Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области о признании незаконными действий об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на жилое помещение, о понуждении к совершению действий по государственной регистрации права общей долевой собственности на жилое помещение, переданное для рассмотрения определением судьи Смоленского областного суда от 08 октября 2018 года, кассационную жалобу ФИО2 на решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 09 февраля 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Смоленского областного суда от 15 мая 2018 года,

У с т а н о в и л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с административным иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление Росреестра по Смоленской области) о признании незаконными действий об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на жилое помещение, о понуждении к совершению действий по государственной регистрации права общей долевой собственности на жилое помещение, ссылаясь на то, что 01.03.2017 их представитель по доверенности ФИО3 подала заявление с необходимыми документами на государственную регистрацию права на недвижимое имущество- квартиру <данные изъяты>, переданную им в общую долевую собственность (по 1/2 доли) договором <данные изъяты> от <данные изъяты> о бесплатной передаче в собственность граждан, занимаемых квартир в государственном и муниципальном жилищном фонде. Уведомлением от 10.03.2017 регистрация была приостановлена на срок до 10.06.17 по причине того, что не все стороны договора приватизации обратились с заявлением об осуществлении государственной регистрации, в договоре в качестве участников приватизации помимо обратившихся лиц указаны ФИО4, ФИО4. Уведомлением от 13.06.17 было отказано в государственной регистрации права общей долевой собственности по той же причине. Считают отказ в осуществлении государственной регистрации права незаконным, поскольку договор был заключен только с ними, исходя из условий договора квартира передается им (супругам) в совместную собственность в равных долях. Несовершеннолетние дети не были включены в договор, поскольку на момент заключения договора такого обязательного условия не содержалось в законе. Договор никем не оспорен, достигшие совершеннолетия ФИО4, ФИО4 подтвердили свое нежелание участвовать в приватизации спорной квартиры.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Смоленской области иск не признал, указав, что действия Управления по приостановлению регистрации, а затем по отказу в совершении регистрационных действий соответствуют ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Решением Ярцевского городского суда Смоленской области от 09 февраля 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Смоленского областного суда от 15 мая 2018 года, в удовлетворении административного искового заявления ФИО1, ФИО2 отказано.

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить состоявшиеся по делу судебные постановления, ссылаясь на допущенные судами нарушения норм материального права.

23 августа 2018 года дело истребовано в Смоленский областной суд, поступило 31 августа 2018 года.

Определением судьи Смоленского областного суда Коршуновой Л.А. от 08 октября 2018 года дело передано в суд кассационной инстанции – президиум Смоленского областного суда для рассмотрения по существу.

В судебное заседание президиума Смоленского областного суда явилась представитель ответчика Управления Росреестра по Смоленской области – ФИО5.

Административные истцы – ФИО1, ФИО2, а также заинтересованные лица – ФИО4, ФИО4, извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суд кассационной инстанции не явились. На основании ст. 326 КАС РФ президиум Смоленского областного суда считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав доклад судьи Коршуновой Л.А., объяснения представителя ответчика Управления Росреестра по Смоленской области – ФИО5, проверив материалы дела и обсудив обоснованность доводов кассационной жалобы, президиум находит решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 09 февраля 2018 года и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Смоленского областного суда от 15 мая 2018 года подлежащими отмене.

В соответствии со статьей 328 КАС РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

По данному делу такого рода существенные нарушения норм материального права были допущены судом первой и апелляционной инстанции.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <данные изъяты> между администрацией завода <данные изъяты> в лице зам. директора А.., с одной стороны, и ФИО1, ФИО2, ФИО4, <данные изъяты> года рождения, ФИО6, <данные изъяты> года рождения (перечислены прописанные члены семьи квартиросъемщика), с другой стороны, заключен договор <данные изъяты> о бесплатной передаче в собственность граждан, занимаемых квартир в государственном и муниципальном жилищном фонде, в силу п.1 которого, Администрация передает бесплатно в совместную собственность ФИО1 и ФИО2 в равных долях квартиру <данные изъяты>.

Указанный договор зарегистрирован в Ярцевском бюро технической инвентаризации <данные изъяты>.

Представитель ФИО1 и ФИО2 – ФИО3 обратилась 01.03.2017 в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о регистрации права собственности ФИО1 и ФИО2 на указанное жилое помещение в равных долях по 1/2 каждому с приложением необходимых документов, в которой было отказано уведомлением от 13.06.2017, поскольку не все стороны договора приватизации обратились за совершением регистрационных действий. У обратившихся ФИО1 и ФИО2 возникло право собственности на вышеуказанную квартиру в размере по 1/4 доли, что противоречит их заявлению о совершении регистрационных действий.

