Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании 8 августа 2018 г. гражданское дело № 2-2925/2017 по иску Лазаревой Е. В. к Орлатому Н. Л., ИП Малкову С. В. о расторжении договора купли-продажи, расторжении договора проката индивидуального сейфа, по встречному иску Орлатого Н. Л. к Лазаревой Е. В. об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности,

на основании кассационной жалобы Орлатого Н. Л. и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 27 июля 2018 г. о передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,

заслушав доклад судьи Санкт-Петербургского городского суда Бакуменко Т.Н., объяснения ответчика Орлатого Н.Л., представителя ответчика Орлатого Н.Л. - Васильевой И.Ф.,

установил:

Лазарева Е.В. обратилась в суд с иском к Орлатому Н.Л., в котором просила расторгнуть договор купли-продажи от 15 октября 2016 г. <...> доли в праве общей собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, расторгнуть возмездный договор проката №... индивидуального сейфа №..., заключенный 15 октября 2016 г. между ИП Малковым С.В., Орлатым Н.Л. и Лазаревой Е.В., разрешить Лазаревой Е.В. допуск в индивидуальный сейф и произвести выемку пакета № 1, запретить Орлатому Н.Л. допуск в индивидуальный сейф.

В обоснование заявленных требований указала, что 15 октября 2016 г. между ней и Орлатым Н.Л. оформлен договор купли-продажи <...> доли в праве общей собственности на квартиру, которые принадлежат Орлатому Н.Л., остальные <...> доли принадлежат ей. Нотариально удостоверенный договор купли-продажи доли квартиры подан в Управление Росреестра Санкт-Петербурга для регистрации перехода права собственности через многофункциональный центр Кировского района.

Для осуществления расчетов между сторонами и ИП Малковым С.В. заключен возмездный договор проката индивидуального сейфа. Из уведомления Управления Росреестра ей стало известно о приостановлении государственной регистрации перехода прав на недвижимость до 1 декабря 2016 г., по причине проведения проверки ГУМВД России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в отношении действий Орлатого Н.Л. 9 декабря 2016 г. она обратилась в многофункциональный центр с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате поданных на регистрацию документов, однако ей было отказано, регистрация права приостановлена до 10 апреля 2017 г. Сроки для регистрации права для истца являются существенными, во внесудебном порядке обязательства сторон не прекращены, заложенные ею денежные средства не получены.

Орлатый Н.Л. обратился со встречным иском к Лазаревой Е.В., просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности <...> доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, указав, что между сторонами заключен договор купли-продажи указанных долей, договор по аренде индивидуального сейфа, поданы документы в регистрирующий орган для осуществления регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Однако ответчик уклоняется от заключения договора, поскольку именно по ее заявлению правоохранительными органами проводилась проверка, касающаяся спорного объекта недвижимости.

Решением Кировского районного суда Санкт–Петербурга от 5 декабря 2017 г. Лазаревой Е.В. отказано в удовлетворении требований о расторжении договора купли продажи <...> доли квартиры по адресу: <адрес>, заключенного сторонами 15 октября 2016 г., и расторжении договора проката индивидуального сейфа.

Орлатому Н.Л. отказано в удовлетворении встречного иска о государственной регистрации перехода права собственности.

18 июня 2018 г. Орлатым Н.Л. подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить состоявшиеся судебные постановления в части отказа в удовлетворении иска Орлатого Н.Л., принять по делу новое решение.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 25 июня 2018 г. гражданское дело истребовано из Кировского районного суда Санкт-Петербурга, которое поступило в Санкт-Петербургский городской суд 16 июля 2018 г.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 27 июля 2018 г. кассационная жалоба с гражданским делом передана на рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Лица, участвующие в деле, извещены о дате рассмотрения дела судом кассационной инстанции надлежаще, в судебное заседание не явились, однако президиум считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие, поскольку в силу части 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации их неявка не препятствует рассмотрению дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Санкт-Петербургского городского суда находит кассационную жалобу ответчика подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а так же защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судом, 15 октября 2016 г. между Орлатым Н.Л. и Лазаревой Е.В. подписан договор, по которому Орлатый Н.Л. продает Лазаревой Е.В. принадлежащую ему на праве собственности <...> долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>

Пунктом 4 договора стороны предусмотрели, что отчуждаемая доля квартиры продается за <...> руб., которые Лазарева Е.В. обязуется уплатить Орлатому Н.Л. в течение одного банковского дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю квартиры.

Стороны договорились, что отчуждаемая квартира не находится в залоге у Орлатого Н.Л.

В материалах дела имеется договор проката индивидуального сейфа №..., заключенный 15 октября 2016 г. между Орлатым Н.Л., Лазаревой Е.В. и ИП Малковым С.В., в дополнительном соглашении от 15 октября 2016 г. к которому указано, что в сейф №... вложены два пакета № 1- 21752247 и № 2- 1066483.

28 декабря 2016 г. пакет № 1 – 21752247 заменен на 23456219.

Пакет № 1 получает клиент № 1 Лазарева Е.В., пакет № 2 клиент № 2 Орлатый Н.Л.

Объектами, за которые производится расчет с использованием сейфа, являются объекты: № 1- <...> доли квартиры <адрес>; объект № 2 – <...> доли земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>; № 3 <...> доля жилого дома, находящегося по адресу: <адрес>.

Собственником указанных объектов до отчуждения является Орлатый Н.Л., после отчуждения собственником станет Лазарева Е.В.

15 октября 2016 г. Орлатый Н.Л. через многофункциональный центр Кировского района г.Санкт-Петербурга подал заявление о государственной регистрации права собственности в отношении <...> доли квартиры <адрес>.

