Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел кассационную жалобу кассационную жалобу представителя ООО «ПензаМолИнвест» Калякиной О.Г., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, на решение Белинского районного суда Пензенской области от 14 марта 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 17 мая 2016 года по делу по иску Климашова В.А., Кочкина Н.В., Курбакова В.Н., Курбаковой В.П., Жигуновой Р.Е., Курбакова В.В., Грибковой Т.А., Грибкова В.И., Гусыниной А.А., Малахова С.Е., Кузнецова С.П., Курбаковой В.Ф., Гуськова В.П., Дроздова А.А., Елистратова В.А., Жиляковой М.А., Кочкиной Л.П., Жилякова И.С., Дроздовой Л.Д., Кочкина А.В. и Кочкиной Н.А. к ООО «ПензаМолИнвест» о расторжении договора аренды земельного участка, переданную определением судьи Пензенского областного суда Гараевой Е.Д. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Заслушав доклад судьи Пензенского областного суда Гараевой Е.Д., объяснения представителя ООО «ПензаМолИнвест» Калякиной О.Г., действующей на основании доверенности от <данные изъяты> и поддержавшей доводы кассационной жалобы, Дроздовой Л.Д. и ее представителей Барашкиной Ю.Н. и Канеевой Э.А., действующих на основании доверенностей от <данные изъяты> соответственно, и Кочкиной Н.А., просивших оставить принятые по делу судебные постановления без изменения, и представителей истцов Саблиной Е.В., просившей оставить судебные постановления без изменения, президиум

у с т а н о в и л:

Валуева К.Н., Грибков В.И., Грибкова Т.А., Гурьев А.И., Гусынина А.А., Гусынина С.А., Гуськов В.П., Дроздов А.А., Дроздова Л.Д., Ежова Е.Д., Елистратов В.А., Жигунова Р.Е., Жиляков И.С., Жилякова М.А., Жилякова Т.А., Кичатова Т.П., Климашев В.А., Климашева М.Ф., Климашов А.Г., Климашов В.А., Костин В.В., Костин Н.В., Костина А.П., Кочкин В.Ф., Кочкин Н.В., Кочкина Л.П., Кочкина Н.А., Крехтунов А.В., Кузнецов А.П., Кузнецов В.С., Кузнецов С.П., Курбаков В.В., Курбаков В.Н., Курбаков Н.А., Курбакова В.П., Курбакова В.Ф., Майоров В.В., Майоров С.В., Малахов С.Е. (всего 39 человек) являлись сособственниками земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3349000 кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, адрес (описание местоположения): установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание сельской администрации. Участок находится примерно в 3,2 км от ориентира по направлению на юг. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

1 сентября 2008 года указанные выше лица через своего представителя Майорова В.В., действующего на основании выданных ими доверенностей, заключили с ООО «ПензаМолИнвест» договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 49 лет. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Пензенской области 10 января 2009 года.

В 2015 году Дроздова Л.Д. приобрела доли указанного выше земельного участка у собственников Валуевой К.Н., Гурьева А.И., Гусыниной С.А., Ежовой Е.Д., Жиляковой Т.А., Кичатовой Т.П., Климашова А.Г., Климашева В.А., Климашевой М.Ф., Костина В.В., Костина Н.В., Костиной А.П., Кочкиной Н.А., Крехтунова А.В., Кузнецова А.П., Кузнецова В.С., Курбакова Н.А., Майорова В.В., Майорова С.В.

Наследниками Кочкина В.Ф. стали два человека: Кочкин А.В. и Кочкина Н.А.

Грибков В.И., Грибкова Т.А., Гусынина А.А., Гуськов В.П., Дроздов А.А., Дроздова Л.Д., Елистратов В.А., Жигунова Р.Е., Жиляков И.С., Жилякова М.А., Климашов В.А., Кочкин А.В., Кочкин Н.В., Кочкина Л.П., Кочкина Н.А., Кузнецов С.П., Курбаков В.В., Курбаков В.Н., Курбакова В.П., Курбакова В.Ф. и Малахов С.Е. (всего 21 человек) обратились в суд с иском к ООО «ПензаМолИнвест» о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением арендатором условий договора.

