Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело по иску ФИО5 А.с, к ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск», ООО ТД «Маршал», Департаменту градостроительства администрации города Красноярска о признании недействительным в части разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, включении трансформаторной подстанции в состав общего имущества многоквартирного жилого дома, признании права общей долевой собственности, признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды,

по кассационным жалобам ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» и Департамента градостроительства администрации города на решение Октябрьского районного суда г.Красноярска от 28 июня 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 ноября 2017 года,

на основании определения судьи Красноярского краевого суда Плаксиной Е.Е. от 31 мая 2018 года

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 предъявил в суде иск к ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск», ООО ТД «Маршал», Департаменту градостроительства администрации города Красноярска о признании недействительными в части разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и дополнительного соглашения к договору аренды, включении сооружения электроэнергетики в состав общего имущества жилого дома, признании права собственности на долю в этом сооружении.

Требования мотивированы тем, что по договору участия в долевом строительстве жилого дома, заключённому 19 апреля 2012 года с ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск», ФИО6 профинансировал строительство 6-ти этажного жилого дома № 3, корпуса 10,11,12 со встроено-пристроенной автопарковкой и инженерным обеспечение по адресу: <адрес> в доле, равной стоимости 4-х комнатной квартиры № 1 на 2-м этаже, общей площадью 148 кв.м. По договору уступки права требования, заключенному 14 мая 2012 года с ООО «ИНКОМ-СОСНЫ», истец профинансировал строительство 1/30 доли в нежилом помещении – встроено-пристроенной автопарковке, общей площадью 1 525,39 кв.м., на 30 машиномест (место № 8), расположенной в этом жилом доме. 28 февраля 2014 года администрацией города Красноярска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - <адрес>, корпуса 10,11,12 со встроенно-пристроенной автопарковкой и инженерным обеспечением. Дому присвоен почтовый адрес: <адрес>, корпуса 7,8,9. В число объектов, введенных в эксплуатацию этим разрешением, вошла и трансформаторная подстанция, площадью 51,3 кв.м, которая является местом общего пользования, входит в состав инженерного обеспечения и договором на управление домом отнесена к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Однако ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» незаконно получило разрешение на ввод трансформаторной подстанции как самостоятельного объекта недвижимости, зарегистрировало за собой право собственности на неё, осуществило присоединение питающих кабелей от ТП-11 для электроснабжения не корпусов жилого дома по <адрес>, а таунхаусов и передало ТП-11 в аренду ООО ТД «Маршал». ФИО6 просит признать недействительными разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18 августа 2014 года в части ввода в эксплуатацию ТП-11 и погасить в ЕГРПН запись о регистрации права собственности ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» на сооружение электроэнергетики (трансформаторную подстанцию), площадью 51,3 кв.м, по адресу: <адрес>, а также п.7 и п.п.8.1 дополнительного соглашения № 2 от 06 ноября 2014 года к договору аренды, заключенному 01 октября 2014 года между ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» и ООО ТД «Маршал»; включить указанное сооружение электроэнергетики (трансформаторную подстанцию) в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого <адрес> и признать за истцом право на долю этого сооружения электроэнергетики пропорционально размеру общей площади, принадлежащей ему <адрес>.

Решением Октябрьского районного суда г.Красноярска от 28 июня 2017 года признано недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18 августа 2014 года № RU243080000-01/6427-дг в части ввода в эксплуатацию ТП-11 (почтовый адрес: <адрес>); сооружение электроэнергетики (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 51,3 кв.м., по указанному выше адресу включено в состав помещений жилого <адрес>; за ФИО6 признано право на долю в общей долевой собственности на это сооружение электроэнергетики (трансформаторную подстанцию) пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности квартиры по адресу: <адрес>; с ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» в пользу ФИО6 взысканы судебные расходы 77 978,13 рублей; указано, что решение является основанием для погашения в ЕГРПН регистрационной записи о праве собственности ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» на сооружение электроэнергетики (трансформаторная подстанция) с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 51,3 кв.м., по адресу: <адрес>

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 ноября 2017 года резолютивная часть решения Октябрьского районного суда г.Красноярска от 28 июня 2017 года дополнена указанием об отказе ФИО6 в иске в части признания недействительными п.7 и п.п.8.1 дополнительного соглашения № 2 от 6 ноября 2014 года к договору аренды, заключённому 01 октября 2014 года между ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» и ООО ТД «Маршал»; в остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 02 апреля 2018 года, ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» в лице генерального директора ФИО7 просит принятые по делу судебные постановления отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, неверную оценку юридически значимых обстоятельств.

