Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании 13 июля 2016 года гражданское дело №... по иску ФИО1 к ФИО2 об определении долей в праве собственности, обязании предоставить ключи, нечинении препятствий в пользовании квартирой на основании кассационных жалоб ФИО3, ФИО2 и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 30 марта 2016 года о передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., выслушав ФИО2, его представителя ФИО4, представителя ФИО3 адвоката Ротькину Е.В., представителей ФИО1 ФИО5 и ФИО6,

ПРЕЗИДИУМ УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 об определении долей в праве общей совместной собственности на квартиру, определении порядка пользования жилым помещением, нечинении препятствий в пользовании квартирой, обязании предоставить ключи, указывая, что на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 7 июня 1993 года она и ответчик являются собственниками квартиры по адресу: Санкт-Петербург, <адрес><адрес>, доли собственников в праве общей совместной собственности не определены, она как собственник имеет равные права владения, пользования и распоряжения имуществом, однако, ответчик не предоставляет ей ключи, единолично владеет квартирой и создает ей препятствия в реализации прав в отношении жилого помещения.

Просила определить доли в праве собственности, признав за ней право на 31/71 долю в квартире, с правом пользования комнатами 24,1 кв.м. и 7,2 кв.м., признать за ФИО2 право на 40/71 долей с правом пользования комнатами 23,5 кв.м. и 16,2 кв.м., обязать ФИО2 предоставить ей ключи от квартиры и не чинить препятствий во вселении и пользовании квартирой.

В дальнейшем от иска в части требования об определении порядка пользования жилым помещением ФИО1 отказалась (л.д.74), отказ принят судом, в связи с чем производство по делу в этой части прекращено.

Заочным решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2015 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

За сторонами, за каждым, признано право собственности на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру.

ФИО2 обязан не чинить ФИО1 препятствий во вселении и пользовании квартирой и передать ей ключи от квартиры.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 октября 2015 года решение районного суда оставлено без изменений.

В кассационных жалобах ответчик ФИО2 и 3-е лицо ФИО3 просят судебные постановления по делу отменить как принятые с нарушением норм материального права – ст.ст.246,247,253,671,672 ГК РФ и норм процессуального права – ст.ст.67,181,198,327.1,329 ГПК РФ, вынести новое решение об отказе в иске.

В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права.

Удовлетворяя иск в полном объеме, суды руководствовались ст.ст.244 п.5, 245 п.1, 246 п.1,247 п.1 ГК РФ, исходили из того, что ФИО1 имеет равные права владения, пользования квартирой с ФИО2, в чем ей чинятся препятствия.

Суд апелляционной инстанции указал, что при заключении договора найма квартиры с ФИО3 в нарушение п.1 ст.246, п.1 ст.247 ГК РФ, ч.2 ст.30 ЖК РФ не было получено согласия истицы ФИО1 на передачу квартиры в наем и отклонил возражения ответчика об отсутствии необходимости получать ее согласие, сославшись на то, что это требование установлено для общей совместной собственности и не может быть применено к настоящему случаю, т.к. образование совместной собственности согласно п.3 ст.244 ГК РФ допускается только тогда, когда это прямо предусмотрено законом.

Податели кассационных жалоб обоснованно указывают на неприменение судами подлежащей применению ст.253 ГК РФ, регулирующей отношения совместной собственности, и неправильное применение ст.ст.246,247 ГК РФ, регулирующих долевую собственность; ссылаются, что на момент заключения договора найма квартира находилась в совместной собственности ФИО1 и ФИО2, возникшей в соответствии с Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»; согласно пунктам 2,3 ст.253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. При этом совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

ФИО3 указывает, что он является законным владельцем квартиры, занимает ее с членами своей семьи по действующему договору найма.

Доводы кассационных жалоб являются обоснованными, исходя из следующего.

Материалами дела подтверждается, что <адрес> общей площадью 96,11 кв.м., жилой площадью 70,85 кв.м. в <адрес><адрес> в Санкт-Петербурге была передана в совместную собственность ФИО1 и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., по договору передачи квартиры в собственность граждан от 7 июня 1993 года, заключенному на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», который в действовавшей на момент заключения договора редакции предусматривал возможность приватизации жилого помещения в совместную собственность; 22 декабря 1994 года произведена государственная регистрация права общей совместной собственности.

Таким образом, на момент заключения договора найма с ФИО3 и до рассмотрения спора судом квартира являлась объектом совместной, а не долевой собственности ФИО8

Вывод суда апелляционной инстанции о заключении договора передачи квартиры в общую долевую собственность противоречит условиям договора приватизации от 7 июня 1993 года, который недействительным не признан и не изменен.

Суждение апелляционной инстанции о невозможности передачи квартиры в совместную собственность не соответствует ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Как верно указано в апелляционном определении, ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент приватизации квартиры, допускала возможность передачи жилого помещения как в совместную, так и долевую собственность.

Неправильная квалификация судом правоотношений сторон привела к необоснованному выводу о неправомерном распоряжении ФИО2 квартирой путем ее передачи в пользование по договору найма и занятии квартиры ФИО3 без законных оснований, который сделан без учета всех юридически значимых обстоятельств дела и положений жилищного и гражданского законодательства, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 5 сентября 2013 года ответчиком ФИО2 заключен договор найма квартиры с ФИО3

Договор оформлен от имени двух собственников ФИО2 и ФИО1, но со стороны наймодателя подписан только ФИО2

В пункте 2.4. договора указано: «Наймодатель подтверждает, что на момент подписания настоящего договора …. получено согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в жилом помещении на дату подписания договора».