В обоснование исковых требований истцами указано на то, что о нахождении земельного участка в аренде ООО «ПензаМолИнвест» им стало известно только в конце 2010 года. По условиям договора аренды (пункт 3.3) расчет арендной платы производится один раз в год в период с 10 по 30 октября. Однако в 2010 году они получили только половину размера, указанного в пункте 3.1 договора фуражного зерна, поскольку, как сообщил представитель ответчика, в связи с неблагоприятными погодными условиями у них нет возможности выполнить данное условие договора и выдать им весь объем зерна.

В марте 2011 года они предложили ООО «ПензаМолИнвест» расторгнуть договор аренды в связи с тем, что им не выплачивается арендная плата, в отношении них выносятся судебные приказы о взыскании налогов и, самое главное, что земельный участок арендатором не обрабатывается и зарастает деревьями, от чего ответчик отказался и для обработки земельного участка передал его в субаренду КФХ Б.., который и приводил участок в состояние, пригодное для его использования для сельскохозяйственного производства.

В марте 2014 года они получили из Межрайонной ИФНС России № 2 по Пензенской области уведомления о предоставлении декларации 3-НДФЛ за 2013 год, в которых было указано, что ими был получен доход от сдачи в аренду земли ООО «<данные изъяты>» в размере <данные изъяты>., в связи с чем предлагалось представить декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц с суммы полученного дохода в размере <данные изъяты>.

В апреле 2014 года истцы предприняли меры к изменению условий договора аренды, между сторонами договора была достигнута договоренность об уменьшении срока аренды, признании недействительными пунктов договора о взыскании с арендодателей штрафов, а также об изменении подсудности споров по договору. Однако подписать данное дополнительное соглашение ответчик отказался.

Кроме этого, при заключении договора аренды собственники проживали в сельской местности, имели подсобные хозяйства, а потому оплата аренды зерном их устраивала. На сегодняшний день часть истцов переехали жить и работать в г.Пензу и другие города. Проживающие в сельской местности собственники не имеют подсобного хозяйства, что подтверждается справками из сельсовета. С учетом данных обстоятельств получение арендной платы зерном стало истцам невыгодно. Арендодатели обращались к арендатору с просьбой пересмотреть пункт, касающийся арендной платы, но получили отказ.

По мнению истцов, они исполнили свои обязательства по договору и предоставили ответчику участок для сельскохозяйственного производства. Ответчик же существенно нарушает условия договора.

Так, в разделе 3 договора «Размер и расчет арендной платы» указано, что расходы, связанные с уплатой налоговых и иных платежей за указанный земельный участок, уплачиваются арендатором (пункт 3.2). Однако на протяжении всего срока действия договора арендатор нарушает указанное условие. Земельный налог за участок уплачивается не за всех собственников, а если уплачивается, но с большими задержками, из-за чего собственникам участка начисляются пени. На сегодняшний день у всех собственников имеется задолженность по налогам.

Кроме этого, истцы не получают того дохода, на который они рассчитывали при заключении договора. На сегодняшний день арендатор получает доход от сдачи участка в субаренду, а собственники участка несут убытки, поскольку вынуждены самостоятельно оплачивать земельный налог и пени за просрочку, которая образовалась из-за ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств по договору.

После подписания договора аренды обстоятельства для собственников изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы они могли это разумно предвидеть, то договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В целях досудебного урегулирования спора истцы обращались к ответчику с предложением от 31 августа 2015 года о расторжении договора аренды от 1 сентября 2008 года. Кроме того, ответчику предлагалось погасить имеющуюся перед истцами задолженность по оплате земельного налога и пеней, начисленных за просрочку оплаты. 17 октября 2015 года истцы повторно обратились к ответчику с предложением о расторжении договора (с описью вложенных документов). Предложения были получены ответчиком, однако информация о результатах их рассмотрения истцу не поступала. К моменту обращения в суд обязательства по оплате ответчиком не исполнены.

Просили суд расторгнуть договор аренды от 1 сентября 2008 года земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3349000 кв.м.

Решением Белинского районного суда Пензенской области от 14 марта 2016 года исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3349000 кв.м, заключенный 1 сентября 2008 года между ООО «ПензаМолИнвест» и истцами, и прекращено ограничение (обременение) права в виде аренды указанного земельного участка.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 17 мая 2016 года решение Белинского районного суда Пензенской области от 14 марта 2016 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель ООО «ПензаМолИнвест» Калякина О.Г. просит принятые по делу судебные постановления отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истребованное по запросу судьи Пензенского областного суда от 17 октября 2016 года дело поступило в Пензенский областной суд 20 октября 2016 года. Определением судьи Пензенского областного суда от 11 ноября 2016 года кассационная жалоба представителя ООО «ПензаМолИнвест» Калякиной О.Г. с гражданским делом передана для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В поступивших в президиум областного суда возражениях представитель истцов Саблина Е.В., действующая на основании доверенностей, просит оставить принятые по делу судебные постановления без изменения.