Департамент градостроительства администрации города Красноярска в лице представителя ФИО8 (доверенность от 15 апреля 2018 года) в кассационной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 28 мая 2018 года, просит отменить судебные постановления, принятые по делу, указывая на неправильное применение судами норм материального права.

Для проверки доводов кассационных жалоб 24 апреля 2018 года и 28 мая 2018 года гражданское дело истребовано в Красноярский краевой суд, куда поступило 07 мая 2018 года.

Определением судьи краевого суда от 31 мая 2018 года кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Красноярского краевого суда.

ФИО6 и его представитель ФИО9, представители Управления Росреестра по Красноярскому краю, Департамента градостроительства администрации г. Красноярска, Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, ФИО10, ФИО11 и его представитель ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23 и ее представители ФИО24 и ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО43, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО47, ФИО48, ФИО49 ФИО50, ФИО51, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке, в судебное заседание Президиума краевого суда не явились, в связи с чем на основании ст. 385 ГПК РФ Президиум краевого суда считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителей ООО «Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» ФИО52 (доверенность от 23 июня 2018 года), ФИО53 (доверенность 24 АА 2984423 от 23 ноября 2017 года), представителей ФИО6 – ФИО54 (доверенность 24 АА 1875450 от 19 ноября 2015 года), ФИО55 (ордер №002300 от 26 июня 2005 года, довернность 24 АА 2355528 от 04 сентября 2016 года), представителя ООО ТД «Маршал» - ФИО53 (доверенность 24 АА 1916145 от 20 июля 2016 года), ФИО38, ФИО56, обсудив доводы кассационных жалоб, возражения сторон, Президиум Красноярского краевого суда находит принятые по делу судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого рода нарушения норм материального и процессуального права были допущены судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных постановлений.

Как следует из материалов дела, 19 апреля 2012 года между ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» и ФИО6 заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома, в соответствии с которым застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок построить жилой дом с инженерным обеспечением и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в собственность истцу четырёхкомнатную <адрес>, общей площадью 148 кв.м., расположенную на 2 этаже в корпусе № шестиэтажного жилого <адрес> (корпуса 10-12) со встроено-пристроенной автопарковкой, по строительному адресу: <адрес>

По договору уступки права требования, заключённому 14 мая 2012 года с ООО «ИНКОМ-СОСНЫ», ФИО6 приобрел право на получение в собственность 1/30 доли в нежилом помещении – встроено-пристроенной автопарковке, общей площадью 1 525, 39 кв.м. на 30 машиномест (место №8), расположенной в жилом доме № 3 по указанному выше строительному адресу, после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Квартира и доля в нежилом помещении (автопарковке) переданы застройщиком ФИО6 по актам приема-передачи от 13 марта и 30 июня 2014 года соответственно.

17 апреля 2014 года за ФИО6 зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью 148,2 кв.м. по адресу: <адрес>.

Из дела видно, что 27 октября 2010 года и 27 ноября 2013 года ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства – <адрес>, корпуса 10, 11, 12 со встроено-пристроенной автопарковкой и инженерным обеспечением по адресу: <адрес>, в котором указана общая площадь автопарковки 1 751,79 кв.м., в том числе: встроенной трансформаторной подстанции – 51,40 кв.м., строительный объем автопарковки – 7 687,0 м. куб.

28 февраля 2014 года застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - жилого <адрес>, корпуса 10,11,12 со встроенно-пристроенной автопарковкой по адресу: <адрес> (почтовый адрес <адрес>).

18 августа 2014 года ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – внутриплощадочных сетей электроснабжения жилого района микрорайона «Удачный». 2 этап: строительство встроенных ТП № 11, 10, РТП № 7 и сетей электроснабжения к ним, расположенных по адресу: <адрес> (почтовый адрес: <адрес>).

24 октября 2014 года за ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» зарегистрировано право собственности на сооружение, назначение: сооружение электроэнергетики, общей площадью 51,3 кв.м по адресу: <адрес> 10.

