Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) об оспаривании решения Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровской области об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с заявлением об оспаривания решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) о признании отказа в государственной регистрации договора незаконным (л.д. 2-5), в дальнейшем, уточнил требования в части указания даты отказа вместо 29 июля -26 декабря 2011года..

Мотивированы требования тем, что «25» июля 2011 г. между ним ФИО1 (далее - Заявитель) и Муниципальным унитарным предприятием «Управление капитального строительства» (далее - Застройщик) подписан договор долевого участия в строительстве жилого дома № *** по условиям которого Застройщик должен осуществлять строительство жилого дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: ***, *** строительный номер *** и передает ему в собственность в указанном доме жилое помещение: квартиру № *** (1 подъезд), а он обязался оплатить предусмотренную договором цену.

«28» июля 2011г. Заявитель и Застройщик сдали договор долевого участия в строительстве жилого дома *** от «25» июля 2011г. на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел), «26» декабря 2011г., принято решение об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество сделки с ним в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», мотивировано тем, что Застройщик не может отдавать арендные права в залог, поэтому регистрация договора долевого участия в строительстве жилого дома №*** от «25» июля 2011г. невозможна.

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинское отделение) об отказе в государственной регистрации от «26» декабря 2011г. считает незаконным по следующим основаниям:

1. Согласно ст. 2 Федерального закона от 14.11.2002г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» муниципальное предприятие является унитарным предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон о долевом участии) право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Согласно уставу, Застройщик является муниципальным предприятием. Основной целью предприятия является организация капитального строительства,.. .. а также на долевых началах строительства объектов производственного, жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурного назначения. Для достижения уставных целей обеспечивает получение целевых взносов инвесторов на строительство. В соответствии с положениями ст. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона о долевом участии, застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся доме на основании договора на участие в долевом строительстве, если он: является юридическим лицом любой организационно-правовой формы; имеет в собственности или в аренде земельный участок, причем право собственности или договор аренды должны быть зарегистрированы в ЕГРП; имеет разрешение на строительство.

В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинское отделение) на регистрацию договора долевого участия в строительстве жилого дома № *** от «25» июля 2011г представлены следующие документы: заявление о государственной регистрации; государственная пошлина; договор долевого участия в строительстве жилого дома № *** от 25.07.2011г.; разрешение на строительство от 01.02.2011 № ***, выданное МО «Юргинский городской округ»; договор аренды земельного участка *** от 04.02.2008 зарегистрированный 03.04.2008 Управлением Федеральной регистрационной службой по Кемеровской области за ***; акт приема передачи земельного участка от 04.02.2008; - кадастровый план земельного участка *** от 28.09.2007, выданный Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области Территориальный отдел № 17; проектная декларации строительства 9-этажного жилого дома № ***

Таким образом, на основании вышеуказанных документов, Застройщик может привлекать денежные средства для строительства многоквартирного дома путем заключения договора долевого участия в строительстве.

2. В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона, при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящееся в залоге. Согласно ст. 3 Закона РФ «О залоге» залог возникает в силу договора или закона..

В соответствии с п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» государственные или муниципальные предприятия, являющиеся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе отдавать арендные права в залог. Согласно п. 1 ст. 13 ФЗ «О долевом участии..» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора, у участников долевого строительства (залогодержателей), считаются находящимися в залоге, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно п. 9 ст. 13 ФЗ «О долевом участии, к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения ГК РФ и ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Из вышесказанного следует что, Застройщик не совершает действий по передаче земельного участка в залог, в данном случае возникает залог в силу закона и предприятие не участвует в возникновении залога, то есть не отдает в залог арендные права (решение Центрального районного суда г. Кемерово, дело ***).

Помимо вышеизложенного в п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10 от 17 февраля 2011г. «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», указано, что при толковании положений пункта 3 ст. 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, должны исходить из следующего:.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях») не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

В связи с чем, считает, что решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) об отказе в государственной регистрации права от «29» июля 2011 г, является не обоснованным, не законным, и противоречит нормам Российского Законодательства.

Просит признать отказ *** от «26» декабря 2011г. Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома №*** от «25» июля 2011г., на земельном участке, расположенном по адресу: *** строительный номер *** с кадастровым номером ***. незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилого дома *** от «25» июля 2011г., на земельном участке, расположенном по адресу: ***, *** строительный номер *** кадастровым номером ***.

Заявитель ФИО1 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, с участием его представителя по доверенности Д.И.В., заявленные требования поддерживает в полном объеме.