Грибков В.И., Грибкова Т.А., Гусынина А.А., Гуськов В.П., Дроздов А.А., Елистратов В.А., Жигунова Р.Е., Жиляков И.С., Жилякова М.А., Климашов В.А., Кочкин А.В., Кочкин Н.В., Кочкина Л.П., Кузнецов С.П., Курбаков В.В., Курбаков В.Н., Курбакова В.П., Курбакова В.Ф. и Малахов С.Е., надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем президиум областного суда на основании статьи 385 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы представителя ООО «ПензаМолИнвест» Калякиной О.Г., возражения представителя истцов Саблиной Е.В., президиум областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Статья 611 ГК РФ устанавливает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судов в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как усматривается из материалов дела, 1 сентября 2008 года сособственники (39 человек) через своего представителя М., действующего на основании выданных ими доверенностей, заключили с ООО «ПензаМолИнвест» договор аренды земельного участка с кадастровым номером № категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, сроком на 49 лет. Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Пензенской области 10 января 2009 года.

Разделом 3 «Размер и расчет арендной платы» договора аренды земельного участка стороны предусмотрели, что арендная плата за пользование земельным участком составляет 400 кг фуражного зерна в год за каждую земельную долю (пункт 3.1). Расходы, связанные с уплатой налоговых и иных платежей за указанный земельный участок, уплачиваются арендатором (пункт 3.2). Расчет арендной платы производится один раз в год в период с 10 по 30 октября каждого календарного года (пункт 3.3).

Разрешая дело, суд признал установленным и исходил из того, что ответчик ООО «ПензаМолИнвест» ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства по договору аренды земельного участка, а именно: в 2010 году арендодатели получили половину размера арендной платы в виде фуражного зерна, указанного в пункте 3.1 договора; ответчик несвоевременно уплачивал за истцов земельный налог; в 2010 - 2012 годы земельный участок ответчиком по его назначению не использовался и не обрабатывался для возделывания сельскохозяйственных культур, а потому удовлетворил требования истцов о расторжении договора земельного участка от 1 сентября 2008 года.

С указанными выводами согласился и суд апелляционной инстанции, признав доводы апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований к расторжению договора аренды земельного участка необоснованными.

Однако с выводами судов первой и апелляционной инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны без учета положений гражданского и налогового законодательства, что привело к неправильному определению юридически значимых обстоятельств по делу.

Так, в соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Удовлетворяя требования истцов, суд признал доказанными доводы истцов о ненадлежащем исполнении арендатором условий договора в части обязанности по арендной плате. При этом суд исходил из того, что между сторонами по делу сложился определенный порядок по реализации обязанности арендатора по уплате налогов за земельный участок: арендодатели собирают и передают арендатору налоговые уведомления для оплаты, однако ответчик реестр по учету данных налоговых уведомлений не вел, сверку по налоговым платежам не проводил, что привело к тому, что с 2009 года в отношении истцов налоговыми органами начисляются пени за несвоевременную уплату земельного налога.

Однако при этом суд вопреки требованиям статьи 198 ГПК РФ не указал в решении норму материального права, согласно которой на арендатора возлагается обязанность по сбору налоговых уведомлений, ведению их реестра и сверке по налоговым платежам арендодателей. Договором аренды земельного участка от 1 сентября 2008 года таких обязанностей арендатора не предусмотрено.

Кроме этого, в материалах дела отсутствуют сведения о датах направления (передачи) арендодателями арендатору документов налоговых органов, подтверждающих расходы, связанные с уплатой налоговых и иных платежей за земельный участок, и доказательств этого, тогда как они являются юридически значимыми обстоятельствами при разрешении вопроса об исполнении арендатором принятых на себя обязательств.

Суд при исследовании договора аренды земельного участка руководствовался положениями части 2 статьи 431 ГК РФ.

