Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, представляющих свои интересы и интересы несовершеннолетних ФИО5, ФИО6, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании договоров купли-продажи жилых помещений действительными, подлежащими регистрации, прекращении права общей долевой собственности на жилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Р-вы обратились в суд с иском с первоначальными исковыми требованиями следующего характера. 05.06.2008 года между истцом ФИО2 и ответчиками ФИО7 был заключен договор купли-продажи помещения № 4, общей площадью 16.9 кв.м. в <...> Согласно договора купли-продажи помещения № 4. общей площадью 16.9 кв.м. в <...> от 05.06.2008 года - Продавцы ФИО7 передают, а Покупатель ФИО2 приобретает право собственности на помещение № 4. общей площадью 16,9 кв.м. в <...>. Продавцы за продажу помещения № 4, обшей площадью 16,9 кв.м. в <...> получают 320 000 рублей при подписании договора 05.06.2008г. 05.06.2008 года продавцы получили 320 000 рублей. В этот же день был сдан на регистрацию договор купли-продажи помещения № 4, общей площадью 16,9 кв.м. в <...>. Все условия указанного договора купли-продажи помещения № 4. общей площадью 16.9 кв.м. в <...> со стороны истцов соблюдены и исполнены. В этот же день 05.06.2008 года между истцом ФИО1 и ответчиками ФИО7 был заключен договор купли-продажи помещения № 3, обшей площадью 13.7 кв.м. в <...>. Согласно договора купли-продажи помещения № 3 продавцы ФИО7 передают, а покупатель ФИО1 приобретает право собственности на помещение № 3 в <...>. Продавцы за продажу помещения № 3 в <...> получают 280 000 рублей при подписании договора 05.06.2008г. 05.06.2008 года продавцы получили от истца ФИО1 280 000 руб. В этот же день был сдан на регистрацию договор купли-продажи помещения № 3. общей площадью 13.7 кв.м. в <...>. Все условия договора купли-продажи помещения № 3 в <...> со стороны истца также соблюдены и исполнены.

04.07.2008 года государственная регистрация договоров купли продажи жилых помещений № 3,4 в <...> и перехода права собственности была приостановлена на основании заявлений ФИО4 и ФИО3 Истцам стало известно, что ответчики отозвали доверенность на совершение сделки купли-продажи и регистрацию договора купли-продажи.

В связи с чем истцы обратились в суд с данным иском, в котором просили признать договор купли-продажи помещения № 4 в <...> от 5.06.2009 года, заключенный между ФИО3, ФИО4, ФИО5, *** года рождения, ФИО6, *** года рождения, и ФИО2, действительным, обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи помещения № 4 в <...> от 05.06.2009 года, заключенного между ФИО7 и ФИО8; также признать договор купли-продажи помещения № 3 в <...> от 05.06.2009 года, заключенный между ФИО3, ФИО4, ФИО5. *** года рождения, ФИО6, *** года рождения, и ФИО1, действительным, обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи помещения № 3 в квартире 33 дома по ул. Ленина г. Волгодонска от 05.06.2009г., заключенного между ФИО7 и ФИО1.

В ходе судебного разбирательства истец, представитель истцов ФИО9, действующая на основании доверенности, уточнили исковые требования и просили суд признать договор купли-продажи от 05.06.2008 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, ФИО5, *** года рождения, ФИО6, *** года рождения, помещения № 4 в <...>, действительным, подлежащим регистрации, прекратив права продавцов ФИО7 на помещение № 4 в квартире 33 дома 100 но ул. Ленина г. Волгодонска Ростовской области, прекратив права обшей долевой собственности за ФИО7 на помещение № 4 в <...>, а также признать договор купли-продажи от 05.06.2008 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, ФИО4, ФИО5, *** года рождения, ФИО6, *** года рождения, помещения № 3 в <...> действительным, подлежащим регистрации, прекратив права продавцов ФИО7 на помещение № 3 в квартире 33 лома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска Ростовской области, прекратив права общей долевой собственности за ФИО7 на помещение № 3 в <...>.

В судебном заседании истец ФИО2, представитель истцов ФИО9 уточненные требования поддержала.