Согласно условиям договора ФИО2 и ФИО1, именуемые «наймодатель», передали нанимателю ФИО3 и проживающим с ним членам его семьи свободную квартиру из 5-ти комнат по вышеуказанному адресу во временное возмездное пользование для проживания; недостатки жилого помещения на момент передачи указываются в Приложении №1; срок найма жилого помещения начинает течь со дня окончания ремонтных работ, которые будет производить наниматель, и составляет не менее 5 лет. Ремонтные работы должны начаться не позднее 1 месяца со дня подписания настоящего договора и продолжаться не более 8 месяцев. Стороны по взаимному согласию (в том числе устному) определяют дату начала течения найма по факту реального завершения ремонта. В период найма плата за найм не вносится, наниматель также освобождается от платежей в течение первых 12 месяцев найма в связи с тем, что он производит ремонт квартиры за счет собственных средств.

Квартира передана нанимателю ФИО3 по акту приема-передачи от 5 сентября 2013 года.

На регистрационном учете в спорной квартире никто не состоит, ФИО1 зарегистрирована по месту жительства матери, проживает в Германии.

В силу п.3 ст.253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию сособственников, наличие которого предполагается; правовым последствием отсутствия согласия на распоряжение имуществом является возможность признания сделки недействительной как оспоримой.

Президиумом установлено, что ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО7, действующей в своих интересах и в интересах двоих несовершеннолетних детей, о признании недействительным договора найма от 5 сентября 2013 года, заключенного ФИО2 и ФИО3, применении последствий недействительности сделки, выселении ответчиков из квартиры, ссылаясь на то, что договор найма заключен без ее согласия, на нем отсутствует ее подпись, указывала на ничтожность сделки.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 2 июня 2016 года отменено решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 24 декабря 2015 года об удовлетворении иска ФИО1, вынесено новое решение, которым в иске ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО7 о признании договора найма недействительным, выселении отказано.

Судебная коллегия пришла к выводу, что факт осведомленности ФИО3 об отсутствии у ФИО2 полномочий на совершение сделки не нашел своего подтверждения, при этом ФИО3 проявил должную осмотрительность, выяснил, что квартирой никто не пользуется, она находится в заброшенном состоянии, требует ремонта; сама же ФИО1 в квартиру не вселялась, постоянно проживает в Германии, в Санкт-Петербурге бывает редко, права в отношении квартиры не реализовывала, обязанностей не несла, соглашалась с действиями ФИО2 по распоряжению недвижимостью, что суд расценил как действия, свидетельствующие об одобрении и согласии ФИО1 с действиями ФИО2 по распоряжению спорной квартирой. Также суд признал, что поведение ФИО1 после заключения сделки давало основания полагаться на действительность сделки.

В соответствии со ст.244 п.5 ГК РФ по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственности этих лиц.

Исходя из этого, в случае, если жилое помещение на основании договора безвозмездной передачи в собственность в порядке приватизации по желанию граждан было передано в совместную собственность, участники приватизации согласно п.5 ст.244 ГК РФ в дальнейшем вправе установить на него долевую собственность.

Если не достигнуто иное соглашение, доли участников общей совместной собственности на жилое помещение признаются равными (ст.245 ГК РФ).

В ходе судебного разбирательства не установлено достижение ФИО2 и ФИО1 соглашения об ином размере долей в праве собственности, чем по ?, и на наличие такого соглашения ответчик ФИО2 не указывает.

При таких обстоятельствах, исходя из равенства жилищных прав граждан, проживавших в жилом помещении по договору социального (жилищного) найма на момент приватизации, суды пришли к обоснованному выводу о праве ФИО1 на получение в собственность ? доли квартиры, которое возникает в силу закона.

Довод подателя кассационной жалобы о нарушении ч.3 ст.196 ГПК РФ и выходе суда за пределы заявленных требований в связи с тем, что после отказа от требования об определении порядка пользования жилым помещением ФИО1 не изменяла остальных исковых требований и просила установить ее право на 31/71 долю в квартире, не является основанием к отмене судебных постановлений в части размера долей.

Данный довод носит процессуальный характер и не может повлиять на объем материальных прав истицы, которые в данном случае зависят от ее волеизъявления. От права на получение 1/2 доли квартиры ФИО1 не отказывалась и не отказывается, что подтвердили в суде кассационной инстанции ее представители.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ право собственности может считаться нарушенным, когда имущество используется другими лицами без предусмотренных законом или договором оснований.

В настоящем случае установлены обстоятельства, указывающие, что сособственники квартиры реализовали свое право распоряжения имуществом, передав ее в пользование по гражданско-правовому договору ФИО3

Поскольку предметом договора коммерческого найма жилого помещения является передача имущества во временное владение и пользование (ст.671 ГК РФ), в связи с заключением договора от 5 сентября 2013 года право владения и пользования квартирой возникает у нанимателя и членов его семьи.

При таких обстоятельствах решение о вселении в квартиру ФИО1, обязании не чинить ей препятствия в пользовании квартирой и передать ключи вынесено с нарушением ст.ст.671,672 ГК РФ и прав 3-го лица, на что обоснованно указывается в кассационных жалобах.

Учитывая, что обстоятельства дела судом установлены, но допущена ошибка в толковании и применении норм материального права, Президиум принимает по делу новое судебное постановление, не направляя дело на новое рассмотрение.

Руководствуясь ст.390 ГПК РФ, Президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Кассационные жалобы удовлетворить частично.

Заочное решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 11 марта 2015 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 27 октября 2015 года в части признания за ФИО1 и ФИО2 права на ? долю в праве собственности на <адрес><адрес> в Санкт-Петербурге оставить без изменения.

В остальной части судебные постановления отменить.

В удовлетворении требований ФИО1 к ФИО2 об обязании не чинить препятствий во вселении и пользовании квартирой, обязании предоставить ключи от квартиры отказать.

Председательствующий: А.В. Лаков