В судебном заседании представитель истца Д.И.В. настаивает на заявленных требованиях, с решением УФСГРКиК по КО от 26 декабря 2011 года не согласен и считает необоснованным данное решение по тем основаниям, что согласно ст. 2 ФЗ от 14.11.2002г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» муниципальное предприятие является унитарным предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с п. 3 ст. 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящееся в залоге. Считают, что договор долевого участия в строительстве должен был быть зарегистрированным. В силу закона МУП УКС и также заявитель никакие заявления не давали, в договоре также не указано о том, что есть необходимость в передаче прав аренды.

Ни в договоре о долевом участии в строительстве, а ни в иных заявлениях, которые были переданы на регистрацию в Управление государственной регистрации, не были заявлены требования ни заявителем, ни МУП УКС о том, что передаются именно арендные права. Считают, что в данном случае, арендные права переданы в силу закона. В соответствии с чем полагает, что договор имел право быть зарегистрированным в учреждении росреестра. Просят признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) от 29 декабря 2011г. незаконным. Также просят обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилого дома № *** от 25 июля 2011 года.

Представитель заинтересованного лица МУП «УКС» г. Юрги по доверенности от 22.02.2012 г. Б.В.А., в судебном заседании пояснил, что согласно уставу МУП «УКС» г. Юрги - предметом деятельности данного предприятия является - организация капитального строительства, … зданий и сооружений, за счет бюджетных и внебюджетных инвестиций, а также на долевых началах - строительство объектов производственного, жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурного назначения.

Согласно п. 2.3 и к п. 2.4 Устава, основными задачами предприятия являются: организационная работа со всеми участниками инвестиционного процесса по обеспечению строительства и ввода в действие мощностей и объектов; …; реализация генеральных планов комплексного экономического и социального развития города, осуществление комплексной застройки жилых районов; …сокращение продолжительности инвестиционного цикла; формирование инвестиционных программ города и реализация региональных программ с обеспечением строительства и ввода объектов в эксплуатацию.

Для достижения установленных целей и решения поставленных задач, предприятие осуществляет функции единого заказчика по строительству и ремонту жилых зданий, …, выполняемому подрядным способом за счет лимитов капитальных вложений областного, местного и федерального бюджетов, долевого участия предприятий,.. внебюджетных инвестиций и средств физических лиц, организует и осуществляет … разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектно-сметной документации, проводит торги, конкурсы на размещение заказов по закупке товаров, работ и услуг для государственных и муниципальных нужд, по отбору претендентов на участие в строительстве, приобретении и поставке материально-технических ресурсов и оборудования, оказания услуг, осуществляет выбор, преимущественно по результатам конкурсов, подрядчика по строительству объектов, заключает с подрядными организациями договоры на капитальное строительство, ремонт, расширение, реконструкцию или техническое перевооружение предприятий, зданий и сооружений, осуществляет контроль и технический надзор за строительством объектов, приемку объемов выполненных работ, контроль за их соответствием проектной документации, стоимости и сроков выполнения работ условиям договора. Деятельность МУП «УКС» г. Юрги, является организационно – правовой формой, которая привлекает на долевых началах денежные средства.

03.04.2008 года МУП УКС подписал с КУМИ г. Юрги договор аренды земельного участка, который зарегистрирован до 2015 года, и прошел государственную регистрацию, что является основанием для расположения на данном земельном участке объекта строительства. Следующий документ представленный в Роскадастр – это проектная декларация на строительство девятиэтажного жилого дома № *** она прошла экспертизу. Есть положительное заключение государственной экспертизы *** от 07.12.2010 года.

01.02.2011 года за номером *** получено разрешение на строительство данного жилого дома. После чего, в соответствии с Законом о долевом участии часть построена за счет бюджетных средств, часть физические лица вкладывают на строительство нового дома. 25.07.2011 года с ФИО1 подписан договор *** долевого участия в строительстве жилого дома. Все документы и договор были представлены в УФСГРКиК по КО (Юргинский отдел) для его регистрации. Считает, что данный отказ является незаконным, предприятие зарегистрировано, договор подписан, в договоре нарушений нет. Ссылка ЮО ФИО2 по КО на ФЗ от 14.11.2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», согласно которого земельные права не могут передаваться, несостоятельна, так как если рассматривать данную норму права, то она противоречит и Земельному кодексу РФ. При регистрации договора долевого участия идет речь об обременении, которое возникает в силу закона, то есть зарегистрировали договор, а обременение земельного участка в силу закона, поэтому здесь существует противоречие. Просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица УФСГРКиК по Кемеровской области (Юргинский отдел) по доверенности Х.С.А., заявление ФИО1 о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, картографии и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) от 26 декабря 2011г. *** в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу ***, ***, строительный номер ***, расположенного на земельном участке с кадастровым номером ***, Юргинского отдела, полагает необоснованным, и не подлежит удовлетворению по следующим причинам.