Представитель ответчиков ФИО10, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, указав, что 05.06.2008 года сторонами были заключены договоры купли-продажи указанных жилых помещений. При заключении данных договоров от имени Шевченко выступала по доверенности ФИО11 Сособственниками спорных жилых помещений в 1/4 доле каждый являются несовершеннолетние ФИО5 и ФИО6, отчуждение доли которых в соответствии с Постановлением мэра г. Волгодонска № 1036 от 14.05.2008г. возможно было только при приобретении взамен другого жилого помещения. Р-вы и ФИО11 о данном условии знали, однако жилье для несовершеннолетних приобретено не было. Представитель ответчиков полагает, что заключенные договоры являю ничтожными сделками, заключены с нарушением требований закона.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, ранее по делу представил отзыв и просил вынести решение в отсутствие представителя третьего лица. В отзыве третье лицо указало, что в соответствии со ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация носит заявительный характер. 05.06.2008 с заявлениями о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения №№ 3, 4 в квартире № 33. расположенной по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Ленина, 100, обратились ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в лице представителя ФИО11, действующей на основании доверенности от 16.05.2008, номер в реестре нотариуса 6283, и ФИО2, ФИО1 В качестве документа-основания были представлены договоры купли-продажи жилых помещений от 05.06.2008 года. Однако 18.06.2008 продавцы по вышеуказанным договорам обратились с заявлениями о приостановлении государственной регистрации и представили заявление об отмене доверенности от 16.05.2008 года, зарегистрированной в реестре нотариуса за номером 6283. На основании указанных заявлений и в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация была приостановлена. 04.07.2008 продавцы обратились с заявлениями о возобновлении и прекращении государственной регистрации в связи с возвратом документов. Таким образом государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности к покупателям в отношении ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 была прекращена, а в отношении ФИО2 и ФИО1 отказано в государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и права собственности покупателей па основании п. 3 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие, с государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов. Третье лицо полагает, что решение об отказе в государственной регистрации вынесено правомерно на основании норм действующего законодательства.

Выслушав пояснения сторон, их представителей, изучив иные доказательства по делу, и дав им надлежащую оценку, суд приходит к следующему.

Гражданское законодательство предъявляет к сделкам ряд требований. Любая гражданско-правовая сделка действительна при соблюдении следующих условий:

совершение сделки не противоречит закону и иным правовым актам,

сделка совершена дееспособным лицом,

волеизъявление участника сделки соответствует его действительной воли,

сделка облечена в форму, предусмотренную для нее законом.

Основаниями возникновения права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, в соответствие с законом влекущие возникновение собственности на определенное имущество у конкретных лиц. В главе 14 ГК РФ указаны две группы возможных способов приобретения права собственности: первоначальные (создание новой вещи, переработка и сбор или добыча общедоступных для этих целей вещей, при определенных условиях самовольная постройка, приобретение права собственности на бесхозяйное имущество) и производные (на основании договора или иной сделки об отчуждении вещи, в порядке наследования после смерти гражданина, в порядке правопреемства при реорганизации юридического лица. При производных способах возникновения права собственности важное значение имеет точное определение момента, с которого на приобретателя вещи по договору переходит право собственности. Ст. 223 ГК РФ связывает этот момент с моментом фактической передачи отчуждаемой веши, а в отношении объектов недвижимости -с момента регистрации перехода прав.

Согласно ч.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

В соответствии с абз. 3 ч.З ст. 60 СК РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Таким образом п. 2 ст. 37 ГК РФ запрещает законным представителям без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки, влекущие отказ от принадлежащих несовершеннолетнему лицу прав.

Судом установлено, что 05.06.2008 года между ФИО2 и ФИО3, ФИО4, действующими также как законные представители своих несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6, в лице представителя по доверенности от 16.05.2008 года ФИО11, был оформлен договор купли-продажи жилого помещения № 4. общей площадью 16.9 кв.м.. расположенного в квартире 33 лома 100 по ул. Ленина г. Волгодонска. В этот же день между ФИО1 и ФИО3. ФИО4, действующими и как законные представители своих несовершеннолетних детей ФИО5, ФИО6, в лице ФИО11, действовавшей по доверенности от 16.05.2008 года, был оформлен договор купли-продажи жилого помещения № 3. общей площадью 13,7 кв.м., расположенного в <...>.

