Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании 19.12.2018 гражданское дело № 2-2425/2017 по иску Б.А.Ю., Б.Е.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ПСМ-Классик» об обязании заключить договор,

по кассационной жалобе Б.А.Ю., Б.Е.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.03.2018

заслушав доклад судьи Сопраньковой Т.Г., выслушав позицию Б.Е.А., представителя Б.А.Ю. – М. по доверенности, представителя ООО «ПСМ-Классик» Я. по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

Истцы Б.А.Ю. и Б.Е.А. обратились в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «ПСМ-Классик» об обязании заключить договор участия в долевом строительстве на условиях договора, заключенного 29.11.2002, с учетом соглашения о перемене лиц в обязательстве от 20.02.2006, между истцами и ООО «Чесма Инвест» № 107/34 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт – Петербург, Калининский административный район, Севернее Муринского ручья, квартал 54, корп. 38А, по условиям которого ООО «Чесма Инвест» обязалось передать истцам двухкомнатную квартиру общей площадью 62,4 кв.м., жилой площадью – 35,9 кв.м.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что с 2011 года деятельность ООО «Чесма Инвест» прекращена в связи с его ликвидацией, на основании протокола подведения итогов открытого аукциона на право заключении договора аренды земельных участков от 17.08.2011, 22.08.2011 между Санкт-Петербургом и ООО «ПСМ-Классик» был заключен договор аренды земельного участка, объект незавершенного строительства передан для проектирования и строительства, пунктом 6.2.2. Постановления Правительства Санкт – Петербурга от 04.09.2009 № 924 и пунктом 7.2 договора, заключенного между Санкт-Петербургом и ООО «ПСМ-Классик», предусмотрено заключение соответствующих договоров с дольщиками ООО «Чесма Инвест», в связи с чем истцы полагают, что ответчик незаконно отказывает им в заключении договора на условиях ранее заключенного договора долевого участия в строительстве.

Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга 03.10.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.03.2018 решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение об отказе в иске.

Истцами Б.А.Ю., Б.Е.А. 12.09.2018 посредством почтового отправления подана кассационная жалоба, поступившая в Санкт-Петербургский городской суд 18.09.2018.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 25.09.2018 гражданское дело № 2-2425/2017 истребовано из Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга, откуда поступило 09.10.2018.

Определением судьи Санкт-Петербургского городского суда от 30.11.2018 настоящее гражданское дело с кассационной жалобой переданы на рассмотрение суда кассационной инстанции - президиума Санкт-Петербургского городского суда.

Б.А.Ю. о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежаще, в судебное заседание не явился, однако президиум считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца, с участием его представителя, поскольку в силу части 2 статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации его неявка не препятствует рассмотрению дела.

Президиум, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, находит оспариваемый судебный акт подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В силу части 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Судом апелляционной инстанции допущено такое нарушение норм материального права.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела 29.11.2002 между Б.Т.А. и ООО «Чесма Инвест» был заключен договор № 107/34 «О долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: Санкт – Петербург, Калининский административный район, Севернее Муринского ручья, квартал 54, корп. 38А.

Согласно п. 1.3. договора по окончании строительства дольщику передается для оформления права собственности двухкомнатная квартира общей площадью 63,6 кв.м. на 11 этаже дома.

По условиям договора Б.Т.А. произвела оплату по договору в полном объеме в размере 901 282,93 руб.

В соответствии с соглашением от 20.02.2006 «О перемене лица в обязательстве» права и обязанности Б.Т.А. по договору № 107/34 были переданы Б.Е.А., Б.А.Ю.

В 2011 году ООО «Чесма Инвест» ликвидировано.

В целях завершения строительства дома по указанному адресу, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009
№ 924 и протокола проведения итогов открытого аукциона от 17.08.2011
№ б\н Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 17.08.2011 проведен аукцион на право заключения договора аренды земельных участков на инвестиционных условиях, победителем которого стало ООО «ПСМ-Классик».

22.08.2011 между ООО «ПСМ-Классик» и Санкт-Петербургом в лице Комитета по управлению городским имуществом был заключен договор аренды земельного участка по адресу: Калининский район, Гражданский пр., 1 (юго-западнее дома № 111, литера А по Гражданскому пр.).

Истцы были включены в реестр физических и юридических лиц долевого строительства СМР 54 корпус 38 А (Гражданский 17).

Пунктом 6.2.2. Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 № 924 постановлено, что ООО «ПСМ-Классик обязано заключить с участниками долевого строительства согласно реестру, согласованному с Комитетом по строительству, с учетом их согласия договоры долевого участия в строительстве на условиях ранее заключенных договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома со встроенными помещениями и подземным гаражом по адресу: Калининский район, Гражданский пр., участок 1 (юго-западнее дома № 111, литера А, по Гражданскому пр.).

Соглашением № Г/107/34-7 о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2015 между ООО «ПСМ-Классик» и Б.А.Ю., Б.Е.А., ООО «ПСМ-Классик» приняло на себя обязательство, а Б. выразили согласие заключить в будущем договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Калининский район, Гражданский проспект, участок 1 (юго-западнее дома 111, литера А по Гражданскому проспекту), площадью 8 136 кв.м., кадастровый номер №... (п. 1.1).