Решение об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома расположенного по адресу ***, ***, строительный номер *** расположенного на земельном участке с кадастровым номером *** государственным регистратором было принято 26 декабря 2011 года ***, было направлено заявителям (МУП «Управление капитального строительства» г. Юрги, К.Т.Г., ФИО1), в соответствие с требованиями пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), сообщение об отказе в государственной регистрации прав за *** от 29 декабря 2011.

Согласно требованиям п. 1 ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве), застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом о долевом строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

МУП является юридическим лицом – и вправе по Закону «О долевом участии» быть застройщиком. В решении об отказе не говорится, о том, что МУП не имеет права заключать договоры долевого участия в строительстве.

В силу п. 1 ст. 3 Закона «О долевом строительстве» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком, права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка. МУП «Управление капитального строительства» г. Юрги является юридическим лицом и может быть застройщиком, что не отрицает регистрирующий орган.

Согласно п. 1 ст. 12.1 Закона «О долевом строительстве» исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13-15 Закона о долевом строительстве; 2) поручительство в порядке, предусмотренном ст. 15.1 Закона о долевом строительстве.

То есть, есть два способа обеспечения – это залог и поручительство, и существуют императивные нормы в части того, что п. 5 ст. 18 ФЗ от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее - Закон об унитарных предприятиях) установлен запрет - для государственных или муниципальных предприятий, являющихся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отдавать арендные права в залог.

В ст. 15.1 Закона «О долевом строительстве» говорится, что договор поручительства заключается до государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве. Если разрешение на строительство получено по дому, то соответственно в этом доме должно быть обеспечение только договором поручительства, что и регламентирует Закон о долевом участии в строительстве.

Юридическое лицо, у которого в уставных целях и задачах указано долевое участие в строительстве, как одна из целей деятельности об этом знает, и данный закон должен быть руководством к действию в деятельности для МУП «УКС» г. Юрги.

Учитывая тот факт, что положения ст. 18 Закона об унитарных предприятиях являются императивными и какие-либо исключения из данных правил законодательством не установлены, считают, что исполнение застройщиком - МУП «УКС» г. Юрги обязательств по договорам участия в долевом строительстве из двух способов, предусмотренных пунктом 1 статьи 12.1 Закона о долевом строительстве может быть обеспечено только поручительством.

Законом о долевом строительстве четко регламентируется, что если права на землю принадлежат на праве аренды застройщику, то он закладывает эти арендные права на землю. Другого объекта недвижимости на этом земельном участке пока нет. Речь не идет о каком – то ином объекте недвижимости.

К.К.В. утверждает, что «Застройщик не совершает действий по передаче земельного участка в залог, по его мнению, в данном случае возникает залог в силу закона и МУП «Управление капитального строительства» г. Юрги не участвует в возникновении залога, то есть не отдает в залог арендные права» и в качестве доказательства приводит решение суда первой инстанции - Центрального районного суда г. Кемерово от 02.06.2011, вынесенное по делу ***, т.е. приводит в качестве прецедента, дающего толкование уже существующей нормы. "Под прецедентом толкования следует понимать судебное решение высшего судебного органа, создавшее наиболее точную формулировку смысла, содержащегося в законе (норме права), и имеющее обязательную силу". Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 02.06.2011 по делу *** вынесено по конкретному судебному делу. В соответствии с п. 9 ст.13 Закона о долевом строительстве, к «отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом». Согласно требованиям п. 2 ст. 1 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что «к залогу недвижимого имущества, возникающем на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное».

Заинтересованное лицо полагает, что при отсутствии обеспечения в виде поручительства в порядке, предусмотренном статьей 15.1 Закона о долевом строительстве исполнение обязательств Застройщика (МУП «УКС» г. Юрги) должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство - залогом, а по мнению ФИО1 МУП «УКС» г. Юрги не отдает в залог арендные права. Следовательно, по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство исполнение обязательств Застройщика - МУП «УКС» г. Юрги» ничем не обеспечено.

