Гражданский кодекс часть 1

на основании определения судьи Волгоградского областного суда Мороха Е.А. от 27 февраля 2017 года о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,

по докладу судьи Волгоградского областного суда Мороха Е.А.,

рассмотрев истребованное по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью <М.......> на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 01 марта 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29 июня 2016 года,

гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью <М.......> к М.А.А. о взыскании задолженности по арендной плате,

У С Т А Н О В И Л :

Общество с ограниченной ответственностью <М.......> (далее - ООО <М.......>) обратилось в суд с иском к М.А.А. о взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование иска истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО <М.......> и индивидуальным предпринимателем М.А.А. (далее - ИП М.А.А.) был заключен договор аренды № <...>, согласно которому арендатор получил в аренду нежилые помещения торгового центра <.......>, расположенного по адресу: <адрес>, для использования под размещение магазина сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды продлен до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с неоднократными нарушениями ответчиком обязательств по оплате арендной платы, в соответствии с п. <.......> договор аренды был расторгнут арендодателем ДД.ММ.ГГГГ в одностороннем порядке.

Ссылаясь на наличие непогашенной задолженности: по основной арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> евро (<.......> рублей по курсу на ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......>); по платежам за управление торговым комплексом за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей; по переменной арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <.......> рублей, истец просил указанные суммы взыскать с ответчика.

Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 01 марта 2016 года в иске ООО <М.......> отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29 июня 2016 года решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО <М.......> просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО <М.......> по доверенности ФИО, поддержавшую доводы кассационной жалобы, возражения представителя М.А.А. по доверенности ФИО, обсудив доводы жалобы, президиум приходит к следующему.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм материального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ИП М.А.А. заключен договор № <...> аренды нежилых помещений торгового центра <.......>, расположенного по адресу: <адрес>, для использования под размещение магазина под торговой маркой <.......> сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Арендуемое помещение является частью принадлежащего истцу на праве собственности объекта недвижимости с кадастровым номером № <...>, находится на цокольном этаже торгового комплекса, состоит из комнат: № <...> площадью <.......> кв.м; № <...> площадью <.......> кв. м; № <...> площадью <.......> кв. м, всего <.......> кв. м общей площади.

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора продлен сторонами до ДД.ММ.ГГГГ.

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно условиям договора арендная плата состоит из частей: основная арендная плата, переменная арендная плата, платежи за управление торговым комплексом, арендная плата с оборота. Основная арендная плата согласно п. <.......> договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ составляет сумму в рублях, эквивалентную <.......> Евро, включая НДС, оплачиваемую авансом не позднее <.......> числа каждого месяца (п. <.......> договора). Платежи за управление комплексом (п. <.......> договора) рассчитываются путем умножения оплачиваемой площади (<.......> кв. м) на сумму <.......> рублей за <.......> кв. м в год. НДС <.......>, оплачивается авансом ежемесячно не позднее до <.......> календарного числа текущего месяца. Переменная арендная плата (коммунальные услуги) в соответствии с п. <.......> Договора включает в себя платежи за электроснабжение, за обеспечение и расход воды, за пользование канализацией, платежи за вывоз твердых бытовых отходов, которые рассчитываются по пропорции <.......> / <.......> от общих расходов арендодателя.

Пунктом <.......> договора аренды предусмотрено, что в качестве обеспечения денежных требований арендодателя по настоящему договору арендатор обязан уплатить арендодателю денежную сумму в размере <.......> долларов США, кроме того НДС, что эквивалентно размеру основной арендной платы и услугам по управлению центром за <.......> месяца. В случае, если арендатор отказывается в одностороннем порядке от исполнения договора аренды, обеспечительный платеж не возвращается. Арендодатель вправе удовлетворить свое требование за счет обеспечительного платежа.

ДД.ММ.ГГГГМ.А.А. прекратил деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

ДД.ММ.ГГГГМ.А.А.. обратился к арендодателю с письмом о возвращении истцу нежилого помещения по акту приема-передачи для чего просил направить представителя.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обратился с заявлением о разрешении на вывоз товара из освобождаемого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик освободил нежилое помещение от своих вещей, возвратив ключи от него.

ДД.ММ.ГГГГ договор аренды расторгнут арендодателем в соответствии с п. <.......> договора путем направления ответчику уведомления № <...> от ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требованиях, руководствуясь положениями статей 309, 310, 416, 421, 606, 610, 614, 782 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик утратил статус индивидуального предпринимателя, уведомил истца о прекращении арендных отношений и готовности передать помещение, фактически отказался от всех услуг арендодателя. Поскольку истец не принял мер по принятию помещения, дальнейшее образование задолженности зависело исключительно от его действий.

