Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Царев О.Ю. к ООО «Еврострой» о защите прав потребителей и по встречному иску ООО «Еврострой» к Царев О.Ю. о признании предварительного договора купли-продажи от незаключенным,

УСТАНОВИЛ:

Царев О.Ю. обратился в Таганрогский городской суд с иском к ООО «Еврострой» о расторжении предварительного договора, взыскании убытков и неустойки, указав, что между ними ООО «Еврострой» был заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого ответчик взял на себя обязательства по заключению с ним договора купли-продажи с последующей передачей ему в собственность индивидуально-определенного жилого помещения, состоящего из 2-х комнат, ориентировочной площадью 75 кв.м., жилой - 39 кв.м, с кухней площадью 11,5 кв.м, с совмещенным санузлом площадью 5 кв.м, расположенную на третьем этаже, одноподъездного 15-ти квартирного жилого дома, возводимого ООО «Еврострой» по адресу: 2. Основной договор должен был быть заключен в течение одного месяца после регистрации права собственности на квартиру за ООО «Еврострой». Ответчик взял на себя обязательства по оформлению права собственности на квартиру в течение 45 дней с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию, в установленном действующим законодательством порядке. Регистрация права собственности на данную квартиру за ООО «Еврострой» была осуществлена в сентябре 2009 года, при этом ей был присвоен порядковый номер 12. Свои обязательства по предварительному договору он исполнил в полном объеме. В счет оплаты были внесены в кассу ответчика денежные средства в размере рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от Основной договор заключен не был, квартира передана в собственность третьих лиц. Истец считал, что ООО «Еврострой» обязано возместить ему убытки в виде реального ущерба, который составляет рублей. Также ответчиком подлежит уплата неустойка в размере 36 % годовых от суммы, рассчитанной с момента ее внесения до момента фактического возврата. По состоянию на размер договорной неустойки составлял рублей. в адрес ООО «Еврострой» было направлено требование о расторжении предварительного договора от , ответ на которое до настоящего времени не получен.

Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от в удовлетворении иска Царев О.Ю. отказано.

Определением судебной коллеги по гражданским делам Ростовского областного суда от указанное решение отменено и дело передано в Таганрогский городской суда Ростовской области на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела ООО «Еврострой» предъявил встречный иск к Царев О.Ю. о признании предварительного договора от незаключенным (л.д. 142).

Встречный иск мотивирован тем, что в договоре от квартира должна быть ориентировочной площадью 75 кв.м., жилой 39 кв.м., кухня - 11,5 кв.м. и расположена на 3-м этаже в строящемся доме. В этом же пункте договора указывается, что эта квартира располагается на втором этаже дома. Адрес дома указан - . В момент заключения договора указанная квартира не существовала ни юридически, ни физически, так как дом находился в стадии строительства. При первичной регистрации квартиры за ООО «Еврострой» от , квартира находится в доме по тогда как в предварительном договоре упоминается иной адрес. Квартира была введена в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № дома по Согласно техническому и кадастровому паспортам дома имела площадь 69,5 кв.м., в том числе жилой 42,7 кв.м., что так же не совпадает с параметрами квартиры, являвшейся предметом предварительного договора от Денежные средства по предварительному договору от были уплачены истцом, что подтверждено приходным кассовым ордером № от В судебном заседании Царев О.Ю. пояснил суду, что денежные средства, переданные ООО «Еврострой» по приходному кассовому ордеру № от по договору от были займом, направленным как участником ООО «Еврострой» в строительство жилого дома. По окончании строительства Царев О.Ю. намеревался стать собственником квартиры. Так же представитель Царев О.Ю., Комарова И.С., эту позицию подтвердила в cyдe кассационной инстанции, в связи с чем суд поставил вопрос о подведомственности спора. Сумма денежных средств, возвращенных ООО «Еврострой» Царев О.Ю. по расходное кассовому ордеру № от в размере рублей (л.д. 26) складывалась из возврата Царев О.Ю. денежных средств рублей и рублей вознаграждения за пользование чужими денежными средствами. Царев О.Ю. является участником ООО «Еврострой» с долей в 5%. Одновременно по состоянию на он являлся финансовым директором общества и с директора ООО «Еврострой» были доверительные отношения, при которых дополнительного соглашения о расторжении договора не составлялось, и сумма вознаграждения рублей была определена при устной договоренности. Выплата рублей вознаграждения объясняется учетной политикой ООО «Еврострой» в соответствии с которой на конец дня в кассе предприятия должен быть нулевой остаток, соответственно, излишек денежных средств в кассе составлял рублей и Царев О.Ю. было предложено получить вознаграждение исходя из имеющегося в наличии остатка на конец дня денежных средств. Царев О.Ю. согласился и подписал расходный кассовый ордер № от на основании распоряжения № от стороны не заключали соглашений к предварительному договору от , поскольку стороны понимали, что предварительный договор купли-продажи от считается незаключенным вследствие того, что этот договор является притворной сделкой.

