Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО3, ФИО4 к администрации г. Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, обществу с ограниченной ответственностью «Строитель-С», ФИО5 о признании недействительными распоряжений, договора аренды земельного участка, результатов межевания, снятии земельного участка с кадастрового учета, прекращении права аренды земельного участка, об установлении границ земельного участка, возложении обязанности освободить земельный участок от нежилого здания, заключить договор купли-продажи земельного участка,

по кассационным жалобам представителя администрации г. Красноярска ФИО6, ООО «Строитель-С», ФИО5 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 7 декабря 2016 года

на основании определения судьи Красноярского краевого суда Соснина Ю.А. от 17 марта 2017 года

УСТАНОВИЛ:

Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 02 августа 2016 года, постановлено:

«Исковые требования ФИО3, ФИО4 к администрации г. Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, обществу с ограниченной ответственностью «Строитель-С», ФИО5 о признании недействительными распоряжений, договора аренды земельного участка, результатов межевания, прекращении права аренды, возложении обязанности, об установлении границы удовлетворить частично.

Возложить на Департамент муниципального имущества и земельный отношений администрации г. Красноярска обязанность в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу заключить с ФИО3, ФИО4 договор купли-продажи в равнодолевую собственность земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

В удовлетворении остальной части иска отказать».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 7 декабря 2016 года постановлено:

«Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 02 августа 2016 года отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО3, ФИО4 к администрации г. Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, Обществу с ограниченной ответственностью «Строитель-С», ФИО5 удовлетворить частично.

Признать недействительными результаты межевания земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 24 279 кв.м, расположенного по адресу: г.Красноярск, Октябрьский район, ул. Бийхемская, 25, снять указанный земельный участок с кадастрового учета.

Признать недействительными:

-распоряжение администрации г. Красноярска от 02.03.2012 № 403-ж о предварительном согласовании ООО «Строитель-С» места размещения объекта;

-распоряжение администрации г. Красноярска от 02.07.2012 № 608-арх. о предоставлении ООО «Строитель-С» земельного участка;

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 22.08.2012 № 1544 земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 24279 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Строитель-С».

Возложить на ФИО5 обязанность в течение одного месяца после вынесения апелляционного определения путем сноса освободить земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> от двухэтажного нежилого здания общей площадью 1 137,7 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <данные изъяты>.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО3, ФИО4 - отказать».

В кассационных жалобах представитель администрации г. Красноярска ФИО6, ООО «Строитель-С» в лице директора ФИО5 и ФИО5 просят отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 7 декабря 2016 года, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Для проверки доводов кассационных жалоб 10 января 2017 года гражданское дело истребовано в Красноярский краевой суд, куда поступило 1 февраля 2017 года.

Определением судьи краевого суда от 17 марта 2017 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Президиума Красноярского краевого суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения представителя администрации г. Красноярска ФИО6, представителя ООО «Строитель-С» ФИО7, ФИО5, представителя ООО «Строитель-С» и ФИО5 – ФИО8, представителя Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска ФИО9, ФИО3, его представителя ФИО10, Президиум Красноярского краевого суда находит апелляционное определение подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого рода нарушения норм материального права были допущены судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого определения.

Как следует из материалов дела на основании договора от 17 января 1996 года ФИО3 приобрел у ТОО «ВИА» недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> общей площадью 3 238,8 кв.м., а именно:

- А5 административное здание площадью 271 кв.м,

- А6 проходную из бетонно-блоков площадью 19,2 кв.м,

- Г12 склад железобетонный площадью 1304,4 кв.м,

- Г21 склад бетонный (помещение мешкотряски) площадью 77,4 кв.м,

- Г29 склад деревянный площадью 538,9 кв.м,

- Г35 склад деревянный площадью 484,6 кв.м,

- Г37 склад металлический площадью 537,5 кв.м,

- Г38 трансформаторная подстанция площадью 5,8 кв.м.

Указанный договор 17 января 1996 года удостоверен нотариусом г. Красноярска, а также зарегистрирован в Красноярском государственном предприятии технической инвентаризации, запись в реестровой книге от 19 января 1996 года № 2М стр.17 (т. 1 л.д. 214).

19 января 1996 года Красноярским государственным предприятием технической инвентаризации ФИО3 выдано свидетельство о праве собственности на вышеуказанные объекты недвижимости (т. 1 л.д. 14).

