Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев по кассационной жалобе Мусиенко Владимира Викторовича на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 21 февраля 2017 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 4 мая 2017 года гражданское дело № 2-85/2017 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области к Мусиенко Владимиру Викторовичу о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом и пени,

переданное на рассмотрение президиума Ленинградского областного суда определением судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л. от 19 октября 2017 года,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее – Росимущество) обратилось в суд с иском к Мусиенко Владимиру Викторовичу о взыскании в федеральный бюджет неосновательного обогащения в виде удержанной арендной платы и пени.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 8 октября 2012 года Росимуществом проведены торги на право заключения договоров аренды 15 объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, расположенных по адресу: <адрес>, для целей использования - под административные помещения.

Протоколом № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 130912/0024401/01 от 8 октября 2012 года, аукционной комиссией Росимущества рассмотрены заявки на участие в аукционе и принято решение признать потенциального претендента Мусиенко В.В., участником аукциона и допустить к участию в нем. В связи с подачей единственной заявки, аукцион по Лотам № 1, 2 и 5 был признан несостоявшимся.

На основании результатов аукциона Росимуществом изданы распоряжения от 24 октября 2012 года № 212-р, № 213-р, № 214-р о представлении объектов недвижимого имущества в аренду Мусиенко В.В. После завершения мероприятий по согласованию сторонами проекта договора между Росимуществом и Мусиенко В.В. были заключены договоры аренды объектов нежилого фонда от 15 января 2013 года № 100, № 101 и № 104.

В соответствии с пунктами 1.2 распоряжений Росимущества и пунктами 2.2.19 договоров установлена обязанность арендатора за счет собственных средств осуществить государственную регистрацию договоров в регистрирующем органе в течение одного месяца с момента их подписания сторонами и вернуть по одному экземпляру договоров в Росимущество не позднее пяти дней после даты регистрации.

Также установлено, что если по истечении одного месяца договоры аренды по каким-либо независящим от арендатора причинам не были зарегистрированы, то необходимо в течение трех дней сообщить об этом арендодателю.

Однако, сведения о государственной регистрации договоров и заключении охранного обязательства в отношении объектов в Росимуществе отсутствуют.

Поскольку договоры не прошли государственную регистрацию, в адрес ответчика направлено письмо об отказе в предоставлении объектов в аренду и возврате их по акту приема-передачи в течение пяти дней с момента получения писем.

Вместе с тем, в соответствии с пунктами 2.2.2, 3.1 договоров установлена обязанность арендатора своевременно и полностью вносить установленную договорами арендную плату за пользование объектами, в установленном размере отдельными платежными поручениями на соответствующие счета Федерального казначейства ежемесячно не позднее 10 числа месяца, подлежащего оплате.

Поскольку арендная плата Мусиенко Владимиром Викторовичем не вносилась, истец, со ссылкой на положения ст.ст. 309, 1002 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил взыскать с ответчика в федеральный бюджет 9481617,24 рублей, в том числе: 1 174412,00 рублей из расчета арендной платы по договору от 15 января 2013 года № 100 и 977456,17 рублей пени по указанному договору; 848368,80 рублей из расчета арендной платы по договору от 15 января 2013 года № 101 и 706642,55 рублей пени по указанному договору; 3 151619,47 рублей из расчета арендной платы по договору от 15 января 2013 года № 104 и 2 625118,26 рублей пени по указанному договору.

Решением Кингисеппского городского суда от 21 февраля 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 4 мая 2017 года, исковые требования удовлетворены частично.

Суд взыскал с Мусиенко В.В. в федеральный бюджет неосновательное обогащение за пользование имуществом в сумме 5 174400,27 рублей.

В удовлетворении остальной части заявленных требований истцу отказано.

В бюджет муниципального образования «Кингисеппский муниципальный район» Ленинградской области с Мусиенко В.В. взыскана государственная пошлина в размере 34072 рублей.

В кассационной жалобе Мусиенко Владимир Викторович просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, считая их незаконными и необоснованными, постановленными при неправильном применении норм материального права.

В жалобе указано, что единственным надлежащим доказательством передачи имущества собственником в пользование другому лицу и принятия имущества этим лицом, является акт приема-передачи такого имущества, подписанный сторонами. Между тем, в материалах дела отсутствуют подписанные сторонами договоры аренды и акты приема-передачи, перечисленных в исковом заявлении административных помещений.

Выводы судебных инстанций о том, что факт принятия спорных объектов в пользование подтверждается распиской от 18 января 2013 года и актом осмотра помещений от 14 августа 2014 года, является безосновательными.