Царев О.Ю. в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

На основании части 5 статьи 167 ГПК РФ суд нашел возможным, рассмотреть дело в отсутствие Царев О.Ю.

Представитель Царев О.Ю. исковые требования поддержала, встречный иск не признала, указав, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартир от , по которому истец уплатил рублей. Срок исполнения обязательств ООО «Еврострой» предусмотрен договором не позже . Истцу стало известно, о том, что после ввода дома в эксплуатацию квартире был присвоен номер 12, и она была продано ответчиком другому лицу. Истцом направлялось требование о возврате денежных средств, которое не было исполнено, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском. Относительно встречного иска указала, что он необоснованный в виду того, что коллегия Ростовского областного суда указала на несостоятельность доводов ответчика. Также казала, что предмет договора определен и позволяет определить какая квартира должна была быть продана истцу.

Представитель ООО «Еврострой», иск Царев О.Ю. не признал, встречные требования поддержал, подтвердив в своих объяснениях доводы изложенные во встречном иске и указал, что денежные средства по предварительному договору от были уплачены истцом полностью. Царев О.Ю. является участником ООО «Еврострой» и у истца с руководством ООО «Еврострой» сложились доверительные отношения. Истец и ответчик договорились о том, что после государственной регистрации квартира, в отношении которой ранее был заключен предварительный договор, будет продана третьему лицу, при этом ООО «Еврострой» выплатит истцу денежные средства, переданные по предварительному договору, а так же выплатит неустойку в виде процентов за пользование чужими денежными средствами истца. Стороны договорились, что ответчик выплачивает истцу рублей и претензий у сторон по предварительному договору купли-продажи квартиры не будет. истец получил от ответчика денежные средства в размере рублей по расходному кассовому ордеру. При этом стороны не заключали соглашений к предварительному договору от , поскольку юрист разъяснил сторонам, что предварительный договор от считается незаключенным вследствие того, что этот договор является притворной сделкой, законодательством предусмотрена другая форма договорных отношений в отношении имущества, находящегося в стадии строительства. На основании вышеизложенного, представитель ответчика считает денежные обязательства ООО «Еврострой» перед истцом исполненными полностью.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между Царев О.Ю. и ООО «Еврострой» был заключен договор, поименованный как предварительный купли-продажи квартиры, в соответствии с которым его предметом является обязательство сторон в сроки и в порядке, предусмотренными договором заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся одно-подъездном 15-ти квартирном жилом доме по адресу: а именно: этаж - 3; количество комнат - 2; площадь общая - 75 кв.м.; площадь жилая - 39 кв.м.; площадь кухни - 11,5 кв.м.; площадь санузла - 5 кв.м.; площадь балкона/лоджии - 2,5 кв.м. (л.д. 9).

В соответствии с пунктом 1.9 стороны договора согласовали, что основанной договор будет заключен не позднее одного месяца после осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру за продавцом (ООО «Еврострой»).

Согласно пунктам 2.1. и 2.2. договора продавец (ООО «Еврострой») обязуется передать в собственность покупателя (Царев О.Ю.), а покупатель обязуется принять и оплатить квартиру. Стоимость квартиры составляет рублей.

Как усматривается из материалов дела, истцом стоимость квартиры в сумме рублей уплачена ООО «Еврострой», что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от (л.д. 11).

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Таким образом, законодатель предусмотрел свободу волеизъявления гражданина при осуществлении своих гражданских прав, в том числе и при заключении договоров. При этом граждане и юридические лица могут заключить любой договор, даже не предусмотренный законом, при условии, что он не будет противоречить закону.