Вместе с тем, в соответствии с требованиями статьи 198 ГПК РФ суд не указал в решении свои мотивы, по которым он пришел к выводу о том, что буквальное значение условий договора аренды земельного участка от 1 сентября 2008 года не позволяет определить содержание договора, а именно пункта 3.2 договора, в связи с чем при разрешении дела руководствовался положениями части 2 статьи 431 ГК РФ.

Кроме этого, судом при разрешении возникшего между сторонами спора не учтено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (часть 1 статьи 8 ГК РФ).

Так, пунктом 3.2 договора аренды земельного участка предусмотрена обязанность арендатора уплачивать расходы, связанные с уплатой налоговых и иных платежей за указанный земельный участок.

Статья 57 Конституции Российской Федерации обязывает каждого платить законно установленные налоги и сборы.

Конституционный Суда Российской Федерации в своем Определении от 22 января 2004 года № 41-О указал, что в порядке реализации указанного выше конституционного требования абзацем первым пункта 1 статьи 45 НК РФ устанавливается, что налогоплательщик обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах. При этом нормы главы «Представительство в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах» НК РФ допускают участие налогоплательщика в отношениях, регулируемых законодательством о налогах и сборах, через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено данным Кодексом (пункт 1 статьи 26); уполномоченным представителем налогоплательщика признается физическое или юридическое лицо, уполномоченное налогоплательщиком представлять его интересы в отношениях с налоговыми органами (таможенными органами, органами государственных внебюджетных фондов); и другое.

Из пункта 1 статьи 45 НК РФ во взаимосвязи с положениями его главы 4 вытекает, что по своему содержанию оспариваемая норма не препятствует участию налогоплательщика в налоговых правоотношениях как лично, так и через представителя. Однако представитель налогоплательщика должен обладать соответствующими полномочиями либо на основании закона или учредительных документов, либо в силу доверенности, выданной в порядке, установленном гражданским законодательством Российской Федерации. Кроме того, само представительство в налоговых правоотношениях означает совершение представителем действий от имени и за счет собственных средств налогоплательщика - представляемого лица. Следовательно, по правовому смыслу отношений по представительству, платежные документы на уплату налога должны исходить от налогоплательщика и быть подписаны им самим, а уплата соответствующих сумм должна производиться за счет средств налогоплательщика, находящихся в его свободном распоряжении, то есть за счет его собственных средств.

Этот вывод вытекает также из положений пункта 2 статьи 45 НК РФ, согласно которым обязанность по уплате налога считается исполненной налогоплательщиком с момента предъявления в банк поручения на уплату соответствующего налога при наличии достаточного денежного остатка на счете налогоплательщика, а при уплате налогов наличными денежными средствами - с момент внесения денежной суммы в счет уплаты налога в банк и другое.

Таким образом, при буквальном толковании предусмотренного пунктом 3.2 договора аренды условия юридически значимыми по делу являются обстоятельства, связанные с выполнением истцами своих налоговых обязательств и представлением ответчику документов, подтверждающих уплату налоговых и иных платежей за земельный участок.

Однако ни суд первой инстанции, ни суд апелляционной инстанции указанные обстоятельства юридически значимыми не признал, не исследовал и вопреки требованиям статьи 198 ГПК РФ не дал им никакой юридической оценки.

Кроме этого, удовлетворяя требования истцов, суд признал доказанными доводы истцов о ненадлежащем исполнении арендатором условий договора в части обязанности использования земельного участка по его целевому назначению, поскольку установил, что в 2010 - 2012 годы земельный участок ответчиком по его назначению не использовался и не обрабатывался для возделывания сельскохозяйственных культур.

Однако, как усматривается из материалов дела, с настоящим иском заявители обратились только в ноябре 2015 года. Данных о том, что на момент предъявления истцами требования о расторжении договора аренды земельного участка арендатор продолжал нарушать условия договора в указанной части, в материалах дела не имеется.

Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права относятся к существенным, повлиявшим на исход дела и без устранения которых невозможно восстановление прав и законных интересов ООО «ПензаМолИнвест», что в силу статьи 387 ГПК РФ является основанием к отмене принятых по делу судебных постановлений.

Принимая во внимание изложенное, решение Белинского районного суда Пензенской области от 14 марта 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 17 мая 2016 года подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 390 ГПК РФ, президиум

п о с т а н о в и л:

решение Белинского районного суда Пензенской области от 14 марта 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 17 мая 2016 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий В.Н.Трифонов