Государственная регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности к покупателям в отношении ФИО3, ФИО4, ФИО5., ФИО6 была прекращена, а в отношении ФИО2 и ФИО1 отказано в государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и права собственности покупателей на основании п.З ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Собственниками спорных жилых помещений на основании договора па передачу квартиры в собственность от 14.11.2005 года являются ФИО4. ФИО3 и их несовершеннолетние дети ФИО6 и ФИО5 в равных долях.

В соответствии с п.6 договора купли-продажи от 05.06.2008г., заключенного между ФИО7 и ФИО2, для продажи доли жилого помещения, принадлежащей несовершеннолетним собственникам ФИО5 и ФИО6, имеется разрешение отдела опеки и попечительства г. Волгодонска: выписка из Постановления Главы г. Волгодонска Ростовской области № 1036 от 14.05.2008г. Аналогичное положение содержит п.6 договора купли-продажи, заключенного с ФИО1 Указанным в договорах Постановлением мэра г. Волгодонска было предписано, что продажа приватизированных квартир, принадлежащих несовершеннолетним ФИО5 и ФИО6 на праве обшей собственности разрешена при условии одновременной покупки двухкомнатной квартиры общей площадью 49.1 кв.м., жилой площадью 27.7 кв.м. у ФИО12 по адресу: <...> Победы, д.4, кв. 150 с включением несовершеннолетних в состав собственников.

Таким образом, в данном случае разрешение органа опеки и попечительства на продажу спорных жилых помещений было обусловлено одновременным приобретением в собственность несовершеннолетних двухкомнатной квартиры, специально укачанной органом опеки и попечительства.

Данное условие не было отражено в договорах купли-продажи и законные представители не приняли на себя договорное обязательство продать спорные жилые помещения только одновременно с покупкой квартиры по ул. 30 лет Победы, д.4. кв. 150 в г. Волгодонске.

В связи с чем суд приходит к выводу о том. что при заключении договоров купли-продажи не были соблюдены интересы несовершеннолетних собственников недвижимости, в связи с чем договоры не соответствуют требованиям закона, а именно: ст.60 СКРФ. ст. 37 ГКРФ.

В силу ст. 10 ГК РФ разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Без опровержения данной презумпции в установленном законом порядке нельзя требовать возложения на субъектов каких-либо неблагоприятных правовых последствий, в том числе возмещения убытков. Суд полагает, что презумпцию, установленную ст. 10 ГК РФ, со стороны действий Р-вых сторона ответчиков опровергла.

Р-вы ссылаются на то, что они являются добросовестными приобретателями жилых помещений, не знали о наличии условия органа опеки и попечительства о приобретении жилья для несовершеннолетних и о том, что именно на законных представителей несовершеннолетних была возложена обязанность по приобретению квартиры.

Суд не может согласиться с доводами истцов, поскольку они, зная о том, что условием продажи жилых помещений, принадлежащих на праве долевой собственности несовершеннолетним, является разрешение органа опеки и попечительства, должны были проявить достаточную осмотрительность и осторожность при совершении оспариваемых сделок и ознакомиться с Постановлением Мэра г. Волгодонска от 14.05.2008 года и выяснить, на каких именно условиях разрешена продажа спорных помещений и выполнены ли эти условия.

Таким образом, у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска Р-вых о признании договоров купли-продажи жилых помещений действительными, подлежащим регистрации, прекращении права общей долевой собственности на жилые помещения за продавцами, так как указанные сделки противоречат закону. Кроме того, суд обращает внимание, что само по себе требование истцов юридически не корректно. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Иск стороны сделки о признании ее действительной удовлетворению не подлежит, поскольку соответствующая сделка не считается заключенной или действительной до ее регистрации.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199 ГПК РФ, судья

РЕШИЛ:

В иске ФИО1, ФИО2 к Шевченко
В.Б., ФИО4, ФИО5

Решение суда может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Волгодонской районный суд в течение 10 дней.

Судья