Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании 11 апреля 2018 года гражданское дело №2-6413/17 по иску ФИО3, ФИО4 к Муниципальному предприятию «Единая служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области, Обществу с ограниченной ответственностью «Проектное ремонтное строительное управление» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа на основании кассационной жалобы Муниципального предприятия «Единая служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области и определения судьи Санкт-Петербургского городского суда от 27 марта 2018 года о передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Заслушав доклад судьи Семеновой И.А., представителя МП «ЕСЗ» ФИО5, представителя ФИО7 ФИО6,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4 обратились в суд вышеназванным иском, после уточнения исковых требований просили взыскать с ответчиков неустойку за нарушение срока передачи квартиры за период с 1 июля 2014 года по 5 июня 2017 года в размере <...> коп. и подлежащую дальнейшему взысканию по день фактического исполнения обязательства по передаче квартиры из расчета <...>% годовых, компенсацию морального вреда в размере по <...> руб. каждому, а также штраф, предусмотренный ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», указав, что являются участниками долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, участок между водоочистными сооружениями и <адрес>; исполнили финансовые обязательства по оплате участия в долевом строительстве, объект долевого строительства - двухкомнатная квартира - в установленный договором срок им не передан (том 1 л.д.133).

Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июля 2017 года иск удовлетворен частично.

С ответчика Муниципальное предприятие «Единая служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области (далее МП «ЕСЗ») в пользу каждого истца взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с 1 июля 2014 года по 5 июня 2017 года в размере <...> руб. на основании ч.2 ст.6 Федерального закона №214-фз, а также компенсация морального вреда в размере <...> руб. и штраф в размере <...> руб., предусмотренные Законом РФ «О защите прав потребителей». С МП «ЕСЗ» в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в размере <...> руб.

В остальной части иска к МП «ЕСЗ» и в иске к Обществу с ограниченной ответственностью «Проектное ремонтное строительное управление» (далее ООО «ПРСУ») отказано.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29 ноября 2017 года решение районного суда оставлено без изменений.

В кассационной жалобе, поступившей в Санкт-Петербургский городской суд 26 февраля 2018 года, МП «Единая служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской областипросит судебные постановления по делу отменить как принятые с нарушением норм материального права и норм процессуального права, направить дело на новое рассмотрение.

Определением судьи от 1 марта 2018 года дело истребовано в Санкт-Петербургский городской суд, куда поступило 20 марта 2018 года.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении дела допущены существенные нарушения норм материального права.

В ходе судебного разбирательства установлено, что <дата> между МП «ЕСЗ» (застройщик) и ООО «ПРСУ» (дольщик) заключен договор №ДУ-108 долевого участия в строительстве многоквартирного дома по вышеуказанному адресу, согласно которому дольщику подлежит передаче двухкомнатная квартира под условным номером 9 общей проектной площадью <...> кв.м., расположенная на 1 этаже, стоимостью <...> руб.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что застройщик планирует получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2013 года.

В соответствии с пунктом 2.2 договора застройщик обязался передать дольщику объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее шести месяцев после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (том 1 л.д.145-161).

Застройщик МП «ЕСЗ» использовал земельный участок в целях жилищного строительства на основании договора аренды земельного участка от 4 апреля 2011 года, имел разрешение на строительство, которое продлевалось до 26 июня 2013 года (том 1 л.д.27-29), в дальнейшем признано утратившим силу.

Генеральным подрядчиком работ по строительству объекта выступало ООО «ПРСУ», являвшееся одновременно дольщиком по договору №ДУ-108.

28 мая 2013 года между МП «ЕСЗ» и ООО «ПРСУ» заключено соглашение о замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка, согласно которому арендатор передал, а его правопреемник ООО «ПРСУ» принял все права и обязанности по договору аренды земельного участка (п.1.1.); права и обязанности арендатора переходят к правопреемнику в том объеме и на тех условиях, которые существуют на момент заключения соглашения (п.2.1.); с момента вступления в силу соглашения договор аренды подлежит исполнению арендодателем в пользу правопреемника арендатора (п.2.2.); соглашение вступает в силу с момента получения согласия арендодателя (п.4.1.) – том 1 л.д.30.

Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения от 28 мая 2013 года о замене стороны в обязательстве по договору аренды признан незаконным по заявлению ООО «ПРСУ» (том 1 л.д.77-78).

В соответствии с дополнительным соглашением от 19 июня 2013 года к договору аренды от 4 апреля 2011 года, заключенным между арендодателем Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и ООО «ПРСУ», на основании решения междуведомственной земельной комиссии МО арендатором по договору аренды от 4 апреля 2011 года считается ООО «ПРСУ» (том 1 л.д.31).

20 июня 2013 года Администрацией Муниципального образования «Город Всеволожск» Всеволожского муниципального района Ленинградской области издано постановление об отмене разрешения на строительство, которым признано утратившим силу разрешение на строительство объектов по адресу: <адрес>, участок между водоочистными сооружениями и <адрес>, выданное МП «ЕСЗ», и принято решение выдать взамен утратившего силу разрешение на строительство ООО «ПРСУ» с измененными данными о застройщике (том 1 л.д.33).

Дополнительным соглашением от 31 июля 2014 года к договору аренды земельного участка, заключенным между арендодателем Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области и МП «ЕСЗ» как арендатором, срок аренды участка установлен до 3 апреля 2017 года (том 1 л.д.32).

4 июля 2013 года между МП «ЕСЗ», ООО «ПРСУ» и гражданами ФИО3, ФИО4 заключен договор цессии, по которому с согласия застройщика дольщик ООО «ПРСУ», участвующий в инвестировании строительства жилого дома, передает, а ФИО7 принимают на себя все права и обязанности по договору. Договор зарегистрирован в установленном порядке (том 1 л.д.139-144).

26 февраля 2014 года ООО «ПРСУ» получило разрешение на строительство вышеназванного объекта капитального строительства сроком до 25 ноября 2014 года (том 1 л.д.34).

5 октября 2016 года Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области выдал ООО «ПРСУ» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (том 1 л.д.130).

Возражая против иска ФИО7, ответчик ООО «ПРСУ» указывал на отсутствие правоотношений между ним и истцами, а также на отсутствие своей вины в неисполнении обязательства, поскольку в 2013-2015 г.г. им предпринимались меры по регистрации соглашения о замене стороны застройщика, 18 февраля 2015 года регистрирующий орган незаконно отказал Обществу в государственной регистрации соглашения о замене лиц в договоре аренды земельного участка, и только после признания этого отказа незаконным арбитражным судом у него появилась возможность предпринять действия по завершению строительства.

МП «ЕСЗ» также считал себя ненадлежащим ответчиком, ссылаясь на то, что застройщиком объекта на основании ст.2 Федерального закона №214-фз является ООО «ПРСУ», принявшее на себя обязательства по завершению строительства дома, а не МП «ЕСЗ», у которого разрешение на строительство отозвано 20 июня 2013 года, и которое этот статус утратило; 7 августа 2014 года Предприятие передало Обществу соглашения о замене застройщика и дополнительные соглашения к договорам участия в долевом строительстве для их регистрации; 11 января 2016 года подписано соглашение с истцами о замене застройщика, которое направлено ООО «ПРСУ»; кроме того денежные средства дольщиков на строительство поступали в ООО «ПРСУ», у которого и возникли обязательства по договорам.

Удовлетворяя иск и взыскивая неустойку, штраф с МП «Единая служба Заказчика» Всеволожского района Ленинградской области, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что данный ответчик является надлежащим, т.к. истцы состоят с ним в договорных отношениях, договор участия в долевом строительстве между ФИО7 и МП «ЕСЗ» до настоящего времени не прекращен, договорные отношения с ООО «ПРСУ» у истцов отсутствуют. Первоначальный застройщик МП «ЕСЗ» не предпринял мер к урегулированию отношений с дольщиками и действий по прекращению с ними договорных отношений, трехстороннее соглашение о переходе прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве не зарегистрировано.