15 октября 2016 г. Лазарева Е.В. подала через многофункциональный центр Кировского района г.Санкт-Петербурга заявление о регистрации права собственности в отношении <...> доли квартиры № <адрес>.

02 ноября 2016 г. Управление Росреестра сообщило Лазаревой Е.В. о том, что государственная регистрация перехода права собственности приостановлена до 1 декабря 2016 г., в связи с поступившим в адрес Росреестра сообщением о проведении в отношении Орлатого Н.Л. проверки относительно совершаемых им сделок с недвижимостью.

30 ноября 2016 г. Орлатый Н.Л. подал заявление о приостановлении государственной регистрации в связи со сбором недостающих документов на срок до 28 февраля 2017 г.

6 декабря 2016 г. Орлатый Н.Л. подал заявление о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации.

8 декабря 2016 г. Лазарева Е.В. подала заявление о возврате документов без проведения государственной регистрации.

10 января 2017 г. Лазарева Е.В. подала заявление о приостановлении государственной регистрации.

11 февраля 2017 г. Лазарева Е.В. подала документы о прекращении осуществления государственной регистрации.

6 апреля 2017 г. Лазарева Е.В. подала документы о приостановлении государственной регистрации.

Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу регистрационные действия приостанавливались до 1 декабря 2016 г.;12 января 2017г., 10 апреля 2017г.

Уведомлением Росреестра от 1 марта 2017 г. сторонам сообщено об отказе в государственной регистрации права собственности на жилое помещение.

Письмом от 13.04.2017, направленным Управлением Росреестра Лазаревой Е.В., подтверждено решение Управления об отказе в совершении регистрационных действий в отношении объекта недвижимости.

Суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к выводу о том, что существенно изменившихся обстоятельств или иных обстоятельств, в соответствии с которыми договор купли-продажи может быть расторгнут, Лазаревой Е.В. не представлено. Проверка, осуществляемая правоохранительными органами в отношении Орлатого Н.Л., существенно изменившимся обстоятельством не является, поскольку противоправность каких-либо действий в отношении принадлежащего Орлатому Н.Л. имущества не подтверждена, из заключенного договора не усматривается, что срок заключения договора являлся для сторон существенным, приостановка действий по регистрации была вызвана обращениями Лазаревой Е.В.

Отказывая в удовлетворении встречного иска Орлатого Н.Л., суд пришел к выводу о том, что иск предъявлен к ненадлежащему ответчику.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в части разрешения первоначального и встречного исков. При этом указал, что оснований для регистрации перехода права собственности не имеется, поскольку стороны не исполнили договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры сторонами не подписан, между тем данное обстоятельство является юридически значимым в силу части 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Президиум Санкт-Петербургского городского суда считает, что выводы суда апелляционной инстанции в части встречного иска Орлатого Н.Л. сделаны с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее нормативные акты приводятся в редакциях, действующих на момент возникновения спорных правоотношений).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 постановления N 10/22, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно пункту 4 договора купли-продажи от 15 октября 2016 г. <...> доля квартиры продается за <...> руб., которые покупатель обязуется выплатить продавцу в течение одного календарного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю квартиры.

Пунктом 5 указанного договора купли-продажи предусмотрено, что продавец обязуется передать долю квартиры покупателю в течение одного дня со дня государственной регистрации перехода права собственности.

Договором проката индивидуального сейфа, дополнительным соглашением к нему предусмотрено, что аренда сейфа производится в целях проведения взаиморасчетов, в том числе за <...> доли квартиры. В обоснование иска Лазарева Е.В. ссылалась на то, что ею в целях расчетов с Орлатым Н.Л. в сейф помещен пакет с денежными средствами.

Таким образом, стороны предусмотрели порядок расчетов, передачи имущества, совершили действия к исполнению договора купли-продажи, заключив договор аренды банковского сейфа, в который истец поместила пакет с денежными средствами, причитающимися ответчику, однако судебными инстанциями данные обстоятельства не были приняты во внимание.

Отказывая в удовлетворении иска Лазаревой Е.В. и встречного иска Орлатого Н.Л., суд фактически уклонился от разрешения спора, между тем пришел к выводу о том, что оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется, каких-либо препятствий для регистрации перехода права собственности, за исключением передачи квартиры, суд не установил.

Судом не принято во внимание, что в соответствии с пунктом 5 договора купли-продажи продавец обязуется передать долю квартиры покупателю в технически исправном состоянии и надлежащего качества в течение одного календарного дня с момента государственной регистрации перехода права собственности. Судом не дана оценка доводам ответчика о том, что истец проживает в спорном жилом помещении, где ей на праве собственности принадлежит <...> доли и фактически <...> доли, принадлежащие ответчику, находятся в её владении и пользовании, поскольку ответчик в квартире не проживает.

При таких обстоятельствах, постановления судебных инстанций в части разрешения встречного иска Орлатого Н.Л. нельзя признать законным, они приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможна защита нарушенных прав и законных интересов истца, что согласно статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений в части встречного иска Орлатого Н.Л.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, разрешить исковые требования на основании норм материального и процессуального права, подлежащих применению к спорным отношениям, и в соответствии с установленными обстоятельствами.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Кировского районного суда Санкт–Петербурга от 5 декабря 2017 г., апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 22 марта 2018 г. в части отказа в удовлетворении встречного иска Орлатого Н. Л. - отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Кировский районный суд г. Санкт-Петербурга в ином составе судей.

Председательствующий А.В.Лаков