Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Ависта и Компания», индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2, открытому акционерному обществу «Агросервис-98», обществу с ограниченной ответственностью «СокурПлюс», администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на линейное сооружение отсутствующим, разделе земельного участка по кассационной жалобе генерального директора ООО «Ависта и Компания» ФИО5 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 14 октября 2015 года.

Заслушав доклад судьи областного суда Улитиной Е.Л., объяснения представителя ООО «Ависта и Компания» ФИО6, поддержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения ФИО4, ФИО3, возражавших против удовлетворения кассационной жалобы, президиум Саратовского областного суда

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Ависта и Компания» (далее ООО «Ависта и Компания»), индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее ИП ФИО1) обратились с иском к ФИО2, открытому акционерному обществу «Агросервис-98» (далее ОАО «Агросервис-98»), обществу с ограниченной ответственностью «СокурПлюс» (далее ООО «СокурПлюс»), ФИО3, ФИО4, администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании права собственности на линейное сооружение отсутствующим, разделе земельного участка. В обоснование требований указали, что являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 10 964 кв.м по адресу: <адрес>. Указанный земельный участок был предоставлен ОАО «Агросервис-98» администрацией г. Саратова по договору аренды от 24 декабря 2003 года. В связи с отчуждением ОАО «Агросервис-98» в пользу ООО «Ависта и Компания» нежилых зданий под литерами ВВ1 и Г 24 ноября 2005 года был заключен договор замены стороны в обязательстве и дополнительное соглашение к нему, по условиям которых ООО «Ависта и Компания» перешло право аренды земельного участка площадью 3 639,4 кв.м.

26 июля 2012 года между ООО «Ависта и Компания» и ИП ФИО1 был заключен договор купли-продажи части помещения в литере Г площадью 570,3 кв.м, в связи с чем с ИП ФИО1 заключен договор замены стороны в обязательстве в договоре аренды.

Другими соарендаторами земельного участка являются ОАО «Агросервис-98», ООО «СокурПлюс», ФИО3, ФИО4

Межевание земельного участка не проводилось, соглашение о порядке пользования земельным участком между арендаторами не заключалось.

Истцы полагали, что поскольку они являются собственниками объектов недвижимости, площадь которых составляет более 80% от площади всех зданий, расположенных на участке, то они имеют преимущественное право на пользование спорным земельным участком. По утверждению истцов, ответчики являются недобросовестными арендаторами земельного участка, так как создают истцам препятствия в его использовании, дальнейшее совместное использование земельного участка невозможно. Разрешение вопроса об определении границ земельных участков, необходимых для использования расположенных на них объектов недвижимости, в добровольном порядке между сторонами невозможно.

Кроме того, в собственности ООО «СокурПлюс» имеется линейное сооружение протяженностью 610 м, ранее принадлежавшее ОАО «Агросервис-98». Право собственности ОАО «Агросервис-98» возникло в результате приватизации автобазы «Саратовская». Согласно материалам регистрационного дела о переходе прав на объекты недвижимости к ОАО «Агросервис-98» в результате проведения приватизации объектов автобазы «Саратовская» такого объекта как линейное сооружение – забор протяженностью 610 м среди объектов приватизируемого имущества не значится. Из данных, содержащихся в акте оценки зданий и сооружений, составленном при проведении приватизации автобазы «Саратовская», идентифицировать такой объект как линейное сооружение – забор протяженностью 610 м, невозможно. Истцы полагали, что при регистрации перехода права указанный объект в перечень передаваемых объектов не вошел. Представленная генеральным директором ОАО «Агросервис-98» справка № от 19 февраля 2014 года о принадлежности спорного линейного сооружения не могла являться основанием для проведения государственной регистрации права, поскольку действующим на момент приватизации законодательством такое приложение к плану приватизации как «справка правопреемника приватизированного предприятия о составе приватизированного имущества и его местонахождении», подписанная генеральным директором правопреемника, не было предусмотрено.

По мнению истцов, линейное сооружение не обладает признаками объекта недвижимости, не имеет прочной связи с землей и является элементом благоустройства территории, в связи с чем право собственности ООО «СокурПлюс» на линейное сооружение протяженностью 610 м, ранее принадлежавшее ОАО «Агросервис-98», не подлежало государственной регистрации и должно быть признано отсутствующим. Право собственности ООО «СокурПлюс» на линейное сооружение создает истцам препятствия в оформлении прав на части земельного участка, находящегося в совместном пользовании арендаторов.