Податель кассационной жалобы указывает, что МП «ЕСЗ» с момента подписания соглашения от 28 мая 2013 года о замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка утратило статус застройщика жилого дома, передало права на земельный участок и вытекающие из такой уступки права и обязанности ООО «ПРСУ», 26 февраля 2014 года ООО «ПРСУ» получило разрешение на строительство, а 5 октября 2016 года - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. 7 августа 2014 года Обществу по акту были переданы подписанные сторонами соглашения по замене застройщика для учета и государственной регистрации. 11 января 2016 года между ФИО7, МП «ЕСЗ», ООО «ПРСУ» заключено дополнительное соглашение к договору долевого участия о замене застройщика. ООО «ПРСУ», допустив злоупотребление правом, действуя заведомо недобросовестно, не совершило действий по регистрации дополнительного соглашения.

Доводы кассационной жалобы являются обоснованными, исходя из следующего.

Согласно выводам Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в решении от 7 декабря 2016 года по делу №А56-10292/2016 по спору между МП «ЕСЗ» и ООО «ПРСУ» о взыскании штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением договора генерального подряда МП «ЕСЗ», уступив права на земельный участок, утратило статус застройщика объекта, а ООО «ПРСУ» приобрело такой статус в отношении объекта, строящегося на земельном участке; учитывая совпадение в одном лице застройщика (заказчика строительства) и подрядчика (исполнителя строительства), договор подряда считается прекращенным по правилам ст.413 ГК РФ (том 1 л.д.118-120).

В постановлении 13 арбитражного апелляционного суда от 3 мая 2017 года по делу №А56-10292/2016 сделан вывод, что на основании ст.413 ГК РФ и исходя из условий соглашения от 28 мая 2013 года о замене стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка ООО «ПРСУ» признается арендатором по договору с момента, когда было получено согласие арендодателя на замену стороны, т.е. с 19 июня 2013 года (том 1 л.д.191).

Указав на наличие у истцов и МП «ЕСЗ» не прекращенных правоотношений, возникших из договора долевого участия, суды сослались на то, что на момент заключения договора цессии арендатором земельного участка являлось МП «ЕСЗ», на непринятие МП «ЕСЗ» мер по урегулированию отношений с дольщиками и отсутствие заключенного надлежащим образом трехстороннего соглашения о переходе прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома к новому застройщику ООО «ПРСУ».

Между тем, установлено, что арендатор земельного участка сменился. Согласно решению и постановлению арбитражного суда по делу №А56-10292/2016, имеющим в соответствии с ч.3 ст.61 ГПК РФ преюдициальную силу для участвовавших в арбитражном разбирательстве лиц, уступив права на земельный участок, МП «ЕСЗ» утратило статус застройщика объекта, ООО «ПРСУ» стало арендатором земельного участка с 19 июня 2013 года, т.е. еще до наступления срока передачи квартиры участникам долевого строительства.

Разрешение на строительство, выданное МП «ЕСЗ», было отозвано постановлением Администрации МО «<адрес>» <адрес>№... от <дата>. После указанной даты согласно ст.51 ГрК РФ МП «ЕСЗ» не вправе осуществлять строительство объекта капитального строительства.

Таким образом, к моменту, когда МП «ЕСЗ» утратило статус застройщика, установленный договором от 2 ноября 2012 года срок передачи квартиры дольщика (31 декабря 2013 года + 6 месяцев) еще не наступил, Предприятие не может нести ответственность за просрочку исполнения обязательства другого застройщика по передаче объекта участнику долевого строительства.

Мнение подателя кассационной жалобы о неприменении к спорным правоотношениям норм Закона РФ «О защите прав потребителей» о взыскании штрафа, компенсации морального вреда противоречит разъяснениям п.2 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.390 ГПК РФ, Президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 19 июля 2017 года и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29 ноября 2017 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Приморский районный суд Санкт-Петербурга в ином составе суда.

Председательствующий: А.В.Лаков