Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев дело по иску межрегиональной общественной организации «Защита прав потребителей, дольщиков и заемщиков» в интересах ФИО1 к ООО «Центр-Актив» о взыскании неустойки, убытков, возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда; по встречному иску ООО «Центр-Актив» к ФИО1 о понуждении к исполнению договора, принятии товара, направленное в президиум определением судьи Краснодарского краевого суда Губской Л.П. от 05 августа 2013 года по кассационной жалобе межрегиональной общественной организации «Защита прав потребителей, дольщиков и заемщиков» в интересах ФИО1, поступившей 19 июня 2013 года, на определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07 марта 2013 года,

заслушав доклад судьи Губской Л.П., объяснения ФИО1, представителя ООО «Центр-Актив», учитывая, что все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте его рассмотрения, президиум

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональная общественная организация (МОО) «Защита прав потребителей, дольщиков и заемщиков» обратилась в суд с иском в интересах ФИО1 к ООО «Центр-Актив» о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств в размере "" рублей, убытков - "" рублей, компенсации морального вреда - "" рублей. Требования обоснованы тем, что 20 июня 2008 года между ООО «Центр-Актив» и ФИО1 был заключен договор долевого участия в строительстве, по которому ответчик обязался передать ФИО1 двухкомнатную квартиру "" общей площадью "" кв.м по "" не позднее 31 декабря 2010 года. Свои обязательства по договору ФИО1 исполнил надлежащим образом, однако ответчик допустил существенную просрочку по передаче квартиры, в связи с чем ФИО1 вынужден был проживать в съемной квартире, заключив договор аренды, платил арендную плату в размере "" рублей в месяц. В период с января 2011 года по день предъявления иска он уплатил "" рублей.

В судебном заседании представитель МОО «Защита прав потребителей, дольщиков и заемщиков» уточнил и дополнил исковые требования, утверждая, что застройщик не выполнил условия договора, не установил блоки лоджии из ПВХ, а оконные и балконные блоки из ПВХ имеют дефекты и будут пригодны для эксплуатации только после проведения восстановительного ремонта. Просил взыскать с ООО «Центр-Актив» расходы на восстановительный ремонт в размере "" руб.

ООО «Центр-Актив» иск не признало, предъявило встречные требования к ФИО1 о понуждении к исполнению договора и принятии товара, ссылаясь на то, что ФИО1 проигнорировал уведомления о переносе даты сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, в офис застройщика не явился. Также он был уведомлен о сдаче дома в эксплуатацию, но акт приема-передачи квартиры подписать отказался.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12 ноября 2012 года первоначальный иск удовлетворен частично. Встречный иск удовлетворен.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07 марта 2012 года решение суда частично отменено. В удовлетворении иска МОО «Защита прав потребителей, дольщиков и заемщиков» в интересах ФИО1 к ООО «Центр-Актив» о взыскании неустойки, убытков, возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, компенсации морального вреда отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представитель МОО «Защита прав потребителей, дольщиков и заемщиков» просит отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07 марта 2013 года, считая, что оно вынесено с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Дело истребовано в суд кассационной инстанции 20 июня 2013 года, на изучение судье дело передано 24 июля 2013 года.

Обсудив доводы кассационной жалобы, исследовав материалы дела, президиум считает жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В соответствии с п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела усматривается, что 20 июня 2008 года между ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «Центр-Актив» (застройщик) был заключен договор о долевом участии в строительстве дома № 2-7-121-16/08 по адресу: "", согласно которому ООО «Центр-Актив» обязалось построить ФИО1 двухкомнатную квартиру с условным номером "", расположенную на "" этаже секции "" общей площадью "" кв.м, в срок не позднее 31 декабря 2010 года. ФИО1 обязался уплатить застройщику обусловленную договором цену в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором и приложением № 1, а именно стоимость квартиры в сумме "" рублей из расчета "" рублей за один квадратный метр.

В приложении № 2 обусловлена техническая характеристика объекта строительства, застройщик обязан выполнить в квартире виды работ: установка металлической двери; установка оконных и балконных блоков из ПВХ, лоджий; оштукатуривание стен; черновая стяжка; монтаж системы водоснабжения, стояки горячего и холодного водоснабжения, без внутриквартирной разводки; монтаж стояков канализации; монтаж системы электроснабжения, прокладка проводов от этажного щита к отведенному месту, утвержденному проектом для установки квартирного электрощита; монтаж системы отопления.

Приложения № 1, № 2 и № 3 являются неотъемлемой частью вышеназванного договора.

ФИО1 уплатил застройщику стоимость квартиры, что подтверждено квитанцией к приходному ордеру № 10 от 08 апреля 2008 года ("" рублей) и квитанцией к ПКО № 38 от 03 июля 2008 года ("" рублей).

Дополнительными соглашениями к договору № 2-7-121-16/08 от 14 января 2011 года, от 01 апреля 2011 года и от 01 июня 2011 года, подписанными генеральным директором ООО «Центр-Актив», застройщик изменил срок окончания строительства и передачи объекта соответственно - не позднее 31 марта 2011 года, не позднее 30 июня 2011 года и не позднее 01 сентября 2011 года.