Из содержания акта от 14 августа 2014 года следует, что помещения №№ 43, 44, 45, 46, 47, 48 с 18 января 2013 года по день составления акта находятся в аварийном состоянии, непригодны к использованию и требуют капитального ремонта. При этом, указанный акт не содержит указания на то, что перечисленные помещения были приняты им в пользование.

Распиской от 18 января 2013 года подтверждается не передача ему в пользование помещений, а получение им проектов договоров аренды для подписи, последующей их государственной регистрации и возврата истцу. Кроме того, номера договоров, перечисленные в этой расписке (01-ОН/13, 02-ОН/13, ОЗОН/О), не соответствуют номерам договоров аренды, на которые ссылается истец (100, 101, 104).

Решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 4 июля 2016 года по гражданскому делу № 2-686/2016, которое суд положил в основу постановленного решения, не имеет преюдициального значения для настоящего дела, и не является доказательством того, что помещения, указанные в договорах аренды, фактически находились в его владении.

Судебные инстанции не дали оценки его доводам о том, что сам по себе факт заключения договора на подачу тепловой энергии с АО «ЛОТЭК» не свидетельствует о том, что перечисленные в иске помещения были переданы ему и находились в его пользовании. В действительности, он предлагал АО «ЛОТЭК» заключить с ним договор по предоставлению тепловой энергии только в фактически занимаемые им помещения №№33 и 34, на что получил отказ.

Разрешая дело, суд необоснованно отклонил его доводы о том, что истцом не представлено доказательств в подтверждение размера неосновательного обогащения, и соответствия его размеру рыночной стоимости арендной платы. Суд указал в решении, что размер арендной платы был определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 4-06/12 от 25 июня 2012 года. Между тем, указанный отчет в материалах дела отсутствует, что не позволяет судить о соответствии его требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ".

Таким образом, в ходе разбирательства дела не были доказаны ни объем находившегося в его пользовании имущества, за счет которого он неосновательно сберег денежные средства, ни время пользования таким имуществом, ни сам факт пользования таким имуществом, ни обоснованность размера платы за пользование имуществом.

По результатам изучения доводов кассационной жалобы 5 октября 2017 года судьей Ленинградского областного суда данное гражданское дело было истребовано, поступило в Ленинградский областной суд 16 октября 2017 года и передано на рассмотрение президиума Ленинградского областного суда определением судьи Ленинградского областного суда Кошелевой И.Л. от 19 октября 2017 года.

Проверив дело, выслушав представителя Мусиенко В.В. Шалонина В.Н., поддержавшего кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, представителя Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Мушникову Е.А., находящую судебные постановления законными и обоснованными, соответствующими требованиям действующего законодательства, а жалобу не подлежащей удовлетворению, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года №23 «О судебном решении», решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

При проверке дела установлено, что судом апелляционной инстанции допущены существенные нарушения норм материального права, оказавшие влияние на исход дела.

Судом первой инстанции установлено, что 13 сентября 2012 года Росимуществом на официальном сайте торгов www.torgi.gov.ru была опубликована информация о проведении аукциона на право заключения договоров аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, расположенного по адресу: <адрес>

8 октября 2012 года Росимуществом были проведены торги на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, расположенных по адресу: <адрес>:

- помещения №№35,45,46,50, общей площадью 112,3 кв.м. (лот 1)

- помещения №№33,34,54, общей площадью 65,4 кв.м. (лот 2)

- помещения №№51,53, общей площадью 51,4 кв.м. (лот 3)

- помещения №№ 1,3,6,7,12,13,20,22,24,25, общей площадью 186,8 кв.м. (лот 4)

-помещения №№28,30,31,32,43,44,46,47,51,52,53, общей площадью 301,6 кв.м. (лот 5)

-помещения №№33,34,37,54,57,61,60, общей площадью 169,4 кв.м. (лот 6).

По результатам рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 130912/0024401/01 от 8 октября 2012 года, аукционной комиссией Росимущества рассмотрены заявки на участие в аукционе и принято решение признать потенциального претендента Мусиенко В.В., участником аукциона и допустить к участию по лотам № 1, 2 и 5.

Согласно протоколу № 1 от 8 октября 2012 года аукцион по лотам № 1, 2 и 5 был признан несостоявшимся в связи с подачей единственной заявки ответчиком Мусиенко В.В.

На основании результатов аукциона Росимуществом были изданы распоряжения от 24 октября 2012 года № 212-р, 213-р, 214-р (с изменениями, внесенными 9 апреля 2013 года распоряжениями, соответственно, № 78-р, №79-р,№80-р), согласно которым в аренду Мусиенко В.В. предоставлены помещения, указанные в лотах 1, 2 и 5, расположенные по адресу: <адрес>.

