Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел по кассационной жалобе представителя Меджидова А.М. по доверенности Айсаевой М.М. на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан от 15 февраля 2018 года административное дело по административному иску Меджидова А.М. к Управлению Росреестра по Республике Дагестан о признании незаконными уведомления о приостановлении государственной регистрации и решения об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, и о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад члена президиума Абдулхалимова М.М., объяснения представителя административного истца Меджидова А.М. по доверенности Айсаевой М.М., просившей кассационную жалобу удовлетворить, президиум

у с т а н о в и л :

представитель административного истца Меджидова А.М. по доверенности Умалатова Л.Х. обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Республике Дагестан о признании незаконными уведомления № № от 21 июня 2017 года о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 6 июня 2017 года № 47, заключенного между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан и Меджидовым A.M. в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 614 кв.м., расположенного по адресу <адрес>.

В обоснование иска указано, что 13 июня 2017 года административным истцом в Управление Росреестра по Республике Дагестан подано заявление, с приложением всех необходимых документов, о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 6 июня 2017 года № 47.

21 июня 2017 года административным истцом получено уведомление № № о приостановлении государственной регистрации договора аренды со ссылкой на положения пункта 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и указанием на то, что поскольку государственная кадастровая оценка земельного участка утверждена ранее пяти лет до даты принятия решения о проведении аукциона, соответственно, для определения начальной цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка было необходимо проведение рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Приостановление государственной регистрации договора аренды является незаконным, поскольку кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании удельного показателя, утвержденного постановлением Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан».

Согласно пункту 6 постановления оно вступает в силу со дня его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие после 1 января 2013 года.

Таким образом, результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В ходе судебного разбирательства представитель административного истца дополнил иск требованием о признании незаконным решения Управления Росреестра по Республике Дагестан № 05/140/012/2017/-11327 от 21 сентября 2017 года об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 6 июня 2017 года № 47.

Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от 31 октября 2017 года административный иск Меджидова А.М. удовлетворен, суд признал незаконными уведомление № 05/140/012/2017-11327 от 21 июня 2017 года о приостановлении государственной регистрации и решение (сообщение) № 05/140/012/2017/-11327 от 21 сентября 2017 года об отказе в государственной регистрации договора аренды от 6 июня 2017 года № 47, заключенного между Министерством по земельным и имущественным отношениям РД и Меджидовым A.M. в отношении земельного участка с кадастровым номером № площадью 2614 кв. м., и обязал Управление Росреестра по Республике Дагестан произвести регистрацию договора аренды от 6 июня 2017 года № 47.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан от 15 февраля 2018 года решение суда первой инстанции отменено, по делу постановлено новое решение об отказе в удовлетворении административного иска Меджидова А.М.

В кассационной жалобе представитель административного истца Меджидова А.М. по доверенности Айсаева М.М. просит об отмене апелляционного определения с оставлением решения суда первой инстанции без изменения по тем основаниям, что судом апелляционной инстанции допущено неправильное применение норм материального права.

Указывается, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на ошибочном толковании пункта 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно указанной норме начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

В соответствии с постановлением Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, являющегося объектом договора аренды от 6 июня 2017 года № 47.

Кроме того, правовая экспертиза документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, осуществляется на предмет наличия или отсутствия установленных Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Исследование порядка определения размера арендной платы не является основанием для приостановления государственной регистрации сделки согласно статье 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в которой указаны основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора.

Определением судьи Верховного Суда Республики Дагестан Бейтуллаевой З.А. от 9 августа 2018 года кассационная жалоба с делом передана на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции – президиума Верховного Суда Республики Дагестан.

Президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.

Согласно ст.328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов..

Такие нарушения судом апелляционной инстанции допущены.

Как усматривается из обжалованного административным истцом в суд уведомления Управления Росреестра по Республике Дагестан № 05/140/012/2017-11327 от 21 июня 2017 года о приостановлении государственной регистрации договора аренды земельного участка, осуществление действий по регистрации договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером № приостановлено до 21 сентября 2017 года.

В данном уведомлении со ссылкой на пункт 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, регистрирующий орган указал, что государственная кадастровая оценка утверждена ранее, чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, соответственно, для определения начальной цены аукциона на право заключения договора аренды земельного участка необходимо проведений рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Со ссылкой на пункт 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации указано, что для проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, необходимо решение уполномоченного органа, которое будет запрошено в рамках межведомственного взаимодействия (л.д. 29).

21 сентября 2017 года в адрес Меджидова А.М. Управлением Росреестра по Республике Дагестан направлено письмо за № 05/140/012/2017-11327 с сообщением об отказе в государственной регистрации со ссылкой на приведенные выше обстоятельства, а также на то, что необходимые документы, запрошенные в рамках межведомственного взаимодействия в период приостановления не были представлены регистрирующему органу (л.д. 47).

