Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда г.Ставрополя гражданское дело по иску ООО «Управляющая компания-16» к Ардееву Ю.Х. о понуждении к заключению договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом доме,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Управляющая компания-16» обратилось с иском к Ардееву Ю.Х. о понуждении к заключению договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом доме.

В обоснование своих исковых требований истец указал, что с ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой был передан в управление ООО «Управляющая компания-16». В данном жилом доме располагается нежилое помещение, общей площадью 131,7 кв.м. принадлежащее ответчику на праве собственности. Истец дважды, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ предлагал письменно ответчику заключить договор на текущее обслуживание и содержание общего имущества в многоквартирном доме. Однако Ардеев Ю.Х. направил истцу в ответ на письма протокол разногласий.

ООО «Управляющая компания-16» направила в адрес ответчика договор на текущее обслуживание и содержание общего имущества в указанном жилом доме. ДД.ММ.ГГГГ Ардеев Ю.Х. направил в адрес истца свой проект договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в многоквартирном доме, который противоречит условиям договора, заключённого со всеми собственниками многоквартирного .

Истец считает, что условия договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в многоквартирном доме не могут быть иными для ответчика, чем для других собственников помещений в многоквартирном доме. Кроме того, заключение договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в многоквартирном доме обязательно для Ардеева Ю.Х., как собственника одного из помещений в многоквартирном доме.

Просит суд понудить Ардеева Ю.Х. заключить договор на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом .

Представитель истца ООО «Управляющая компания-16» Калинина И.В., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила удовлетворить в полном объёме по основаниям, указанным в иске.

В судебном заседании ответчик Ардеев Ю.Х. исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении в полном объёме.

Представитель ответчика Манучарова А.Г., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объёме. По существу иска представитель Ардеева Ю.Х. указала, что ответчик является собственником нежилого помещения, общей площадью 131,7 кв.м., расположенного в многоквартирном . ДД.ММ.ГГГГ ООО " Управляющая компания-162 обратилась к ответчику с просьбой рассмотреть и подписать проект договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом . Ознакомившись с данным договором ответчик пришёл к выводу, что его условия являются кабальными по следующим причинам. Принадлежащее Ардееву Ю.Х. помещение не является квартирой, и имеет самостоятельный вход не граничащий с местами общего пользования многоквартирного дома. Ответчик не пользуется следующими услугами, которые были предложены ему истцом в Перечне работ и услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества: проверка заземления ванн; осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах; снятие пружин на входных дверях, ремонт оборудования детских и спортивных площадок, проверка исправности слуховых окон и жалюзей; замена разбитых стёкол, окон и дверей вспомогательных помещений; установка доводчиков на входных дверях, ремонт и укрепление входных дверей; смена прогоревших электролампочек на лестничных клетках, в технических подвалах и чердаках, устранение мелких неисправностей электропроводки, уборка и очистка придомовой территории, очистка промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов. Кроме того, ответчиком заключены отдельные договора с ОАО 2Ставропольэнергосбыт» на поставку электроэнергии, с ОАО «Теплосеть» на поставку тепла, с МУП «Водоканал» на поставку воды и водоотведение, а также договор на вывоз мусора и договор с пожарной охраной. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Поскольку помещение ответчика имеет статус нежилого, то при заключении договора на его обслуживание не могут быть применены тарифы – плата за содержание и ремонт, установленные для жилых помещений. Более того, истец ссылается в своём иске на нормы ЖК РФ, которые в данном случае не распространяют своё действие на регулирование правоотношений по содержанию и текущему ремонту нежилого помещения.

Суд, выслушав представителя истца Калинину И.В., ответчика Ардеева Ю.Х., представителя ответчика Манучарову А.Г., исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований ООО «Управляющей компании-16» в полном объёме.

В судебном заседании было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Управляющая компания-16» победило в открытом конкурсе по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, расположенными на территории Ленинского района г. Ставрополя, что подтверждается протоколом открытого конкурса от ДД.ММ.ГГГГ

В перечень домов, конкурс на управление которыми выиграл истец, входит, в том числе и многоквартирный жилой , что подтверждается протоколом открытого конкурса от ДД.ММ.ГГГГ и перечнем многоквартирных домов, являющихся объектами конкурса ( приложение № к конкурсной документации).