В распоряжениях от 24 октября 2012 года №213-р, и № 214-р указано, что помещения предоставляются сроком на 25 лет, с целью использования - административные помещения, при выполнении следующих условий: договор аренды должен быть подписан Мусиенко В.В. в десятидневный срок со дня вручения его на подпись, в течение десяти дней с момента государственной регистрации Мусиенко В.В. обязан предоставить экземпляр договора в отдел распоряжения недвижимым имуществом и земельными участками для внесения в реестр договоров аренды объектов федерального недвижимого имущества, ведение которого осуществляется Росимуществом. При невыполнении указанных условий, распоряжение утрачивает силу, что влечет отказ в предоставлении Мусиенко В.В. указанных помещений.

Распоряжение от 24 октября 2012 года №212-р, не содержит указания на срок договора аренды, цель использования помещений, не указаны площади помещений №№47,51,52,53, однако, в распоряжении также указано, что договор аренды должен быть подписан Мусиенко В.В. в десятидневный срок со дня вручения его на подпись, в течение десяти дней с момента государственной регистрации Мусиенко В.В. обязан предоставить экземпляр договора в отдел распоряжения недвижимым имуществом и земельными участками для внесения в реестр договоров аренды объектов федерального недвижимого имущества, ведение которого осуществляется Росимуществом. При невыполнении указанных условий, распоряжение утрачивает силу, что влечет отказ в предоставлении Мусиенко В.В. указанных помещений.

15 января 2013 года были составлены договоры аренды объектов нежилого фонда № 100 (помещений 1 этажа № 35, 45, 46, 50), № 101 (помещений 1 этажа № 33, 34, 54) и № 104 (помещений 1 и 2 этажа № 28, 30, 31, 32, 43, 44, 46, 47, 51, 52, 53).

В соответствии с условиями договора аренды объектов нежилого фонда по договору № 100, размер арендной платы за пользование помещениями составляет без учета НДС 32 567 руб. в месяц (стоимость 1 кв.м в год - 3 480 руб.), по договору аренды объектов нежилого фонда № 101 размер арендной платы за пользование помещениями составляет без учета НДС 23 544 руб. в месяц (стоимость 1 кв.м в год - 4 320 руб.), по договору аренды объектов нежилого фонда № 104 размер арендной платы за пользование помещениями составляет без учета НДС 87 464 руб. в месяц (стоимость 1 кв.м в год - 3 480 руб.).

Пунктами 3.1 данных договоров установлено, что размер арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 4-06/12 от 25 июня 2012 года, выполненного в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и результатам аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества.

Согласно п. 3.1.2 указанных договоров, обязательство по арендной плате возникает у арендатора с момента подписания акта приема-передачи объекта и прекращается с момента возврата арендатором объекта, оформленного соответствующим актом приема-передачи в соответствии с пунктом 2.2.18 договора.

18 января 2013 года Мусиенко В.В. выдал расписку в получении трех договоров аренды объектов нежилого фонда от 15 января 2013 года с обязательством возвратить по одному экземпляру каждого договора Росимуществу после государственной регистрации.

8 мая 2013 года ФСГР кадастра и картографии Управления Росреестра по Ленинградской области сообщил Мусиенко В.В. о приостановлении государственной регистрации договоров аренды по причине отсутствия в пакете предоставленных на регистрацию документов кадастровых паспортов, сдаваемых в аренду помещений, отсутствии в договорах сведений о том, что здание относится к объектам культурного наследия, отсутствии охранного обязательства, отсутствии нотариально удостоверенного согласия супруги.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от 9 декабря 2015 года договоры аренды от 15 января 2013 года № 100, № 101 и № 104 на объект нежилого фонда с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>, правообладателем которого является Российская Федерация, не зарегистрированы.

Как установлено судом, арендную плату по договорам аренды №№100,101 и 104 с 2013 года ответчик не вносил.

4 мая 2016 года письмами № 01-2538, № 01-2539 и № 01-2540 Росимущество уведомило Мусиенко В.В. об отказе в предоставлении объектов и необходимости оплаты арендной платы и пени, поскольку мероприятия по государственной регистрации договоров аренды им не были осуществлены.

23 мая 2016 года истцом вынесено распоряжение № 88-р об отмене распоряжений Росимущества от 24 октября 2012 года № 212-р, № 213-р и № 214-р, в связи с ненадлежащим исполнением условий указанных распоряжений, о чем ответчик извещен 26 мая 2016 года.