Согласно дубликату акта приема-передачи земельного участка от 17 января 1996 г., <данные изъяты> передало ФИО3 земельный участок по <адрес>, предоставленный <данные изъяты> для эксплуатации складской базы с существующими строениями, площадь земельного участка 100 124,2 кв.м. (т.1 л.д. 19).

12 марта 1998 года между Земельным управлением г. Красноярска (арендодателем) и ФИО3 (арендатором) заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок общей площадью 100 491,539 кв.м. для эксплуатации фактически существующих складских помещений по <адрес>.

В соответствии с п. 2.2 договора аренды договор заключается на срок с 17 января 1996 года по 30 июня 1998 года, вступает в силу с момента его государственной регистрации в Земельном управлении г. Красноярска. Право аренды прекращается со дня аннулирования государственной регистрации договора. Согласно п. 3.1 договора аренды, арендатор имеет право возобновления договора на аренду земельного участка по истечении срока его действия (при согласовании арендодателя).

Приложением к договору указан план землепользования.

Указанный договор аренды зарегистрирован в земельном управлении г.Красноярска за №729 12 марта 1998 года.

Постановлением администрации г. Красноярска от 26 сентября 2000 года № 531 «О наименовании улиц» <адрес> переименована на <адрес> (т.1 л.д.15).

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (в настоящее время - <адрес>) поставлен на кадастровый учет 15 февраля 2005 года как ранее учтенный объект с ориентировочной площадью 100 491,539 кв.м., подлежащей уточнению при межевании, с разрешенным использованием: для эксплуатации фактически существующих складских помещений, с указанием обременения: сдан в аренду до 30.06.1998 в пользу ФИО3, земельному участку присвоен кадастровый номер №предыдущий номер №), что следует из кадастрового дела объекта недвижимости (т.3 л.д.74-95).

Распоряжением администрации г.Красноярска № 403-ж от 02 марта 2012 года предварительно согласовано ООО «Строитель-С» место размещения производственной базы на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 24 279 кв.м, расположенном по адресу: <адрес>, утвержден акт о выборе указанного земельного участка от 14 февраля 2012 года, данный земельный участок передан в аренду ООО «Строитель-С» на один год для проведения проектно-изыскательских работ (т. 2 л.д.58-59).

Земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет 20 марта 2012 года как вновь образуемый объект, с площадью 24 279 кв.м., с разрешенным использованием: место размещения производственной базы, земельному участку присвоен кадастровый номер № что следует из кадастрового дела объекта недвижимости (т.3 л.д.96-118).

Распоряжением администрации г.Красноярска № 608-арх от 02 июля 2012 года ООО «Строитель-С» предоставлен в аренду на срок три года земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 24 279 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства производственной базы и инженерного обеспечения (т. 2 л.д.47-48).

22 августа 2012 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений г.Красноярска и ООО «Строитель-С» заключен договор аренды земельного участка № 1544, согласно которому ДМИЗО администрации г.Красноярска предоставило ООО «Строитель-С» на срок с 02 июля 2012 года по 01 июля 2015 года земельный участок с кадастровым номером № площадью 24 279 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, для использования в целях строительства производственной базы и инженерного обеспечения (т. 1 л.д. 69 - 75).

04 апреля 2014 года администрацией г.Красноярска выдано разрешение ООО «Строитель-С» на строительство объекта капитального строительства – производственной базы общей площадью 1137,7 кв.м по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 81).

30 апреля 2014 года администрацией г.Красноярска выдано ООО «Строитель-С» разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – ангара № в составе производственной базы, расположенной по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 67-68).

Собственником 2-х этажного нежилого здания с кадастровым (или условным) номером № площадью 1 137,7 кв.м. является ФИО5, право собственности зарегистрировано 28 января 2016 года (т. 5 л.д. 184).