В многоквартирном жилом располагается нежилое помещение, общей площадью 131,7 кв.м. принадлежащее ответчику Ардееву Ю.Х. на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серия 26-АЕ №.

В соответствии с кадастровым паспортом указанного помещения, оно имеет отдельный вход со стороны улицы.

Истец дважды, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ предлагал письменно ответчику заключить договор на текущее обслуживание и содержание общего имущества в многоквартирном доме, на условиях, предусмотренных типовым договором на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом доме. При этом размер платы за ремонт и содержание нежилого помещения устанавливался в размере 12,89 рублей за 1 кв.м. Данные обстоятельства подтверждаются письмами ООО «Управляющая компания-16» в адрес Ардеева Ю.Х. от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, а также проектом договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом доме. Приложением № к данному договору являлся перечень работ и услуг по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества.

Однако Ардееву Ю.Х. 24.12.2009г. направил истцу в ответ на письма протокол разногласий к проекту договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом доме, в котором попросил исключить из перечня работ и услуг ( приложение № к договору) те услуги, потребителем которых он не является, т.к. принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение имеет отдельный вход и им фактически не используются помещения общего пользования многоквартирного жилого дома. С учётом данных обстоятельств ответчик предложил истцу пересчитать тариф за ремонт и содержание нежилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ истец ответил Ардееву Ю.Х., что протокол разногласий к договору не может быть принять ООО «Управляющая компания-16», т.к. условия договора управления многоквартирным жилым домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений многоквартирного дома. Вместе с данным письмом истец направил ответчику копию договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом доме.

ДД.ММ.ГГГГ Ардеев Ю.Х. направил в адрес истца свой проект договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в многоквартирном доме, который противоречит условиям договора, заключённого со всеми собственниками многоквартирного .

Истец ООО «Управляющая компания -16» предоставил документы подтверждающие, что услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома были оказаны в полном объёме, а именно : акт готовности теплового пункта и системы отопления потребителей к эксплуатации в отопительный период 2010/2011г.г.; акт установки дроссельных шайб и сопел элеваторов в теплоиспользующих остановках систем теплоснабжения потребителей от ДД.ММ.ГГГГ, акт на промывку трубопроводов от ДД.ММ.ГГГГ, акты выполненных работ за период времени с ДД.ММ.ГГГГ по январь 2011г.; дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ заключённое истцом с МУП «Аварийно-ремонтная служба»; договор на вывоз твёрдых бытовых отходов от ДД.ММ.ГГГГ заключённый истцом с СМУП «Фаун»; дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ заключённое истцом с МУП «Аварийно-ремонтная служба»; договор № на проведение дератизационных работ, заключённый между истцом и ООО «Профилактика».

Согласно договора теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ Ардеевым Ю.Х. заключён с ОАО «Теплосеть» договор на поставку тепловой энергии в принадлежащее ему нежилое помещение в жилом . Кроме того, ответчиком заключён с ОАО «Ставропольэнергосбыт» договор № энергоснабжения электрической энергией указанного нежилого помещения.

Нормами статьи 4 ЖК РФ предусмотрено, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

6) содержания и ремонта жилых помещений;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

В соответствии с ч.5 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом согласно ч.4 ст. 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу п.1 ст. 290, ст. 289 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

На основании анализа данных норм права, суд приходит к выводу о том, что нормы п.5 ст.161 и ч.4 ст. 162 ЖК РФ регулируют отношения управляющей компании и собственников квартир в многоквартирных домах и не применяются к отношения регулирующим управление, содержание и ремонт нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности отдельным гражданам. В связи с чем, требования п.4 ст. 445 ГК РФ, предусматривающего, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, не могут быть применены к правоотношениям, возникшим между истцом и ответчиком.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым на себя обязательством.

Таким образом, для Ардеева Ю.Х. не являются обязательными условия договора на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом доме, предложенные ООО «Управляющая компания-16». Условия такого договора должны устанавливаться по соглашению сторон.

Кроме того, закон не устанавливает для ответчика, как собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, обязанность заключить договор на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом доме именно с ООО «Управляющая компания-16».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ООО «Управляющая компания-16» к Ардееву Ю.Х. о понуждении заключить договор на текущее обслуживание и содержание общего имущества в жилом – отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 5 марта 2011 года.

Судья А.Ю. Последов