В качества доказательства ФИО1 приводит положения п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.02.2011 N10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", однако в п. 12 указанного Постановления разрешен вопрос о возможности передачи в ипотеку здания, находящегося в государственной собственности без одновременного заключения договора ипотеки в отношении земельного участка, на котором оно расположено, а не передача в залог при заключении договора долевого участия в строительстве.

Решения высших судов толкуют норму - конкретно в каждом определенном случае, и неуместно приводить данное толкование Пленума ВАС РФ к договорам долевого участия в строительстве, регламентируемое другим нормативным документом.

Решение Центрального райсуда г. Кемерово от ***, вынесенное по делу *** относится к конкретному договору долевого участия, вопрос стоял там о другом объекте – который имел реконструкцию, в ходе которой он превращался из детского садика в многоквартирный жилой дом, разные ситуации. Соответственно, вышеуказанное решение суда от 02.06.2011г., вынесенное по конкретному судебному делу ***, не является толкованием данной нормы права и не может быть прецедентом для разрешения судебного спора. Источником Российского права являются нормы соответствующих законодательных актов, а не прецедент. Когда речь идет о прецеденте, то действительно под прецедентом толкования следует понимать судебные решения высшего судебного органа, создавшего наиболее точную формулировку смысла содержащегося в законе норме права и имеющее обязательную силу.

26.10.2011года госрегистратором, в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав сроком на 1 месяц, о чем заявители были направлены уведомления об этом в этот же день. В уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав *** от 26.10.2011 заявителям было предложено устранить причины, препятствующие государственной регистрации прав, в частности представить документы, свидетельствующие о поручительстве. Причины, препятствующие государственной регистрации прав, заявителями не были устранены и 26.12.2011, на основании абз. 4 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации (документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства), госрегистратором принято решение об отказе в государственной регистрации прав.

На основании вышеизложенного, считает, решение об отказе в государственной регистрации прав за *** от 29.12.2011 принято государственным регистратором обоснованно и в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ, и просит суд отказать в удовлетворении требований ФИО1

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к выводу, что требования ФИО1 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправлений;, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему,

Согласно ст.249 ГПК РФ обязанность по доказыванию обстоятельств, послуживших основанием для принятия нормативного правовою акта, его законности, а также законности оспариваемых решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных : служащих возлагаются на орган, принявший нормативный правовой акт, органы и лиц, которые приняли оспариваемые решения или совершили оспариваемые действия (бездействие).

В соответствии с п.1 ст.256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.

Судом установлено, что 8.07.2011г. в Управление ФСГРКК по Кемеровской области ( Юргинский отдел обратились К е.В. и К.Т.Г., действующая на основании нотариальной доверенности от 09.02.2011г. от имени МУП «Управление капитального строительства» г. Юрги с заявлениям о регистрации договора *** долевого участия в строительстве от 25.07.2011года.

Вместе с данными заявлениями в Управление ФСГРКК по Кемеровской области(Юргинский отдел) были представлены; платежное поручение об оплате госпошлины, договор долевого участия в строительстве жилого дома от 25.07.2011 года ***, разрешение на строительство от 01.02.2011 № RU ***, выданное МС "Юргинский городской округ", договор аренды земельного участка *** от 04.02.2008 зарегистрированный 03.04.2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы за ***, акт приема-передачи земельного участка от 04.02.2008 г.кадастровый план земельного участка *** от 28.09.2007г.,. выданные Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Кемеровской области Территориальный отдел №17, проектная декларация строительства 9-этажногс жилого дома №*** по вышеуказанному адресу, рабочая документация от 01.12.2011, что подтверждается расписками.

В государственной регистрации договора долевого участия в строительстве на земельном участке, расположенном по адресу: *** ***, с кадастровым номером *** ФИО1. и МУП «УКС» г.Юрги 29.12.2011года было отказано по причине того, что на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального Закона от 21.07.199; №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства). Передача предприятием своих арендных прав в залог участникам долевого строительства противоречит требованиям федерального закона от 14.11.2002г. №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

Оценивая представленные сторонами доказательства, суд считает, что отказ ФСГРКК по Кемеровской области в государственной регистрации договора №*** долевого участия в строительстве от 25.07.2011г. на земельном участке, расположенном по адресу: *** ***, с кадастровым номером *** законно, заявленные требования ФИО1 удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ( в дальнейшем № 122-ФЗ), государственная регистрация прав на недвижимое имущество - есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

В силу п. 1 ст. 16 № 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими).на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иной не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В соответствии со ст. 18 № 122-ФЗ документы, представляемые на государственную регистрацию, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ.