Отказывая в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 и ФИО2, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о том, что Управление Росреестра по Смоленской области, проведя правовую экспертизу представленных для совершения регистрационных действий документов, в соответствии с Законом №218-ФЗ, обоснованно усмотрело наличие оснований для отказа в совершении регистрационных действий, поскольку по своему содержанию представленные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства, а именно, стороной договора являются не только ФИО1, ФИО2, но и ФИО4, ФИО4

Суд также указал на то, что на момент заключения договора о бесплатной передаче в собственность граждан, занимаемых квартир (жилых домов) в государственном и муниципальном жилищном фонде от <данные изъяты>, ФИО4, <данные изъяты> года рождения, и ФИО4, <данные изъяты> года рождения, не достигли возраста 14 лет, соответственно их согласия на заключение такого договора не требовалось, поскольку в их интересах действовали родители, но они подлежали обязательному включению в договор.

Такой вывод судов нельзя признать законным и обоснованным.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), действующего с 01.01.2017 года, основаниями для государственной регистрации прав являются акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

В силу части 1 статьи 69 Закона №218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

В соответствии с ч.4 указанной статьи технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Согласно п.2 ч.8 ст.69 Закона №218-ФЗ орган регистрации прав принимает решение об отказе во включении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости в случае, если в представленных или поступивших документах отсутствуют сведения, позволяющие считать такой такой объект недвижимости ранее учтенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до момента создания системы учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до момента создания системы учреждений по регистрации прав на недвижимое имущество регистрация договоров осуществлялась организациями БТИ.

Однако суд первой инстанции при рассмотрении дела не принял во внимание особенности государственной регистрации прав, возникших до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Судом не учтено, что в случае если право собственности у лиц, приватизировавших жилое помещение, является ранее возникшим, то в соответствии с вышеназванными нормами Закона № 218-ФЗ правовая экспертиза представленных документов должна быть ограничена только идентификацией объекта недвижимости по правоустанавливающим документам.

Кроме того, отказывая в государственной регистрации со ссылкой на проведение правовой экспертизы регистрирующий орган сделал вывод о том, что по договору приватизации жилое помещение было передано в собственность четырем лицам- ФИО1, ФИО2 и несовершеннолетним ФИО4, ФИО4

Между тем, в силу части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из пункта 1 договора <данные изъяты> от <данные изъяты> года Администрация бесплатно передает в совместную в равных долях собственность граждан ФИО1, ФИО2 квартиру, находящуюся в г<данные изъяты>, состоящую из двух комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

Других лиц, которым передается в собственность жилое помещение, в договоре не указано.

Указанный договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, утвержден постановлением Главы администрации Ярцевского района Смоленской области <данные изъяты>, зарегистрирован в Ярцевском БТИ <данные изъяты>.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 05 июля 2001 г. №154-О, государственная регистрация- как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательства и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Таким образом, государственная регистрация договора не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права.

Необходимо учесть, что на момент заключения спорного договора приватизации жилого помещения- 30.09.1992 года Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не содержал положения о включении в договор приватизации несовершеннолетних детей, имеющих право пользования данным жилым помещением и проживающих совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность. Только Федеральным законом от 11 августа 1994 года № 26- ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было закреплено такое положение об обязательности включения несовершеннолетних детей в договоры приватизации.

Несовершеннолетние, право которых на приватизацию жилого помещение было нарушено, имели право обратиться в суд с соответствующим иском.

Спорный договор приватизации исполнен сторонами, никем не оспорен.

В связи с этим, нельзя согласиться с выводом суда первой и апелляционной инстанции об обязательности включения несовершеннолетних детей в договор приватизации жилого помещения при наличии исполненного договора, в который они не включены, без оспаривания такого договора в установленном порядке.

Поскольку имеет место существенное нарушение судом первой и апелляционной инстанции норм материального права, которое повлияло на исход административного дела и без устранения которого невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 09 февраля 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Смоленского областного суда от 15 мая 2018 года подлежат отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Руководствуясь ст.ст. 329, 330 КАС РФ, Президиум

П о с т а н о в и л:

Решение Ярцевского городского суда Смоленской области от 09 февраля 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Смоленского областного суда от 15 мая 2018 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.

Председательствующий президиума

Смоленского областного суда Р.Ю. Батршин