Гражданский кодекс часть 1

по кассационной жалобе администрации города Подольска Московской области на решение Подольского городского суда Московской области от 15 января 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 марта 2015 года,

заслушав доклад судьи Абдулгалимовой Н.В.,

У С Т А Н О В И Л :

Акульшин В.И. обратился в суд с иском к администрации г. Подольска, указав в обоснование своего требования, что по договору купли-продажи от 28 июня 2010 года приобрел жилой дом, расположенный на земельном участке площадью … кв.м. по адресу:.. . В результате произведенной реконструкции дома его площадь увеличилась до … кв.м. По мнению истца, проведенная реконструкция жилого дома осуществлена с соблюдением требований СНиП, не нарушает права и интересы других граждан, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем просил признать право собственности на жилой дом.

Решением Подольского городского суда Московской области от 15 января 2015 года иск Акульшина В.И. удовлетворен.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 марта 2015 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация города Подольска Московской области просит отменить принятые по делу судебные постановления.

9 июля 2015 года дело истребовано в Московский областной суд.

Определением судьи Московского областного суда Вердияна Г.В. от 03 сентября 2015 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в президиум Московского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера существенные нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Акульшин В.И. по договору купли-продажи от 28 июня 2010 года приобрел жилой дом общей площадью … кв.м., расположенный на земельном участке площадью … кв.м. по адресу: …, 05 июля 2010 ему выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Обращаясь в суд с иском, Акульшин В.И. указал, что им построен жилой дом общей площадью … кв.м., в дальнейшем с целью улучшения жилищных условий была выполнена реконструкция жилого дома за счет надстройки мансардного этажа.

Признавая право собственности Акульшина В.И. на жилой дом, состоящий из подвального помещения и двух этажей общей площадью 848,2 кв.м., суд исходил из того, что выполненная реконструкция жилого дома не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает законные права и интересы других лиц, так как при его возведении не нарушены нормы СНиП. Жилой дом после реконструкции расположен в границах земельного участка общей площадью …кв. м, отступы от границ смежного участка соответствуют требованиям СНиП.

Между тем данный вывод суда первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, основан на неправильном применении материального права.

В соответствии со статьей 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2007 года N 595-О-П разъяснил, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков). Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 Кодекса.

Из положений выше приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что сохранение самовольно возведенного и реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками постройки являются отсутствие разрешения на строительство или реконструкцию, к получению которых лицо предпринимало меры, однако уполномоченным органом в выдаче такого разрешения было неправомерно отказано, при этом сохранение объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматривается, что спорный дом истцом возведен на земельном участке площадью … кв.м., собственником которого Акульшин В.И. является на основании договора купли продажи от 28 июня 2010 года, зарегистрированного 05 июля 2010 года. Данный земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства / л.д. 22/.

31 мая 2011 года администрацией г. Подольска Акульшину В.И. выдано разрешение на строительство нового жилого дома сроком действия по 30 мая 2021 года. Согласно Градостроительному регламенту Администрации города Подольска, градостроительному плану земельного участка истцу было разрешено строительство индивидуального жилого дома не более трех этажей с 30 % застройки земельного участка, то есть не более … кв.м. общей площади дома. На реконструкцию этого дома Акульшин В.И. разрешения не получал.

В кассационной жалобе заявитель утверждает, что выстроенный истцом дом площадью … кв.м. превышает допустимую застройку земельного участка площадью.. кв.м. в … раза.

Суд в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ данные обстоятельства с учетом требований пункта В.1.5 Правил определения площади здания и его помещений площади застройки, этажности и строительного объема ( «СП 54 13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализаированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778), согласно которому площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы, площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки, не установил.

Разрешая спор, суд оставил без внимания, что кроме трех этажей, строение имеет мансардный этаж, о наличии которого не указывают ни техническая документация БТИ, ни заключение строительно-технической экспертизы. Однако наличие мансардного этажа усматривается из фототаблицы к заключению экспертизы (л.д. 59). На то обстоятельство, что жилой дом имеет четыре этажа, с учетом мансардного этажа, в судебном заседании указывал истец, и ответчик не отрицал в своем исковом заявлении надстройку мансардного этажа к дому (л.д.85).

В соответствии с пунктом В.1.6 Правил определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж. При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

Между тем, мансардный этаж здания не являлся предметом исследования судом, в то время как выяснение технических характеристик здания и площадей помещений имеет значение для правильного разрешения спора, исходя из требований ст. 38 Градостроительного кодекса РФ, которая предусматривает предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, что, в частности, включает в себя: предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Более того, при установлении, что истец в результате реконструкции жилого дома – надстройки над третьим этажом мансардного этажа, изменил этажность дома с трехэтажного на четырехэтажный, суд должен был исходить из положений части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой для выдачи разрешения на такой объект капитального строительства требуется предоставление застройщиком, помимо документов, необходимых для строительства индивидуального жилого дома, ряда других документов. При этом проектная документация подлежит обязательной экспертизе в силу требования части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно экспертному заключению помещения № … площадью … кв.м. на 1 этаже и № … площадью … кв.м. на 2 этаже спорного строения по показателям площадей, высоты потолков, ширины лестничных маршей, оснащенности системами сигнализации, наличием запасных выходов существенно превышают установленные нормативы жилой площади и соответствуют требованиям СНиП 31-06-20090 «Общественные здания и сооружения», предъявляемым к помещениям общественного назначения» (л.д. 53, 54).

В соответствии с таблицей В.1 Перечня основных функционально-типологических групп зданий и сооружений и помещений общественного назначения (в ред. Изменения № 1,утв. Приказом Министра России от 07.08.2014 № 438/пр) к сооружениям и помещениям общественного назначения относятся здания и помещения учебно-воспитательного назначения; здания и помещения здравоохранения и социального обслуживания населения; здания и помещения сервисного обслуживания населения; сооружения, здания и помещения для культурно-досуговой деятельности населения и религиозных обрядов; здания и помещения для временного пребывания, а также здания объектов по обслуживанию общества и государства.

Суд в нарушение требований ст. 67 ГПК РФ не дал никакой оценки доводам администрации города Подольска и выводам экспертизы о том, что выстроенный жилой дом не соответствует требованиям индивидуального жилого дома, а по своей сути соответствует требованиям СНиП «Общественные здания и сооружения» и не установил, соответствует ли наличие помещений общественного здания и сооружения на земельном участке его целевому назначению и разрешенному использованию.

Суд не обсудил со сторонами вопрос, как то предусмотрено ст. 87 ГПК РФ, о назначении дополнительной или повторной экспертизы и, не установив, соответствует ли возведенное строение целевому назначению земельного участка, градостроительным нормам и правилам, является ли оно объектом индивидуального жилищного строительства, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан, признал право собственности истца на жилой дом общей площадью …кв.м.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные постановления нельзя признать законными, они приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, поэтому в силу статьи 387 ГПК РФ они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум

П О С Т А Н О В И Л :

решение Подольского городского суда Московской года от 15 января 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 30 марта 2015 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в Подольский городской суд Московской области.

Председательствующий В.М.Волошин