Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску И.Э.П. к Обществу с ограниченной ответственностью «Б» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве № 7 от 9 июля 2009 г. в размере 52186 руб., переданное в Президиум Верховного суда Республики Калмыкия определением судьи Верховного суда РК Шихановой О.Г. от 27 сентября 2010 г. по надзорной жалобе ООО «Б» на кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от 22 июля 2010 г.

Заслушав доклад судьи Шихановой О.Г. об обстоятельствах дела, объяснения представителя ООО «Б» А.С.Н., поддержавшего доводы жалобы, возражения истицы И.Э.П., Президиум

у с т а н о в и л:

И.Э.П. обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Бетонинвест» (далее - ООО «Б») о взыскании излишне уплаченных денежных средств, ссылаясь на то, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве от 09 июля 2009 г. № 7 и дополнительным соглашением к нему от 14 декабря 2009 г. ООО «Б» обязано было в срок не позднее 4 квартала 2009 г. передать ей в собственность квартиру № 24 в доме № 35 «А» на восьмом микрорайоне г. Элисты Республики Калмыкия, состоящую из двух жилых комнат. По условиям договора общая площадь квартиры определяется по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок с учётом площади балкона и предварительно составляет 60,99 кв.м., которая может быть уточнена после обмеров, произведённых Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по РК (далее БТИ, орган технической инвентаризации). Согласно п. 4.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора составляла 1183206 руб. и включала в себя стоимость 60,99 кв.м. из расчёта 19400 руб. за один квадратный метр. Свои обязательства по инвестированию строительства жилья она выполнила своевременно и в полном объёме. При передаче ей по акту от 31 декабря 2009 г. объекта долевого строительства выяснилось, что после обмера, произведённого органом технической инвентаризации общая площадь квартиры уменьшилась и с учётом лоджий составила 58,3 кв.м., без учёта лоджий - 53,6 кв.м. Поэтому ответчик должен возвратить излишне уплаченные деньги по договору в размере 52186 руб.

В судебном заседании истица И.Э.П. и ее представитель - адвокат М.Н.М. поддержали заявленные требования, также просили взыскать с ООО «Б» расходы на оплату услуг представителя в размере 6000 руб.

Представитель ООО «Б» А.О.А. иск не признал.

Решением Элистинского городского суда РК от 18 июня 2010 г. в удовлетворении указанных исковых требований И.Э.П. отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от 22 июля 2010 г. решение суда первой инстанции отменено, иск И.Э.П. удовлетворен. С ООО «Б» в пользу И.Э.П. взысканы излишне уплаченные денежные средства по договору участия в долевом строительстве № 7 от 9 июля 2009 г. в размере 52186 руб. и расходы по оплате услуг представителя 3000 руб.

В надзорной жалобе и дополнение к ней представитель ООО «Б» А.С.Н. просит отменить кассационное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции, поскольку площадь квартиры определялась без учета понижающих коэффициентов. Полагает, что суд неправомерно применил к спорным правоотношениям положения Инструкции «О проведении учета жилищного фонда РФ» и СНиП 2.08.01-89. Указанная Инструкция используется лишь для целей статистического учета и технической инвентаризации, а СНиП 2.08.01.-89 утратил силу и с 1 октября 2003 г. действует СНиП 31-03-2003, который не содержит правил о применении понижающих коэффициентов при определении площади объекта долевого строительства. Договор долевого строительства не имеет условия, что установление площади построенной квартиры будет определяться в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда и связи с этим площадь квартиры может быть изменена. Истица при заключении договора осознавала, что площадь объекта долевого строительства будет определяться без понижающих коэффициентов по внутреннему контуру стен.

В связи с тем, что при рассмотрении надзорной жалобы возникли сомнения в законности оспариваемого определения, дело было истребовано в Верховный суд РК и определением судьи Шихановой О.Г. от 27 сентября 2010 года дело передано в Президиум.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Президиум Верховного суда Республики Калмыкия находит их обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения при рассмотрении данного дела судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда РК были допущены.

Удовлетворяя иск, суд кассационной инстанции руководствовался п.п. 4, 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 г. № 2300-I, Инструкцией «О проведении учета жилищного фонда в РФ», утвержденной приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству № 37 от 4 августа 1998 г., Приложением 2 к СНиП 2.08.01.-89 «Правила подсчета площади квартир в домах и общежитиях, жилой площади общежитий, площади жилых зданий, площади помещений, строительного объема, площади застройки и этажности жилых зданий» и исходил из того, что проектно-сметная документация и договор об участии в долевом строительстве, заключенный с истицей, не предусматривающие при определении общей площади квартиры применение понижающих коэффициентов к лоджиям, не соответствуют действующим строительным нормам и правилам. Ответчик как исполнитель услуг, исходя из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках предоставляемых в сфере строительства услуг, перед подписанием договора должен был ознакомить гражданина - участника долевого строительства не только с проектно-сметной документацией на жилой дом, но и с действующими строительными нормами и правилами, согласно которым при подсчете общей площади квартиры включаемая в нее площадь лоджий учитывается с понижающим коэффициентом, а также поставить его в известность о включении в договор условия о необходимости полной оплаты площади двух лоджий без учета такого коэффициента, что противоречит СНиП, предоставив ему тем самым возможность компетентного выбора: заключать договор на таких условиях либо отказаться от его заключения.