Анализируя правоотношения сторон, основанные на предварительном договоре от суд, исходя из его содержания, приходит к выводу о том, что фактически имело место привлечение денежных средств гражданина Царев О.Ю. для долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по предварительному адресу - , с последующим возникновением у Царев О.Ю. права собственности на эту квартиру, посредством заключения с ответчиком договора купли-продажи квартиры во вновь построенном жилом доме.

Формально указанные правоотношения регламентированы ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» (далее - Закон), согласно части 2 статьи 1 которого привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Пунктом 2.1. указанной статьи установлено, что запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных часть 2 статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных часть 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В данном случае требований о признании недействительным договора от истцом не заявлено, следовательно, указанный договор является действующим.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Закона).

Согласно ч. 3 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В силу ч. 4 ст. 4 Закона такой договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора.

Следовательно, на основании анализа вышеприведенных норм права, суд приходит к выводу о том, что действующее законодательство не исключает возможность заключения застройщиком и участником долевого строительства предварительного договора участия в долевом строительстве, который не требует и не подлежит государственной регистрации.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В данном случае, доводы встречного иска о признании договора от не заключенным виду не согласованности его предмета являются несостоятельными в виду того, что в оспариваемом договоре его предмет определен, а именно им является квартира, с параметрами указанными в пункте 1 договора.

То обстоятельство, что на момент заключения договора квартиры не существовало, поскольку жилой дом находился в периоде строительства, а после его завершения индивидуальные параметры квартиры (номер, площадь) изменились, не является основанием для утверждения о том, что стороны не согласовали надлежащим образом предмет рассматриваемого соглашения.

При этом, в пункте 1.7 договора стороны согласовали условия о том, что номер фактически передаваемой Квартиры и ее окончательная площадь будет определена по окончании строительства жилого дома в соответствии экспликацией к поэтажному плану по данным технической инвентаризации (юридическая площадь помещений Квартиры). В случае, если юридическая площадь помещений квартиры не будет соответствовать площади помещений квартиры, определенной в п. 1.1. договора, стороны обязуются перед заключением основного договора произвести соответствующий перерасчет стоимости квартиры - частичную доплату или частичный возврат стоимости квартиры.

Судом отклоняются доводы ответчика о мнимости договора от , ввиду того, что фактически договором стороны оформили заемные правоотношения, поскольку, во-первых, ранее данные объяснения истца в этой части, представитель истца при новом рассмотрении дела не подтвердил, а во-вторых, объективных доказательств в подтверждение своих доводов, ответчик в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ не представил.

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Предоставляя право прекращения договора по правилам части 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, законодатель предусмотрел, что односторонний отказ от исполнения договора возможен только в двух случаях: если это допускается законом или это предусмотрено соглашением сторон (договором).

В соответствии с пунктом 3.1. договора в случае несоблюдения Продавцом условий п. 1.5. договора и наличия условий, позволяющих достоверно определить невозможность исполнения Продавцом своих обязательств по регистрации права собственности на Квартиру и заключению основного договора в разумные сроки после наступления сроков, предусмотренных п. 1.5. настоящего Предварительного договора, Покупатель имеет право расторгнуть Предварительный Договор в одностороннем порядке, потребовав от Продавца возврата уплаченной суммы за квартиру в полном объеме и выплаты неустойки в размере 36 (тридцать шесть) % годовых от суммы, рассчитанной с момента ее внесения до момента ее фактического возврата.

Пунктом 1.5 договора установлено, что на момент заключения договора жилой дом находится на этапе строительства и ориентировочный срок сдачи жилого дома в эксплуатацию - . Указанный срок может быть увеличен, в случае если жилой дом будет сдан в эксплуатацию позже , но не позже .

Ответчиком в материалы дела представлено разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию № от (л.д. 146).

Судом установлено, что основной договор сторонами не заключен, при этом причины этому для разрешения настоящего спора при установленных судом обстоятельствах правового значения не имеют. При этом доводы истца о том, что квартире являвшейся предметом исполнения договора от после ввода жилого дома в эксплуатацию присвоен номер 12 и она в последующем, после регистрации права собственности за ООО «Еврострой» (л.д. 145), была продана третьи лицам, ответчиком не опровергнуты.

На основании изложенного с учетом направления ответчику требования о расторжении договора от (л.д. 12), суд находит требования о расторжении договора обоснованными и договор признается расторгнутым.