Частично удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде удержанной арендной платы по договорам аренды №№100,101 и 104, суд первой инстанции исходил из того, что хотя в установленном законом порядке указанные договоры не были заключены и зарегистрированы, фактически объекты нежилого фонда были переданы ответчику, и между сторонами были согласованы все существенные условия договоров аренды, в том числе, размер уплачиваемой арендной платы.

При этом суд посчитал, что доказательствами, подтверждающими фактическую передачу ответчику административных помещений являются: решение Кингиссепского городского суда Ленинградской области от 4 июля 2016 года по гражданскому делу № 2-686/2016, которым были удовлетворены исковые требования акционерного общества «Ленинградская областная тепло-энергетическая компания» к Мусиенко В.В. о взыскании задолженности по оплате потребленной энергии по договору теплоснабжения, и которым было установлено, что 5 ноября 2013 года между акционерным обществом «Ленинградская областная тепло-энергетическая компания» и Мусиенко В.В. был заключен договор теплоснабжения <адрес>, расписка ответчика от 18 января 2013 года, подтверждающая фактическое получение объектов по договорам аренды от 15 января 2013 года, акт осмотра помещений от 14 августа 2014 года.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в полном объеме.

Президиум с указанными выводами не может согласиться по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьями 606-607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

На основании п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из вышеприведенных норм права следует, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок свыше одного года, должен быть заключен в письменном виде и содержать все существенные условия, должен быть подписан сторонами и пройти государственную регистрацию. Арендованное имущество должно быть передано арендодателю.

Согласно разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

Таким образом, при отсутствии государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок более года, для возникновения между сторонами обязательства, вытекающего из такого договора, необходимо наличие двух условий: достижения соглашения по всем существенным условиям договора аренды, передача собственником имущества другому лицу в пользование и принятие этим лицом такого имущества.

В соответствие со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Президиум считает, что материалы дела не содержат доказательств как

достижения соглашения между сторонами по всем существенным условиям договоров аренды, так и передачи арендованного имущества в полном объеме Мусиенко В.В.

Как следует из материалов дела, договоры аренды от 15 января 2013 года № 100 (помещений 1 этажа № 35, 45, 46, 50), № 101 (помещений 1 этажа № 33, 34, 54) и № 104 (помещений 1 и 2 этажа № 28, 30, 31, 32, 43, 44, 46, 47, 51, 52, 53) сторонами не подписаны. Акты приема- передачи имущества от 18 января 2013 года также не подписаны.

Договоры аренды в установленном законом порядке не прошли государственную регистрацию, арендную плату, предусмотренную договорами аренды, ответчик не вносил.

В материалах дела отсутствуют акты осмотра объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, подтверждающие, что с 2013 года все помещения, указанные в договорах аренды используются ответчиком, а также другие доказательства, подтверждающие, что указанные помещения фактически были переданы ответчику и находились в его пользовании.

В материалах дела отсутствует технический паспорт на объект нежилого фонда, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с чем, не имеется оснований считать, что помещения, указанные в договорах аренды от 15 января 2013 года № 100, №101 и №104 (помещения 1 этажа № 35, 45, 46, 50); помещения 1 этажа № 33, 34, 54; помещения 1 и 2 этажа № 28, 30, 31, 32, 43, 44, 46, 47, 51, 52, 53) составляют все помещения указанного административного здания.

Решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 4 июля 2016 года по гражданскому делу №2-686/2016, положенным судом в основу решения по настоящему гражданскому делу, установлено, что дополнительным соглашением от 5 ноября 2013 года, заключенным между ОАО «Ленинградская областная тепло-энергетическая компания» и Мусиенко В.В. были внесены изменения в договор энергоснабжения №08-Т/К/12 от 24 октября 2012 года, согласно которым теплоснабжающая организация обязуется подавать потребителю, расположенному по адресу: <адрес> через присоединенную сеть до границы балансовой принадлежности, тепловую энергию для нужд отопления, а потребитель обязуется принять и оплатить полученную тепловую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим потребления тепловой энергии. Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по помещению, расположенному по адресу: <адрес>, сторонами согласован.

В указанном решении суда отсутствует указание на то, какие помещения в объекте нежилого фонда, расположенного по адресу: <адрес>, подлежали обеспечению тепловой энергией на основании дополнительного соглашения от 5 ноября 2013 года, в частности, отсутствует указание на то, что тепловой энергией должны были быть обеспечены нежилые помещения, указанные в договорах аренды от 15 января 2013 года № 100, №101 и №104.