С этими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.

В соответствии с п. 4 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. № ФЗ-214 договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно Постановлению Госстроя от 23 июня 2003 г. № 109 с 1 октября 2003 г. приняты и введены в действие строительные нормы и правила «Здания жилые многоквартирные» 31-01-2003 и признаны не действующими на территории Российской Федерации СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания».

Согласно п. 1.1. СНиП 31-01-2003 настоящие нормы и правила распространяются на проектирование и строительство вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных жилых зданий высотой до 75 м, общежитий квартирного типа, а также жилых помещений, входящих в состав помещений зданий другого функционального назначения.

В соответствии с п. 4.1. СНиП 31-01-2003 строительство жилых зданий должно осуществляться по проекту в соответствии с требованиями настоящих строительных норм и правил и других нормативных документов, устанавливающих правила проектирования и строительства, на основании разрешения на строительство. Правила определения площади застройки и этажности зданий при проектировании приведены в приложении В.

В силу Приложения В к указанному СНиП площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением. Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.

Таким образом, площадь объекта долевого строительства определяется в соответствии проектной документацией. Правила проектирования регулируются СНиП 31-03-2003, согласно которому площадь застройки измеряется без

применения понижающих коэффициентов. Применение Инструкции о проведении учета жилищного фонда для определения площади квартиры возможно лишь в целях статистического и инвентаризационного учета.

Как видно из материалов дела, между ООО «Б» и И.Э.П. заключен договор долевого строительства от 9 июля 2009 г. № 7., согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Дома передать Квартиру Участнику долевого строительства, а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Квартиру при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Дома (п. 3.1.). Проектно-сметная документации объекта долевого строительства разработана в 2005 г.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно п. 1.1. договора о долевом участии от 9 июля 2009 г. общая площадь квартиры (объекта долевого строительства) будет определяться согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок с учетом площади балкона и предварительно составляет 60,99 кв.м. Общая площадь квартиры может быть уточнена после получения обмеров, произведенных Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» по Республике Калмыкия.

Из пунктов 4.1. и 5.3. указанного договора следует, что стоимость квартиры на момент заключения Договора составляла 1183206 руб. В указанную сумму включена стоимость 60,99 кв.м., из расчета 19400 руб. за один квадратный метр. Размер денежных средств, подлежащих уплате Участником для создания Объекта долевого строительства, определенный п. 4.1. договора, являлся фиксированным и изменению не подлежал.

В силу п. 1 ст. 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно передаточному акту от 31 декабря 2009 г. ООО «Б» передало, а И приняла объект долевого строительства: квартиру № 24, общей площадью с учетом лоджии 58, 3 кв.м., без учета лоджии 53,6 кв.м., расположенную на 5 этаже в пятиэтажном жилом доме по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, 8 микрорайон, д. 35 «а». Из п. 3 передаточного акта следует, что участник долевого строительства приняла квартиру и претензий не имела.

В соответствии с техническим паспортом, составленным Филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию на 22 октября 2009 г., площадь указанной квартиры вместе с лоджиями с учетом понижающего коэффициента 0,5 составляет 58,3 кв.м., без учета понижающего коэффициента – 63 кв.м.

Следовательно, истице фактически передана квартира вместе с лоджиями общей площадью 63 кв.м., с учетом понижающего коэффициента – 58,3 кв.м.

Президиум считает, что ООО «Б» надлежащим образом выполнило свои обязательства перед И, поскольку договор не содержал условий о расчете за лоджию с применением понижающего коэффициента. Для определения площади квартиры применение Инструкции о проведении учета жилищного фонда (утв. приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. № 37) возможно лишь в целях статистического и инвентаризационного учета.

Довод истицы о том, что СНиП 31-01-2003 является недействующим актом, как не прошедший государственную регистрацию в Министерстве юстиции РФ, несостоятелен. В соответствии с п. 15 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 04.05.07 N88 не подлежат представлению на государственную регистрацию технические акты (ГОСТы, СНиПы, тарифно-квалификационные справочники, формы статистического наблюдения и т.п.), если они не содержат нормативных предписаний. СНиП 31-03-2003, состоящий из технических норм, государственной регистрации не подлежит и является действующим правовым актом.

Согласно ст. 307 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку обязательства ООО «Б» по договору долевого участия, заключенному между ответчиком и истцом выполнены надлежащим образом, оснований для удовлетворения иска не имеется и оспариваемое определение подлежит отмене.

Таким образом, допущенные судом второй инстанции нарушения норм материального права в силу ст. 387 ГПК РФ являются существенными, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможно восстановление нарушенных прав ООО «Б».

На основании изложенного кассационное определение подлежит отмене, а решение суда первой инстанции – оставлению в силе.

Руководствуясь ст. ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум Верховного суда Республики Калмыкия

п о с т а н о в и л :

Кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РК от 22 июля 2010 г. отменить и оставить в силе решение Элистинского городского суда РК от 18 июня 2010 г.

Надзорную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Б» удовлетворить.

Председательствующий Е.Э. Дакинов