Разрешая настоящий спор по существу, суд первой инстанции применил положения статей 309, 310, пункта 1 статьи 421, 429, части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что обязательства, установленные в соглашении от 14.10.2015, о заключении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома на условиях ранее заключенного договора от 29.11.2002 в отношении объекта строительства, согласованного сторонами, ответчиком не исполнены, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении иска, указав, что параметры квартиры № 331, в отношении которой истцы просят заключить с ними договор долевого участия в строительстве, соответствуют характеристикам квартиры, установленным сторонами в соглашении, заключенном с ООО «Чесма Инвест».

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, судебная коллегия пришла к выводу о том, что со стороны ООО «ПСМ-Классик» отсутствовало уклонение от заключения договора, поскольку в соответствии с соглашением от 14.10.2015 ответчик не принимал на себя обязательства по передаче истцам двухкомнатной квартиры, стороны согласовали характеристики квартиры относительно её площади, но не количества комнат, а истцам Б. в мае 2016 был направлен проект договора долевого участия в строительстве в отношении однокомнатной квартиры (ЕВРО2) № 207, площадью 61,13, расположенной на 3 этаже в строительных осях 3-4/Б/3-А.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что отношения сторон настоящего спора регулируются Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 № 924, протоколом проведения итогов открытого аукциона от 17.08.2011, договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 22.08.2011 № 04-ЗК03224 (Т) и Административным регламентом от 25.12.2017.

Податели жалобы Б.А.Ю. и Е.А. полагают, что оспариваемое апелляционное определение судебной коллегии постановлено без учета положений пункта 6.2.2 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 № 924 и п. 7.2 договора аренды земельного участка. Полагают, что судом необоснованно не приняты во внимание условия договора долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Калининский административный район, Севернее Муринского ручья, квартал 54, корпус 38 от 29.11.2002 между ООО «Чесма Инвест» и Б.Т.А.

Указанные доводы следует признать обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 6.2.2 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 04.08.2009 № 924 «О проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков на инвестиционных условиях в целях завершения строительства многоквартирного дама со встроено-пристроенными автостоянками по адресу: Калининский район, Гражданский пр., участок 1 (Юго-Западнее дома 111, литера А, по Гражданскому проспекту); многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями и полузаглубленной стоянкой по адресу: Выборгский район, Костромской проспект, участок 1 (Северо-Западнее пересечения с Забайкальской ул.); многоквартирного дома с встроенными помещениями по адресу: Фрунзенский район, Будапештская ул., участок 1 (севернее дома № 6, литера А, по Будапештской ул.) предусмотрено, что Комитету по управлению городским имуществом в договоре с инвестором предусмотреть заключение с участниками долевого строительства согласно реестру, согласованному с Комитетом по строительству, с учетом их согласия договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома со встроено-пристроенными автостоянками по адресу: Калининский район, Гражданский пр., участок 1 (юго-западнее дома № 111, литера А, по Гражданскому пр.) и многоквартирного дома со встроенными помещениями по адрес: Фрунзенский район, Будапештская ул., участок 1 (севернее дома 6, литера А, по Будапештской улице).

Договором аренды земельных участков и объекта незавершенного строительства, предоставляемых для завершения строительства, № 04-ЗК03224(Т) от 22.08.2011 между Санкт-Петербургом в лице КУГИ и ООО «ПСМ-Классик» предусмотрена обязанность арендатора заключить предварительные договоры участия в долевом строительстве на условиях ранее заключенных договоров долевого участия в строительстве (п.7.2).

Соглашением № Г/107/34-7 о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.10.2015 между ООО «ПСМ-Классик» и Б. предусмотрено, что ООО «ПСМ-Классик» заключает настоящее соглашение на основании п. 7.2 Договора аренды (п. 1.3).

Указанное соглашение содержит характеристики квартиры, в отношении которой Б.Т.А. выплатила 901 282 руб. в пользу ООО «Чесма Инвест» для финансирования строительства дома по адресу: Санкт-Петербург, Калининский административный район, Севернее Муринского ручья, квартал 54, корп. 38. Указанная квартира состоит из двух комнат общей приведенной площадью 63,6 кв.м., общей площадью 62,4 кв.м., жилой площадью 35,9 кв.м. Выплаченная денежная сумма соответствует 63,6 кв.м. общей приведенной площади (п.п. b,d).

Согласно пункту 2.1 Соглашения объектом долевого строительства является жилое помещение (квартира), характеристики которой указаны в преамбуле п. b.

Таким образом, ООО «ПСМ-Классик» приняло на себя обязательство заключить с истцами договор долевого участия в строительстве на вышеуказанных условиях, в том числе, включающих характеристики жилого помещения, предусмотренные ранее заключенным с ООО «Чесма Инвест» договором 2002 года, который помимо площади жилого помещения содержал условия и о количестве комнат.

Следовательно, при оценке предложенного истицами проекта договора суду надлежало дать ему оценку с учетом характеристик объекта, максимально приближенных к объекту, указанному в договоре 2002 года, с учетом заключенного сторонами Соглашения от 14.10.2015.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ООО «ПСМ-Классик» был предложен истцам проект договора, отвечающий условиям предварительного договора, нельзя признать обоснованным, поскольку в нем указаны характеристики объекта, состоящего из одной комнаты, общей площадью 61,13 кв.м., что является односторонним изменением условий договора и по общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допустимо.

При таких обстоятельствах президиум Санкт-Петербургского городского суда приходит к выводу о том, что судом апелляционной инстанции при разрешении данного спора были существенно нарушены нормы материального и процессуального права.

Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.03.2018, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 387-390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

П О С Т А Н О В И Л:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 13.03.2018 отменить.

Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в ином составе судей.

Председательствующий М.А. Павлюченко