Удовлетворяя требования административного истца, суд первой инстанции исходил из того, что основания, указанные в уведомлении от 21 июня 2017 года о приостановлении государственной регистрации и в сообщении от 21 сентября 2017 года об отказе в государственной регистрации сделки, не предусмотрены законом, поскольку использование кадастровой стоимости для определения начальной цены предмета аукциона соответствует требованиям пункта 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Кадастровая оценка земли произведена в 2013 году, то есть не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона в 2017 году.

В решении суда первой инстанции также указано, что государственным регистратором были проигнорированы представленные истцом сведения о проведении аукциона, данные сведения не были запрошены в рамках межведомственного запроса. Кроме того, указанные в уведомлении сведения не подлежали проверке, поскольку исследование порядка установления арендной платы, а также оснований заключения договора не входит в правовую экспертизу, поскольку административный ответчик не является органом, уполномоченным проверять основания и порядок проведения аукциона.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении административного искового заявления, суд апелляционной инстанции указал на то, что установление начальной цены предмета аукциона из кадастровой стоимости земельного участка свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства (пункт 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации), несмотря на то, что с момента определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № прошло менее 5 лет.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании норм материального права.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

Как правильно указано в кассационной жалобе, начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка была правомерно установлена исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поскольку результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона постановлением Правительства Республики Дагестан от 31 января 2013 года № 13 «Об утверждении удельных показателей кадастровой стоимости и результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Дагестан», решение о проведении аукциона принято Комитетом по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан 13 февраля 2017 года.

Эти обстоятельства приведены и в письменном отзыве Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан, представленном в суд первой инстанции (л.д. 40-42).

Не опровергая изложенные выше обстоятельства, суд апелляционной инстанции, вопреки положениям пункта 14 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, сделал вывод о том, что установление начальной цены предмета аукциона из кадастровой стоимости земельного участка свидетельствует о нарушении норм земельного законодательств, несмотря на то, что с момента определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № прошло менее 5 лет.

Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор аренды заключен по итогам аукциона, проведенного с нарушением императивных требований законодательства, не основан на законе.

В соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Вместе с тем судебная коллегия не учла разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, приведенные в абзаце втором пункта 79 постановления от 27 сентября 2016 года № 36 «О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», согласно которым, исходя из части 1 статьи 295, части 1 статьи 313 и положений статей 309, 316 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд апелляционной инстанции осуществляет проверку судебных актов по апелляционным (частным) жалобам и представлениям, а не полное повторное рассмотрение административного дела по правилам суда первой инстанции.

Как следует из апелляционной жалобы представителя Управления Росреестра по Республике Дагестан, административный ответчик выражал несогласие с выводами суда первой инстанции относительно того, что государственным регистратором были проигнорированы представленные истцом сведения о проведении аукциона, данные сведения не были запрошены в рамках межведомственного запроса, кроме того, исследование порядка установления арендной платы, а также оснований заключения договора, по мнению суда первой инстанции, не входит в правовую экспертизу.

Из протокола судебного заседания суда апелляционной инстанции от 15 февраля 2018 года не следует, что указанные вопросы исследовались судом апелляционной инстанции (л.д. 105-107).

В материалах административного дела имеется копия письма Управления Росреестра по Республике Дагестан от 11 августа 2017 года за №, адресованного Министерству по земельным, имущественным отношениям и вопросам торговли Республики Дагестан, в котором содержится запрос о предоставлении информации: сведений о проведении рыночной оценки для определения начальной цены на право заключения договора аренды, а также решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 46).

Однако доказательства направления административным ответчиком данного запроса в Министерство по земельным, имущественным отношениям и вопросам торговли Республики Дагестан в деле отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции не согласился также с выводами суда первой инстанции о том, что исследование порядка определения размера арендной платы и оснований заключения договора не входит в правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, однако не мотивировал свои выводы ссылкой на нормы материального права.

Между тем, в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Тем самым законодатель определил пределы проведения правовой экспертизы.

В этой связи выводы суда первой инстанции о том, что определение правильности определения размера арендной платы не могло входить в правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, являются обоснованными.

Допущенные судом апелляционной инстанций нарушения норм материального и процессуального права являются существенными и непреодолимыми, повлиявшими на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов административного истца, в связи с чем, принятое по делу апелляционное определение подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, президиум

п о с т а н о в и л :

кассационную жалобу представителя Меджидова А.М. по доверенности Айсаевой М.М. удовлетворить.

Апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан от 15 февраля 2018 года отменить, решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от 31 октября 2017 года оставить в силе.

Председательствующий С.А. Суворов