При этом судом были отклонены доводы истца о том, что прекращение арендатором пользования арендованным помещением по своей инициативе в отсутствии каких-либо препятствий со стороны арендодателя не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы до расторжения (прекращения) договора аренды.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Президиум находит, что судами нижестоящих инстанций нарушены нормы действующего законодательства и согласиться с указанными выводами нельзя по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) и арендатора (статья 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок, предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, если иной срок не определен законом или договором.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01 июня 2015 года).

Договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№ <...> и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком были заключены на определенный срок, в связи с чем для признания права ответчика на односторонний отказ от договора (исполнения договора) по основанию, которое не предусмотрено нормами законодательства Российской Федерации, судам надлежало установить наличие в заключенном договоре аренды соответствующего условия.

Однако в оспариваемых судебных постановлениях не содержится вывода о наличии в договоре аренды условия о праве арендатора (ответчика) на односторонний отказ от договора по причине прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.

Довод истца об отсутствии этого права у ответчика, который был заявлен при рассмотрении дела в судах двух инстанций, судами надлежащим образом не проверен. Факт расторжения договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ судами также не выявлен.

При таких обстоятельствах, выводы судов о правомерности одностороннего отказа ответчика от договора аренды и досрочном прекращении аренды с ДД.ММ.ГГГГ являются преждевременными.

По этой причине являются преждевременными выводы судов о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, осуществил возврат помещения ДД.ММ.ГГГГ и что истец уклонялся от приемки помещения, в связи с чем арендная плата с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не подлежит взысканию.

При прекращении арендных отношений закон предусматривает обязанность арендатора возвратить имущество арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), а в отношении недвижимого имущества - с составлением передаточного акта (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Односторонний акт арендатора об освобождении помещения и передача ключей от помещения представителю истца не представляет собой надлежащий возврат помещения и не свидетельствует о прекращении арендных отношений, что следует из приведенных выше норм закона.

Досрочное освобождение арендуемого помещения не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (статьи 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, уменьшая размер ответственности арендатора до находящегося в распоряжении арендодателя суммы депозита, перечисленной ответчиком в размере <.......> Евро, суд первой инстанции, с мнением которого согласилась апелляционная инстанция, указал, что истец умышленно не принимал каких-либо действий, направленных на уменьшение размера упущенной выгоды, зная о том, что ответчик освободил помещение и не вносит арендную плату.

Президиум считает, что указанные выводы судов основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям, по поводу которых возник спор.

Согласно статье 401 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием ответственности за нарушение обязательства является наличие вины лица, не исполнившего обязательство.

Как следует из части 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации, если неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства произошло по вине обеих сторон, суд соответственно уменьшает размер ответственности должника; суд также вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению.

Таким образом, для применения данных норм суду следовало установить вину самого истца в неисполнении арендатором обязательств по внесению соответствующей платы. К таковым могли быть отнесены факты уклонения арендодателя от получения исполнения обязательства, сокрытие размера арендной платы, срок выплаты, то есть любые обстоятельства, объективно свидетельствующие о намерении арендатора оплатить использование имущества при уклонении арендодателя от получения такого исполнения.

Факт начисления арендных платежей по действующему договору аренды арендодателю в вину поставлен быть не может, поскольку получение такой платы является целью сдачи имущества в пользование иному лицу.

Заблуждение арендатора относительно момента прекращения договорных отношений в причинной связи с получением арендодателем суммы от исполнения обязательства по договору не состоят, в вину ему вменены быть не могут.

Имелось ли при таких данных основание для применения статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации в настоящем споре судом не выяснено.

Согласно ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июля 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Указанные требования процессуального закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции выполнены не были.

Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, поскольку затрагивают конституционные основы осуществления правосудия (статья 123 Конституции Российской Федерации) и право на справедливое судебное разбирательство, гарантированное статьей 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

При таких обстоятельствах президиум приходит к выводу, что поскольку апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29 июня 2016 года принято с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, в связи с этим данное судебное постановление подлежит отмене, а дело - направлению в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и подлежащими применению нормами материального и процессуального закона.

Руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л :

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 29 июня 2016 года по гражданскому делу по иску общества с ограниченной ответственностью <М.......>» к М.А.А. о взыскании задолженности по арендной плате отменить, и дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда.

Председательствующий подпись Д.П. Туленков