С учетом уточнения исковых требований истцы просили суд:

признать право собственности ООО «СокурПлюс» на линейное сооружение протяженностью 610 м, расположенное по адресу: <адрес>, отсутствующим;

произвести раздел земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 10 694 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

определить границы и выделить из состава земельного участка с кадастровым номером № земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, принадлежащих ИП ФИО1, - нежилых помещений общей площадью 570,3 кв.м, расположенных в здании под литерой Г площадью 2 054,4 кв.м;

определить границы и выделить из состава земельного участка с кадастровым номером № земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Ависта и Компания», - нежилых помещений общей площадью 1 484,1 кв.м, расположенных в здании под литерой Г площадью 2 054,4 кв.м, здания под литеров ВВ1 общей площадью 1 585 кв.м, здания под литерой Т общей площадью 40,4 кв.м;

определить границы и выделить из состава земельного участка с кадастровым номером № земельный участок, необходимый для использования объектов недвижимости, принадлежащих ООО «СокурПлюс», - здания под литерой Б общей площадью 493,5 кв.м, под литерой б общей площадью 40,3 кв.м;

определить границы и выделить из состава земельного участка с кадастровым номером № земельный участок, необходимый ОАО «Агросервис-98»;

Решением Ленинского районного суда г. Саратова от 25 марта 2015 года исковые требования удовлетворены, признано отсутствующим право собственности ООО «СокурПлюс» на линейное сооружение протяженностью 610 м, расположенное по адресу: <адрес>, произведен раздел земельного участка с выделением отдельных земельных участков для арендаторов в соответствии с вариантом, предложенным в заключении экспертов № от 13 марта 2015 года (без учета расположения на земельном участке линейного сооружения).

С ответчиков ОАО «Агросервис-98», ООО «СокурПлюс», ФИО3, ФИО4 в пользу ООО «Ависта и Компания» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 800 руб. с каждого.

С ООО «СокурПлюс» взыскана государственная пошлина в доход местного бюджета в сумме 4 000 руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 14 октября 2015 года решение Ленинского районного суда г. Саратова от 25 марта 2015 года отменено. По делу принято новое решение, которым ООО «Ависта и Компания», ИП ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе генеральный директор ООО «Ависта и Компания» ФИО5 просит об отмене апелляционного определения, указывая на несогласие с выводом суда апелляционной инстанции о неделимости спорного земельного участка и невозможности его раздела, а также на необоснованность отказа в иске о признании права собственности на линейное сооружение отсутствующим.

Определением судьи Саратовского областного суда от 08.06.2016 кассационная жалоба с материалами гражданского дела переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Саратовского областного суда.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, мотивы определения о передаче кассационной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, письменные возражения ООО «СокурПлюс», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ОАО «Агросервис», президиум находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст.387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Президиум областного суда считает, что имеются предусмотренные законом основания для отмены обжалуемого по настоящему делу апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда.

На основании ст.11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Нормами ч.3 ст.11.2 ЗК РФ предусмотрено, что целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, правовой режим образуемого земельного участка должен совпадать с правовым режимом исходного земельного участка. Исключения из этого правила могут быть установлены федеральными законами.

Согласно ч.6 ст.11.2 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.04.2015) образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В силу ч.8 ст.11.3 ЗК РФ споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Статья 11.9 ЗК РФ содержит перечень требований к образуемым и измененным земельным участкам.

По смыслу приведенных правовых норм раздел земельного участка предполагает такое преобразование земельного участка, при котором из одного земельного участка образуется несколько земельных участков, являющихся смежными по отношению друг к другу и которые могут быть самостоятельно использованы по своему назначению, определенному в правоустанавливающих документах на исходный земельный участок. В соответствии с требованиями земельного законодательства раздел земельного участка не должен приводить к невозможности использования объектов недвижимости, расположенных на образованных земельных участках, должен обеспечивать возможность подъезда, подхода к земельному участку и расположенным на нем сооружениям, к возможности беспрепятственного обслуживания и ремонта сооружений и коммуникаций.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 10 694 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, находится в совместном пользовании ОАО «Агросервис-98», ООО «СокурПлюс», ООО «Ависта и Компания», ИП ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право аренды за ОАО «Агросервис-98» на земельный участок площадью 792 кв.м, за ООО «Ависта и Компания» на земельный участок площадью 3 069,1 кв.м, за ООО «СокурПлюс» на земельный участок площадью 4 595 кв.м, за ИП ФИО1 на земельный участок площадью 570,3 кв.м, за ФИО2 на земельный участок площадью 208 кв.м, за ФИО3 и ФИО4 на земельный участок площадью по 864,5 кв.м за каждым.

На земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, ООО «Ависта и Компания» является собственником недвижимого имущества литера Г площадью 2 054 кв.м, литера ВВ1 площадью 1 585 кв.м, литера Т площадью 40,4 кв.м.

ИП ФИО1 является собственником помещений литера Г площадью 570,3 кв.м.

