанции. Указывают, что нарушение порядка проведения торгов является основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При проведении торгов по продаже квартиры были допущены нарушения закона. Так, извещение о проведении торгов не было размещено на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (www.torgi.gov.ru), не было размещено на официальном сайте организатора торгов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (ООО «Стандарт М») и не было опубликовано им в периодическом печатном издании, определяемом Правительством Российской Федерации. Кроме того, в силу п. 4 ст. 449.1 ГК РФ извещение о проведении публичных торгов не позднее чем за тридцать дней до их проведения подлежит опубликованию на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство (на сайте Федеральной службы судебных приставов). Указанные нарушения закона привели к ограничению круга лиц, заинтересованных в принятии участия в торгах. Также были допущены нарушения при определении цены продаваемого объекта. В материалах дела имеется лишь отчет № Н-00011/2011 г. по определению стоимости объекта недвижимости, составленный 22 февраля 2011 года, согласно которому рыночная стоимость оцениваемой квартиры составляет *** руб. При определении цены продаваемого объекта судебным приставом-исполнителем принята во внимание оценка имущества, произведенная ООО «Атлант оценка» от 22 апреля 2014 года, согласно которой стоимость квартиры составляет *** руб. В материалах дела заключение ООО «Атлант отсутствует. Оценка квартиры, произведенная ООО «Атлант оценка» не соответствует рыночной стоимости, существенно занижена. Кроме того, данная оценка была произведена специалистом-оценщиком ООО «Атлант оценка» в г. Москве, без выезда к месту оцениваемой квартиры и без ее осмотра. Выставление на торги имущества по явно заниженной цене является нарушением правил проведения торгов. Копии постановления судебного пристава-исполнителя ЭГОСП УФССП России по РК от 3 июня 2013 года о принятии отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества ООО «Атлант оценка» должникам не направлялись, в связи с чем они были лишены возможности его обжалования. Противоправность действий судебного пристава-исполнителя, выразившаяся в не извещении о проводимых исполнительных действиях и не направлении соответствующих документов в адрес должника, которые в том числе, привели к реализации арестованного имущества Б.Д. по заниженной цене установлена апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК от 23 октября 2014 года. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора. Установление задатка в размере 10% от начальной продажной цены заложенного имущества является нарушением части статьи 57 Закона об ипотеке. В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. На день окончания приема заявок для участия в торгах - 5 мая 2014 года в ООО «Стандарт М» поступило две заявки: от Б.О. и Б.Б.К. Судом апелляционной инстанции было установлено, что они являются бывшими супругами и проживают по одному адресу. На торгах был сделан всего один шаг, то есть Б.Б.К. фактически участия в торгах не принимал. Совершение несколькими участниками аукциона (торгов) действий, согласованных в интересах одного из них, с которым в итоге заключается договор купли-продажи, и направленных на создание лишь видимости состязательности и торговой активности на аукционе, в результате чего фактическая цена реализации отклонилась в худшую для должника сторону от того уровня, который сформировался бы без таких действий, свидетельствует о злоупотреблении правом путем манипулирования цен. Если такие обстоятельства установлены, суд вправе признать торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи недействительным и применить последствия их недействительности.

Дело истребовано судом для проверки в кассационном порядке.

29 декабря 2015 года дело поступило в суд кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Президиум Верховного Суда Республики Калмыкия не находит оснований для ее удовлетворения по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции не были допущены.

Согласно ч. 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Организация и порядок проведения торгов определены положениями статьи 448 Гражданского кодекса.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Изучение материалов дела показало, что при проведении оспариваемых торгов не было допущено нарушений, которые могли бы повлиять на итоги конкурса.

Так, довод кассационной жалобы о ненадлежащем извещении организатором торгов об их проведении, не соответствует установленным обстоятельствам дела.

Согласно ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом (пункт 1); публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (пункт 2); организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (пункт 3).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 3 июня 2013 г. принят отчет ООО «Атлант оценка» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которому стоимость имущества составила *** руб.

18 июля 2013 г.в соответствии с договором поручения, заключенным между УФССП России по РК и ТУ Росимущества в РК, направлена заявка на организацию реализации имущества путем проведения торгов трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу:г. Элиста, ** микр., д. **, кв. **.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 25 июля 2013 г. указанная квартира передана в ТУ Росимущества в РК на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона. В связи с тем, что первичные торги, проводимые ООО «Нептун», были признаны несостоявшимися в виду отсутствия заявок, постановлением судебного пристава-исполнителя от 16 октября 2013 г. цена спорной квартиры была снижена на 15% до*** руб. 1 апреля 2014 года Управление поручило осуществить реализацию арестованного имущества ООО «Стандарт М».

Из материалов дела следует, что извещение о проведении торгов было опубликовано ООО «Стандарт М» в газете «Хальмг Унн» 5 апреля 2014 года, а также размещено на официальном сайте в сети «Интернет» http://torgi.gov.ru/. Извещение содержало сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, а также сведения о начальной цене, размере задатка.

Следовательно, к указанной информации имелся свободный доступ, и потенциальные покупатели могли получить информацию о назначенных торгах по спорному имуществу.

Довод кассационной жалобы о продаже спорного имущества по заниженной цене, несостоятелен, поскольку постановления судебного пристава-исполнителя от 3 июня и 25 июля 2013 года никем не обжаловались, на момент рассмотрения настоящего дела являлись актуальными. Сведений, опровергающих оценку недвижимого имущества, проведенную ООО «Атлант оценка», либо свидетельствующих о ее ложности или заниженном размере оценки, истцами не представлено и судом не установлено.

Допущенные при подаче заявок нарушения, связанные размером задатка, носят формальный характер и по смыслу ст. 449 ГК РФ не являются обстоятельствами, с которыми закон связывает возможность признания торгов недействительными.

Также необходимо отметить, что доводы кассационной жалобы в совокупности не подтверждают нарушение норм права, которые были предметом рассмотрения судом и получили соответствующую правовую оценку, и по существу сводятся к несогласию заявителей с оценкой доказательств, данной судебной коллегией, и установленными фактическими обстоятельствами дела.

Между тем, такие доводы не могут быть предметом рассмотрения Президиума Верховного Суда Республики Калмыкия.

При таких данных оснований для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РК от 22 августа 2013 года не имеется.

Руководствуясь ст. 388, п. 1 ч. 1 ст. 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Верховного суда Республики Калмыкия

п о с т а н о в и л :

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 25 августа 2015 года оставить в силе, кассационную жалобу Б.Д., Б.Б., Г. - без удовлетворения.

Председательствующий В.Л. Петренко