По договору аренды от 01 октября 2014 года и дополнительному соглашению к нему от 06 ноября 2014 года ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» передало в аренду ООО ТД «Маршал» сооружения коммунального хозяйства и сооружения электроэнергетики, в том числе распределительную трансформаторную подстанцию (РТП-7) в <адрес> и трансформаторные подстанции, площадью 49,6 кв.м. (ТП-10) и 51,3 кв.м. (ТП-11) в <адрес>

01 октября 2014 года между ФИО6 и ООО Управляющая компания «Сосны» заключён договор управления, по условиям которого (п.1.2, приложение № 1 к договору) в состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, включена, в том числе трансформаторная подстанция.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, исходил из того, что трансформаторная подстанция (ТП-11) изначально запроектирована, возведена и введена в эксплуатацию в составе многоквартирного жилого дома по <адрес> предназначена для обслуживания и эксплуатации этого жилого дома, построена на средства участников долевого строительства и, как следует из её технических характеристик, непосредственно связана с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома по <адрес>, что на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет её отнести к общему имуществу многоквартирного дома.

Учитывая, что ТП-11 введена в эксплуатацию в составе многоквартирного жилого дома по <адрес>, повторно введена в эксплуатацию в связи с изменением характеристик стен (с кирпичных на металлические) и уменьшением площади на 0,1 кв.м. после передачи объекта долевого строительства истцу, однако, повторный ввод в эксплуатацию объекта недвижимого имущества действующим законодательством не предусмотрен и нарушает права истца на признание общей долевой собственности на этот объект, суд признал недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» 18 августа 2014 года в части ввода в эксплуатацию ТП-11.

Исходя из этих выводов, суд включил сооружение электроэнергетики (ТП-11) в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома по <адрес> и признал за ФИО6 право на долю в общей долевой собственности на это сооружение пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности <адрес>.

Поскольку указанная трансформаторная подстанция наряду с другими объектами передана по договору аренды ООО ТД «Маршал», являющегося организацией обслуживающей сети энергоснабжения, суд указал на отсутствие законных оснований для признания недействительными п.7 и п.п.8 дополнительного соглашения № 2, заключённого между ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» и ООО ТД «Маршал».

В кассационных жалобах ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» и Департамент градостроительства администрации города Красноярска, не соглашаясь с принятыми по делу решениями, ссылаются на то, что ТП-11 входит в комплекс энергоустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона «Удаачный» по кольцевой цепи, которая является одним энергообъектом с центром питания – РТП-7, что указывает на самостоятельное назначение этого объекта и не позволяет отнести его к общему имуществу многоквартирного дома.

Данные доводы кассационных жалоб являются обоснованными на основании следующего.

Так, в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Перечень элементов общего имущества многоквартирного дома приведен в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (пункт 1 части 1).

Состав общего имущества определен и в пункте 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», которым в состав общего имущества, помимо перечисленных, включены иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п.п. «ж»).

При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п.3 Постановления № 491).

По смыслу приведённых норм права, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях обслуживания более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, приведенные положения закона не исключают возможность нахождения в многоквартирном доме и иного недвижимого имущества самостоятельного назначения, не предназначенного для обслуживания квартир в этом доме.

При этом при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома сам по себе факт наличия в таком помещении коммуникаций не является значимым, существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей, что согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определениях от 19 мая 2009 года № 489-О-О, от 25 сентября 2014 года № 2110-О, от 18 июля 2017 года № 1677-О, согласно которой помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.

Однако приведенные положения закона судами во внимание не приняты, вопрос о том, является ли трансформаторная подстанция помещением вспомогательным по отношению к другим помещениям в многоквартирном <адрес> либо она используется для самостоятельных целей судами фактически не исследован.

Кроме того, судебными инстанциями оставлено без внимания то обстоятельство, что по настоящему делу имеются два самостоятельных объекта недвижимости, финансирование которых осуществлялось за счет привлечения средств дольщиков: жилой <адрес>, состоящий из 3 корпусов, и встроенно-пристроенная автопарковка. При этом спорная трансформаторная подстанция площадью 51,4 кв.м. расположена на территории автопарковки общей площадью 1 751,79 кв.м.