В связи с расторжением договора от на стороне ООО «Еврострой» возникла обязанность по возврату уплаченных истцом в сумме рублей.

Суд не принимает доводы ответчика, о выплате истцу истребуемых рублей.

В силу части 2 пункта 2 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. Факту отсутствия долгового документа у кредитора закон такого юридического значения не придает, при том, что в соответствии с положениями части 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки при наличии спора не лишает стороны права приводить другие письменные доказательства в подтверждение заключения сделки и ее условий.

В тоже время в соответствии с частью 2 статьи 71 ГПК РФ письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на распоряжение генерального директора ООО «Еврострой» от о выплате Царев О.Ю. рублей в связи с невозможностью исполнения договора от и расходный кассовый ордер № от (л.д. 25, 26).

Во-первых, в указанном распоряжении указано о выплате истцу денежных средств по договору от , текст которого в материалы дела не представлен.

Во-вторых, в материалах дела имеется договор купли-продажи квартиры от , заключенный между ООО «Еврострой» и Царев О.Ю. в соответствии с которым Продавец (ООО «Еврострой») продает Покупателю (Царев О.Ю.) , за рублей (л.д. 43). Также в материалах дела имеются квитанции о получении ООО «Еврострой» рублей (л.д. 42). Указанные документы представлены истцом, при этом из расходоного кассового ордера от № следует, что основанием выплаты Царев О.Ю. рублей указано «возврат денег за квартиру», то есть без указания как на договор, по которому ООО «Еврострой» получило указанную сумму, так и на представленное ответчиком распоряжение генерального директора ООО «Еврострой» от

В-третьих, распоряжение генерального директора ООО «Еврострой» от фактически свидетельствует о расторжении договорных отношений с Царев О.Ю., в том числе на условиях выплаты последнему рублей процентов. Однако, в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, надлежащим доказательством расторжении договора является письменное соглашение сторон, которое ответчиком не представлено.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что ответчиком не представлено надлежащих доказательств подтверждающих возврат Царев О.Ю.

Денежных средств полученных по договору от в размере рублей.

Соответственно иск Царев О.Ю. о взыскании с ООО «Еврострой» рублей подлежит удовлетворению.

Царев О.Ю. также заявлены требования о взыскании с ООО «Еврострой» договорной неустойки в размере рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан уплатить кредитору неустойку (денежную сумму, определенную законом или договором) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При вынесении решения суд принимает во внимание то обстоятельство, что, в силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические лица свободны в заключении договора. Таким образом, поскольку сторонами в пункте 3.1. договора от согласовано, что размер штрафных санкций составляет 36 % годовых от суммы рассчитанной с момента ее внесения до момента ее возврата и предусмотренный сторонами размер неустойки не противоречит гражданскому законодательству, то суд считает возможным взыскать с ответчика сумму неустойки.

Истцом заявлен период просрочки 27 месяцев (с по ).

Соответственно сумма неустойки составляет рублей.

В то же время в соответствии с правилами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Как видно из материалов дела, соотношение суммы неустойки и суммы основного долга не может быть признана разумным и соразмерным, в связи с чем, суд считает возможным снизить размер неустойки до рублей.

В соответствии со 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно статье 100 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Истцом при обращении в суд уплачена государственная пошлина в сумме рублей и понес расходы по оплате услуг представителя в размере рублей. Размер расходов на представителя суд признает разумными, с учетом сложности дела и фактически оказанной истцу правовой помощи. Таким образом, поскольку требования истца удовлетворены, то ему подлежат возмещению указанные судебные расходы полностью.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, Таганрогский городской суд Ростовской области,

РЕШИЛ:

ИскЦарева Олега Юрьевича к ООО «Еврострой» о защите прав потребителей - удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры от заключенный между Царев О.Ю. и ООО «Еврострой».

Взыскать ООО «Еврострой» в пользу Царев О.Ю. рублей основного долга; рублей неустойки; рублей расходов по уплате госпошлины; рублей расходов по уплате услуг представителя.

В остальной части Царев О.Ю. в удовлетворении иска - ОТКАЗАТЬ.

ООО «Еврострой» в удовлетворении встречного иска - ОТКАЗАТЬ

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд Ростовской области в течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 июля 2011 года.

Председательствующий. Радовиль В.Л.