Гражданский кодекс часть 1

на основании определения судьи Волгоградского областного суда Федоренко И.В. от 18 марта 2019 года о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции,

по докладу судьи Волгоградского областного суда Федоренко И.В.,

рассмотрев истребованное по поступившей 24 января 2019 года кассационной жалобе ФИО1 на решение Советского районного суда г. Волгограда от 17 июля 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 27 сентября 2018 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» об обязании произвести замену стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи, признании предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг - договором участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» об обязании произвести замену стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи, признании предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг - договором участия в долевом строительстве.

В обоснование иска указала, что между ней и ООО «КВАРТСТРОЙ» (в последующем ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ») был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым ООО «КВАРТСТРОЙ» приняло на себя обязательство оформить в свою собственность квартиру, расположенную в жилом <адрес>, с условным № <...> (строительный адрес: <адрес>), а в последующем передать ее ФИО1, за что последняя должна была оплатить стоимость квартиры в размере 2762048 рублей.

ФИО1 свои обязательства по договору исполнила в полном объеме, однако по истечении времени в отношении ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» по решению арбитражного суда была введена процедура наблюдения, а в последующем права на застройку жилого <адрес> были переданы ООО «Пересвет-Регион-Дон».

В свою очередь, ООО «Пересвет-Регион-Дон» заключило договор участия в долевом строительстве на спорную квартиру с иным лицом.

Указывая на то, что в добровольном порядке ООО «Пересвет-Регион-Дон» отказалось перевести права и обязанности покупателя (продавца), просила суд возложить на ответчиков обязанность произвести замену стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи от 16 ноября 2007 года, заключенном между ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» и ФИО1, на ООО «Пересвет-Регион-Дон», признать предварительный договор купли-продажи от 16 ноября 2007 года жилого помещения <адрес> и договор купли-продажи ценных бумаг от 16 ноября 2007 года, заключенные с ФИО1, договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Решением Советского районного суда г. Волгограда от 17 июля 2018 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 27 сентября 2018 года решение суда первой инстанции отменено и постановлено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано.

В кассационной жалобе ФИО1 ставит вопрос об отмене указанных судебных актов, как постановленных с существенным нарушением норм материального и процессуального права.

Определением судьи Волгоградского областного суда от 18 марта 2019 года кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании президиума Волгоградского областного суда.

Проверив материалы дела, выслушав ФИО1, поддержавшую доводы жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум Волгоградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со статьей 387, частью 2 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения были допущены при рассмотрении данного дела.

При разрешении спора судами установлено, что 16 ноября 2007 года между ООО «КвартСтрой» (продавцом) и ФИО2 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи № 1611-ВГ/КВ-2-18-Ж квартиры, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем, после даты возникновения у продавца права собственности на квартиру и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств в течение 30-ти дней договор купли-продажи квартиры. Квартира определена в пункте 1.1 предварительного договора: двухкомнатная квартира, условный № <...>, общей площадью 64,21 кв. м, расположенная на <.......> этаже дома по адресу: <адрес> (строительный адрес), за 2762048 рублей.

Согласно пункту 3.1 предварительного договора покупатель обязуется в момент подписания основного договора в счет оплаты стоимости квартиры оплатить продавцу сумму 2762048 рублей. Оплата квартиры (полностью или частично) может быть произведена покупателем векселем, выданным продавцом.

Передача квартиры покупателю производится по акту приема-передачи в течение 5 рабочих дней со дня заключения основного договора (пункт 2.1.1. договора).

В тот же день между ООО «КвартСтрой» и ФИО2 подписан договор купли-продажи векселя от 16 ноября 2007 года № 1611-ВГ/КВ-2-18-Ж, по которому ФИО2 приобрела у продавца выданный им простой вексель № <...> сроком погашения - по предъявлению, но не ранее 30 июня 2011 года, номинальной стоимостью 2762048 рублей.

Во исполнение условий этого договора ФИО2 произведена оплата векселя, а ООО «КвартСтрой» по акту приема-передачи от 05 марта 2008 года вексель передан ФИО2

15 января 2008 года письмом № 005/О истец была уведомлена ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» об изменении наименования с ООО «КвартСтрой» на ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ».

20 апреля 2017 года решением Арбитражного суда Волгоградской области в отношении ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» была введена процедура наблюдения, временным управляющим был назначен ФИО3

10 июля 2017 года ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» в адрес истца направлено уведомление об изменении нумерации жилых помещений в <адрес>.

Как установлено судом первой инстанции, основной договор купли-продажи спорной квартиры между сторонами не заключен.

Судом также установлено, что на основании договора купли-продажи от 12 сентября 2017 года объект незавершенного строительства «Комплекс из трех 24-этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием» по <адрес>, состоящий из объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <адрес>, в одном из которых находится спорная квартира, на которую претендует истец, ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» был отчужден ООО «Строй-Консалтинг», а последний, в свою очередь, продал этот объект по договору купли-продажи от 15 сентября 2017 года ООО «Пересвет-Регион-Дон».

Указанные договоры прошли государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области 15 сентября 2017 года и 19 сентября 2017 года соответственно.