В силу п. 3 ст. 9 № 122-ФЗ к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относится, в том числе, проверка действительности поданных заявителем документов, и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Пунктом 1 ст. 13 Закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ установлен порядок проведения государственной регистрации прав, включающий правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Исходя из результатов экспертизы, регистрирующий орган устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований ; для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с абз. 4 п. 1 ст. 20 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы; представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Оспариваемый ФИО1 отказ от 29.12.2011года Управления ФСГРКК по Кемеровской области (Юргинского отдела)документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;- абзац 4п.1.ст.20, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.12.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") мотивирован тем, что передача своих арендных прав в залог участникам долевого строительства противоречит требованиям Федерального закона № 161-ФЗ от 14.11.2002 года «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».- представленный договор участия в долевом строительстве от 25.07.2011 г. по ряду оснований не соответствует требованиям законодательства, а именно, п.п.3 п. 5 ст. 18 указанного закона.

Пунктом 3 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела следует, что 25.07.2011г. между ФИО1 (дольщик) и МУП «Управление капитального строительства» г. Юрги заключен договор *** участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик должен осуществить строительство жилого дома, расположенного по адресу: *** строительный *** и после завершения строительства жилого дома, передать дольщику квартиру. А участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Указанный договор долевого участия в строительстве от 25.07.2011r., представленный 27.07.2011г. на государственную регистрацию, содержит все необходимые условия, предусмотренные Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ.

Согласно ст.2 ФЗ от 30.12.2004 г, № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( в дальнейшем - ФЗ- 214 «Об участии в долевом строительстве..») под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Согласно ст.2 ФЗ от 14.11.2002г. № 161- Ф3 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях)) муниципальное предприятие является унитарным предприятием, основанным на праве хозяйственного ведения.

На основании ст. 3 ФЗ - 214 «Об участии в долевом строительстве..» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Согласно Уставу МУП «УКС» г.Юрги, утвержденному распоряжением КУМИ г. Юрги от 14.01.2004г., Муниципальное унитарное предприятие «Управление капитального строительства» г.Юрги является муниципальным предприятием, находится в ведении Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Юрги.

Целями создания предприятия являются: обеспечение целевого и наиболее эффективного использования государственных и внебюджетных инвестиций на капитальное строительство.. объектов различного назначения на всех этапах инвестиционного процесса,

формирование инвестиционных программ города и реализация региональных программ с обеспечением строительства и ввода объектов в эксплуатацию. (п.2.2, 2.3 Устава).

Предметом деятельности предприятия является организация капитального строительства, ремонта… предприятий, зданий и сооружений за счет бюджетных и внебюджетных инвестиций, а также на долевых началах строительство объектов производственного, жилищно-коммунального хозяйства и социально-культурного назначения (п.2.1 Уставал.д.8).

Для целей, указанных в п. (п.2.2, 2.3 настоящего Устава, предприятие осуществляет в установленном законодательством РФ порядке следующие виды деятельности: 2.4 выполняет функции единого заказчика по строительству и ремонту жилых зданий, объектов народного образования, здравоохранения, культуры, связи, торговли, промышленности, выполняемому подрядным способом за счет лимитов капитальных вложений всех уровней;.. ,. обеспечивает получение долевых взносов инвесторов на строительство объектов и контроль за их использованием.(п.2.4. Устава л.д.9).

Следовательно, МУП «УКС» г.Юрги может выступать застройщиком по строительству жилого дома, расположенного по адресу: г. Юрга *** и привлекать денежные средства для строительства многоквартирного дома путем заключения договоров участия в долевом строительстве.

Однако суд считает обоснованным отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора *** участия в долевом строительстве со ссылкой на п.п.3 п. 5 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» № 161 -ФЗ от 14.11.2002 года по следующим обстоятельствам.

Согласно ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка *** от 04.02.2008г. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Юрги предоставил МУП «УКС» г.Юрги в аренду земельный участок, с кадастровым номером *** из земель населенных пунктов, находящийся по адресу ***, земельный участок предоставляется для строительства много этажных жилых домов (п.1.1л.д.15).

Данный договор аренды земельного участка прошел 03.04.2008 года в установленном действующим законодательством порядке государственную регистрацию и "Зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с чем, указанная сделка аренды земли по смыслу п. 3 ст. 433 ГК РФ является заключенной с 03.04.2008 г. указанный договор аренды *** от 04.02.2008г не разрешает арендатору МУП «УКС» г. Юрги передачу своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог./п.2.3.договра л.д.15/

Пунктом 1 ст. 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 122-ФЗ определен перечень документов, которые могут служить основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок.