Удовлетворяя иск МОО «Защита прав потребителей, дольщиков и заемщиков», предъявленный в интересах ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что участник долевого строительства (ФИО1) своевременно и в полном объеме исполнил обязательства по уплате стоимости объекта строительства. Застройщик в установленный договором срок не исполнил обязательства по договору, не передал ФИО1 объект долевого строительства, в связи с чем ФИО1 был вынужден нести расходы на аренду жилого помещения в размере "" рублей.

Суд посчитал, что дополнительные соглашения о продлении срока сдачи дома в эксплуатацию заключены ООО «Центр-Актив» в нарушение закона в одностороннем порядке. Обязательства по сдаче объекта участнику долевого строительства застройщиком в срок не позднее 31 декабря 2010 года застройщиком не выполнены, поэтому он в соответствии со ст. 10 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязан уплатить другой стороне неустойку (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Также судом было установлено, что объект строительства (квартира) не отвечает техническим характеристикам, указанным в приложении № 2 к договору. Блоки ПВХ лоджии не установлены. Оконные и балконные блоки ПВХ имеют дефекты, для устранения которых необходим восстановительный ремонт.

Не согласившись с решением суда в части удовлетворения иска ФИО1, и отказывая ему в иске, суд второй инстанции указал на то, что вина ООО «Центр-Актив» в задержке передачи квартиры отсутствует, а ФИО1 своими действиями препятствовал застройщику передать ему квартиру.

Решение суда апелляционной инстанции не отвечает требованиям п. 6 ст. 329 ГПК РФ, оно не мотивировано, а выводы суда не основаны на доказательствах. В материалах дела отсутствуют факты, подтверждающие невозможность завершения строительства в установленный договором срок. Не приведены законы, которыми руководствовался суд.

Согласно п. 4.2 договора участия в долевом строительстве застройщик и участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Спорный объект долевого строительства подлежал передаче ФИО1 не позднее 31 декабря 2010 года, а не 09 сентября 2011 года, как указал суд второй инстанции.

П. 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По общему правилу, содержащемуся в п. 2 ст. 451 ГК РФ, стороны вправе самостоятельно привести договор в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами либо расторгнуть его. Если же одна из сторон возражает против этого, суд, по требованию заинтересованной стороны, вправе расторгнуть либо изменить договор.

Из дела видно, что условие договора о передаче объекта долевого строительства застройщиком не позднее 31 декабря 2010 года изменено в одностороннем порядке. ФИО1 не давал согласия на существенное изменение обстоятельств, связанных с переносом срока окончания строительства. Дополнительные соглашения к договору от 14 января 2011 года, от 01 апреля 2011 года и от 01 июня 2011 года не подписаны участником долевого строительства ФИО1

Между тем, положения главы 29 ГК РФ устанавливают, что порядок изменения договора носит не уведомительный характер, а совершается в той же форме, что и договор, то есть в случае достижения между сторонами соглашения по изменению условий договора. ФИО1 не получал уведомлений о принятых дополнительных соглашениях о продлении срока сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, застройщик изменил условие договора о сроке передачи квартиры участнику долевого строительства в одностороннем порядке.

При осмотре квартиры выявлены существенные дефекты, а также несоответствие фактической площади квартиры, площади, указанной в техническом и кадастровых паспортах, в связи с чем ФИО1 отказался подписать акт приема-передачи квартиры. 30 января 2012 года ФИО1 направил претензию застройщику, в которой указал на не выполнение последним конкретных видов работ, предусмотренных в приложении № 2 к договору.

Ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ устанавливает, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Из дела не видно, что претензия была удовлетворена застройщиком. Несмотря на то, что ООО «Центр-Актив» не устранил недостатки, суд второй инстанции посчитал, что участник долевого строительства своими действиями создал препятствия в передаче квартиры.

Вопрос о том, кто будет устранять допущенные застройщиком дефекты, не обсуждался и выводы по этому поводу в решении суда второй инстанции отсутствуют.

Согласно заключению экспертизы затраты на восстановительный ремонт составят "" рублей.

Оставив решение суда в части обязания ФИО1 принять спорную квартиру без изменения, суд второй инстанции фактически возложил на него обязанности, которые не были выполнены застройщиком, также он будет вынужден за свой счет устранять дефекты, допущенные застройщиком.

Спорные правоотношения сторон регулируются Законом РФ «О защите прав потребителей», которым предусмотрено взыскание морального вреда, штрафа с исполнителя в случае неисполнения в добровольном порядке требований потребителя.

Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеня) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Учитывая изложенное, определение апелляционной инстанции краевого суда вынесено с нарушениями норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход дела и в силу ст. 387 ГПК РФ подлежат отмене.

Нельзя признать правильным и решение суда первой инстанции. Обстоятельства, связанные с наймом ФИО1 жилого помещения и несения в связи с этим убытков, нуждаются в проверке. Не выяснялась возможность устранения дефектов в квартире силами застройщика. Также не убедительны выводы суда в отношении размера неустойки и штрафа.

При таких обстоятельствах дело надлежит передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационную жалобу удовлетворить.

Решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 12 ноября 2012 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 07 марта 2013 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий А.Д. Чернов