Между тем, согласно акту осмотра нежилого помещения от 14 августа 2014 года, представленного в материалы дела стороной ответчика, помещения №№ 43, 44, 45, 46, 47, 48, расположенные на 2 этаже нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 137,6 кв.м., с 18 января 2013 года и на момент осмотра находились в неудовлетворительном состоянии: не пригодны для использования, аварийны, требуют ремонта потолочных перекрытий, потолков с заменой несущих балок, полов, установки дверей, замены окон, электропроводки, капитального и косметического ремонта стен, замены труб и батарей отопительной системы, ремонта кровли и отопительной системы.

В данных помещениях отопление в период отопительного сезона 2013-2014 год отсутствовало из-за неисправности и непригодности труб и батарей отопительной системы.

Таким образом, вопреки выводам суда, акт осмотра помещений от 14 августа 2014 года подтверждает не фактическую передачу помещений ответчику, а непригодность перечисленных в акте помещений к использованию по назначению в виду их аварийного состояния.

Указанный акт осмотра также свидетельствует о том, что в здании, расположенном по адресу: <адрес>, ответчику в пользование предоставлялись не только нежилые помещения, указанные в договорах аренды от 15 января 2013 года № 100, №101 и №104, но и другие помещения, не являющиеся предметом указанных договоров, в частности, помещение №48, площадью 16,8 кв.м.

То обстоятельство, что по указанному адресу Мусиенко В.В. занимал и другие помещения, подтверждается также проектом акта приема-передачи, приложенным к письму Росимущества от 4 мая 2016 года в адрес ответчика об отказе в предоставлении ему объекта по договору аренды и об оплате арендной платы, из которого следует, что помимо помещений, предоставленных истцу на основании договора аренды №104 от 15 января 2013 года, он обязан возвратить также помещение №32, расположенное на 2 этаже здания, площадью 23,5 кв.м., которое предметом указанного договора аренды, а также договоров аренды №№100, 101, не являлось и по проекту акта- приема передачи от 18 января 2013 года ответчику передаваться не планировалось.

В письменных возражения на исковые требования, а также в апелляционной жалобе на решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 21 февраля 2017 года по настоящему делу, ответчик указывал, что в объекте нежилого фонда, расположенного по адресу: <адрес>, он занимал всего два помещения №№ 33 и 34.

Соглашаясь с решением суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не учел, что решение Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 4 июля 2016 года по гражданскому делу №2-686/2016 само по себе не подтверждает факт подачи тепловой энергии в нежилые помещения, указанные в договорах аренды от 15 января 2013 года № № 100, №101 и №104, и не установил, какие еще помещения в здании предоставлялись ответчику и на каком основании, осуществлялась ли подача тепловой энергии в указанные помещения.

Суд апелляционной инстанции не проверил доводы ответчика о том, что фактически им занимались только два помещения в здании, расположенном по адресу: <адрес>, и не установил, занимались ли указанные помещения ответчиком на основании договора аренды № 101 от 15 января 2013 года или на основании иного договора. Судом также не установлено, имеются ли в помещениях, предоставленных ответчику по договорам аренды от 15 января 2013 года № 100, №101 и №104, приборы учета тепловой энергии.

Суд апелляционной инстанции также не принял во внимание, что расписка ответчика от 18 января 2013 года подтверждает не передачу Мусиенко В.В. в фактическое пользование помещений, перечисленных в договорах аренды №№ 100, №101 и №104 от 15 января 2013 года, а получение им на руки проектов указанных договоров аренды с целью их подписания, регистрации и последующей сдачи одного экземпляра каждого договора в ТУ «Росимущество».

Согласившись с выводом суда первой инстанции о том, что размер арендной платы, подлежащей взысканию с ответчика, был определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы № 4-06/12 от 25 июня 2012 года, суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что указанный отчет в материалах дела отсутствует, что препятствовало его оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ".

Оценивая приведенные выше нарушения, допущенные судом апелляционной инстанции, президиум приходит к выводу о существенном характере таких нарушений, в связи с чем, находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 4 мая 2017 года подлежащим отмене, с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

Законность и обоснованность решения Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 21 февраля 2017 года, будут проверены судом апелляционной инстанции при новом апелляционном рассмотрении.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Ленинградского областного суда

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 4 мая 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий И.Л. Подносова

Судья Кингисеппского городского суда: Дунькина Е.Н. Судьи апелляционной инстанции: Боровской В.А.

(докл.), Ильичева Т.В., Тумашевич Н.С.

Докладчик на президиуме Кошелева И.Л.