Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев административное дело по административному иску ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора,

по кассационной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 3 августа 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Красноярского краевого суда от 20 ноября 2017 года,

на основании определения судьи Красноярского краевого суда Деева А.В. от 20 апреля 2018 года,

у с т а н о в и л:

ФИО3 предъявил в суде административный иск к Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора.

Требования мотивированы тем, что 22 ноября 2016 года ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о регистрации договора уступки прав и обязанностей (цессии), заключённого 25 октября 2016 года с К.Г.Н., по которому ему переданы права и обязанности по договору аренды № 148 от 12 сентября 2016 года земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 500 кв.м., по адресу: <адрес>. Решением Управления Росреестра по Красноярскому краю от 29 декабря 2016 г. в государственной регистрации договора отказано на основании абз. 8 п. 1 ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с тем, что на момент регистрации сделки К.Г.Н., являющаяся арендатором по договору аренды земельного участка и цедентом по договору уступки прав и обязанностей (цессии), умерла и её правоспособность прекращена. Поскольку при жизни К.Г.Н., являясь стороной по сделке, выразила свою волю на передачу прав и обязанностей по договору аренды и смерть цедента не является основанием для отказа в государственной регистрации договора, ФИО3 просит признать незаконным решение Управления Росреестра по Красноярскому краю об отказе в государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей (цессии) от 25 октября 2016 года и обязать административного ответчика произвести регистрацию договора цессии.

Решением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 3 августа 2017 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Красноярского краевого суда от 20 ноября 2017 года признано незаконным решение Управления Росреестра по Красноярскому краю от 29 декабря 2016 года об отказе в государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей (цессии) от 23 октября 2016 года по договору аренды №148 от 12 сентября 2016 года №24/001/143/2016-31, на него возложена обязанность произвести регистрацию, заключенного между ФИО3 и К.Г.Н. договора цессии.

В кассационной жалобе, поступившей в Красноярский краевой суд 15 февраля 2018 года, Управление Росреестра по Красноярскому краю в лице представителя ФИО4 (доверенность от 13 декабря 2017 года) просит принятые по делу судебные постановления отменить, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм материального права.

ФИО3 о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке извещен надлежащим образом, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился, на основании части 2 статьи 326 КАС РФ Президиумом краевого суда дело рассмотрено в его отсутствие.

Заслушав объяснение представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю ФИО5 (доверенность от 13 декабря 2017 г.), поддержавшей доводы жалобы; представителя ФИО3 – ФИО6 (доверенность от 26 октября 2017 г.), возражавшей относительно доводов жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Президиум краевого суда находит обжалуемые судебные постановления подлежащим отмене.

В соответствии со статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такого характера нарушения допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного административного дела.

Как следует из материалов дела, 12 сентября 2016 года между Администрацией Элитовского сельского совета Емельяновского района и К.Г.Н. заключен договор аренды № 148 земельного участка, находящегося в государственной собственности, из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 2 500 кв.м., по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2 договора земельный участок предоставлен в аренду на срок 20 лет.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 19 сентября 2016 года.

25 октября 2016 г. между К.Г.Н. и ФИО3 заключен договор уступки прав и обязанностей (цессии), в соответствии с которым К.Г.Н. уступила, а ФИО3 принял в полном объёме права и обязанности по договору аренды № 148 от 12 сентября 2016 года, находящегося в государственной собственности земельного участка.

22 ноября 2016 года ФИО3 обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о регистрации договора уступки прав и обязанностей, 29 ноября 2016 года ему направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с отсутствием в представленных на регистрацию документах согласия супруга К.Г.Н. – С.К.В. на совершение сделки.

К.Г.Н. умерла <дата> года.