В этой связи, исходя из п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от *** № 122-ФЗ при осуществлении государственной регистрации сделки - участие в долевом строительстве подлежит представлению договор в отношении недвижимого имущества.

В силу нормативного единства п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия точного указания в договоре аренды земельного участка *** от 04.02.2008г., прав и обязанностей арендатора – на то, что без разрешения арендодателя - не сдавать земельный участок в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, не отдавать арендные права в залог, арендатор земельного участка, не вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу, отдавать арендные права в залог в пределах срока договора аренды земельного участка (с 21.09.2007 г. по 21.09.2015 г.- п.1.2.договра л.д.15), поскольку при этом, необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Поскольку п. 2 ст. и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и. обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пп.5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрена договором.

В соответствии с требованиями п. 10 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г, № 137-ФЗ, установившего правило о том, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов. городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В представленном в дело кадастровом паспорте земельного участка от 17.10.2008г. составленного для подачи на государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 28.01.2009г. не содержатся данные о правообладателе земельного участка с кадастровым номером 42:24:0301014:1023, что свидетельствует о факте того, что государственная собственность на указанный объект недвижимого имущества, на момент регистрации разграничена не была.

Довод регистрирующего органа о том, что МУП «УКС» г.Юрги совершает действия по передаче земельного участка в залог, суд оценивает как обоснованные.

В соответствии с ч.3 ст.334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Поскольку залоговые отношения являются акцессорными, следовательно, могут обеспечивать исполнение обязательств только после возникновения основного обязательства. Согласно ст.3 Закона РФ «О залоге» залог возникает в силу договора или закона. Закон, предусматривающий возникновение залога, должен содержать указание на то, в силу какого обязательства и какое именно имущество должно признаваться находящимся в залоге.

Согласно п. 1 ст. 12.1 ФЗ № 214-ФЗ, исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: залог в порядке, предусмотренном статьями 13 -15 Федерального закона №214-ФЗ: поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 ФЗ № 214-ФЗ.

Согласно подпункту 3 п. 5 ст. 18 ФЗ №161-ФЗ от 14.11.2002 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» установлен запрет для государственных или муниципальных предприятий, являющихся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, отдавать арендные права в залог.

Согласно п.1 ст.13 ФЗ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве.. » в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В соответствии с п.9 ст.13 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве..» к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

При этом Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что к залогу недвижимого имущества. возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Таким образом, передача своих арендных прав в залог участникам долевого строительства противоречит требованиям Федерального закона № 161- ФЗ от 14.11.2002 «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях». Учитывая, что данным пунктом статьи установлен запрет для государственных и муниципальных унитарных предприятий, являющихся арендаторами земельных участков, отдавать арендные права в залог, и какие-либо исключения из данных правил законодательством не установлены, то исполнение застройщиком МУП «УКС» г. Юрги обязательств по договорам участия в долевом строительстве из двух способов, предусмотренных п.1.ст.12.1 Закона о долевом строительстве может быть обеспечено только поручительством.

Согласно требованиям пункта 1 статьи 18 Федерального Закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с учетом изложенного суд полагает, что регистрирующий орган доказал наличие правовых оснований, предусмотренных Законом о регистрации, для отказа ФИО1 в регистрации представленного договора участия в долевом строительстве от 25.07.2011г.

В соответствии со ст.258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего государственного органа власти, органа местного самоуправления; должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствий к осуществлению гражданином его прав и свобод,

Поскольку настоящим решением суда отказ государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 25.07.. 2011г., заключенного между ФИО1 и МУП»УКС» г.Юрги, признан законным, соответственно УФСГРКК по КО(Юргинский отдел) не обязано осуществить государственную регистрацию указанного договора.

На основании изложенного и руководствуясь ст., ст.194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) - в признании отказа *** от *** в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого *** от 25 июля 2011 года на земельном участке, расположенном по адресу: ***, строительный номер *** с кадастровым номером *** - незаконным.

Отказать ФИО1 в удовлетворении заявленных требований об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области (Юргинский отдел) - произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилого дома № *** от «25» июля 2011 года на земельном участке, расположенном по адресу: ***, *** строительный номер *** с кадастровым номером ***

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Юргинский городской в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.И. Щеблыкина

мотивированное решение

изготовлено 29.03.2012 года