Согласно заключению судебной землеустроительной экспертизы (т. 5 л.д. 115–164), проведенной <данные изъяты> на основании определения Октябрьского районного суда г. Красноярска от 29 января 2016 года, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, полностью налагается на территорию земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>

Разрешая спор при указанных обстоятельствах, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка от 12 марта 1998 года № 729 заключен земельным управлением г. Красноярска с ФИО3 на определенный срок по 30 июня 1998 года, доказательств наличия согласования Земельного управления г. Красноярска (арендодателя) на возобновление договора аренды ФИО3, ФИО4 в материалы дела не представлено, сведений в администрации г. Красноярска, Департаменте градостроительства администрации г. Красноярска, Департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, МКУ «Красноярский городской архив» о данном договоре как о действующем не имеется, арендная плата за пользование спорным земельным участком ФИО3 и ФИО4 не вносилась. На основании положений ст.ст. 431, 610, 621 ГК РФ суд пришел к выводу о том, что указанный договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с окончанием его срока. Поскольку администрация г. Красноярска, как собственник спорного земельного участка, была вправе им распоряжаться, суд не усмотрел правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительными: результатов межевания земельного участка с кадастровым номером №, распоряжения администрации г.Красноярска от 02 марта 2012 года № 403-ж о предварительном согласовании ООО «Строитель-С» места размещения объекта, распоряжения администрации г.Красноярска от 02 июля 2012 года № 608-арх. о предоставлении ООО «Строитель-С» земельного участка, договора аренды земельного участка от 22 августа 2012 года № 1544, заключенного между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и ООО «Строитель-С», прекращении зарегистрированного за ООО «Строитель-С» права аренды земельного участка, возложении на ФИО5 обязанности освободить земельный участок от принадлежащего ему нежилого здания.

Вместе с тем, руководствуясь ч. 2 ст. 15 ЗК РФ, п. 8 Административного регламента, утвержденного Распоряжением администрации г. Красноярска от 28 января 2013 года № 8-р, принимая во внимание факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>д», объектов недвижимости, принадлежащих ФИО3, ФИО4, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в части возложения на Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязанности в течение двух месяцев после вступления решения суда в силу заключить с ними договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, установив его площадь в размере 76 163,90 кв.м. и границы по предложенному в экспертном заключении первому варианту формирования земельного участка.

С выводами суда первой инстанции судебная коллегия не согласилась, указав, что они сделаны с существенным нарушением норм материального права, не соответствуют обстоятельствам дела.

Руководствуясь положениями п.4 ст.11.8 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015 г.), п.2 ст. 621 ГК РФ суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка №729 от 12 марта 1998 года, заключенный земельным управлением г. Красноярска с ФИО3, прекратил свое действие в связи с окончанием его срока 30 ноября 1998 года.

При этом судебная коллегия исходила из того, что по истечении срока договора ФИО3, как собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, переданном по договору аренды, продолжал пользоваться данным земельным участком при отсутствии возражений арендодателя (Земельного управления г.Красноярска, а впоследствии его правопреемников - Департамента недвижимости администрации г.Красноярска, ДМИЗО г.Красноярска). С учетом этого судебная коллегия пришла к выводу, что арендные отношения спорного земельного участка с ФИО3 после 30 ноября 1998 года в силу ч.2 ст.621 ГК РФ были возобновлены на неопределенный срок на условиях, предусмотренных заключенным между Земельным управлением г.Красноярска и ФИО3 договором аренды от 12 марта 1998 года.

Поскольку материалами дела достоверно установлено, что земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, преданный по договору аренды 22 августа 2012 года ООО «Строитель-С», полностью налагается на территорию земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> переданного по договору аренды от 12 марта 1998 года ФИО3, а также то, что на земельном участке с кадастровым номером № по состоянию на июль 2012 г. были расположены объекты недвижимости, принадлежащие ФИО3, в том числе приобретенные последним по договору купли-продажи от 17 января 1996 года, зарегистрированному в установленном законом порядке (объект с кадастровым номером № литер В7 (ранее Г37) площадью 598,44 кв.м.), судебная коллегия пришла к выводу, что оспариваемые распоряжения администрации г. Красноярска являются незаконными и нарушают права и законные интересы ФИО3 и ФИО4

Также судебная коллегия удовлетворила требования ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными результатов межевания земельного участка, договора аренды, снятии земельного участка с кадастрового учета.

С целью восстановления положения, существовавшего до нарушения права, руководствуясь ст.ст. 304-305 ГК РФ суд апелляционной инстанции удовлетворил требования ФИО3 и ФИО4 о возложении на ФИО5, как собственника нежилого здания, возведенного на спорном земельном участке, обязанности освободить земельный участок от указанного здания путем его сноса, поскольку двухэтажное нежилое здание общей площадью 1137,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в соответствии с законом, в связи с чем в силу положений ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой.