6 декабря 2016 года ФИО3 представил в регистрирующий орган нотариально удостоверенное согласие С.К.В. от 6 декабря 2016 года на заключение супругой К.Г.Н. договора уступки прав и обязанностей (цессии) от 25 октября 2015 г. с ФИО3

Решением Управления Росреестра по Красноярскому краю от 29 декабря 2016 года на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ФИО3 отказано в государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей (цесссии) от 25 октября 2016 г., в связи с тем, что на момент регистрации сделки К.Г.Н.., являющаяся арендатором по договору аренды №148 от 12 сентября 2016 года и цедентом по договору уступки прав и обязанностей (цессии) от 25 октября 2016 года, умерла, вследствие чего её правоспособность прекращена.

Удовлетворяя требования ФИО3, признавая незаконным решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей и обязывая его произвести такую регистрацию, суд первой инстанции, с которым согласился и суд апелляционной инстанции, исходил из того, что К.Г.Н. участвовала в заключении договора уступки прав и обязанностей от 25 октября 2016 года, выразила свою волю на заключение и государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по договору аренды к цессионарию, заявление о регистрации подано при жизни цедента, заявлений о прекращении регистрационных действий от неё не поступало, поэтому факт её смерти не является основанием для отказа в государственной регистрации сделки.

Приведённые выводы судов нижестоящих инстанций основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права и не могут быть признаны правильными.

На дату обращения ФИО3 за государственной регистрацией и принятия административным ответчиком решения об отказе в государственной регистрации действовал Федеральный закон от 21 июля 1997года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 ст. 389 ГК РФ установлено, что соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Одним из юридических фактов, которые устанавливаются государственным регистратором при проведении правовой экспертизы документов, является проверка наличия правоспособности у лиц, обратившихся за государственной регистрацией.

Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью (п. 2 ст. 17 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что К.Г.Н. умерла <дата> года.

На основании п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Удовлетворяя требования административного истца, суды нижестоящих инстанций исходили из достаточности волеизъявления К.Г.Н. на дату заключения ею договора уступки прав и обязанностей от 25 октября 2016 года.

Однако, в соответствии с п. 3 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» датой государственной регистрации прав, сделок, является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Таким образом, законом предусмотрено, что датой государственной регистрации является дата внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости, а не дата подачи заявления о государственной регистрации или дата подписания договора.

Внесение записи о государственной регистрации в Единый государственный реестр недвижимости после смерти одной из сторон договора означает совершение юридически значимых действий за умершим, в то время как правоспособность, а также дееспособность данного лица прекращены.

При этом, со смертью гражданина открывается наследство (ст. 1113 ГК РФ).

Исходя из положений п. 1 ст. 1142 ГК РФ, наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 1 пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам; поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (абз.2-4 п.62 приведённого Постановления).

В силу части 3 статьи 62 КАС РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения административного дела, определяются судом в соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к спорным публичным правоотношениям, исходя из требований и возражений лиц, участвующих в деле.

По настоящему делу с учётом заявленных административным истцом требований, возражений административного ответчика, их правового и фактического обоснования, а также подлежащих применению норм материального права, в число имеющих значение для правильного разрешения спора и подлежащих доказыванию обстоятельств входит выяснение и установление наличия наследников К.Г.Н.

Однако судами указанные обстоятельства при разрешении дела в нарушение требований части 3 статьи 2, части 3 статьи 180 КАС РФ не установлены, не определены в качестве юридически значимых, они не вошли в предмет доказывания по делу и, соответственно, не получили правовой оценки в решении.

Исходя из положений части 3 статьи 135 КАС РФ, при подготовке административного дела к судебному разбирательству суд разрешает вопрос о вступлении в административное дело других административных истцов, административных ответчиков и заинтересованных лиц, а также вопрос о замене ненадлежащего административного ответчика.

Между тем, суд вопрос о привлечении к участию в деле в качестве заинтересованных лиц наследников К.Г.Н. не разрешил.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные постановления нельзя законными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.329, 330 КАС РФ, Президиум краевого суда

п о с т а н о в и л:

Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 3 августа 2017 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Красноярского краевого суда от 20 ноября 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий Н.В. Фуга