Несмотря на данные обстоятельства, суды признали ТП №11 общим имуществом собственников квартир многоквартирного жилого <адрес>.

Также из материалов дела следует, что рабочим проектом <данные изъяты> подготовленным по заказу ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» в 2008 году, предусмотрено встраивание в надземной части автопарковки трансформаторной подстанции с РУ 0,4 кВ и РУ 6 кВ, которая предназначена для обслуживания близ лежащих жилых домов – таунхаусов. Трансформаторная подстанция отделяется от автопарковки противопожарной кирпичной стеной и имеет изолированные входы.

Из положительного заключения государственной экспертизы КГАУ «<данные изъяты> объекта капитального строительства, утверждённого 24 сентября 2010 года, следует, что на отметке минус 4,17 запроектирована трансформаторная подстанция, предназначенная для обслуживания жилых домов. Трансформаторная подстанция запроектирована у наружной стены и отделяется от автопарковки противопожарной кирпичной стеной и имеет изолированные от неё входы.

В деле имеется Акт осмотра электроустановки от 12 сентября 2013 года, составленный Енисейским управлением Ростехнадзора, согласно которому проведена проверка технической, исполнительной, пусконаладочной и эксплуатационной документации и осмотр технического состояния ТП №9, ТП №10, ТП № 11, ТП №12, ТП №13, ТП № 14 запитанных от РТП-7 (ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск»).

На основании этого акта Енисейским управлением Ростехнадзора 12 сентября 2013 года ООО Корпорация «ИНКОМ-Недвижимость-Красноярск» выдано разрешение на допуск в эксплуатацию энергоустановки - ТП №9, ТП №10, ТП № 11, ТП №12, ТП №13, ТП № 14, отходящие линии 0,4 кВ, кафе и наружное освещение посёлка по адресу: <адрес> (<адрес>) по постоянной схеме электроснабжения.

Из схемы присоединений усматривается, что ТП-11 входит в комплекс электроустановки, обеспечивающей электроснабжение микрорайона Удачный по кольцевой сети - ТП №9, ТП №10, ТП № 11, ТП №12, ТП №13, ТП № 14 – с одним центром питания – РТП-7.

28 февраля 2014 года застройщику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – жилого дома со встроено-пристроенной автопарковкой по адресу: <адрес>, корпуса 7,8,9, а <дата> выдано разрешение на ввод в эксплуатацию другого объекта – внутриплощадочных сетей электроснабжения жилого района микрорайона «Удачный» - встроенных ТП № 11, ТП № 10, РТП № 7 и сетей электроснабжения к ним, что не противоречит положениям ст.55 Градостроительного кодекса РФ.

Также из материалов дела следует, что от ТП № 11 осуществляется энергоснабжение таунхаусов, тогда как энергоснабжение жилого <адрес> осуществляется от ТП №, расположенной внутри соседнего жилого дома.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что трансформаторная подстанция № 11 является имуществом, предназначенным исключительно для эксплуатации жилого дома по <адрес> и, соответственно, общим имуществом собственников помещений в этом многоквартирном доме, не могут быть признаны правильными.

Кроме того, из договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключенного 19 апреля 2012 года между застройщиком и ФИО6, видно, что предметом договора является 4-х комнатная квартира, общей площадью 148 кв.м, цена договора определена исходя из стоимости 1 кв.м. квартиры. Трансформаторная подстанция предметом договора участников долевого строительства не являлась. Данные о том, что трансформаторная подстанция №11 передана в управление управляющей организации в деле отсутствуют.

Таким образом, выводы судов о том, что ТП-11 возведена за счёт средств участников долевого строительства, предназначена для обслуживания жилого <адрес>, отнесена договором управления к общему имуществу этого многоквартирного дома и истец имеет право на долю в этом имуществе пропорционально общей площади, принадлежащей ему квартиры, основаны на неверном применении норм материального права и не могут быть признаны правильными.

Допущенные судебными инстанциями нарушения норм материального права являются существенными, не могут быть устранены без отмены судебных постановлений.

На основании изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (ст. 6.1 ГПК РФ), Президиум краевого суда находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 ноября 2017 года с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции необходимо учесть изложенное и устранить допущенные нарушения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, Президиум

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 27 ноября 2017 года отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий Н.В. Фуга