Выводы суда апелляционной инстанции о возобновлении договора аренды с ФИО3 на неопределенный срок, а также о том, что возведенное на спорном земельном участке ООО «Строитель-С» нежилое здание является самовольной постройкой основаны на неправильном применении норм материального права.

Вопросы продления и возобновления договора аренды, в том числе аренды земельного участка, регулируются положениями ст. 621 ГК РФ, а последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком урегулированы положениями ст. 272 ГК РФ.

Так, в соответствии с п.1 ст. 621 ГК РФ арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, по истечении срока договора предоставлено при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Таким образом, условиями для возобновления договора аренды является пользование арендатором, предоставленным в аренду земельным участком, после истечения срока договора, а также отсутствие возражений со стороны арендодателя.

Суд апелляционной инстанции свой вывод о том, что ФИО3 по истечении срока аренды продолжал пользоваться спорным земельным участком обосновал тем, что он являлся собственником недвижимого имущества, расположенного на данном участке – нежилого здания литер В7 (ранее Г37) площадью 598,44 кв.м.

При этом в материалы гражданского дела ФИО3 не представлено каких-либо доказательств того, что по окончании срока договора аренды (30 ноября 1998 года) указанное нежилое здание, как и другие объекты, принадлежащие ему на праве собственности, эксплуатировались ФИО3 либо другим лицом.

Согласно пояснениям представителя ФИО3 – ФИО10 с заявлением о продлении договора аренды ФИО3 обратился в администрацию г. Красноярска только в марте 2012 года (т. 6 л.д. 34).

Сам по себе факт расположения на земельном участке нежилого здания не может являться достаточным основанием для вывода о том, что собственник здания продолжает пользоваться земельным участком.

Кроме того, по смыслу положений ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды, а также возобновление договора аренды на неопределенный срок возможно при условии, что арендатор надлежащим образом исполняет условия договора аренды, т.е. пользуется земельным участком в соответствии с условиями договора, исполняет условия договора по внесению арендной платы.

Прекращение использования земельного участка, а также не внесение арендной платы за земельный участок лишает арендодателя возможности заявить возражения относительно возобновления арендных отношений, поскольку в этом случае у арендодателя отсутствуют объективные данные о продолжении фактического использования земельного участка арендатором.

Из материалов дела следует, что предусмотренная договором аренды от 12 марта 1998 года арендная плата ФИО3 не вносилась, доказательства использования предоставленного в аренду земельного участка по окончании срока договора аренды ФИО3 суду не предоставлены.

Наличие на земельном участке, право пользования которым прекращено, в собственности недвижимого имущества является основанием для применения положений ст. 272 ГК РФ, в соответствии с которыми права на недвижимость определяются соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. При отсутствии или недостижении указанного соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

При этом собственник земельного участка вправе требовать, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. Собственник недвижимости вправе заявить требование об установлении условий пользования земельным участком либо требовать признания права на приобретение в собственность земельного участка.

Несмотря на введенное в законодательство о земле положение о единстве юридической судьбы земельного участка и здания, а также о том, что именно судьба здания следует судьбе земельного участка (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК), п. 1 ст. 272 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает необходимость заключения соглашения, регулирующего права на недвижимость между ее собственником и собственником земельного участка.

Такого соглашения между администрацией г. Красноярска как собственником земельного участка и ФИО3, ФИО4 как собственниками недвижимости заключено не было. Требований, основанных на нормах ст. 272 ГК РФ, суду не заявлялось.

С учетом вышеизложенного нельзя согласиться с выводом суда апелляционной инстанции о признании незаконными оспариваемых ФИО3 распоряжений администрации г. Красноярска, результатов межевания земельного участка, договора аренды, о снятии земельного участка с кадастрового учета.

Также не могут быть признаны правомерными выводы суда апелляционной инстанции о признании возведенного ООО «Строитель-С» на спорном земельном участке нежилого здания самовольной постройкой, поскольку данное строение возведено на земельном участке, предоставленном в аренду ООО «Строитель-С» для строительства производственной базы и инженерного обеспечения, обществом получено разрешение на строительство производственной базы, а также разрешение на ввод возведенного объекта в эксплуатацию.

Допущенное судом апелляционной инстанции нарушение норм материального права является существенным и повлиявшим на исход дела, без его устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов администрации г. Красноярска, ООО «Строитель-С», ФИО5, в связи с чем апелляционное определение подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 7 декабря 2016 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Н.В. Фуга

Копия верна.

Судья краевого суда Ю.А. Соснин