Разрешая спор и отказывая в иске суд первой инстанции руководствовался статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства, что с момента заключения предварительного договора и до 02 апреля 2018 года истцом в адрес застройщика направлялись заявления и требования о заключении основного договора купли-продажи. Объект незавершенного строительства «Комплекс из трех 24-этажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием» по <адрес>, состоящий из объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: <адрес>, в одном из которых находится спорная квартира на которую претендует истец, был отчужден ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» в пользу ООО «Строй-Консалтинг», а последний, в свою очередь, продал этот объект по договору купли-продажи от 15 сентября 2017 года ООО «Пересвет-Регион-Дон». Из указанных договоров не следует, что кто-либо из покупателей подписанием договора принял на себя обязательства ООО «КвартСтрой» или ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» по исполнению заключенного с истцом предварительного договора.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствуют и правовые основания для признания предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг, заключенных между ФИО1 и ООО «КвартСтрой» договором участия в долевом строительстве, а также о пропуске истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, указав, что после заключения предварительного договора купли-продажи и до подачи настоящего иска прошло более 10 лет, с требованиями о понуждении к заключению основного договора, которое может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, к ответчикам истец не обращалась.

Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия посчитала решение не отвечающим требованиям статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку резолютивная часть решения суда, объявленная судом после разбирательства дела, и резолютивная часть мотивированного решения суда имели разное содержание в наименование ответчиков.

При этом принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции основывался на тех же вышеуказанных выводах суда первой инстанции.

Президиум Волгоградского областного суда считает, что с такими выводами судов согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 данного закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Помимо заключения договора участия в долевом строительстве часть 2 статьи 1 Закона о долевом строительстве предусматривает и иные способы привлечения денежных средств граждан для строительства - путем выпуска жилищных сертификатов, а также посредством жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов.

Исходя из частей 1 и 2 и части 2 статьи 27 Закона о долевом строительстве данный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005 года.

Действие Закона о долевом строительстве распространяется также на отношения, возникшие при совершении начиная с указанной выше даты сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 года, содержится разъяснение о том, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона об участии в долевом строительстве), независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе меры ответственности, им предусмотренные (пункт 13).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, а также из действительной общей воли сторон с учетом цели договора.

Сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем.

Истцом заявлены требования о признании заключенных с ответчиком предварительного договора купли-продажи квартиры и договора купли-продажи ценных бумаг договорами участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

В обоснование данных требований истец указывала на то, что заключенные между ними договоры с учетом сложившихся отношений фактически представляют собой договоры участия в долевом строительстве.

Вместе с тем указанному доводу истца судами первой и апелляционной инстанций в нарушение положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и приведенных выше разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, не дана никакая правовая оценка несмотря на то, что обстоятельства, на которые ссылалась истец, имели существенное значение для правильного разрешения спора.

Также судами первой и апелляционной инстанций не учтено и в нарушение требований статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не дано надлежащей оценки договорам купли-продажи от 12 сентября 2017 года и от 15 сентября 2017 года ООО «Пересвет-Регион-Дон», содержащих указание на обременение отчуждаемых объектов правами третьих лиц - участников долевого строительства.

Кроме того, характеризуя заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры как предварительный, суд также не учел, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не порождает прав и обязанностей в отношении имущества, работ или услуг.

Между тем, заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от 16 ноября 2007 года как раз и предусматривает обязанность покупателя оплатить товар (пункт 9.2) и обязанность продавца передать товар в течении 30 дней с даты возникновения у продавца права собственности на квартиру (пункт 1.2).

В настоящее время Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25 декабря 2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» даны разъяснения относительно предварительных договоров.

В частности, в абзаце 3 пункта 23 вышеуказанного постановления указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО2 указывала, что приобретение ценной бумаги (векселя) было обусловлено необходимостью оплаты своих обязательств по договору купли-продажи квартиры от 16 ноября 2007 года.

При этом стоимость ценной бумаги была равна стоимости спорной квартиры, приобретение ценной бумаги и заключения договора купли-продажи приходилось на одну дату, сведений о том, что указанный вексель был предъявлен истцом в рамках банкротства ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» материалы дела не содержат, в связи с чем, в отсутствие доказательств обратного, у судов не было оснований полагать, что денежные средства, полученные ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» за продажу векселя не были направлены на строительство жилого дома, то есть в качестве привлеченных денежных средств от дольщика.

Также, суды пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности.

Как следует из материалов дела, требование о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости от 16 ноября 2007 года договором долевого участия в строительстве были заявлены после того, как истец узнала об отчуждении ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» дома по адресу: <адрес>, в котором находится спорная квартира, на которую претендует истец, что было указано представителем истца в судебном заседании.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (статья 195 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По смыслу указанных выше правовых норм течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о начале течения срока исковой давности судам необходимо было установить, кто является надлежащим ответчиком по делу и когда истец узнала или должна была узнать о нарушении своего права, что в нарушение статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судами сделано не было.

Допущенные нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены судебных постановлений.

Учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»), а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), президиум Волгоградского областного суда считает нужным направить дело на новое апелляционное рассмотрение.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 27 сентября 2018 года по гражданскому делу по иску ФИО1 к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «КВАРТСТРОЙ-ВГ» об обязании произвести замену стороны продавца в предварительном договоре купли-продажи, признании предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи ценных бумаг - договором участия в долевом строительстве – отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Волгоградского областного суда.

Председательствующий Д.П. Туленков