ФИО2 является собственником помещения литера Д площадью 131,2 кв.м

ФИО3 и ФИО4 являются собственниками помещений 390,7 кв.м.

ООО «СокурПлюс» является собственником литера Б площадью 493,5 кв.м, линейного сооружения 610 м.

Удовлетворяя требования истцов о разделе земельного участка, суд первой инстанции исходил из результатов экспертного исследования, проведенного ФБУ «Саратовская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции РФ от 13 марта 2015 года №, согласно которому техническая возможность раздела спорного земельного участка имеется. Экспертами предложено два варианта раздела.

Не соглашаясь с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал на то, что предложенные экспертами варианты раздела земельного участка не соответствуют требованиям действующего земельного законодательства, поскольку ни один из образованных земельных участков не может быть использован по назначению, к участкам не обеспечены отдельные подходы и подъезды, которые позволяли бы землепользователям самостоятельно (без пересечения других земельных участков) пользоваться земельным участком и находящимся на нем строением, а также осуществлять производственную деятельность. Кроме того, при проведении экспертизы экспертами не учтено наличие коммуникаций, имеющихся в нежилых зданиях, в заключении не отражено место прохождения коммуникаций и зоны обслуживания коммуникаций.

С учетом изложенного, судебная коллегия сделала вывод о том, что земельный участок является неделимым, поскольку использование находящихся на нем нежилых зданий возможно только при сохранении мест общего пользования (проходов и проездов), в связи с чем посчитал вывод суда первой инстанции о разделе земельного участка нарушающим нормы материального права и несоответствующим обстоятельствам дела.

С данным выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя.

Согласно ст.133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой.

Исходя из п.2 ст.39.20 ЗК РФ под неделимым земельным участком понимается земельный участок, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам установлены ст.11.9 ЗК РФ, согласно которой не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, а также образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, в том числе требования, касающиеся предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения по настоящему делу, раздел земельного участка между арендаторами произведен с соблюдением требований ст.11.9 ЗК РФ и ст.39.20 ЗК РФ. При этом учтено целевое назначение земли и основной вид деятельности каждого арендатора, планировка и габариты строений и сооружений, конфигурация земельного участка, каждое здание или строение обеспечены прилегающей территорией, необходимой для использования самого объекта недвижимости, позволяющей проводить его обслуживание и ремонт, производственная деятельность каждого соарендатора осуществляется в границах образованных земельных участков. Вновь образованные земельные участки согласно заключению эксперта соответствуют действующим нормам и правилам, в том числе противопожарным и санитарным нормам, к ним обеспечен проход и проезд, в том числе с установлением сервитутов.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что земельный участок является неделимым, поскольку использование находящихся на нем нежилых зданий возможно только при установлении сервитутов, не основан на действующем законодательстве.

Так, при разделе земельного участка образуются новые земельные участки, подлежащие кадастровому учету.

Согласно положениям ст.27 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» не предусмотрен отказ в осуществлении кадастрового учета земельного участка при отсутствии прохода или проезда от земельных участков общего пользования.

Согласно п.2.1 ст.26 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

Таким образом, установление сервитута для обеспечения прохода или проезда к вновь образованным земельным участкам, не исключается законом.

Что касается вывода судебной коллегии о неделимости земельного участка в связи с отсутствием в заключении эксперта выводов относительно мест прохождения коммуникаций, имеющихся в нежилых зданиях, и зон их обслуживания, то он является преждевременным.

В силу ч.2 ст.56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Учитывая изложенное, в целях окончательного разрешения спора вопрос о возможности раздела земельного участка по предложенным экспертом вариантам, в том числе с учетом коммуникаций, имеющихся в нежилых зданиях, и необходимости их обслуживания, следовало поставить на обсуждение сторон.

Реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (п.1 ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, ст.2, 18 Конституции Российской Федерации) предполагает безусловную обязанность суда исследовать и оценивать все возможные варианты их защиты, поскольку правосудие по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах).

В соответствии со ст.195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Рассматривая дело, суд должен установить правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (ч.2 ст.56, ст.148 ГПК РФ).

При этом во исполнение положений ст.67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Частью 4 ст.198 ГПК РФ определено, что в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

Этим требованиям гражданского процессуального законодательства апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам от 14 октября 2015 года не соответствует.

Допущенные нарушения норм процессуального права являются существенными, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 14 октября 2015 года подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

На основании изложенного и руководствуясь ст.387, 388, 390 ГПК РФ, президиум Саратовского областного суда

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 14 октября 2015 года по делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Ависта и Компания», индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2, открытому акционерному обществу «Агросервис-98», обществу с ограниченной ответственностью «СокурПлюс», администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО3, ФИО4 о признании права собственности на линейное сооружение отсутствующим, разделе земельного участка отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий